Cour d'Appel · Chambre civile — 5 mai 2022

ARRET N° 183



N° RG 21/00170 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFTV



AFFAIRE :



Mme [N] [W], Mme [J] [W]



C/



M. [D] [X]









MCS/MS







Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente













Grosse délivrée à Me Philippe LEFAURE, Me Philippe CHABAUD , avocats,





COUR D'APPEL DE LIMOGES

Chambre civile 

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ARRET DU 05 MAI 2022

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Le CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [N] [W]

née le 20 Juillet 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe LEFAURE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE





Madame [J] [W]

née le 18 Octobre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe LEFAURE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE









APPELANTES d'une décision rendue le 12 JANVIER 2021 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET



ET :



Monsieur [D] [X]

né le 29 Septembre 1960 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES









INTIME





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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 10 Mars 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2022.



La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.





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LA COUR

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Exposé du litige: 



Suivant acte du 18 mai 2017 reçu par maître [L], notaire à [Localité 9] , Mme [N] [W] et Mme [J] [W] ont consenti à M. [D] [X] une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier leur appartenant situé à [Localité 7] (23) cadastré section G n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 2],[Cadastre 4] moyennant le prix de 265 000 euros.



La promesse de vente comportait un délai de rétractation expirant le 27 juillet 2017, une clause pénale égale à 10% du prix de vente et des annexes comprenant l'ensemble des diagnostics obligatoires, dont notamment celui relatif à la présence d'amiante qui précisait que la couverture de l'extension contenait de l'amiante mais que le reste de la toiture n'était pas visible.



Le 29 août 2017, M. [X] refusait de signer l'acte authentique de vente aux motifs que que son consentement avait été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien, 

ayant appris postérieurement à l'expiration du délai de rétractation que l'ensemble de la couverture contenait de l'amiante et qu 'un champignon le Pézize des murs, était présent.



Après mise en demeure infructueuse, les consorts [W] ont, par acte d'huissier du 5 août 2019, fait assigner M. [X] devant le tribunal de grande instance de Guéret en paiement de la clause pénale de 26 500€. 



Par jugement contradictoire du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Guéret a :



- condamné M. [X] à payer à Mmes [W] la somme de 1 euro au titre de la clause pénale, 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

- dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a pu exposer. 







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Appel de la décision a été relevé le 19 février 2021 par Mme [N] [W] et Mme [J] [W] en ce qu'elle a réduit la pénalité à 1 euro et a rejeté la demande de condamnation de M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L 'affaire a été orientée à la mise en état.



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Par conclusions signifiées et déposées le 18 mai 2021, les consorts [W] demandent à la Cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 1 € et, 



statuant à nouveau, de :



-condamner M. [X] à leur payer la somme de 26 500 € au titre de la clause pénale contractuellement prévue ;

-condamner le même à leur payer la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.



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Par dernières conclusions signifiées et déposées le 12 juillet 2021, M. [D] [X] demande à la Cour de :



à titre principal,



-infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

statuant de nouveau,

 -prononcer la nullité de la promesse de vente régularisée en l'étude de maître [P] le 18 mai 2017 ; 

-débouter les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

-condamner les consorts [W] à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les mêmes aux entiers dépens, comprenant ceux de 1ère instance et d'appel ; 



subsidiairement,

 

-confirmer la décision de 1ère instance ; 

- fixer à 1 € la somme due par lui ;

-condamner les consorts [W] à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-condamner les mêmes aux entiers dépens, comprenant ceux de 1ère instance et d'appel, en accordant pour ces derniers à Maître Philippe CHABAUD, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.







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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.



La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



M. [D] [X] sollicite le prononcé de la nullité de la promesse de vente qu'il a signée pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu. Il soutient qu'il a découvert après la signature de la promesse unilatérale de vente :



- qu'en réalité, l'ensemble de la couverture de la maison vendue était en amiante alors que le diagnostic initial ne mentionnait la présence de ce matériau que sur la partie extension de la cuisine -salle de bains constituant un appentis,



-qu'un autre diagnostic technique a mis en évidence la présence d'un champignon dans les murs en l'espèce, un pézize imposant une surveillance stricte du bâtiment.



Il fait valoir que si les défenderesses avaient porté ces éléments à sa connaissance, il n'aurait pas consenti à la vente, que son consentement a été vicié en raison de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue entraînant la nullité de la promesse de vente.



En vertu de l'article 1128 du Code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter, un contenu licite et certain.



L'article 1130 du Code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté dans des conditions substantiellement différentes.



Aux termes de l'article 1131 du Code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.



L'article 1132 du Code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.



En l'espèce, il est constant que M. [D] [X] a signé la promesse de vente le 18 mai 2017 sur la base d'un rapport de diagnostic amiante du 3 mai 2007 manifestement incomplet et inexact.



Selon ce diagnostic effectué par Monsieur [V] [B] , il était indiqué

la présence de matériaux et produits contenant de l'amiante dans des ardoises fibrociment constituant la couverture de la cuisine et de la salle de bains. Le diagnostiqueur précisait au titre de la particularité de la visite :' couverture de la maison non visible a priori ardoise'.



Un diagnostic complémentaire était effectué par EUROFINS le 9 août 2017 qui mettait en évidence que la toiture du bâtiment principal était constituée de matériaux durs fibreux de type fibrociment constituant des fibres d'amiante.



Ce second diagnostic démontre que le technicien a pu avoir accès à l'ensemble de la couverture de l'immeuble contrairement au premier diagnostiqueur, qui avait indiqué que la couverture de la maison n'était pas visible et l'analyse qu'il a effectuée a révélé que la couverture était constituée par des fibres d'amiante de type chrysotile.



L'absence d'amiante dans une couverture constitue une qualité substantielle de la chose vendue pour l'acquéreur dès lors que sa présence dans une toiture entraîne pour le propriétaire, diverses obligations.



Ainsi, dans le premier rapport établi, il était rappelé les dispositions suivantes :'



La nature et l'étendue des dégradations et l'évaluation du risque de dégradations ne conduisent pas à conclure à la nécessité d'une action de protection immédiate sur le matériau ou produit. Dans ce cas, l'opérateur du repérage indique au propriétaire que cette évaluation périodique consiste à :

a) contrôler périodiquement que l'état de dégradation des matériaux et produits concernés ne s'aggravent pas et, le cas échéant, que leur protection demeure en bon état de conservation ;

b)rechercher, le cas échéant les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer. 



L'opérateur de repérage mentionne la nécessité d'avertir de la présence d'amiante, toute personne pouvant intervenir sur ou à proximité des matériaux et produits concernés ou de celui recouvrant ou les protégeant.'



Les diagnostics techniques obligatoires en cas de vente d'un immeuble bâti prévus par l'article L271 ' 4 du code de la construction et de l'habitation, et notamment celui relatif à l'amiante, doivent, pour une décision éclairée du futur acquéreur, avoir été effectués de manière complète et sincère.



Force est de constater que M. [D] [X] a signé la promesse unilatérale de vente sur la base d'un rapport incomplet, le diagnostiqueur ayant affirmé que la couverture de l'immeuble principal n'était pas accessible, ce qui s'est révélé inexact ; en outre, ce diagnostic était de nature à induire en erreur l'acquéreur, dès lors que le premier technicien a précisé que la couverture était 'a priori en ardoises' ce qui s'est révélé inexact.



Son consentement a été vicié par une erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue.



Par ailleurs, un diagnostic technique effectué par DIAGIMMO le 20 juillet 2017 pour la recherche de la mérule a révélé que si le bâtiment en était exempt, en revanche, ses murs de pierre étaient contaminés par la pézize .



Il est précisé dans le rapport que ce champignon développe son sporophore directement sur les murs en pierre, qu'il n'est pas xylophage et que s'il ne dégrade pas directement le bois de construction, c'est un indicateur d'humidité anormale de la maçonnerie. Il est recommandé de faire vérifier l'étanchéité de l'ouvrage et d'effectuer une surveillance particulière et régulière du bâtiment.



La présence de ce champignon sur les murs de l'immeuble acheté n'était pas décelable pour un profane.



La présence dans les murs de pierre d'un immeuble d'un champignon, indicateur d'une humidité importante du bâtiment, constitue un défaut affectant une qualité substantielle de l'immeuble que le futur acquéreur est légitime à connaître avant de se déterminer à acheter.



L'absence de ce champignon dans l'immeuble acheté constituait une qualité substantielle du bien vendu pour M. [D] [X] ainsi que le révèle la lettre du 11 septembre 2017 qu'il a adressée aux venderesses dans laquelle il précise que si la présence de ce champignon, qui est le signe d'une humidité anormale de la maçonnerie, ne lui avait pas été dissimulée et s'il avait eu connaissance de cet élément, il n'aurait pas signé la promesse de vente.



Dans ces conditions, lors de la signature de la promesse de vente du 17 mai 2017, le consentement de Monsieur [X] a été doublement vicié par une erreur sur deux qualités substantielles du bien vendu : à savoir, l'absence d'amiante dans la toiture du bâtiment principal et l'absence de la pézize des murs, indicateur d'une humidité importante de l'immeuble vendu.



Les informations inexactes reçues par l'acquéreur quant à l'état réel du bien ont déterminé son consentement et justifient l'annulation de la promesse de vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu.



Dans ces conditions, la demande de Mmes [J] et [N] [W] en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente annulée sera rejetée.



*Sur les demandes accessoires :



Succombant en leurs prétentions et en leur recours, les consorts [W] supporteront les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu' elles puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Il serait en outre inéquitable de laisser M. [D] [X] supporter l'intégralité des frais qu'il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;



Ainsi une indemnité de 2500 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure.





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PAR CES MOTIFS

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LA COUR 



Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Infirme le jugement déféré,



Statuant de nouveau,



Prononce sur le fondement de l' article 1132 du code civil, la nullité de la promesse de vente consentie le 18 mai 2017 par Mme [N] [W] et Mme [J] [W] à M. [D] [X] sur un ensemble immobilier leur appartenant situé à [Localité 7] (23) cadastré section G n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 2],[Cadastre 4],



Déboute Mme [N] [W] et Mme [J] [W] de leur demande en paiement de la clause pénale de 26 500€,



Y ajoutant



Condamne Mme [N] [W] et Mme [J] [W] à verser ensemble à M. [D] [X] une somme de 2500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles pour l'ensemble de la procédure,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par Mme [N] [W] et Mme [J] [W] et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Corinne BALIAN.