Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 21/04180 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IIFO 



EG



JURIDICTION DE PROXIMITE DE NIMES

21 juin 2021 RG :1120000667



[C]



C/



[U]

[O]

























Grosse délivrée

le 

à Me Hilaire-Lafon

















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANT :



Monsieur [W] [C]

né le 01 Juillet 1971 à (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTIMÉS :



Monsieur [V] [U]

assigné à étude d'huissier le 14/12/21

né le 15 Avril 1987 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]





Madame [E] [O]

assignée à étude d'huissier le 14/12/21

née le 18 Avril 1982 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]







Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Février 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

Mme Elisabeth Granier, conseillère



GREFFIER :



Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et Mme Véronique Laurent-Vical lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 10 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, Présidente de Chambre et par Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 05 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2013, M. [W] [C] a donné à bail à M. [V] [U] et Mme [E] [O] un logement lui appartenant sis, [Adresse 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 630'euros hors charges.



Le 24 août 2020, M. [W] [C] a fait assigner M. [U] et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Nîmes, afin de voir condamner ces derniers au paiement des sommes suivantes :

- la somme de 11'523,89'euros au titre des dégradations locatives,

- la somme de 1'320'euros au titre des arriérés de loyers,

- la somme de 3'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.



Par jugement du 21 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a statué comme suit':

- constate que le bail a pris fin le 8 novembre 2019 et que les lieux n'ont été libérés que le 15 décembre 2019,

- condamne solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 525'euros au titre de l'entretien de la climatisation,

- condamne M. [W] [C] à restituer à M. [V] [U] et Mme [E] [O] 660'euros au titre du dépôt de garantie,

- ordonne la compensation entre les sommes,

- rejette les autres demandes, 

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

- rappelle l'exécution provisoire de la présente décision.





Par déclaration du 23 novembre 2021, M. [W] [C] a relevé appel de ce jugement. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 décembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [W] [C] demande à la cour de':

Faisant droit à son appel comme recevable et fondé,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a limité le droit à réparation de M. [W] [C] à la somme de 525'euros au titre de l'entretien de la climatisation,

- condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [U] à payer à M. [W] [C] la somme de 6'914,33'euros,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'arriéré locatif,

- condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [U] à porter payer à M. [W] [C] la somme de 1'260'euros au titre de la perte de loyer,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

* débouté les locataires de leur demande de dommages-intérêts au titre d'un prétendu préjudice de jouissance,

* ordonné la compensation entre les sommes dues par les locataires et le montant du dépôt de garantie,

- condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [U] à porter et à payer à M. [W] [C] la somme de 3'000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

L'appelant critique le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des réparations locatives se focalisant sur l'humidité existante alors qu'il reconnaît que le constat d'huissier fait état d'un logement dégradé et au motif qu'il ne présente pas des factures acquittées mais seulement des devis de réfection. Il conteste également le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du montant de l'arriéré locatif sans répondre à tous les moyens et sans vérifier la réalité du motif invoqué pour bénéficier d'un délai de préavis réduit. M. [W] [C] fait valoir qu'il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie ainsi que d'un constat d'huissier des dégradations locatives et que la condensation résulte d'un défaut d'aération par les locataires. Il indique qu'il n'a pas été informé par les locataires d'un problème d'humidité alors qu'il incombe à ces derniers de faire part au bailleur des problèmes que connaît l'immeuble afin de les faire cesser. Il souligne que la prise en compte de la vétusté n'empêche pas le respect par les locataires de leurs obligations d'entretien et de restitution, et que certaines dégradations excluent la question de la vétusté. Il ajoute que le bailleur n'a pas à faire l'avance du coût des travaux de remise en état incombant au preneur, de sorte que la production des devis suffit à établir le montant des travaux à réaliser, la loi n'imposant pas la fourniture des factures sur ce point. Il soutient que les locataires ne justifient pas de la réalité d'un préavis réduit, le certificat médical produit ne permettant pas de vérifier le lien de causalité entre le prétendu état de santé du locataire et la présence de moisissures, le médecin n'ayant pas visité l'immeuble. Il fait observer qu'il est contradictoire pour les locataires d'invoquer un état de santé incompatible avec l'état de l'immeuble alors qu'ils sont restés un mois et demi de plus dans les lieux loués après un premier congé, ce dernier étant valable même s'il n'a pas retiré le courrier recommandé du 3 octobre 2019.



M. [V] [U] et Mme [E] [O], auxquels la déclaration d'appel et l'avis de fixation de l'affaire à bref délai ont été signifiés le 14 décembre 2021, à étude, ainsi que les conclusions d'appel, le 18 janvier 2022, également à étude, n'ont pas constitué avocat. 



La clôture de la procédure a été fixée au 24 février 2022.



L'affaire a été fixée à l'audience du 10 mars 2022 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



SUR LE FOND:



Il n'est aucunement contesté que le bail établi le 1er juillet 2013 a pris fin le 8 novembre 2019 et que les lieux ont été libérés par M. [V] [U] et Mme [E] [O] seulement le 15 décembre 2019.

M. [W] [C] revendique diverses créances tant au titre de loyers et charges restant dus qu'au titre de dommages et intérêts des suites de l'occupation.



1/ Sur la somme revendiquée pour 6.914,33 euros au titre des dégradations locataives:



L'article 1730 du code civil prévoit que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives selon l'article 1720 du code civil.



Il n'apparaît pas que la relation contractuelle ait connu, dans son exécution, des difficultés. Les services de la mairie ont relevé des moisissures et de l'humidité courant 2019, soit après plus de cinq années d'occupation sans que ces problèmes n'aient été signalés au bailleur par les locataires. Le bailleur n'en sera informé qu'à compter du 15 novembre 2019, date d'envoi du courrier de la mairie de [Localité 4] au bailleur faisant état d'humidité dans le logement. 



Il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement au 1er juillet 2013 était en bon état général.

M. [W] [C] sollicite au titre des réparations locatives 60% des devis qu'il produit pour 11.523,89 euros afin de tenir compte de la vétusté, de la dégradation et disparition de certains biens mobiliers (tringle, télécommandes des climatisations, clé de la serrure du portillon et poignée de certaines portes) et de l'usage anormal des locataires du bien loué pour défaut d'aération ayant causé l'humidité.

Il résulte de l'état des lieux de sortie contradictoirement établi le 16 décembre 2019 que:

- à l'extérieur l'éclairage ne fonctionne plus et le portillon est cassé,



- au salon, sont constatés des traces sur les murs, une tringle absente, un rideau enlevé et une baie vitrée qui ne fonctionne pas,

- à la cuisine, sont constatés un cache prise cassé, de l'électroménager non nettoyé, une cafetière cassée, une étagère non remise, et l'absence de bouton au four,

- à la salle de bain, sont constatés une porte serrure cassée, un meuble cassé, une cabine de douche non nettoyée et un meuble de douche cassé,

- aux toilettes, sont constatés une poignée cassée et les portes qui ne ferment plus,

- à la chambre de droite, sont constatés la saleté des murs et du plafond et l'absence de la tringle à rideaux,

- à la chambre de gauche, sont constatés la saleté des murs et du plafond, l'absence de la tringle au-dessus de la fenêtre, le tiroir bloqué et l'interrupteur délogé.

Le constat d' huissier établi après le départ des locataires, soit le 16 décembre 2019, ne présente pas grand intérêt dans la mesure où il n'est pas contradictoire et où il vise généralement un défaut d'entretien de l'appartement.



Il ne peut être contesté que les locataires n'ont pas rendu les lieux loués dans l'état ou ils les ont reçus mais ils ne doivent réparer que le dommage résultant de leur inexécution. Le bailleur ne fournit que des devis de réfection qui, concernant la peinture, correspond à une mise à neuf de l'appartement, concernant la cuisine, correspond à la réalisation d'une nouvelle cuisine et enfin concernant le changement du coulissant 2 ventaux sur 2 rails avec vitrage isolant, doivent rester à la charge du propriétaire. L'entretien de la climatisation doit être mise à la charge des locataires dont le créancier prouve par devis un préjudice à hauteur de 525 euros retenus par le premier juge auquel il convient de rajouter 135 euros pour le nettoyage de l'électroménager et l'ensemble de l'appartement laissé dans un état de saleté impressionnante. Le préjudice est alors porté à la somme de 660 euros. M. [V] [U] et Mme [E] [O] sont donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.



La créance des locataires au titre de la restitution du dépôt de garantie versée à la signature du bail pour 660 euros sera compensée avec celle due au bailleur au titre des réparations locatatives.



2/ Sur la somme revendiquée pour 1.260 euros au titre de la perte de loyer du fait du préavis réduit:



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'il prévoit que le délai de préavis, lorsqu'il émane du locataire est de trois mois, peut néanmoins n'être que d'un mois notamment pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire souhaitant bénéficier d'un délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d' huissier ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement.

En l'espèce, le congé a été donné par M. [V] [U] et Mme [E] [O] à M. [W] [C] par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Il fait état du délai réduit de préavis à un mois en raison de l'état de santé d'un des locataires. Est enfin joint à ce courrier un certificat médical établi le 4 octobre 2019.

Les critères posés par la loi sont parfaitement respectés pour bénéficier du délai de préavis réduit et il n'appartient pas au bailleur de rajouter des éléments de validité à ce congé.

Dés lors cette demande est nécessairement rejetée et le jugement doit être confirmé sur ce point.



SUR LES FRAIS DE PROCEDURE ET DEPENS:



L'équité justifie de condamner solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [O] à payer à n M. [W] [C] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Succombant, M. [V] [U] et Mme [E] [O] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement , par défaut, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 21 juin 2021 en ce qu'il a condamné solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 525 euros au titre de l'entretien de la climatisation et en ce qu'il a rejeté le surplus de la demande au titre des réparations locataives,



Statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 660 euros au titre des réparations locatives,



Confirme le surplus du jugement,



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [V] [U] et Mme [E] [O] in solidum aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,