Cour d'Appel · Cabinet C — 28 avril 2022

N° 145





Se

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Jourdainne,

le 02.05.2022.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Tulasne,

le 02.05.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile



Audience du 28 avril 2022



RG 21/00081 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n°20/460, rg 19/00210 du Tribunal Civil de Première instance de Papeete du 12 octobre 2020 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 15 mars 2021 ;



Appelante :



Mme [S] [R] [P] épouse [J], née le 2 octobre 1957 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2], nanti de l'aide juridictionelle n°2021/001054 du 1er mars 2021 ;



Représentée par Me Gérald TULASNE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



M. [C] [M] [G] [N] [E], né le 5 juillet 1938 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;



Ayant pour avocat la Selarl Groupavoats, représentée par Me Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;



M. [I] [D] [J], né le 6 juin 1957 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;



Non comparant ;



Ordonnance de clôture du 17 janvier 2022 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 24 février 2022, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt par défaut ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



Exposé du litige :



Faits :



Par contrat de bail en date du 11 février 1987, M. [U] [E], administrateur provisoire de la succession de M. [W] [E], a donné à bail à Mme [R] [P] une parcelle de terre de 400 m² faisant partie de la terre [Localité 3], lot 5, pour un loyer mensuel de 5000 FCP. 



Au décès de la locataire, Mme [S] [P] épouse [J], sa fille, et le mari de cette dernière, M. [I] [J], ont continué à occuper les lieux.



Le 12 novembre 2018, M. [C] [E], venant aux droits de M. [W] [E], a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux époux [J] pour 1 183 000 FCP de loyers impayés. 



Procédure :



Par requête enregistrée au greffe le 26 avril 2019 et suivant acte d'huisser en date du 23 avril 2019, M. [C] [E] a assigné Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J], ci-après désignés «les époux [J]», devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de : 

- Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires,

- Ordonner l'expulsion des époux [J] et tous occupants de leurs chefs, avec au besoin le recours à la force publique, et sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- L'autoriser à faire procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus,

- Condamner les époux [J] à lui payer 1 183 000 FCP arrêtée au 30 octobre 2018 au titre des loyers, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 novembre 2018, 7000 FCP par mois au titre des indemnités d'occupation augmenté des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- Condamner les époux [J] à lui payer la somme de 150 000 FCP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

- Les condamner aux dépens dont distraction. 



Par jugement n° RG 19/00210 en date du 12 octobre 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete a : 

- Déclaré le tribunal de première instance de Papeete compétent,

- Déclaré les demandes formées par Monsieur [C] [E] recevables,

- Constaté que le bail passé entre d'une part Monsieur [C] [E] et d'autre part, Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 janvier 2019,

- Ordonné à Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de leur chef, faute de quoi, ils en seront expulsés, au besoin avec le concours de la force publique, et ce dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, 

- Ordonné à Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] de procéder, à leurs frais, à l'enlèvement des constructions édifiées sur la parcelle de terre nue de 400 m2 faisant partie de la terre [Localité 3] lot 5, 

- Condamne Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] à payer à M. [C] [E] la somme de 300.000 FCP représentant l'arriéré de loyers arrêté à la date du 12 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2018, date du commandement de payer, 

- Condamne Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] à payer à M. [C] [E] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 5.000 FCP et ce, à compter du 13 novembre 2018 et jusqu'à entière libération des lieux, 

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, 

- Condamné Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] à payer à M. [C] [E] la somme de 100.000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 

- Condamné Mme [S] [P] épouse [J] et M. [I] [J] aux dépens, avec faculté de distraction. 



Sur la compétence le tribunal a constaté qu'aucun droit de propriété n'était revendiqué par les défendeurs, de sorte qu'aucune action réelle immobilière ou relative à l'indivision ou au partage portant sur des droits réels immobiliers n'était engagée devant lui qui relèverait du tribunal foncier. 



Sur la recevabilité des demandes, il a constaté que le bail s'était poursuivi au décès de la locataire au profit de ses descendants, les époux [J] s'étant maintenu sur les lieux. Il a ensuite jugé que s'agissant d'un terrain nu, les dispositions protectrices de la loi du 10 décembre 2012 n'avaient pas vocation à s'appliquer. 



Sur la résiliation du bail il a constaté l'envoi du commandement de payer, que ses causes n'avaient pas été payées, que la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 13 janvier 2019. Il a considéré que les locataires devaient une indemnité d'occupation de 5 000 FCP jusqu'à leur départ effectif, mais qu'il ne saurait leur être réclamer les loyers dus antérieurement au décès de la locataire initiale, et que compte tenu de la prescription quinquennale, la date locative au 12 novembre 2018 était de 300 000 FCP (le loyer mensuel étant de 5 000 FCP et non 7000 FCP.



Sur les constructions, le tribunal a fait application de l'article 9 du bail et de l'option offert à M. [E] qui n'a pas souhaité conserver les constructions l'enlèvement devant être réalisé par les époux [J] à leurs frais sans qu'une astreinte soit nécessaire. 









Mme [S] [P] épouse [J] a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 15 mars 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2022, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 24 février 2022.



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 28 avril 2022 par mise à disposition au greffe.



Prétentions et moyens des parties :



Mme [S] [P] épouse [J], appelante, demande à la Cour au terme de sa requête d'appel, de :

- Juger incompétente le TPI saisi et le jugement rendu le 12/10/2020 sans effet. Renvoyer le débat devant le tribunal foncier de PF,

- Très subsidiairement voir la cour juger l'action en expulsion nulle ou irrecevable en l'état des dispositions de la loi de 2012 et de ses articles LP 28 et suivants,

- Condamner l'intimé M. [E] aux frais et dépens des deux instances. 



Elle fait valoir, en s'y rapportant, les mêmes arguments que devant le tribunal : 

- Litige doit être soumis, non pas au droit commun des baux de location, mais au droit d'exception relatif aux affaires de terres,

- Dans le cas où le débat se situerait dans le cadre de la loi du 10/12/2012 tel que choisi par le demandeur, la clause de remboursement de fin de bail n'était pas évoquée dans le commandement, et les formalités préalables de l'article LP 28 de la loi de 2012 n'ont pas été accomplies, rendant l'action irrecevables,

- Il n'a pas été tenu compte de versements de loyers effectués par la fille de la locataire. 



M. [C] [E], intimé, par dernières conclusions régulièrement transmises le 20 septembre 2021 demande à la Cour de :

- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

- Débouter Mme [S] [P] épouse [J] de toutes ses demandes,

- La condamner à payer à M. [E] 150 000 FCP au titre de ses frais irrépétibles,

- La condamner aux dépens dont distraction. 



Il rappelle les circonstances de déroulement des débats en première instance et les conclusions au fond intervenues de toute part, rejetant l'argumentation d'un déroulement anormal de la procédure. Il rappelle les dispositions régissant la compétence du tribunal foncier pour l'exclure au présent litige et l'inapplicabilité de la loi du 12 décembre 2012 qui ne s'applique pas au bail d'un terrain nu. 



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. 













Motifs de la décision :



En fait de critique de la décision du tribunal, l'appelante conteste uniquement les conditions de déroulement des débats en première instance, sans d'ailleurs en tirer des prétentions quelconques tendant à l'irrégularité de celle-ci. Pour le reste, l'appelante n'a fait qu'explicitement reprendre ses conclusions de première instance, sans même prendre la peine d'apporter une critique sur les motifs du premier juge. 



1. Sur la compétence : 



L'article 449-3 du code de procédure civile de la Polynésie française dispose que sauf disposition expresse contraire, ne sont concernées par les dispositions du présent titre que les actions réelles immobilières ainsi que les actions relatives à l'indivision ou au partage portant sur des droits réels immobiliers, portées devant le tribunal foncier à compter du 1er janvier 2018.



Il s'agit par conséquent des règles attributives de compétence du tribunal foncier concerné par le titre VI ainsi visé. 



Or, s'agissant d'une demande d'expulsion en raison de la résolution d'un bail, le tribunal civil a logiquement exclut la compétence du tribunal foncier, une action fondée sur l'inexécution d'un bail n'entre pas dans les actions relevant d'une telle compétence telles qu'énoncées à l'article susvisé. 



Ainsi, il importe peu que le bail prévoit des compensations du coût des matériaux et main d''uvre de la construction en fin de bail, celles-ci ne revêtant pas plus le caractère d'action réelle immobilière. 



La décision doit être confirmée sur la compétence. 



2. Sur le fond : 



L'appelante fait valoir que la loi du 10 décembre 2012 s'applique et que les formalités de l'article 28 n'ont pas été respectées. 



Mais, ainsi que le tribunal l'a rappelé, la loi du pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée précise dès son article LP2 : «les dispositions de la présente loi du pays s'appliquent aux locaux ci-après énumérés : 

- Locaux à usage d'habitation principale, 

- Locaux à usage mixte professionnel et d'habitation principale, 

- Garage, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur». 



Ainsi si comme le soutient l'appelante l'article LP1 précise que le droit au logement est un droit fondamental, on ne peut pas en tirer la conséquence d'une applicabilité sans distinction des locaux concernés, alors même que l'article LP2, que Madame [S] [P] épouse [J] oublie de citer, circonscrit avec précision cette application. 











En l'espèce, le contrat de bail porte sur une parcelle de terre, soit un terrain nu, qui n'entre pas dans les prévisions de la loi susvisée et n'a pas à s'y conformer pour que l'action soit recevable, ni pour ce qui concerne les formalités de l'article LP28, ni pour l'insertion de la clause de remboursement de fin de bail. 



Le contrat de bail comportait une clause résolutoire, laquelle a été reproduite dans le commandement de payer la visant, ce qui lui a permis de produire tous ses effets. 



Le bailleur fait la démonstration de la défaillance du preneur, Mme [S] [P] épouse [J], laquelle ne la conteste que très partiellement en indiquant que sa fille aurait acquitté certains loyers de l'arriéré, ce qu'elle ne prouve pas puisqu'elle n'a versé aucune pièce en ce sens aux débats au contraire de l'intimé qui apporte la justification par des pièces précises de chacune de ses prétentions. 



Par ailleurs, le bail ne comporte aucune autre condition ni pour la résiliation ni ne conditionne celle-ci ou le paiement des sommes dues prévues à l'article 9, cet article s'appliquant à l'expiration du bail et non à sa résiliation, l'appelante n'apportant du reste aucune preuve de ce qu'elle a engagé des frais, fait construire, ni du coût des matériaux éventuels, de sorte qu'elle est défaillante à demande une quelconque compensation. 



Pour le reste, et sans que cela fasse l'objet de la moindre argumentation de la part de l'appelante, le tribunal a fait une exacte application du contrat, tiré les conséquences de la résiliation et ordonné l'expulsion des occupants, condamné les locataires aux sommes dues au titre des loyers impayés, soit 300 000 FCP avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2018, et à une indemnité d'occupation de 5000 FCP par mois à compter du 13 novembre 2018 et jusqu'à libération des lieux.



Il convient par conséquent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions. 



Sur les frais et dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal et de condamner Mme [S] [P] épouse [J] à verser 150 000 FCP à M. [E] au titre des frais exposés en appel prévus par l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge des époux [J] et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d'appel seront supportés par Mme [S] [P] épouse [J] qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.







PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut, en matière civile et en dernier ressort ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG 19/00210 en date du 12 octobre 2020 du tribunal civil de première instance de Papeete ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [S] [P] épouse [J] à payer à M. [C] [E] la somme de 150 000 FCP (cent cinquante mille francs pacifique) pour ses frais d'appel non compris dans les dépens par application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE Mme [S] [P] épouse [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 28 avril 2022.



Le Greffier, Le Président,





signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : K. SEKKAKI