Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 20/03265 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H37Y 



BM



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

17 novembre 2020 RG :19/001611



[O]



C/



E.P.I.C. VALLIS HABITAT



















Grosse délivrée

le 

à Me Coru

Me Tribhou

















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANTE :



Madame [K] [O] épouse [M]

née le 27 Mars 1970 à [Localité 4]

[Adresse 2]

84000 AVIGNON



Représentée par Me Perrine CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010439 du 14/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉE :



E.P.I.C. VALLIS HABITAT, Office Public de l'Habitat, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'[Localité 3] sous le numéro 278.400.023,

[Adresse 1]

84000 AVIGNON



Représentée par Me Arnaud TRIBHOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel



GREFFIER :



Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière le 05 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour







EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1972, L'OPHLM de la commune d'[Localité 3] a donné à bail à Madame [P] [O] un logement situé [Adresse 2].



En raison d'un arriéré de loyers, par jugement rendu le 15 avril 2014, le tribunal d'instance d'Avignon a constater la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef.



Madame [P] [O] est décédée le 17 avril 2019. 

 

Par acte en date du 18 septembre 2019, Maître [I] [L], Huissier de Justice a dressé un procès-verbal de difficulté sur tentative de reprise suite à l'occupation des lieux par Madame [K] [O] fille de la défunte. 



Contestant le bien fondé de la demande de libération des lieux, la SA HLM MISTRAL HABITAT venant aux droit de [Adresse 5], a fait assigner Madame [K] [O] épouse [M] devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui, par jugement rendu le 17 novembre 2020, a :

- Rappelé que la résiliation du bail est intervenue le 26 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire, 

- Dit qu'il n'existe aucun bail d'habitation entre Madame [P] [O] et MISTRAL HABITAT depuis lors, 

- Constaté qu'aucun transfert de bail n'est possible au profit de Madame [K] [O], 

- Constaté que Madame [K] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 août 2013, 







- Autorisé l'expulsion de Madame [K] [O] et de tous occupants de son chef des lieux précités et dit qu'à défaut de départ volontaire Madame [K] [O] pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est avec l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux, 

- Dit qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Condamné Madame [K] [O] à payer à MISTRAL HABITAT une indemnité d'occupation forfaitaire de 516,88 € au titre du logement et de 39,85 € au titre du garage par mois charges comprises, sommes dues à compter du 17 avril 2019 et jusqu'à libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

- Condamné Madame [K] [O] à payer à MISTRAL HABITAT la somme de 150 e au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, 



Par déclaration électronique du 13 novembre 2020, Madame [K] [O] épouse [M] a interjeté appel de cette décision en ce que :

Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le Tribunal a : 

- statué ultra petita sur une demande qui n'était pas formulée rappelant une résiliation du bail du 26/08/2013 alors qu'il était demandé une résiliation au 17/04/2019, date du décès de la mère de l'appelante. 

- dit n'y avoir aucun bail avec Madame [O] 

- constaté qu'aucun transfert du bail n'était possible, Madame [O] s'étant prévalue dudit transfert

répondant aux conditions prévues 

- constaté que Madame [O] était occupante sans droit ni titre 

- autorisé son expulsion 

- condamné Madame [O] à une indemnité d'occupation du logement et une indemnité d'occupation

du garage 

- condamné Madame [O] à 150€ d'article 700 et les entiers dépens



Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 09 avril 2021, Madame [K] [O] épouse [M] a demandé à la cour de :

- REFORMER et INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a statué ultra petita et sans respect du principe du contradictoire. 

En conséquence, 

- DEBOUTER MISTRAL HABITAT de ses demandes. 

- Le cas échéant les DECLARER irrecevables. 

- CONDAMNER MISTRAL HABITAT aux entiers dépens. 



A l'appui de ses demandes, Madame [K] [O] épouse [M] indique que le tribunal a statué ultra petita sans respecter le principe du contradictoire alors que la demande de VALLIS HABITAT était celle d'une résiliation de bail. La demande de l'intimé de dire que le contrat de bail était résilié à la date du 26 août 2013 est une demande nouvelle irrecevable. Par ailleurs, si VALLIS HABITAT veut prétendre que le bail était résilié à la date du 26 août 2013, elle dispose déjà d'un titre en ce sens pour expulser. Sa demande est donc irrecevable comme se heurtant à l'autorité de chose jugée. 



L'appelante ajoute qu'un nouveau bail a été conclu entre sa mère et MISTRAL HABITAT puisqu'en première instance, le bailleur demandait la résiliation du bail à la date du 17 avril 2019, jour du décès de la locataire.



Madame [K] [O] épouse [M] précise que la loi dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Le contrat de bail lui a donc été transféré. Par ailleurs, aucune proposition de relogement ne lui a été faite.



En défense, l'EPIC VALLIS HABITAT anciennement MISTRAL HABITAT a pris des conclusions le 09 avril 2021, dans lesquelles il demande à la cour de : 

- CONFIRMER en tous points le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal judiciaire 

d'AVIGNON, 

-DIRE ET JUGER que le contrat de bail conclu le 1er octobre 1972 était résilié à la date du 26 août 2013, 

- DIRE ET JUGER que Madame [K] [O] ne peut prétendre à un transfert de contrat de bail résilié antérieurement au décès du locataire, 

- DEBOUTER Madame [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- CONDAMNER Madame [R] à verser à l'OPH VALLIS HABITAT la somme de 800,00 € au titre 

de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

L'EPIC VALLIS HABITAT expose qu'en ayant, au visa des pièces communiquées au contradictoire des parties, constaté que le bail avait déjà été résilié selon jugement en date du 15 avril 2014 et ayant autorité de la chose jugé, le juge du fond n'a pas excédé ses compétences en rappelant que le bail, pour lequel une nouvelle résiliation était sollicitée, était déjà résilié, la juridiction de première instance tranchant ainsi le litige conformément aux règles de droit applicables. 



Il ajoute que le contrat de bail ayant été résilié depuis le 26 août 2013, Madame [K] [O] ne peut prétendre bénéficier du transfert du contrat de bail.



La clôture de la présente instance a été prononcée le 10 février 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.













MOTIFS DE LA DECISION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur les demandes présentées par Madame [K] [O]



Aux termes de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : (...)

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;(...)



En l'espèce, par jugement réputé contradictoire rendu le 15 avril 2014, le tribunal d'instance d'Avignon a constaté la résiliation du bail conclu le 1er octobre 1972 par l'effet de la clause résolutoire et ce, à la date du 26 août 2013, condamné Madame [P] [O] à payer à l'office public de l'habitat de la ville d'[Localité 3] la somme de 3.434,64 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 28 février 2014, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, et ordonné l'expulsion de Madame [P] [O] du logement situé [Adresse 2].



Le jugement a été signifié au domicile de Madame [P] [O] le 26 juin 2014, commandement de libérer les locaux a été signifié à domicile le 03 décembre 2014, réquisition de la force publique a été demandée le 06 octobre 2017. A la suite du décès de Madame [P] [O] le 17 avril 2019, un procès verbal de difficultés sur tentative de reprise a été établi le 18 septembre 2019, l'huissier ayant trouvé dans les lieux Madame [K] [O], fille de feue Madame [P] [O].



Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'EPIC VALLIS HABITAT a poursuivi l'exécution de la décision rendue le 15 avril 2014 sans jamais renoncé à se prévaloir de son titre, aucun bail postérieur à ce jugement n'ayant été conclu, verbalement ou par écrit. Madame [K] [O], qui selon le médecin qui soignait sa mère, vivait avec cette dernière depuis 2017, voire depuis toujours selon de nombreux témoins, aurait été informée de la conclusion d'un nouveau bail s'il avait été conclu et un loyer aurait été versé.



Le transfert du bail suppose l'existence d'un bail, or celui liant Madame [P] [O] à VALIS HABITAT anciennement MISTRAL HABITAT était résilié depuis le 26 août 2013, jour de l'acquisition de la clause résolutoire suite à la non régularisation des loyers. Le premier juge, qui a donné aux faits leur exacte qualification sans statuer ultra petita en indiquant que le bail était résilié à la date du 26 août 2013 et non à celle du décès de la locataire, a donc exactement apprécié que le bail n'avait pu être transféré à Madame [K] [O].







En conséquence, c'est par des motifs pertinent que le premier juge a ordonné l'expulsion de Madame [K] [O], occupante sans droit ni titre, et fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 516,88 euros au titre du logement, 39,85 euros au titre du garage à compter du 17 avril 2019. Le jugement sera confirmé.



Sur les demandes accessoires



Il n'est pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.



Madame [K] [O]. sera condamnée aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 17 novembre 2020,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Dit que chaque partie conservera la part de ses frais irrépétibles, 



Condamne Madame [K] [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,