Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 5 mai 2022

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 22



N° RG 20/06474 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RGUG













Mme [U] [Z] épouse [T]



C/



M. [X] [Z]

















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Barthe

 M. [Z]





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Mars 2022, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [U] [Z] épouse [T]

née le 16 avril 1950 à Antrain, de nationalité française, retraitée

Mezaubin

35460 TREMBLAY

représentée par Me Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER - BARTHE, avocat au barreau de RENNES





INTIME :

Monsieur [X] [Z]

né le 2 juillet 1976 à Saint Méen le Grand

1 rue du Courtil

35560 NOYAL-SOUS-BAZOUGES

non comparant, bien que régulièrement convoqué













Aux termes d'un acte authentique en date du 16 décembre 1992, M. et Mme [Y] et [W] [Z] ont fait donation, à titre de partage anticipé, à Mme [U] [T] des biens ci-dessous :

1. Commune de Noyal-Sous-Bazouges (35) : «Le Bourg»

- Une Maison d'habitation sise audit lieu avec jardin

- Cadastrée Section C n°51 d'une contenance de 9 a 00 ca

2. «La Saint Berthière»

- Un ensemble de parcelles de terres et de prés cadastrés

- Section B n° 704 «Clos Quelouet» pour 76 a 25 ca

- Section B n° 705 «Clos Quelouet» pour 86 a 10 ca

- Section B n° 714 «Champ Gaupas» pour 1 ha 25 a 46 ca

- Section B n° 715 «Clos Quelouet» pour 79 a 10 ca

- Section B n° 716 «Clos Quelouet» pour 75 a 50 ca

- Section B n° 719 «Pré de l'Epine» pour 18 a 35 ca

- Section B n° 720 «L'Epine» pour 54 a 65 ca

- Section B n° 721 «Les Epines» pour 22 a 35 ca

- Section B n° 722 «Pré de l'Epine» pour 9 a 80 ca

- Section B n° 724 «Les Epines» pour 15 a 95 ca

3. Commune de Cuguen «La Mellerie»

- Une maison d'habitation avec cour et jardin

- Cadastrée Section E n° 524 pour 15 a 35 ca et E n° 525 pour 2 a 60 ca



Les donateurs s'étaient réservés l'usufruit jusqu'au dernier vivant d'entre eux. M. [X] [Z] était également partie au partage anticipé en qualité de cohéritiers de M. [H] [Z], fils prédécédé des donateurs.



A la suite du décès des donateurs, Mme [U] [T] est devenue pleine propriétaire des biens dont la nue-propriété lui avait été attribuée aux termes de l'acte susvisé.



A la suite du décès le 19 janvier 2016 de Mme [W] [Z] dernière survivante des deux donateurs, Mme [U] [Z], le moment venu de son entrée en jouissance des parcelles de terres et prés susvisés, a été informée par le notaire qu'un bail avait été consenti sur ceux ci au profit de M. [X] [Z].



Mme [U] [T] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères aux fins de voir prononcer l'annulation du bail du premier juillet 2004 en ce qu'il porte sur les biens de 'La Sainte Berthière'.



Suivant jugement réputé contradictoire du 22 décembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères a :

- débouté Mme [U] [T] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné Mme [U] [T] aux dépens,





Suivant déclaration en date du 30 décembre 2020, Mme [U] [T] a interjeté appel de cette décision. 











Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 octobre 2021, Mme [U] [T] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 22 décembre 2020 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères en toutes ses dispositions à savoir, en ce qu'il «déboute Mme [U] [T] de l'intégralité de ses demandes» et «condamne Mme [U] [T] aux dépens»,

Puis statuant à nouveau,

- prononcer l'annulation du bail renouvelé le 1er juillet 2016 à la suite du bail du 1er juillet 2004 consenti par M et Mme [Y] [Z] à [X] [Z] en ce qu'il porte sur les biens suivants :

«La sainte Berthière»

Un ensemble de parcelles de terres et de prés cadastrés :

Section B n° 704 «Clos Quelouet» pour 76 a 25 ca

Section B n° 705 «Clos Quelouet» pour 86 a 10 ca

Section B n° 714 «Champ Gaupas» pour 1 ha 25 a 46 ca

Section B n° 715 «Clos Quelouet» pour 79 a 10 ca

Section B n° 716 «Clos Quelouet» pour 75 a 50 ca

Section B n° 719 «Pré de l'Epine» pour 18 a 35 ca

Section B n° 720 «L'Epine» pour 54 a 65 ca

Section B n° 721 «Les Epines» pour 22 a 35 ca

Section B n° 722 «Pré de l'Epine» pour 9 a 80 ca

Section B n° 724 «Les Epines» pour 15 a 95 ca

- ordonner l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de M. [X] [Z] et de tous occupants de son chef des biens susvisés à défaut de départ volontaire au plus tard 15 jours à compter de signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai

- condamner M. [X] [Z] à payer à Mme [U] [T] la somme de 3 030,03 euros au titre de son occupation des parcelles litigieuses pour les échéances du premier octobre 2017 au premier octobre 2021,

- condamner M. [X] [Z] à payer à Mme [U] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] [Z] aux entiers dépens.



M. [X] [Z] a été convoqué à l'audience par lettre recommandée avec accusé de réception qu'il a signé le 6 janvier 2022 mais il n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [Z] épouse [T] fait valoir qu'aux termes de l'article 595 du code civil l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. Elle indique que le bail a été consenti sans son accord pour les biens dont elle était déjà nu-propriétaire à la date de conclusion du bail et que par conséquent, le bail encourt la nullité. Elle produit l'acte de donation partage du 16 décembre 1992 visant les parcelles situées au lieu dit la Sainte Berthière et le bail litigieux du 1er juillet 2004 visant ces mêmes parcelles. Elle sollicite l'expulsion de M. [X] [Z] et sollicite sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation représentant une somme globale de 3 030,03 euros du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2021 par application de l'indice des fermages.



L'article 595 du code civil dispose que 'l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.

L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte'.



Il en résulte que l'usufruitier ne peut consentir un bail rural sans l'accord du nu-propriétaire.



En l'espèce, Mme [T] s'est vue attribuée, aux termes d'une donation partage du 16 décembre 1992, sur la commune de Noyal Sous Bazouges au lieu dit la Sainte Berthière un ensemble de parcelles de terres et de prés cadastrés :

Section B n° 704 «Clos Quelouet» pour 76 a 25 ca

Section B n° 705 «Clos Quelouet» pour 86 a 10 ca

Section B n° 714 «Champ Gaupas» pour 1 ha 25 a 46 ca

Section B n° 715 «Clos Quelouet» pour 79 a 10 ca

Section B n° 716 «Clos Quelouet» pour 75 a 50 ca

Section B n° 719 «Pré de l'Epine» pour 18 a 35 ca

Section B n° 720 «L'Epine» pour 54 a 65 ca

Section B n° 721 «Les Epines» pour 22 a 35 ca

Section B n° 722 «Pré de l'Epine» pour 9 a 80 ca

Section B n° 724 «Les Epines» pour 15 a 95 ca.



Mme [T] produit le bail rural conclu entre M. [Y] [Z] et Mme [W] [Z] et M. [X] [Z] en date du 1er juillet 2004 qui précise que M. [Y] [Z] et Mme [W] [Z] louent et donnent à titre de bail à ferme à M. [X] [Z] qui accepte notamment les parcelles cadastrées Section B n° 704, 705, 714, 715, 716, 719, 720, 721, 722, 724 situées sur la commune de Noyal Sous Bazouges.



Contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris, le bail litigieux comporte la désignation des parcelles données à bail et la comparaison entre les références cadastrales des parcelles visées dans l'acte de donation-partage et celles des parcelles visées dans le bail litigieux permet d'en déduire qu'il s'agit des mêmes parcelles.



Il est constant que Mme [T] n'a jamais donné son accord à la conclusion de ce bail alors qu'elle était, à cette date, nu-propriétaire desdites parcelles. Le bail rural ne fait nullement référence à la qualité d'usufruitiers de M. [Y] [Z] et Mme [W] [Z] et M. [X] [Z].



Par conséquent, il en résulte que le bail rural conclu entre M. [Y] [Z] et Mme [W] [Z] et M. [X] [Z] en date du 1er juillet 2004 est nul au visa de l'article 595 alinéa 4 du code civil. Le jugement sera ainsi réformé.



En raison de la nullité du bail rural, Mme [T] est donc bien fondée à réclamer son expulsion. Il convient de faire droit à sa demande sur ce point et à sa demande d'astreinte de 30 euros par jour, passé le délai de 15 jours après la signification de la présente décision.



Mme [T] sollicite la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 3 030,03 euros au titre de son occupation des parcelles litigieuses pour les échéances du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2021. A ce titre, elle produit un courrier adressé à M. [Z] le 27 octobre 2017 lui demandant de libérer les parcelles et un courrier de son conseil du 21 février 2020 réitérant cette demande et évoquant l'absence de paiement des fermages. 



Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de Mme [T] et de condamner M. [Z] à lui verser la part du loyer annuel sur les parcelles litigieuses actualisé par application de l'indice annuel national des fermages soit la somme globale de 3 030,03 euros du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2021.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Par conséquent, il convient de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, le jugement sera réformé sur les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, 



Prononce l'annulation du bail renouvelé le 1er juillet 2016 à la suite du bail du 1er juillet 2004 consenti par M. [Y] [Z] et Mme [W] [Z] à M. [X] [Z] en ce qu'il porte sur les biens suivants :

«LA SAINTE BERTHIERE»

Un ensemble de parcelles de terres et de prés cadastrés :

Section B n° 704 «Clos Quelouet» pour 76 a 25 ca

Section B n° 705 «Clos Quelouet» pour 86 a 10 ca

Section B n° 714 «Champ Gaupas» pour 1 ha 25 a 46 ca

Section B n° 715 «Clos Quelouet» pour 79 a 10 ca

Section B n° 716 «Clos Quelouet» pour 75 a 50 ca

Section B n° 719 «Pré de l'Epine» pour 18 a 35 ca

Section B n° 720 «L'Epine» pour 54 a 65 ca

Section B n° 721 «Les Epines» pour 22 a 35 ca

Section B n° 722 «Pré de l'Epine» pour 9 a 80 ca

Section B n° 724 «Les Epines» pour 15 a 95 ca



Ordonne l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de M. [X] [Z] et de tous occupants de son chef des biens susvisés à défaut de départ volontaire au plus tard 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai ;



Condamne M. [X] [Z] à payer à Mme [U] [T] la somme de 3 030,03 euros au titre de son occupation des parcelles litigieuses pour les échéances des 1er octobre 2017 à 1er octobre 2021 ;



Condamne M. [X] [Z] à payer à Mme [U] [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [X] [Z] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.



Le greffier, La présidente,