Cour d'Appel · Chambre Civile — 9 mai 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/05/2022

Me Audrey GUERIN

Me Audrey PALMACE





ARRÊT du : 09 MAI 2022



N° : - : N° RG 19/02889 - N° Portalis DBVN-V-B7D-GALX





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 26 Juin 2019



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265238942630725



Monsieur [E] [M] [I]

né le 13 Décembre 1971 à ORLEANS (45000)

23 rue d'Orentay

45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN



ayant pour avocat Me Audrey GUERIN, avocat au barreau d'ORLEANS



La S.C.I. D'ORENTAY, immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n° 517 886 018, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Mr [K] [M] [I] , domicilié ès qualité audit siège

1 bis rue du Coin Rond

45000 ORLEANS





ayant pour avocat Me Audrey GUERIN, avocat au barreau d'ORLEANS



D'UNE PART





INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265248827582468



Monsieur [T] [Y]

né le 04 Mai 1982 à ORLEANS (45) (45000)

23 bis rue d'Orentay

45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN



représenté par Me Audrey PALMACE, avocat au barreau d'ORLEANS



D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du :12 Août 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er Février 2022 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Fanny CHENOT, Conseiller.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 28 FEVRIER 2022, à laquelle ont été entendus Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 09 MAI 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



 

EXPOSE DU LITIGE :



La SCI d'Orentay est propriétaire d'une parcelle de terrain située 23 rue d'Orentay à La Chapelle-Saint-Mesmin (45), sur laquelle est édifiée une maison d'habitation donnée à bail à son gérant, M. [E] [M] [I], et dont le pignon du garage se trouve en limite séparative d'une parcelle appartenant à M. [T] [Y]. 



Courant 2009, M. [T] [Y] a décidé de transformer une ancienne grange qui se trouvait sur son fonds en maison d'habitation. 



Après avoir obtenu le 14 septembre 2009 une autorisation de construire, M. [Y] a fait remplacer deux lucarnes meunières qui étaient fermées par des portes en bois par deux lucarnes vitrées, puis a créé, entre ces deux lucarnes, une fenêtre de toit destinée à éclairer sa cage d'escalier. 



Exposant que M. [Y] a ainsi créé des vues droites non autorisées lui permettant d'avoir une vue plongeante sur le jardin et la piscine de la SCI d'Orentay, M. [M] [I] et la SCI d'Orentay ont fait assigner M. [Y] devant le tribunal de grande instance d'Orléans par acte du 18 décembre 2012, aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à supprimer ces trois vues droites ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils estiment subir.





Par jugement du 15 avril 2015, le tribunal de grande instance d'Orléans a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [B], qui a déposé son rapport le 31 août 2015. 



La SCI d'Orentay et M. [M] [I] n'ont pas conclu après le dépôt de ce rapport et par jugement du 26 juin 2019, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :



-débouté la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] de leur demande tendant à la suppression de trois vues droites, 

-débouté la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] de leur demande de dommages et intérêts, 

-condamné in solidum la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] à payer à M. [T] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné in solidum la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Wedrychowski & associés,



Pour statuer comme ils l'ont fait, après avoir rappelé les dispositions des articles 678 et 679 du code civil, les premiers juges ont retenu qu'il résulte du rapport d'expertise que les ouvertures litigieuses ne créent pas de vues directes sur le fonds de la SCI d'Orentay, et ne causent non plus aucun trouble anormal du voisinage.



La SCI d'Orentay et M. [M] [I] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 12 août 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2019, la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] demandaient à la cour de : 



-dire et juger la SCI d'Orentay recevable et bien fondée en son appel et y faire droit, 

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

>débouté la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] de leur demande tendant à la suppression de trois vues droites, 

>débouté la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] de leur demande de dommages et intérêts, 

>condamné in solidum la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] à payer à M. [T] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

>condamné in solidum la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Wedrychowski & associés, avocat près la cour d'appel d'Orléans, 

Statuant à nouveau, 

-dire et juger recevables et bien fondés la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] en leurs demandes, 

-constater que M. [Y] a renoncé à la servitude de vue sur le fonds appartenant à la SCI d'Orentay, 



-condamner M. [Y] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à supprimer les trois vues qu'il a sur la propriété appartenant à la SCI d'Orentay, et à défaut à remettre les lieux dans leur état antérieur, 

-condamner M. [Y] à payer à M. [E] [M] [I] et à la SCI d'Orentay la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

-ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir, 

-condamner M. [Y] à payer à M. [E] [M] [I] et à la SCI d'Orentay la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner M. [Y] aux entiers dépens avec droit au recouvrement direct par Maître Audrey Guerin conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

-plus généralement, si la cour, « considérant le temps écoulé, et considérant le nombre de paramètres en jeu dans les mesures, avait un doute concernant les distances impliquées », ordonner une nouvelle expertise avec la mission habituelle en la matière



Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2020, M. [T] [Y] demande à la cour de : 

-juger irrecevable l'appel interjeté par la SCI d'Orentay et par M. [E] [M] [I] et en tout cas, mal fondé, 

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 26 juin 2019, 

En conséquence, 

-débouter la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires, 

Y ajoutant, 

-condamner la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner la SCI d'Orentay et M. [E] [M] [I] aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Audrey Palmace



Par ordonnance du 6 avril 2021, le conseiller de la mise en état a dit recevable l'appel formé par M. [M] [I], mais irrecevable l'appel formé par la SCI d'Orentay.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 1er février 2022, pour l'affaire être plaidée le 28 février suivant et mise en délibéré à ce jour, sans que M. [Y] ni M. [M] [I] aient conclu postérieurement à l'ordonnance d'incident.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



SUR CE, LA COUR :



La cour observe à titre liminaire que la SCI d'Orentay ayant été déclarée irrecevable en son appel, les conclusions notifiées le 12 novembre 2019 par la dite SCI et M. [M] [I] doivent être tenues pour avoir été notifiées par M. [M] [I], seul.



La cour observe par ailleurs que M. [M] [I] ne développe aucun moyen à l'appui de sa prétention tendant à voir constater que M. [Y] aurait renoncé à une servitude de vue sur le fonds de la SCI d'Orentay et qu'il n'y a donc pas lieu de constater une quelconque renonciation de M. [Y] à ses droits.



La cour observe enfin qu'en dépit de la formulation du dispositif de ses dernières écritrures, M. [Y] ne développe aucun moyen au soutien de l'irrecevabilité de l'appel de M. [M] [I], qui sera donc tenu pour recevable.



Au soutien de son appel, M. [M] [I] soutient que contrairement au permis de construire qui lui a été délivré, M. [Y] n'a pas remplacé les deux lucarnes meunières par des châssis fixes au vitrage dépoli, mais par des châssis translucides ouvrant directement sur la propriété de la SCI d'Orentay, ce qu'il offre de prouver par un procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2012 par Maître [Z], huissier de justice.



Faisant valoir qu'en remplaçant ainsi des portes pleines à usage agricole par des fenêtres ouvrantes translucides, à usage d'habitation, M. [Y] a aggravé la servitude de vue qui pesait sur le fonds de la SCI. Il en déduit qu'en application des articles 544, 678 et 702 du code civil, la SCI d'Orentay est bien fondée à solliciter sous astreinte la suppression de ces deux vues droites illicites, qui permettent à M. [Y] d'avoir une vue plongeante sur le jardin et la piscine de ladite SCI.



M. [M] [I] expose par ailleurs qu'entre les deux anciennes lucarnes meunières, M. [Y] n'a pas créé une fenêtre de toit encastrée, comme indiqué dans sa demande de permis de construire, mais une fenêtre de toit en verre transparent ouvrant directement sur le fonds de la SCI. Il ajoute que contrairement à ce que soutient l'intimé, cette ouverture ne crée pas une servitude de prospect destinée à éclairer la cage d'escalier, à laquelle les dispositions de l'article 678 du code civil seraient inapplicables, mais crée au contraire une vue, puisqu'il résulte du plan annexé au constat dressé le 21 septembre 2013 par Maître [R], que la hauteur de la première marche d'escalier jusqu'au bord de l'ouverture est de 1,83 m et que la hauteur entre le niveau du palier et le bord de l'ouverture de la fenêtre de toit est de 1,67 m. Il en déduit qu'il existe depuis cette fenêtre une vue directe sur le fonds de la SCI, qui devra elle aussi être supprimée.



L'appelant indique enfin qu'en tant que gérant de la SCI d'Orentay et occupant de la maison d'habitation propriété de cette SCI, il s'est trouvé confronté à de multiples démarches et tracas qui lui ont causé un préjudice de jouissance, dont il sollicite réparation par l'allocation d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. 



M. [Y] qui, comme M. [M] [I], n'a pas cru utile de conclure après l'ordonnance d'incident, commence par souligner que les conclusions des appelants ne font que reprendre les écritures qu'ils avaient déposées devant les premiers juges avant le jugement du 15 avril 2015, et éludent donc totalement les conclusions de l'expertise judiciaire.



En dépit de la formulation de son dispositif, M. [Y] ne développe aucun moyen d'irrecevabilité de l'appel. 



L'intimé ne discute pas non plus le droit d'agir de M. [M] [I], mais conclut exclusivement au fond. 



Concernant le remplacement des lucarnes meunières, M. [Y] souligne que l'expert a constaté, lors d'opérations contradictoires, que les châssis qui ont été installés sont fixes, équipés d'un double vitrage en verre dépoli, et ne créent aucune vue directe, confirmant ainsi les constatations de l'huissier de justice qu'il avait fait intervenir le 15 février, puis le 21 septembre 2013.



S'agissant de la fenêtre de toit installée entre les deux anciennes lucarnes, l'intimé précise qu'il s'agit d'une ouverture créée au-dessus de la cage d'escalier, et que l'expert a constaté que cette fenêtre ne créée pas de vue directe, et se trouve à une hauteur de 1,90 m, soit à la hauteur minimale prescrite par l'article 678 du code civil. 



M. [Y] ajoute que M. [M] [I], qui n'établit l'existence d'aucun trouble anormal de voisinage, devra être débouté de sa demande indemnitaire.



Sur les demandes en suppression de vues droites sur la propriété de la SCI d'Ortenay



Alors que les servitudes sont des charges réelles imposées à un fonds au profit d'un autre fonds, qui ne créent d'obligations et de droits au profit de personnes qu'en leur qualité de propriétaire, la cour observe que M. [Y] ne conteste pas le droit de M. [M] [I] à agir personnellement en suppression des vues alléguées, alors que M. [M] [I] n'est pas le propriétaire du fonds voisin du sien, qui est la propriété de la SCI d'Ortenay, dont l'appel a été déclaré irrecevable.

En vue de préserver la tranquillité et l'intimé de chacun, les articles 675 et suivants du code civil limitent la possibilité de créer des ouvertures dans un bâtiment en instaurant plusieurs servitudes relatives aux ouvertures, dont on distingue deux types : les vues et les jours.



Les jours sont des ouvertures qui ne font que laisser passer la lumière sans offrir de véritable vue. Les règles relatives aux servitudes de vue, spécialement celles relatives aux distances de recul à respecter, ne leur sont pas applicables, mais l'article 677 prévoit que ces jours de souffrance ne peuvent être établis qu'à 2,6 mètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.



Les vues sont des ouvertures qui offrent une vue et ne font donc pas que laisser passer la lumière. Le risque d'atteinte à l'intimité du voisin étant plus important, les règles applicables à ces ouvertures sont donc plus contraignantes ; elles instaurent cette fois une distance légale de recul. Les articles 678 et 679 du code civil fixent une telle distance à 1,90 mètre pour les vues droites, et 60 centimètres pour les vues obliques.



En l'espèce, la cour ne dispose pas du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2012 par huissier de justice, dont se prévaut M. [M] [I], puisque le conseil de ce dernier a indiqué avoir dégagé sa responsabilité, et n'a en conséquence déposé aucun dossier de plaidoirie contenant les pièces annoncées dans son bordereau de communication.



S'agissant des deux anciennes lucarnes meunières, M. [M] [I] affirme, sans en apporter la preuve, que M. [Y] les auraient remplacées par des fenêtres ouvrantes et translucides. 



Il résulte au contraire des constatations contradictoires de l'expert que les nouveaux châssis installés par M. [Y] sont fixes. Le technicien explique qu'aucune ouverture n'est pas possible, et que les deux châssis, identiques, sont équipés d'un double vitrage dépoli.



M. [M] [I], qui ne justifie ni même n'allègue que les ouvertures en cause se trouveraient en-deçà de la distance légale de recul, ne fournit pas le moindre élément de nature à établir que, depuis ces ouvertures, des vues s'exerceraient, depuis le fonds de M. [Y], vers sur le fonds de la SCI d'Orentay, d'une manière qui nuise à l'intimité des occupants de la propriété de cette dernière.



Concernant la fenêtre créée par M. [Y] entre les deux anciennes lucarnes meunières, pour éclairer son escalier, l'expert indique qu'il s'agit d'une fenêtre de toit ouvrant par rotation, située au-dessus de la trémie de l'escalier. 



Cette fenêtre étant ouvrante, par rotation, elle ne peut être tenue, contrairement à ce qu'a retenu le technicien, comme un simple jour de souffrance.



L'appelant n'établit cependant pas qu'il y aurait, entre le parement extérieur du mur du bâtiment de M. [Y] et la ligne de séparation des deux fonds en cause, une distance inférieure à 1,90 mètre, mais soutient, en se référant aux règles applicables, non pas aux vues, mais aux jours, que la fenêtre de toit litigieuse se trouverait à moins de 1,90 mètre au-dessus du plancher, ce qui est contredit par l'expert qui, de manière contradictoire, a relevé une hauteur de 1,90 mètre, conforme aux exigences de l'article 677 du code civil.



Dès lors que M. [M] [I] n'établit là encore d'aucune manière qu'il résulterait de la fenêtre de toit installée au-dessus de la cage d'escalier du bâtiment de M. [Y] l'existence d'une vue qui nuise à la tranquillité ou à l'intimité des occupants du fonds de la SCI d'Ortenay, il n'y a lieu d'ordonner la suppression d'aucune vue.



Les mesures d'instruction ne pouvant être ordonnées pour pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, la cour ne saurait enfin ordonner une nouvelle expertise, alors que les effets du temps n'ont à l'évidence pas modifié les distances entre les fonds, ni les caractères des ouvertures pratiquées sur le fonds de M. [Y].



Sur l'allégation d'un préjudice de jouissance 



L'appelant, qui n'établit ni même n'allègue aucune atteinte à son intimité ou à sa tranquillité, mais expose avoir été confronté à des démarches et des tracas, ce qui n'est pas de nature à lui avoir causé un préjudice de jouissance, ne peut qu'être débouté de sa demande indemnitaire, infondée.



Sur les demandes accessoires



M. [M] [I], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur ce dernier fondement, M. [M] [I] devra régler à M. [Y], à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais qu'il a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité de procédure de 3 000 euros.





PAR CES MOTIFS



VU l'ordonnance d'incident du 6 avril 2021 ayant dit irrecevable l'appel formé par la SCI d'Orentay et rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'appel de M. [E] Machdo [I], 



DIT n'y avoir lieu de déclarer irrecevable l'appel de M. [E] [M] [I],



DIT n'y avoir lieu de constater que M. [T] [Y] aurait renoncé à une servitude de vue sur le fonds de la SCI d'Orentay,



CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées,



Y AJOUTANT,



DIT n'y avoir lieu d'ordonner une nouvelle expertise,



CONDAMNE M. [E] [M] [I] à payer à M. [T] [Y] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE la demande de M. [E] [M] [I] formée sur le même fondement,



CONDAMNE M. [E] [M] [I] aux dépens,



ACCORDE à Maître Audrey Palmace le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT