Cour d'Appel · Chambre Civile — 9 mai 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/05/2022

la SELARL KROVNIKOFF GALLY

la SELARL PIASTRA MOLLET PREVERT





ARRÊT du : 09 MAI 2022



N° : - : N° RG 19/03151 - N° Portalis DBVN-V-B7D-GA4J





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 16 Août 2019



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265239765574166



 La SAS MAISONS PIERRE, inscrite au RCS de MELUN sous le n°487 514 267, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

580 impasse de l'Epinet

Parc d'Activités Jean Monnet

77240 VERT SAINT DENIS





représentée par Me Flora GALLY de la SELARL KROVNIKOFF GALLY, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, du barreau de MELUN



D'UNE PART





INTIMÉE : 



Madame [N] [P]

née le 18 Décembre 1987 à JUVISY SUR ORGE (91260)

15 Clos des Assorts

45250 OUZOUER SUR TREZEE





ayant pour avocat Me Claudine MOLLET de la SELARL PIASTRA MOLLET PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/007313 du 25/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d' ORLEANS)



D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du :30 Septembre 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er Février 2022 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Fanny CHENOT, Conseiller.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 28 FEVRIER 2022, à laquelle ont été entendus Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 09 MAI 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE :



Le 26 mars 2015, Mme [N] [P] a conclu avec la société Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, portant sur l'édification d'un pavillon à Cepoy (45).



Le prix forfaitaire convenu a été fixé à 131 911 euros TTC, et le prix des travaux à la charge du maître de l'ouvrage à 23 190 euros.



Mme [P] a remis au constructeur, au jour de la signature du contrat, un chèque d'acompte de 6 595 euros.



Les parties ont signé successivement deux avenants, le 10 et le 13 avril 2015, portant sur la nature et le coût des travaux nécessaires à l'implantation et à l'utilisation de la maison non compris dans le prix convenu, ainsi que sur les travaux de branchement aux réseaux publics.



Le constructeur a déposé le 15 juillet 2015 une demande de permis de construire, lequel a été accordé par le maire de la commune de Cepoy le 11 décembre suivant.



La société Maisons Pierre a vainement mis en demeure Mme [P] de régulariser l'acte d'achat du terrain par acte notarié, par courrier recommandé du 10 février 2016.





Par courrier en date du 29 juillet 2016, Mme [P] a indiqué au constructeur qu'elle se trouvait dans l'obligation d'annuler son projet de construction, en l'invitant à se rapprocher de son conseil et en lui communiquant les coordonnées de ce dernier.



Par acte du 4 mai 2017, la société Maisons Pierre a fait assigner Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Montargis pour l'entendre condamner à lui payer, au principal, la somme de 26 382,30 euros correspondant au montant de l'indemnité conventionnelle de résiliation.



Par jugement du 16 août 2019, le tribunal a :



-prononcé l'annulation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan le 26 mars 2015, 

-débouté la société Maisons Pierre de sa demande en paiement de l'indemnité d'annulation du contrat, 

-condamné la société Maisons Pierre à rembourser à Mme [N] [P] la somme de 6 595 euros correspondant à l'acompte versé à la signature du contrat le 26 mars 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

-condamné la société Maisons Pierre aux dépens



Pour statuer comme il l'a fait, après avoir relevé que l'accusé de réception du courrier recommandé adressé le 7 avril 2017 à Mme [P] ne permettait pas d'établir que le constructeur avait satisfait aux prescriptions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, et que le constructeur ne justifiait pas non plus avoir notifié au maître de l'ouvrage les avenants qui eux aussi auraient dû l'être, le premier juge a retenu que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir. Il en a déduit que la société Maisons Pierre devait être déboutée de sa demande en paiement, reconventionnellement condamnée à restituer à Mme [P] son acompte, puis que le contrat devait être annulé.



La société Maison Pierre a relevé appel de cette décision par déclaration du 30 septembre 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2021, la société Maisons Pierre demande à la cour de :



-la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures, 

Et, y faisant droit, 

-juger qu'elle a respecté ses obligations en termes de notification du CCMI, de ses avenants et de ses annexes, 

-juger qu'elle avait mandat pour accomplir les formalités relatives au permis de construire de Mme [P], qui a ainsi été obtenu le 11 juillet 2015, 

-juger que la non-réalisation de la condition suspensive tenant en l'obtention du terrain a défailli du fait du comportement fautif de Mme [P], 

-juger en conséquence que la condition est réputée accomplie, 

En conséquence, 

-infirmer le jugement dont appel en intégralité de ses dispositions, 

-condamner Mme [N] [P] à lui payer la somme de 19 787,20 euros, déduction faite de l'acompte déjà encaissé de 6 595 euros, en application de l'article 17-2 du CCMI en date du 26 mars 2015, majorée des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 10 février 2016, capitalisés par année entière, 

-condamner Mme [N] [P] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de l'appel, 

-condamner Mme [N] [P] aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Brice Ayala, avocat associé de la SCPA Bouaziz Serra Ayala Bonlieu, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2020, Mme [P] demande à la cour de :



-dire recevable mais mal fondé l'appel de la société Maisons Pierre du jugement rendu le 16 août 2019 par le tribunal de grande instance de Montargis, 

-l'en débouter, 

-confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et ainsi, 

-prononcer l'annulation du contrat de construction signé le 26 mars 2015

-débouter la société Maisons Pierre de l'ensemble de ses demandes en paiement injustifiées

-condamner la société Maisons Pierre à lui restituer la somme de 6 595 euros versée à titre d'acompte, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 16 août 2019

-rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la société Maison Pierre

-condamner la société Maisons Pierre en tous les dépens tant de première instance que d'appel.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 1er février 2022, pour l'affaire être plaidée le 28 février suivant et mise en délibéré à ce jour.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



SUR CE, LA COUR :



Au soutien de son appel, la société Maisons Pierre fait valoir qu'elle a valablement notifié à Mme [P] le contrat de construction de maison individuelle, par courrier recommandé dont il doit selon elle être retenu, en application de l'article 669 du code de procédure civile, qu'il a été remis à sa destinataire le 8 avril 2015, et dont elle assure, tout en précisant qu'il est complexe pour elle de le prouver, qu'il était accompagné de toutes les annexes prévues par la loi.



L'appelante précise que l'article 4 des conditions générales du contrat de construction lui avait donné mandat d'accomplir les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire et soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle a valablement notifié à Mme [P] les deux avenants au contrat de construction, en offrant pour preuve que Mme [P] a signé ces avenants et en a donc eu parfaitement connaissance.



La société Maisons Pierre en déduit que, par infirmation du jugement entrepris, Mme [P], qui a unilatéralement résilié le marché, lui doit dédommagement en application de l'article 1794 du code civil et devra être condamnée, à ce titre, à lui régler, déduction faite de la somme de 6 595 euros qui lui a été réglée à titre d'acompte, une somme de 19 787, 20 euros correspondant au montant de l'indemnité stipulée à l'article 17-2 du contrat de construction.



Mme [P] réplique qu'elle n'a jamais été en possession du contrat de construction en cause, ni d'aucune des pièces annexes prescrites par la loi, en assurant que contrairement à ce que soutient l'appelante, le contrat ne lui a pas été personnellement notifié puisque la signature qui figure sur l'accusé réception n'est pas la sienne.



Elle ajoute que les avenants signés le 10 et le 13 avril 2015, fixant le prix définitif de la construction, ne lui ont pas non plus été notifiés. 



L'intimée précise que si elle avait obtenu le 18 juin 2015 un accord de principe sur la demande de prêt qu'elle avait déposée pour financer l'acquisition d'un terrain et la construction d'un pavillon, le prêt n'a finalement pas pu lui être accordé puisqu'elle a perdu son emploi le 28 septembre 2015, date depuis laquelle elle perçoit les allocations chômage.



Elle en déduit qu'en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un financement, le contrat de construction s'est trouvé annulé de plein droit, de sorte que le constructeur doit être débouté de sa demande indemnitaire et condamné à lui restituer son acompte, par confirmation du jugement entrepris.



Selon l'alinéa 1er de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.



Aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 271-1, cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.



En application de ce texte, la notification destinée à l'acquéreur faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'est régulière que si la lettre est remise personnellement à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet (v. par ex. Civ. 3, 30 septembre 2021, n° 20-18.303 ; 7 novembre 2012, n° 11-22.186).



En l'espèce, il est indiqué sur l'avis de réception produit par l'appelante, tel qu'il lui a été retourné par les services postaux, que la lettre recommandée destinée à valoir notification à Mme [P] du délai de rétractation a été présentée le 8 avril 2015. 



Il n'y a aucune indication, sur cet avis postal, de la distribution du pli. La seule signature qui figure en effet sur cet avis se trouve dans la case prévue pour la signature du facteur, et la comparaison entre cette signature et la signature de Mme [P] qui figure sur le contrat de construction de maison individuelle montre que cette signature n'est pas celle de Mme [P], ce dont la société Maisons Pierre aurait pu se convaincre très facilement dès le retour de cet avis de réception.



La modification, par avenant, d'un des éléments du contrat de construction de maison individuelle visés par L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation est soumise au même formalisme que celui qui s'impose lors de sa conclusion et doit donc faire l'objet d'une notification par lettre recommandée (v. par ex. Civ. 3, 30 janv 2019, n° 17-25.952).



Au cas particulier, l'appelante n'offre aucune preuve de notification des deux avenants signés les 10 et 13 avril 2015 entre les parties, et ne peut sérieusement soutenir que la signature de ces avenants vaudrait preuve de leur notification.



La sanction du défaut de notification du contrat, de la notice d'information prévue à l'article L. 231-9 du code de la construction et de l'habitation, ou encore d'un avenant modifiant l'un des éléments visés à l'article L. 231-2 du même code, n'est pas la nullité du contrat ou de cet avenant.



La non-réalisation d'une condition suspensive n'entraîne pas davantage la nullité du contrat.



Par infirmation du jugement déféré, l'exception de nullité du contrat conclu le 26 mars 2015 entre les parties ne peut donc qu'être rejetée.





Dans le cas cependant où, comme en l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle ou les avenants ayant modifié l'un de ses éléments essentiels, tels que visés à l'article L. 231-2, n'ont pas été régulièrement notifiés à l'acquéreur, le délai de rétractation ouvert à ce dernier par l'article L. 271-1 du même code, ne commence pas à courir.



Par courrier du 29 juillet 2016, que produit l'appelante en pièce 10 et sur lequel figure la mention tamponnée « reçu le 1er août 2016 », Mme [P] a informé le constructeur qu'elle se trouvait « dans obligation d'abandonner son projet de construction » ayant fait l'objet du contrat n°15030251 du 26 mars 2016.



Mme [P] ayant ainsi valablement rétracté son consentement, le contrat de construction de maison individuelle s'est trouvé anéanti.



Dans ces circonstances, l'appelante ne peut exiger le paiement de l'indemnité de résiliation prévue à l'article 17-2 du contrat, et doit restituer l'acompte qu'elle a perçu sur le prix.



Le jugement déféré sera donc confirmé sur ces chefs, par substitution de motifs, étant précisé que l'indemnité litigieuse prévue à l'article 17-2 du contrat de construction n'est pas une 'indemnité d'annulation', comme l'a indiqué par erreur par le premier juge, mais une indemnité de résiliation.



La société Maisons Pierre, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



INFIRME la décision entreprise, mais seulement en ce qu'elle a prononcé l'annulation du contrat de construction de maison individuelle conclu le 26 mars 2015 entre les parties,



STATUANT À NOUVEAU sur le seul chef infirmé :



DIT n'y avoir lieu de prononcer l'annulation du contrat conclu le 26 mars 2015 entre les parties,



CONFIRME la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées, sauf à préciser que l'indemnité litigieuse n'est pas une 'indemnité d'annulation', mais une indemnité de résiliation,



Y AJOUTANT,



REJETTE la demande de la société Maisons Pierre formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la société Maisons Pierre aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle,



DIT n'y avoir lieu d'accorder à Maître Ayala, membre de SCP d'avocats Bouaziz Serra Ayala Bonlieu, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT