Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 20/03505 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H4SE 



BM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

02 décembre 2020 RG :1120000330



[L]



C/



[B]



















Grosse délivrée

le 

à Me Berteigne

Selarl Para Ferri Monciero

















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANT :



Monsieur [E] [L]

né le 12 Mai 1976 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTIMÉ :



Monsieur [O] [B]

né le 01 Juin 1973 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me MONCIERO de la SELARL PARA FERRI MONCIERO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel







GREFFIER :



Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière le 05 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES



Par bail verbal avec prise d'effet au 1er janvier 2013, Monsieur [O] [B] a donné à bail à Monsieur [E] [L] un logement situé [Adresse 1] (30).



En raison d'un arriéré de loyers, le bailleur a fait assigner Monsieur [E] [L] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes qui, par jugement rendu le 02 décembre 2020, a :

- Déclaré l'action de Monsieur [O] [B] recevable,

- Prononcé la résiliation du contrat de bail consenti le 1er janvier 2013 par Monsieur [O] [B] à Monsieur [E] [L] sur le bien situé [Adresse 1], au jour du prononcé du jugement, 

- Ordonné en conséquence à Monsieur [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, 

- Dit qu'à défaut pour Monsieur [E] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- Condamné Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 16.750 € représentant les arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2020 inclus, 

- Condamné Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [O] [B] une indemnité mensuelle d'occupation de 500 € à compter du 3 octobre 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, 

- Condamné Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de l'instance, 

- Condamné Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Par déclaration électronique du 29 décembre 2020, Monsieur [E] [L] a interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées. 



Par conclusions déposées par voie électronique le 24 février 2021, Monsieur [E] [L] a demandé à la cour de :

- Dire et juger en application des dispositions de l'article 1741 du code civil et de l'article 1184 ancien en vigueur au moment de la souscription du bail verbal (janvier 2013) qui dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, 

- Dire et juger recevable en la forme et sur le fond l'appel formé par M. [E] [L] 

Vu la loi du 6 juillet 1989 

Vu le bail locatif verbal passé fixant le loyer à hauteur de 500 € mensuel 

A titre liminaire : 

Vu notamment les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement

- Constatant que le bailleur n'a pas dénoncé ni le commandement de payer en préfecture ni l'assignation en résiliation de bail 

- Constatant que n'a pas été reproduit dans ledit commandement le bénéfice la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement 

- Ce faisant la Cour réformera le jugement dont appel 

- Dire et juger irrecevable l'assignation en résiliation de bail 

-Condamner M. [B] [O] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel 

SUBSIDIAIREMENT 

- Si par extraordinaire la Cour devait juger recevable l'assignation diligentée par le bailleur, 

- Statuant sur le fond, elle entrera en voie de réforme 

Vu notamment les articles 1217, 1241 du code civil 

Vu les fautes commises par le bailleur, 

Vu les travaux réalisés par M. [L] au bénéfice de M. [B] et les règlements par compensation de créances et dette au visa de l'article 1347 du code civil 

Vu le décompte erroné et inexploitable du bailleur 

- Dire et juger qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une dette locative 

- Dire et juger que M. [B] [O] est condamné au paiement de la somme de 8000 € pour trouble de jouissance dans les conditions d'occupation, outre 5000 € à titre de préjudice moral le tout au visa de l'article 1241 du code civil, le condamner au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance 

- Le débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions 

- Le Condamner aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel 



A l'appui de ses demandes, Monsieur [E] [L] indique que le bailleur lui a fait notifier une sommation de payer qui n'a pas été notifiée au préfet, en violation de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, il rapporte la preuve que le montant du loyer s'élevait à 





la somme de 500 euros et s'il a opéré des règlements de 750 euros pour les années 2016 et 2017, il n'a jamais reconnu qu'il s'agissait bien du prix du loyer. Il dispose d'une créance de 6.000 euros qui doit être déduite. Reconventionnellement, il sollicite l'octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour faute du bail dans l'exécution du bail



En défense, Monsieur [O] [B] a pris des conclusions le 21 mai 2021, dans lesquelles il demande à la cour de :

- Recevoir l'appel incident, 

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nîmes le 2 décembre 2020 en ce qu'il a : 

 - Déclaré l'action de Monsieur [O] [B] recevable, 

- Prononcé la résiliation de contrat de bail consenti le 1er janvier 2013 par Monsieur [O] [B] à Monsieur [E] [L] sur le bien situé [Adresse 1], au jour du prononcé du jugement, 

- Ordonné en conséquence à Monsieur [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, 

- Dit qu'à défaut pour Monsieur [E] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- Débouté Monsieur [E] [L] de ses demandes de dommages et intérêts, 

- Condamné Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux entiers dépens de l'instance, 

- REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nîmes le 2 décembre 2020 en ce qu'il a : 

 - Condamné Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 16.750 € représentant les arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2020 inclus, 

 - Condamné Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [O] [B] une indemnité mensuelle d'occupation de 500 € à compter du 3 octobre 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, 

Statuant à nouveau, 

- CONSTATER que le loyer est fixé à 750 € par mois, 

- CONDAMNER Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 40.712,32 € correspondant aux arriérés de loyers arrêtés au 18 mai 2021,

- CONDAMNER Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 € à compter du prononcé de la résiliation judiciaire, jusqu'à la remise des clefs et départ effectif des lieux. 

- DEBOUTER Monsieur [E] [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions, 









- CONDAMNER Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [O] [B] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Monsieur [O] [B] expose tout d'abord que Monsieur [L] opère une confusion entre un acte de sommation de payer qui ne doit pas être notifié au préfet, et un commandement de payer. La fin de non recevoir sera en conséquence écartée.



Il ajoute que le loyer était bien de 750 euros par mois, et non de 500 euros. Et, compte tenu de la prescription quinquennale, même à considérer que le loyer soit fixé à 500 € par mois, sa créance demeurerait de 22.212,32 €. Il précise qu'il ne s'est jamais rendu coupable d'une faute.



La clôture de la présente instance a été prononcée le 10 février 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DECISION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de notification de la sommation de payer au préfet



Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.





Comme indiqué par le premier juge, cet article n'impose aucunement l'obligation de notifier une sommation de payer au représentant de l'Etat dans le département. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a écarté la fin de non recevoir.



Sur l'exception de nullité



L'appelant soulève la nullité de la sommation de payer au motif que le commandement de payer doit reproduire les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée, ainsi que les disposition de l'article 24 de la loi. n° 89-462 du 6 juillet 1989.



L'article 6 alinéa 1 à 3 dispose que il est créé dans chaque département un fonds de solidarité pour le logement.

Le fonds de solidarité accorde, dans les conditions définies par son règlement intérieur, des aides financières sous forme de cautionnements, prêts ou avances remboursables, garanties ou subventions à des personnes remplissant les conditions de l'article 1er et qui entrent dans un logement locatif ou qui, étant locataires, sous-locataires ou résidents de logements-foyers, se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement du loyer, des charges et des frais d'assurance locative, ou qui, occupant régulièrement leur logement, se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement des fournitures d'eau, d'énergie et de services téléphoniques.



Le fonds de solidarité pour le logement, dans les conditions définies par son règlement intérieur, accorde des aides au titre des dettes de loyer et de factures d'énergie, d'eau, de téléphone et d'accès à internet, y compris dans le cadre de l'accès à un nouveau logement.

L'alinéa 7 de ladite loi ajoute que le fonds de solidarité prend en charge des mesures d'accompagnement social individuelles ou collectives lorsqu'elles sont nécessaires à l'installation ou au maintien dans un logement des personnes et des familles bénéficiant du plan départemental, qu'elles soient locataires, sous-locataires, propriétaires de leur logement ou à la recherche d'un logement. Ces mesures comprennent notamment l'accompagnement des ménages dans la recherche d'un logement et les diagnostics sociaux et financiers prévus au III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dont le fonds de solidarité finance la réalisation en dernier recours, concernant les ménages menacés d'expulsion. Il peut aussi accorder une garantie financière aux associations qui mettent un logement à la disposition des personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er ou qui leur accordent une garantie.



Il n'est aucunement prévu que la sommation de payer, au même titre que le commandement, reproduise les dispositions de cet article 6.



Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.









Sur la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail



Les parties ont conclu un bail verbal avec prise d'effet au 1er janvier 2013 pour un logement situé [Adresse 1] (30). Le montant du loyer est contesté.



Ce logement avait fait précédemment l'objet d'un bail écrit avec un locataire moyennant un loyer de 700 euros outre 80 euros de charges.



Monsieur [E] [L] verse aux débats une quittance manuscrite rédigée par Monsieur [O] [B] intitulée 'QUITTANCE DE LOYER' qui certifie le 16 mars 2015 que Monsieur [L] occupe le logement situé290 allée de l'Amérique Latine à [Localité 5] et que le loyer s'élève en janvier 2013 à la somme de 500 euros charges comprises.



Ainsi, Monsieur [E] [L] rapporte la preuve, dont il a la charge, que le loyer mensuel était fixé à la somme de 500 euros.



Monsieur [E] [L] indique dans ses écritures avoir réglé la somme de 750 euros à partir de l'année 2016, soit pendant 24 mois. Le trop-perçu s'élève en conséquence à la somme de 6.000 euros. 



A compter du 1er février 2018, Monsieur [E] [L] ne s'est acquitté d'aucun loyer. A la fin du mois d'octobre 2020, la somme de 16.500 euros est due à Monsieur [O] [B] au titre des loyers impayés. Déduction faite de la somme de 6.000 euros, Monsieur [E] [L] reste à devoir la somme de 10.500 euros.



Le jugement de première instance sera réformé en ce sens et confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail en raison de l'absence de paiement du loyer depuis le mois de février 2018 qui constitue manquement grave aux obligations du locataire.



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [E] [L] 



Monsieur [E] [L], qui soutient avoir été harcelé par Monsieur [O] [B], verse aux débats l'attestation de Monsieur [I] [U] 'qui a assisté le jour où Monsieur [L] s'est fait fracturé sa porte par son propriétaire'. 



Comme l'a justement relevé le premier juge, cette attestation rédigée par un collègue de travail de Monsieur [E] [L], non corroborée par un dépôt de plainte, ne suffit pas à elle seule à démontrer un quelconque harcèlement de Monsieur [O] [B], alors même que les intéressés correspondaient cordialement par mail en juin 2019 à propos des loyers restant dus.



La décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts.



Sur l'exception d'inexécution



Monsieur [E] [L] ne rapporte aucunement la preuve que le bailleur ne lui a pas assuré la jouissance paisible des lieux, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a écarté l'exception d'inexécution



Sur les demandes accessoires



Il n'est pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [E] [L] sera condamné aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 02 décembre 2020 uniquement sur le montant des sommes dues par Monsieur [E] [L],



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de dix mille cinq cent euros (10.500 euros),



Confirme le jugement pour le surplus,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Condamne Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Monsieur [E] [L] aux entiers dépens.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,