Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 21/03537 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGEF 



BM



TRIBUNAL D'INSTANCE D'ALES

13 septembre 2021 RG :11-20-296



[R]

[R]

[R]

[R]



C/



[Z]



















Grosse délivrée

le 

à Me Bigonnet

Me Mendez















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANTS :



Monsieur [M], [E] [R]

né le 20 Mai 1961 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES



Madame [K] [R] épouse [S]

née le 21 Février 1948 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES



Monsieur [D], [W] [R]

né le 21 Janvier 1955 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES



Madame [A], [X] [R] épouse [Y]

née le 22 Avril 1958 à [Localité 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]



Représentée par Me Jean-Pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES

















INTIMÉE :



Madame [F] [H] [Z] veuve [C]

née le 28 Novembre 1952 à [Localité 10] (MADAGASCAR)

[Adresse 11]

[Localité 4]



Représentée par Me Florence MENDEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel



GREFFIER :



Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière le 05 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES



Selon contrat de bail sous seing privé en date du 1er septembre 1996, Monsieur [R] et Madame [V] donnaient en location aux époux [C] un logement situé [Adresse 3] (30).



Le 28 janvier 2020, les consorts [R] donnaient congé pour vente à Madame [Z] veuve [C] le 31 août 2020.







Maître [L], Huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie le 2 septembre 2020 qu'il a dénoncé ce constat le 13 octobre 2020 avec sommation de payer.



Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] saisissaient le tribunal judiciaire d'Alès qui par jugement en date du 13 septembre 2021, a :

- Débouté Messieurs [M] et [D] [R] et Mesdames [K] et [A] [R] de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamné solidairement Messieurs [M] et [D] [R] et Mesdames [K] et [A] [R] à payer à Madame [Z] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Rejeté toute autre demande,

- Condamné Messieurs [M] et [D] [R] et Mesdames [K] et [A] [R] aux dépens.



Par déclaration électronique du 27 septembre 2021, Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] ont interjeté de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées. 



Dans ses conclusions du 07 octobre 2021, Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] demandent à la cour de :

SUR LA FORME 

- Constater la recevabilité de l'appel. 

SUR LE FOND 

- Accueillir l'appel considéré. 

- Réformer le Jugement querellé. 

- Constater que la locataire a laissé le logement et ses équipements en mauvais état d'entretien du fait des dégradations constatées par l'Huissier instrumentaire. 

En conséquence, 

- Condamner Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [R], Madame [K] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R] les sommes suivantes : 

- La somme de 530 euros correspondant au devis de Monsieur [I] [G] pour la réparation du portail du garage, le remplacement de la vitre dans la chambre n° 4 pour un montant de 80 euros, ou encore le remplacement d'un cadre de porte qui a été dégradé dans la salle de bains pour un montant de 140 euros (voir photo) et, enfin la réparation de la fenêtre dans les wc pour un montant de 150 euros sont à mettre à la charge du locataire. 

- La somme de 16 606 euros correspondant aux trois devis ADJOU. 

- La somme de 570 euros correspondant au remplacement du four encastré de la cuisine disparu au moment de l'état des lieux de sortie. 

- La somme de 510,40 euros correspondant au remplacement de la bâche du store chiffré dans le devis ROUX. 

 Soit une somme totale de 18 212 euros. 

- Condamner Madame [F] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du procès-verbal de Maître [L] et de sa dénonce et à payer à Monsieur [M] [R], Madame [K] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.



Les appelants exposent qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée du 3 septembre 1996 que la locataire a reçu une maison d'habitation en bon état avec différents équipements dans les salles de bain et la cuisine qui comprenait notamment un four ARISTON. L'étude de l'état des lieux de sortie établi par Maître [L] le 21 septembre 2021 laisse apparaître des dégradations qui ne correspondent pas à la notion de vétusté, ainsi que la disparition du four. 



Par conclusions déposées par voie électronique le 05 janvier 2021, Madame [F] [Z] demande à la cour de :

- JUGER l'appel interjeté le 27 septembre 2021 par les consorts [R] recevable mais mal fondé,

Par conséquent

- CONFIRMER le Jugement rendu par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire d'ALES le 13 septembre 2021 en toutes ses dispositions.

- DEBOUTER les consorts [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusion.

- CONDAMNER les consorts [R] à payer à Madame [Z] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Madame [F] [Z] fait valoir qu'elle a été locataire pendant 24 ans. Le critère de vétusté a vocation à s'appliquer. C'est donc à juste titre que la juridiction de premier degré a débouté les consorts [R] de l'intégralité de leurs demandes considérant que l'ensemble des réparations locatives qui pourraient être invoquées par les demandeurs sont totalement inopérantes du fait du taux de vétusté qui leur est applicable et qui réduit à néant la part contributive qui pourrait être mise à la charge de leur locataire, et y compris les demandes relatives au remplacement d'un four encastré et un store.



La clôture de la présente instance a été prononcée le 10 février 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DECISION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur les dégradations locatives



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



L'article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce, le locataire est obligé : 

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés 











L'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. 



L'annexe du décret liste ainsi les réparations ayant le caractère de réparations locatives :

I- Parties extérieurs, a) l'entretien courant des jardins, notamment des pelouses, 

II- Ouvertures, d) le remplacement de petites pièces des serrures ainsi que des clés égarées ou détériorées, 

III- Parties intérieures, a) plafonds, mur intérieurs et cloisons le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures, 

IV- Plomberie, le remplacement notamment de joints et de colliers,

V- Equipements d'installations d'électricité, le remplacement des ampoules.



En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 1er septembre 2016 ne mentionne l'existence d'aucun équipement. Un état des lieux d'entrée a été établi non contradictoirement le 03 septembre 1996.



Un procès verbal de constat a été établi par huissier de justice contradictoirement le 02 septembre 2020. Il mentionne que :

- le volet roulant du salon est hors service,

- la fenêtre simple vantaux du wc est démontée et repose au sol,

- les boiseries de l'encadrement de la porte de la salle de bains sont détériorées au niveau du point de fermeture de la porte de communication,

- l'existence de tâches au fond de la baignoire,

- une vitre de la porte fenêtre de la chambre n°4 présente un impact et le volet extérieur de cette chambre est détérioré en partie basse,

- le crépis des façades extérieures est détérioré au niveau des sous-bassements et un trou n'a pas été rebouché,

- le portail du garage est condamné.



La locataire est restée dans les lieux 24 ans.



Comme l'a indiqué le premier juge, alors que de nombreuses réparations telles que la rénovation de la façade, le changement de volet, de porte, de vitre, sont à la charge du bailleur, l'ensemble des réparations qui pourraient être à la charge du locataire ont été occasionnées par la vétusté.



Par ailleurs, le four encastré qui selon l'attestation rédigée par Madame [P] [C] ne répondait pas aux normes et a été rendu au bailleur, n'est pas mentionné dans le contrat de bail.



Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé.



Sur les demandes accessoires



Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] seront condamnés aux entiers dépens, et à payer à Madame [Z] veuve [C] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Déclare l'appel recevable,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Alès le 13 septembre 2021, 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamne solidairement Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] à payer à Madame [Z] veuve [C] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne Monsieur [M] [R], Madame [K] [R] épouse [S], Madame [D] [R] et Madame [A] [R] épouse [Y] aux entiers dépens.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,