Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 5 mai 2022

N° RG 20/03707 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KT5F



C1



Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Jean Christophe QUINOT



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 05 MAI 2022





Appel d'une décision (N° RG 19/00578)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE

en date du 15 septembre 2020

suivant déclaration d'appel du 25 Novembre 2020



APPELANT :

M. [P] [F]

né le 20 Mai 1973 à LYON (69007)

de nationalité Française

15 route du Vieux Village

26300 chatuzange le goubet



représenté par Me Jean Christophe QUINOT, avocat au barreau dela DROME,

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/13068 du 05/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)





INTIM ÉS :

M. [I] [R]

né le 01 Octobre 1947 à NYON (SUISSE)

de nationalité Suisse

165 route d'Hauterives

26390 TERSANNE





Mme [Y] [R] née [O]

née le 12 Juillet 1949 à CHATUZANGE Le GOUBET

de nationalité Française

165 route d'Hauterives

26390 TERSANNE



représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, et

Me Pierre-François GROS, avocat au barreau de la DROME,







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

Mme Marie- Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,





DÉBATS :



A l'audience publique du 13 Janvier 2022, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère qui a fait rapport assistée de Mme Sarah DJABLI, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. 





Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré





EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 23 avril 2014, M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] ont consenti à M. [P] [F] un bail à titre précaire pour une durée de 23 mois, sur un local commercial situé 8 Place Fontaine Couverte à Romans sur Isère, moyennant un loyer annuel de 6.600 euros, soit 550 euros par mois.

Ce bail précaire a été suivi d'un second conclu le 25 mars 2016 pour une durée de 12 mois et un loyer mensuel réduit à 530 euros, puis d'un troisième en date du 15 mars 2017 aux mêmes conditions de durée et de loyer. 



Par acte extra-judiciaire du 16 janvier 2018, les époux [R] ont donné congé à M. [F] pour le 31 mars 2018.

M. [F] a contesté ce congé en revendiquant le bénéfice du statut ce qu'ont admis les bailleurs qui ont expressément renoncé aux causes du congé.



Le 24 janvier 2019, les époux [R] ont fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 9.235,08 euros au titre des loyers des mois de novembre 2018 à janvier 2019, de charges de copropriété et de taxes.



Par acte d'huissier du 21 février 2019, M. [F] a fait assigner les bailleurs en opposition à ce commandement et par jugement en date du 15 septembre 2020, le tribunal de grande instance de Valence a : 

- dit non prescrite la demande présentée par M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] au titre des taxes foncières,

- condamné M. [P] [F] à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] les sommes suivantes :


 au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, la somme de 487 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 419 euros à compter du commandement de payer du 24 janvier 2019 et sur le surplus à compter du jugement,

 au titre des taxes foncières, la somme de 6.204 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.194 euros à compter du 24 janvier 2019 et sur le surplus à compter du jugement,

 au titre des loyers et indemnités d'occupation dues pour la période de juillet à décembre 2019, la somme de 3.292,14 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.097,69 euros à compter du 28 août 2019 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2019,


- débouté M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] de leur demande en paiement présentée au titre des charges de copropriété,

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties,

- dit que cette résiliation est intervenue de plein droit le 28 septembre 2019,

- débouté M. [P] [F] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire,

- fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 28 septembre 2019 au montant du loyer courant,

- constaté que M. [P] [F] a donné congé pour le 22 avril 2020,

- en tant que de besoin, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,

- condamné M. [P] [F] à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [P] [F] de sa demande présentée à ce titre,

- condamné M. [P] [F] aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer des 24 janvier et 28 août 2019.





Suivant déclaration au greffe du 25 novembre 2020, M. [F] a relevé appel partiel de cette décision en ce que le tribunal :

- a déclaré non prescrite la demande au titre des taxes foncières,

- l'a condamné au paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, des loyers et indemnités,

- l'a condamné au paiement de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Prétentions et moyens de M.[F] : 



Au terme de ses écritures notifiées le 9 février 2021, M.[F] demande à la cour de : 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mr [F] à payer aux époux [R] les sommes de 487 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, 6.204 euros au titre des taxes foncières, 3.292.14 euros au titre des loyers impayés et 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande relatives aux charges de copropriété, 

- accorder à M. [F] la faculté de s'acquitter de sa dette de loyers pour la période juillet 2019/décembre 2019 soit la somme de 1669,27 euros en 7 versements de 200 euros et un 8ème du solde, 

- statuer ce que de droit sur les dépens de l'instance.

 

M. [F] fait valoir que le tribunal n'a pas pris en compte les règlements qu'il a effectué pour un total de 1622,87 euros. 



Il estime que les époux [R] ne rapportent pas de justificatifs de leurs demandes en paiement des charges de propriété, des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et des taxes foncières. 

Concernant ces dernières, il soutient que la demande se heurte à la prescription biennale de l'article 145-60 du code de commerce et que la clause du bail qui les met à la charge du locataire n'est ni claire, ni univoque et n'a pas été ratifiée par lui. 





Prétentions et moyens des époux [R] : 



Selon leurs conclusions notifiées le 5 mai 2021, les époux [R] entendent voir :

- confirmer le jugement du 15 septembre 2020 en ce qu'il a : 


dit non prescrite la demande présentée au titre des taxes foncières, 

condamné M. [P] [F] à leur payer diverses sommes au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des taxes foncières et des loyers et indemnité d'occupation sauf à en modifier les montants,

constaté la résiliation du bail liant les parties au 28 septembre 2019, 

débouté M. [F] de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire,

fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 28 septembre 2019 au montant du loyer courant,

ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,

condamné M. [F] à leur payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté M. [F] de sa demande à ce titre, 

condamné M. [F] aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer de 24 janvier et 28 août 2019, 


- réformer le jugement,

- condamner M. [F] à leur payer une somme de 699,14 euros au titre des charges locatives de 2014 à 2018, 



- condamner M. [F] à leur payer une somme de 665,67 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014, 2015, 2019 et 2020,

- condamner M. [F] à leur payer une somme de 7730 euros au titre des taxes foncières 2014 à 2020, 

- condamner M. [F] à leur payer une somme de 4389,52 euros à titre d'indemnités d'occupation pour la période d'octobre 2019 à mai 2020,

- y ajoutant : 

- débouter M. [F] de sa demande d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [F] à leur payer une somme de 2500 euros d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



M. et Mme [R] indiquent que les paiements effectués par leur locataire ont été pris en compte et imputés sur les loyers des mois d'avril, mai et juin 2019, que M.[F] bien qu'ayant donné congé pour le 22 avril 2020, n'a quitté les lieux que le 29 mai suivant et reste débiteur d'une indemnité d'occupation de 4389, 52 euros au titre des mois d'octobre 2019 à mai 2020.



Ils rappellent que l'immeuble dans lequel se trouve le local loué est géré par un syndic bénévole et soutiennent qu'ils justifient des charges de copropriété et des rôles d'imposition à la taxe foncière et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont ils réclament le paiement. 



Ils soutiennent que leurs demandes en paiement au titre de ces taxes relèvent de la prescription quinquennale de droit commun et non de la prescription biennale spéciale de l'article L.145-60 du code de commerce.





La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2021.





MOTIFS DE LA DECISION : 





1°) sur la prescription :



Si l'article L.145-60 du code de commerce soumet à un délai biennal de prescription les actions exercées en vertu des dispositions légales dérogatoires du droit commun organisant le statut des baux commerciaux, l'action en paiement des sommes dues en exécution des conditions financières du bail ne relèvent pas de dispositions propres au- dit statut et ne relèvent donc pas de ce délai spécial, mais bien du délai quinquennal de droit commun. 



C'est donc de manière justifiée que le tribunal a déclaré non prescrites les demandes en paiement, notamment en ce qu'elles portent sur les taxes foncières mises à la charge du preneur et sa décison sera confirmée sur ce point. 





2°) sur les taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères : 



Par des termes parfaitement clairs et explicites, les baux successifs signés par M. [F] ont expressément mis à la charge du preneur le remboursement au bailleur du montant de la taxe foncière, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 



Les bailleurs versent aux débats les avis d'impositions des taxes foncières, incluant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, afférentes au local situé 8 Place Fontaine Couverte à Romans sur Isère pour les années 2014 à 2020. 





Compte tenu des dates d'entrée et de sortie des lieux les 1er mai 2014 et 29 mai 2020, les impositions de ces deux années doivent être proratisées au temps passé dans les lieux, et s'élèvent à 750 euros pour la première année et à 488,33 euros pour la seconde. 

Les montants justifiés et dus par M.[F] s'élèvent en conséquence à 7139, 33 euros, somme au paiement de laquelle il sera condamné à défaut de justifier l'avoir acquittée. 



Le jugement sera réformé en ce sens. 





3°) sur les charges de copropriété : 



Les trois baux successifs ont fait supporter au preneur les charges de toute nature de l'immeuble. 



Si les baux ne désignent les lieux loués que comme le local commercial du 8 place Fontaine Couverte, il résulte des titres de propriété versés aux débats que ce local constitue le lot n°2 d'un même ensemble immobilier situé à cette adresse, mais également au 9 rue Pérollerie, et représentant 142/1000èmes des parties communes. 



Les époux [R] versent aux débats les comptes établis par le syndic bénévole de la copropriété dénommée 9 rue Pérollerie, qui correspondent donc bien au local loué, au titre des années 2014 à 2017. 

Après application des tantièmes du lot constituant le local loué et au prorata temporis de l'année 2014, les charges de copropriété imputables au preneur s'établissent ainsi qu'il suit : 

2014 : 114,83 euros ( 1213/8 mois x 142/1000)

2015 : 259,98 euros (1830,87 x 142/1000)

2016 : 181,91 euros (1281,08 x 142/1000)

2017 : 150,70 euros (1061,31 x 142/1000)

soit un total de 707,42 euros.



Le seul budget prévisionnel 2018 ne permet pas, en l'absence des comptes définitifs, de fixer la créance des bailleurs pour cet exercice. 



Le décompte dressé par les époux [R] faisant apparaître deux règlements de 256 et 176 euros, M [F] reste devoir la somme de 275,42 euros au titre des charges de l'immeuble. 

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des époux [R] et la cour condamnera M [F] au paiement de cette somme.





4°) sur les indemnités d'occupation : 



Les parties ne critiquent pas le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 28 septembre 2019 et il est constant que M.[F] a restitué les lieux le 29 mai 2020. 



Les bailleurs sollicitent le règlement des indemnités d'occupation échues à compter du mois d'octobre 2019 et leur décompte démontre qu'ils ont bien procédé à l'imputation sur les loyers impayés les plus anciens des mois d'avril à juillet 2019, des quatre règlements dont M. [F] justifie entre les mois d'août et décembre 2019. 



M. [F] devra être condamné au paiement de la somme de 4.389,52 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du mois d'octobre 2019 au mois de mai 2020 et le jugement sera réformé en ce sens.







5°) sur les délais de paiement : 



Par l'effet des instances successives, M . [F] a déjà bénéficié de délais de paiement de plus de deux années dont rien ne justifie la prolongation, à défaut de tout élément sur la situation patrimoniale et financière de M [F], dont la demande sera rejetée. 





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 15 septembre 2020 en ce qu'il a :

- condamné M. [P] [F] à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] les sommes suivantes :


au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, la somme de 487 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 419 euros à compter du commandement de payer du 24 janvier 2019 et sur le surplus à compter du présent jugement,

au titre des taxes foncières, la somme de 6.204 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.194 euros à compter du 24 janvier 2019 et sur le surplus à compter du présent jugement,

au titre des loyers et indemnités d'occupation dues pour la période de juillet à décembre 2019, la somme de 3.292,14 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.097,69 euros à compter du 28 août 2019 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2019,


- débouté M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] de leur demande en paiement présentée au titre des charges de copropriété,



statuant à nouveau sur ces chefs de demande, 



CONDAMNE M. [P] [F] à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] les sommes de :

- 7139, 33 euros au titre des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères, 

- 275,42 euros au titre des charges de l'immeuble, 

- 4.389,52 euros au titre des indemnités d'occupation,



CONFIRME le jugement pour le reste de ses dispositions, 



y ajoutant, 



CONDAMNE M. [P] [F] à payer à M. [I] [R] et Mme [Y] [O] épouse [R] la somme complémentaire en cause d'appel de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE M. [P] [F] aux dépens de l'instance d'appel. 





SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Sarah DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente