Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 5 mai 2022

N° RG 21/01204 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IXAV





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 05 MAI 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



19-022535

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 01 Février 2021





APPELANT :



Monsieur [C] [N]

né le 03 Août 1982 à MONT SAINT AIGNAN (76130)

9 chemin du stade

27310 CAUMONT



représenté par Me Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de ROUEN





INTIMES :



Madame [M] [J]

née le 13 Novembre 1968 à TARBES (65000)

4 rue Guy de Maupassant

76120 LE GRAND QUEVILLY



représentée par Me Céline DUSSART, avocat au barreau de ROUEN





Monsieur [I] [S] [T]

4 rue Guy de Maupassant

76120 LE GRAND QUEVILLY



représenté par Me Céline DUSSART, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 04 Avril 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN Conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère





GREFFIERS :



Lors des débats :

Monsieur GUYOT

 

Lors de la mise à disposition :

Madame DUPONT



DEBATS :



A l'audience publique du 04 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2022





ARRET : 



Contraditoire



Prononcé publiquement le 05 Mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.





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 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte sous seing privé du 17 février 2018, M. [C] [N] a donné à bail à M. [I] [S] [T] et à Mme [M] [J] un logement à usage d'habitation situé au 4 rue Guy de Maupassant à Grand Quevilly moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 950 euros.



Par lettre recommandée du 20 juin 2019, le conseil de M. [S] a mis en demeure M. [N] de remédier aux désordres constatés.



Par acte d'huissier du 22 octobre 2019, M. [S] et Mme [J] ont fait assigner M. [N] afin de le voir condamner à réaliser divers travaux de mise en conformité du logement loué.



Par jugement contradictoire du 1er février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- condamné M. [N] à faire réaliser les travaux suivants :



- pose de volets aux fenêtres des chambres à coucher,

- installation d'une main courante tout le long de l'escalier du séjour et d'un garde corps sur la partie basse de l'escalier,

- pose de fixations de marches d'escalier assurant une solidité et une sécurité suffisante,

- installation de prises de courant supplémentaires pour permettre l'utilisation d'appareils électroménagers dans la buanderie,

- procéder au raccordement d'eaux usées et d'eaux pluviales telles que réclamé par la Métropole,

- travaux de réparation de la serrure du portail,

- travaux permettant d'assurer le maintien du plancher de la salle de bains et de la baignoire sans étai dans la cave.



- condamné M. [N] à payer à M. [S] [T] et Mme [J] la somme de 3 400 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;



- dit que pour la période à courir entre le jugement et la réalisation des travaux, la somme de 100 euros correspondant au trouble de jouissance sera déduite mensuellement du loyer dû à M. [N] ;



- débouté M. [S] [T] et Mme [J] du surplus de leurs demandes ;



- débouté M. [N] de ses demandes ;



- condamné M. [N] à verser à M. [S] [T] et Mme [J] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [N] aux dépens.



Par déclaration du 19 mars 2021, M. [N] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022.



EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions reçues le 9 décembre 2021, outre des demandes de 'constater que' qui ne constituent pas des prétentions mais la simple reprise des moyens développés, M. [N] demande à la cour de :



- réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;



- débouter M. [S] et Mme [J] de leur nouvelle demande en cause d'appel ;



- déclarer inopposable au bailleur la note de synthèse et l'écarter des débats ;



- ordonner au besoin une mesure d'expertise ;



- condamner M. [S] et Mme [J] à lui régler la somme de 

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouter M. [S] et Mme [J] de leurs demandes.



Par dernières conclusions reçues le 19 janvier 2022, M. [S] [T] et Mme [J] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et infirmer celles les ayant déboutés du surplus de leurs demandes ;



- condamner M. [N] à 

- faire réparer le portail,

- remédier aux désordres électriques en protégeant les fils électriques,

- communiquer le diagnostic risques naturels et technologiques,



- leur rembourser les frais de constat d'huissier et de diagnostic,

- dire et juger que le défaut de gond de la porte de la salle de bains est dû à un défaut de pose de la porte et ne relève pas de l'obligation d'entretien du locataire,

- condamner M. [N] à faire installer une VMC dans la salle de bain et dans la cuisine



- à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour décrire les désordres ;



En tout état de cause



- condamner M. [N] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens, les frais de constat d'huissier à hauteur de 237 euros et les frais d'expertise à hauteur de 600 euros.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.



MOTIVATION



Sur la demande tendant à voir écarter des débats le rapport d'expertise amiable



M. [N] demande à la cour d'écarter des débats le rapport d'expertise amiable que les locataires ont fait établir de manière unilatérale sans respect du principe du contradictoire.



Dès lors cependant que ce rapport établi le 29 juin 2021 par la société L. B Ingénierie Conseil Expertises a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il est opposable à l'appelant et ne saurait être écarté des débats au seul motif qu'il n'a pas été établi contradictoirement.



La cour, dont la décision ne peut être fondée exclusivement sur cette pièce, qui doit être corroborée par d'autres éléments de preuve, ne peut en conséquence refuser de l'examiner.



Il convient en conséquence de débouter M. [N] de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d'expertise amiable produit par M. [S] et Mme [J].



Sur la demande de réalisation de travaux



Au visa des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le premier juge a condamné le bailleur à effectuer divers travaux dont M. [N] conteste qu'ils doivent lui incomber.



S'agissant de la pose de volets aux fenêtres des chambres à coucher, les locataires font valoir que M. [N] s'est engagé à les installer dans le cadre des négociations précontractuelles.



Il est constant que le 7 janvier 2018, les parties ont échangé les messages suivants :



M. [S] : 'Bonjour dommage c'est un petit détail mais qui as son importance, il y as pas de volet dans les chambres cdlt'. 



M. [N] : 'Bonjour s'il n'y a que ça, nous pouvons en installer. Bien cordialement'.



C'est à tort que le premier juge a déduit de ces seuls échanges que l'engagement du bailleur à ce titre était entré dans le champ contractuel alors qu'aucune mention du contrat de bail n'en fait état et que le seul message de M. [N] antérieur à la signature du contrat ne saurait caractériser un tel engagement.



Dès lors que le logement loué est clos et couvert, le bailleur n'est débiteur d'aucune obligation d'installer des volets dans les chambres et il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter M. [S] et Mme [J] de leur demande formée à ce titre.



Doivent également être infirmées les dispositions du jugement ayant condamné le bailleur à installer des prises supplémentaires dans la buanderie dès lors que cette pièce dispose déjà d'une prise qui permet un usage des lieux conforme à sa destination, laquelle suppose de pouvoir y brancher un appareil électroménager et qu'il appartient au preneur qui souhaite ajouter d'autres appareils d'assumer la charge de l'installation de prises supplémentaires.



Le jugement déféré doit en revanche être confirmé dans ses dispositions ayant condamné M. [N] à installer une main courante le long de l'escalier et un garde-corps en partie basse dès lors que l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 impose au bailleur de prévoir des dispositifs de retenue des personnes dans les escaliers, que la circonstance que ce défaut était visible lors de la prise de possession des lieux est sans incidence sur l'obligation du bailleur d'assurer la sécurité des locataires et que, contrairement à ce que soutient le bailleur sur ce point, le grillage en filament acier ne constitue pas un dispositif suffisant de nature à garantir la retenue des personnes.



C'est également à juste titre que le premier juge a condamné M. [N] à procéder à la pose de fixations sur les marches de l'escalier dont le bailleur est tenu de garantir la sécurité et la stabilité au vu du constat d'huissier établi le 27 mai 2019 dont il résulte que les marches reposent sur des tubes métalliques qui s'affaissent lors des passages, l'expert amiable relevant en outre que les marches reposent sur une ossature métallique inadaptée et qu'elles doivent être scellées.



Le bailleur ne saurait sérieusement soutenir qu'il n'est pas tenu de procéder aux travaux de réparation de la serrure du portail d'entrée de la maison alors qu'il est tenu de garantir le clos du logement et que les échanges de messages versés aux débats établissent qu'informé par Mme [J] le 22 juin 2019 du sinistre survenu, le portail ayant été endommagé par un véhicule tiers, M. [N] a mis en oeuvre la garantie de son assureur. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point.



M. [N] soutient que les travaux de raccordement ont été réalisés au mois de juin 2020 à la suite du constat de non-conformité du raccordement des eaux usées et pluviales par la Métropole de Rouen.



Par lettre du 3 septembre 2019, la Métropole Rouen Normandie a informé M. [N] de ce que le raccordement du logement au réseau d'assainissement n'était pas conforme en ce que les évacuations du réseau d'eaux pluviales étaient rejetées dans le réseau d'eaux usées et l'a invité à réaliser les travaux de mise en conformité.



Si le bailleur est intervenu pour réaliser des travaux au mois de juin 2020, il résulte du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2021 par Me [U], huissier de justice, qu'une évacuation des eaux pluviales a été réalisée et consiste dans une descente de gouttière fixée sommairement sur la façade de la buanderie à l'extrémité de laquelle a été fixé un coude relié directement à un tuyau en PVC, lequel est aérien, non protégé et non enterré.



Par lettre adressée à M. [N] le 2 juin 2021, la Métropole Rouen Normandie indique que la visite d'inspection réalisée par les techniciens de la direction de l'assainissement a mis en évidence le défaut de conformité de l'installation à la réglementation en vigueur en ce que les eaux de ruissellement de la descente du garage se rejettent dans le réseau d'eaux usées et a demandé au bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité de l'installation.



Au vu du caractère approximatif et manifestement insuffisant des travaux réalisés, le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions ayant condamné M. [N] à faire procéder au raccordement au réseau d'assainissement conformément aux préconisations de la Métropole Rouen Normandie.



S'agissant des travaux permettant d'assurer le maintien du plancher de la salle de bains et de la baignoire sans étai, il résulte du procès-verbal de constat du 27 mai 2019 qu'un étai présent dans la cave maintient le plancher de la salle de bains située au-dessus. 



Ces constatations sont corroborées par le rapport d'expertise technique établi le 29 juin 2021 dont il résulte que le plancher soutenant la baignoire est visible depuis la cave, que la baignoire est supportée par un dispositif composé d'un semblant d'ossature bois reposant au sol sur des cales de type brique, d'une étagère au premier niveau supportant des ustensiles de cuisine et d'un plateau au deuxième niveau constitué d'une porte posée à plat sur laquelle repose partiellement la baignoire balnéothérapie. L'expert estime que ce type de réalisation ne permet pas de garantir la bonne tenue de l'ouvrage aux motifs que la présence de pieds sous la baignoire implique que le support sur lequel reposent ces pieds est apte à reprendre les efforts transmis, que la baignoire repose sur une porte d'ouvrage non dimensionné pour cet effet travaillant en flexion sous la charge de la baignoire, que les pieds ne reposent que partiellement sur le panneau de la porte et que la porte repose sur une ossature bois sans éléments de contreventement ne garantissant pas la bonne tenue de l'ouvrage. L'expert conclut que la baignoire présente un danger d'effondrement en cas d'utilisation et demande au locataire de suspendre sans délai toute utilisation de la baignoire.



Suivant procès-verbal de constat établi le 23 juin 2021, l'huissier confirme que la baignoire visible depuis la cave repose sur une ancienne porte instable à l'aide de pieds dont certains reposent dans le vide.



Ces conclusions techniques circonstanciées ne sont pas utilement contredites par les factures de l'EURL Bellanger établies les 1er juin et 16 novembre 2021 qui se bornent à faire état des mentions suivantes : 'vérification support baignoire cave RAS' pour la première et 'contrôle du plancher de salle de bain au-dessus de la cave conforme RAS' pour la seconde.



Au vu des constatations concordantes des deux constats d'huissier et du rapport d'expertise amiable, le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions ayant condamné M. [N] à réaliser des travaux de mise en sécurité du plancher de la salle de bains sous la baignoire. 



M. [S] et Mme [J] sollicitent en outre la condamnation du bailleur à remédier aux problèmes de ventilation constatés dans la cuisine et la salle de bains.



Si M. [N] conclut au débouté de la demande nouvelle formée à ce titre, le dispositif des conclusions de l'appelant, qui seul saisit la cour, ne comporte aucune prétention tendant à voir déclarer cette demande irrecevable. En tout état de cause, cette demande qui concerne la mise en conformité du logement, constitue l'accessoire des prétentions soumises au premier juge au sens des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile.



Le diagnostic de performance énergétique établi le 24 mars 2010 relève l'insuffisance de la ventilation du logement et la nécessité d'installer des entrées d'air dans les pièces principales.



Il résulte en outre du rapport d'expertise amiable versé aux débats que la salle de bains comme la cuisine sont dépourvues de VMC alors que l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.



Il convient en conséquence de condamner M. [N] à faire procéder aux travaux d'installation d'une VMC dans la cuisine et dans la salle de bains.



Les dispositions du jugement déféré ayant débouté M. [S] et Mme [J] de leur demande de réalisation de travaux au titre de la sécurisation de l'installation de gaz dans la cuisine au motif que ces travaux ont été réalisés ne sont pas contestées. Ne sont pas davantage critiquées les dispositions du jugement ayant rejeté la demande formée au titre de la remise en état de la salle de bains au motif que le manquement du bailleur à ses obligations à ce titre n'était pas établi.



Les intimés forment appel incident des dispositions du jugement les ayant déboutés de leurs demandes relatives au portail, à la porte de la salle de bains, aux anomalies électriques et au remboursement des frais de constat d'huissier et de diagnostic.



Le premier juge a rejeté la demande de sécurisation de l'installation électrique alors que le rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité établi le 24 mars 2010 et annexé au contrat de bail fait état des anomalies suivantes : enveloppes de matériels manquantes ou détériorées dans la salle de bains et présence de conducteurs non protégés au niveau de la salle de bains, des wc, de l'entrée, de la cuisine, du palier du 1er étage, du dégagement du 2e étage et des murs de la salle de bains et du palier du 1er étage.



En outre, M. [S] et Mme [J] versent aux débats un rapport de diagnostic établi par la société Diagmanter le 16 juillet 2019 qui confirme l'existence d'anomalies affectant le dispositif de protection différentielle à l'origine de l'installation et le dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs ainsi que la présence de matériels électriques présentant des risques de contact directs avec des éléments sous tension, protection mécanique des conducteurs.



Contrairement à ce qu'il soutient sur ce point, M. [N] ne justifie pas avoir remédié aux anomalies relevées tant par le diagnostic de 2010 joint au bail que par le rapport de la société Diagmanter établi en 2019.



Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé sur ce point et M. [N] condamné à remédier aux non-conformités électriques telles qu'elles résultent du rapport sur l'état de l'installation intérieure d'électricité établi le 24 mars 2010. 



Le jugement déféré doit également être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [N] à effectuer les travaux de réparation du portail dès lors qu'il résulte du constat d'huissier effectué le 23 juin 2021 que le pilier situé à droite du portillon est maintenu par une jambe de force constituée d'une barre métallique de fortune elle-même coincée dans un sabot métallique ancré sur ce pilier, que les deux piliers de bois supportant le portillon sont reliés entre eux par une pièce en bois fixée en travers avec des clous.



Au vu des désordres constatés, M. [N] sera condamné à effectuer les travaux de réparation de portail.



La demande des locataires tendant à voir dire et juger que le défaut affectant le gond de la porte de la salle de bains est dû à un défaut de pose de la porte et ne relève pas de l'obligation d'entretien des locataires ne constitue pas une prétention sur laquelle la cour doit statuer dès lors qu'aucune demande n'est formée à ce titre.



Si l'appelant justifie avoir communiqué aux locataires différents diagnostics en cours de procédure, il ne démontre ni ne soutient avoir communiqué le diagnostic risques naturels et technologiques.



Or aux termes de l'article 3-3-4° de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur et annexé au contrat de location doit être complété par l'état des risques naturels et technologiques dans les zones mentionnées au 1 de l'article L.125-5 du code de l'environnement.



En l'espèce, M. [N] ne conteste pas que la commune de Grand Quevilly est située dans une zone concernée par l'obligation d'information sur les risques naturels et technologiques majeurs.



Il convient en conséquence de le condamner à communiquer ce diagnostic à M. [S] et à Mme [J].



S'agissant du remboursement des frais de diagnostic réalisés par la société Diagmanter, le premier juge les a inclus dans le calcul des frais irrépétibles de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée à ce titre à hauteur d'appel.



Les frais de constat d'huissier et d'expertise amiable exposés par les locataires relèvent également des frais irrépétibles et seront pris en compte à ce titre.



Sur le préjudice de jouissance



L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir condamné au paiement de la somme de 3 400 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir ordonné une réduction du loyer mensuel d'un montant de 100 euros alors qu'il soutient avoir satisfait à l'obligation d'effectuer les travaux ordonnés par le jugement.









Il est cependant établi que jusqu'à la réalisation des travaux, les locataires ont utilisé un escalier rendu dangereux par l'absence de main courante et par l'absence de fixité des marches, que la réparation de fortune effectuée dans l'escalier est insuffisante à en garantir la sécurité, que M. [S] et Mme [J] sont toujours privés de l'usage de la baignoire en raison de sa dangerosité, que l'installation électrique est dangereuse, que le logement est dépourvu de dispositifs de ventilation suffisante, que la serrure du portail n'a été réparée que tardivement et que l'ensemble des travaux réalisés par le bailleur est caractérisé par l'approximation et l'amateurisme.



C'est en conséquence par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a évalué à la somme de 3 400 euros le préjudice de jouissance subi par les preneurs à hauteur de la somme de 100 euros pendant 34 mois.



Si certains travaux ont été réalisés en exécution du jugement déféré, ils ne l'ont cependant été que partiellement de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a dit que jusqu'à la réalisation intégrale des travaux, la somme de 100 euros sera déduite mensuellement du loyer dû à M. [N].



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



M. [N] devra supporter la charge des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.



Aussi M. [N] sera-t-il condamné à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés pour leur défense ainsi que la somme de 837 euros correspondant au coût du constat d'huissier du 23 juin 2021 et au coût de l'expertise amiable, soit la somme de 2 337 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Déboute M. [N] de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d'expertise amiable ;



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf celles ayant condamné M. [N] à faire réaliser les travaux de pose des volets aux fenêtres des chambres à coucher et à installer des prises supplémentaires dans la buanderie et celles ayant débouté M. [S] et Mme [J] de réalisation de travaux relatifs aux anomalies électriques et au portail ; 



Statuant à nouveau 



Déboute M. [I] [S] [T] et Mme [M] [J] de leur demande tendant à voir condamner M. [N] à réaliser les travaux de pose des volets aux fenêtres des chambres à coucher et à installer des prises supplémentaires dans la buanderie ;





Condamne M. [C] [N] à faire remédier aux anomalies de l'installation électrique telles qu'elles résultent du rapport sur l'état de l'installation intérieure d'électricité établi le 24 mars 2010 ;



Condamne M. [C] [N] à faire procéder aux travaux de réparation du portail ;



Y ajoutant



Condamne M. [C] [N] à faire procéder aux travaux d'installation d'une VMC dans la cuisine et dans la salle de bains ;



Condamne M. [C] [N] à communiquer à M. [S] et à Mme [J] le diagnostic risques naturels et technologiques ;



Condamne M. [N] aux dépens d'appel ; 



Condamne M. [C] [N] à verser à M. [S] et à Mme [J] la somme de 2 337 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [C] [N] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.



La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin









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