Cour d'Appel · Chambre Civile — 9 mai 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/05/2022

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SCP VALERIE DESPLANQUES





ARRÊT du : 09 MAI 2022



N° : - : N° RG 19/03161 - N° Portalis DBVN-V-B7D-GA5C





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 23 Juillet 2019



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 248681415011





Monsieur [K] [E]

né le 07 Octobre 1939 à CHEMILLE SUR DEME (37370)

47 rue Roger Salengro

37000 TOURS



représenté par Me THIBOEUF substituant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Delphine LUÇON de la SELARL AROBASE AVOCATS, du barreau de TOURS



Madame [B] [U] épouse [E]

née le 05 Décembre 1943 à TARBES (65000)

47 rue Roger Salengro

37000 TOURS



représentée par Me THIBOEUF substituant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Delphine LUÇON de la SELARL AROBASE AVOCATS, du barreau de TOURS



D'UNE PART









INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 257504818445





Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BOCAGE PARC agissant par son Syndic, la société FONCIA VAL DE LOIRE, agissant lui-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cete qualité audit siège

21 rue Croix Montoire

37100 TOURS



représenté par Valérie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES , avocat postulant au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GRANCE, du barreau de TOURS



D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du :30 Septembre 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 Février 2022 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 14 MARS 2022, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 09 MAI 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.







FAITS ET PROCEDURE :



Selon acte notarié du 5 juillet 2006, Mme [B] [U] épouse [E] et M. [K] [E] sont propriétaires des lots n°140, 141 et 353 au sein de la Résidence le Bocage Parc, résidence services située 90 avenue de la Tranchée et 31 et 27 rue de la Croix Montoire à Tours, soumise au statut de la copropriété. 



La copropriété Résidence le Bocage Parc est une résidence services. Elle a conclu une convention de services avec l'association intitulée Association Résidence le Bocage Parc. 



Par acte du 18 octobre 2017, M. et Mme [E] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc aux fins notamment d'obtenir à titre principal la nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2017 en toutes ses résolutions et à titre subsidiaire, la nullité des résolutions 7, 8, 13, 14, 17, 21, 22 et 24 prise lors de l'assemblée générale du 29 juin 2017 ainsi que celle relative aux questions diverses.



Par jugement en date du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Tours a: 

-Débouté les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, 

-Les a condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Bocage Parc une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par déclaration en date du 30 septembre 2019, M. [K] [E] et Mme [B] [U] épouse [E] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement. 



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 janvier 2022, M. et Mme [E] demandent à la cour de : 

-Dire et juger recevable et fondé l'appel interjeté par M. et Mme [E] à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 23 juillet 2019, 

-Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 23 juillet 2019 en ce qu'il a débouté les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure, 

Et statuant à nouveau, 

A titre principal,

-Voir prononcer la nullité de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 29 juin 2017 en toutes ses résolutions, 

A titre subsidiaire,

Sur les résolutions N°7 et 8, 

-Constater la violation aux dispositions de l'article 11-I et de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, 

-Contester la violation aux dispositions du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat de copropriété et ses annexes,

-Constater que les éléments obligatoires à la validité du vote de la résolution n'ont pas été notifiés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour mais postérieurement à la tenue de l'assemblée générale, 

-En conséquence prononcer la nullité des résolutions N°7 et 8,

Sur la résolution n°13, 

-Constater que la résolution dépassait les pouvoirs de l'Assemblée générale des copropriétaires, 

-Constater que la résolution comportait plusieurs objets engendrant son imprécision,

-Constater que cette résolution était dépourvue d'objet compte tenu de l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2014,

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°13, 

Sur la résolution n°14, 

A titre principal, 

-Constater la nullité de l'Assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2014,



-Constater qu'aucune convention de services n'a été adoptée dans le respect des dispositions des articles 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 11-I du décret du 17 mars 1967,

Subsidiairement, 

-Constater la nullité de la convention de services en l'absence de représentation légale du syndicat des copropriétaires, 

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°14, 



Sur la résolution n°17, 

-Constater la nullité de l'Assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2014,

-Constater que l'adoption de cette résolution est constitutive d'un abus de majorité,

-Constater la violation aux dispositions de l'article 11-I du décret du 17 mars 1967 faute de notification du projet de convention ni de ses éléments essentiels, 

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°17, 

Sur la nullité de la résolution n°21, 

A titre principal, 

-Constater la violation aux dispositions des articles 19-2 et 11-I du décret du 17 mars 1967 faute de notification des devis, 

-Constater l'absence de spécification d'une délégation de pouvoir autonome à la résolution critiquée,

-Constater la violation des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des règles de majorité applicables,

Subsidiairement, 

Vu les dispositions de l'article 34 de la loi du 10 juillet 1965, 

-Constater le caractère somptuaire des dépenses, 

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°21, 

Sur la nullité de la résolution n°22, 

-Constater le caractère imprécis de la résolution,

-Constater l'absence de spécification d'une délégation de pouvoir autonome à la résolution critiquée,

-Constater la violation de l'article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoyant la fixation par l'Assemblée générale des copropriétaires du nombre et de la catégorie des emplois,

-Constater l'existence d'un abus de majorité, 

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°22,

Sur la nullité de la résolution n°24, 

-Constater l'existence d'un abus de majorité, 

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution N°24, 

Sur la nullité des questions diverses, 

-Constater que la résolution n'a pas été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2017,

-En conséquence prononcer la nullité de la résolution questions diverses, 

En tout état de cause, 

-Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc de l'ensemble de ses conclusions, fins et demandes,

-Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc au versement à Mme et M. [K] [E] d'une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel,

-Dispenser Mme et M. [K] [E] de participer aux frais irrépétibles et de procédure incombant au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 24, 25, 25-1 et 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la Copropriété des immeubles bâtis.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc demande à la cour de :

-Confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Tours, 

En conséquence, 

-Débouter Mme [B] [U] épouse [E] et M. [K] [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc, 

-Condamner Mme [B] [U] épouse [E] et M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc la somme complémentaire de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive conformément aux dispositions ensemble des articles 559 et 1240 du code civil, 

-Condamner Mme [B] [U] épouse [E] et M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc la somme complémentaire de 6000 € en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



MOTIFS 



Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2017 



M. et Mme [E] sollicitent en premier lieu que soit prononcée la nullité de l'assemblée générale en son entier. 



Le syndicat des copropriétaires soutient que leur demande à ce titre est irrecevable, par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où ils ont voté en faveur de certaines décisions. 



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable en l'espèce, dispose, en son alinéa 2 :

'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.'



 Il est constant que l'article 42 , aliéna 2, de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à une action en annulation de l'assemblée générale en son entier, de sorte que le copropriétaire qui a voté en faveur d'une ou de plusieurs décisions n'est pas admis à contester l'assemblée générale dans son ensemble (3ème Civ., 7 septembre 2011 Bull. n°139 ; 3ème Civ 24 mars 2015 n°13-28.799 ; 3ème Civ 28 mars 2019 n°18-10.073 ; 3ème Civ 17 novembre 2021, n°20-16.268). 



Or en l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale que M. et Mme [E] ont voté en faveur de certaines résolutions, telles les résolutions n°1, n°2.2, n°3, n°6 par exemple.



La demande de M. et Mme [E] tendant à obtenir l'annulation de l'assemblée générale en son entier est dès lors irrecevable.



M. et Mme [E] sollicitent à titre subsidiaire l'annulation d'un certain nombre de décisions adoptées lors de cette assemblée générale, qu'il convient d'examiner successivement. 



Sur la demande de nullité de la décision n°7 relative à l'approbation des comptes



Ils sollicitent en premier lieu l'annulation de la décision n°7 relative à l'approbation des comptes, contre laquelle ils ont voté. 





L'article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que : 

'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;



La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes. (...)'



L'article 8 du décret du 14 mars 2005 précise que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus en annexes dudit décret. 



M. et Mme [E] soutiennent que seul le compte de gestion pour opérations courantes et le budget prévisionnel étaient joints à la convocation, et qu'il manquait donc, notamment, le compte de gestion général.



Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il a joint à la convocation : 

- le compte de gestion pour operations courantes de l'exercice clos au 31 decembre 2016 et le budget previsionnel de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 decembre 2018

- la liste des coproprietaires débiteurs / créditeurs a la fin de l'exercice du 1er janvier 2016 au 31 decembre 2016 ;

- le budget previsionnel de l'exercice du 1er janvier 2017 au 31 janvier 2017 ;

- la simulation des quotes-parts des copropriétaires ;

- les devis de travaux envisagés.



Il ne soutient dès lors pas avoir joint à la convocation le compte de gestion général, constituant l'annexe n°2 du décret n°2205-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. 



L'examen de la convocation adressée aux copropriétaires pour l'assemblée générale du 29 juin 2017 conduit par ailleurs à constater qu'était joint à la convocation, s'agissant des documents financiers :

- une annexe n°3 'compte de gestion pour oéprations courantes de l'exercice clos réalisé du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et budget prévisionnel de l'exercice N+2 du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018' ; 

- une annexe n°6 : 'liste des copropriétaires débiteurs/créditeurs à la fin de l'exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016'. 



Or le compte de gestion général, qui présente les charges et les produits de l'exercice, se distingue du compte de gestion pour opérations courantes, qui n'en est qu'une composante, au même titre que le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles. 



Au demeurant, le syndic admet, au terme d'un courrier adressé le 7 juillet 2017 à M. et Mme [E], n'avoir pas joint certains documents financiers à la convocation à l'assemblée générale, et indique les joindre à son courrier : 

 'Au moment de la convocation de l'assemblée générlae, nous vous avons transmis l'annexe 3 et l'annexe 6. Nous avions communiqué l'ensemble des comptes auprès du cabinet IN EXTENSO afin qu'il effectie une vérification complète de la comptabilité plus de 5 semaines avant l'envoi de notre convocation. Toutefois, nous n'avons pas eu les éléments de réponse suffisamment tôt pour l'envoi de notre convocation d'assemblée générale. (...) Nous avons reçu son rapport définitif le 29 juin 2017 par mail (le matin de l'assemblée générale). 





En conséquence, nous vous joignons avec la présente les éléments suivants : 

a) relevé général des dépenses de l'exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

b) votre réédition individuelle des comptes pour cette même période, 

c) votre état financier : annexe 1, annexe 2, annexe 3, annexe 4, annexe 5 et annexe 6". 



La notification, le 7 juillet 2017, donc après l'assemblée générale, de l'ensemble des documents exigés par le décret du 17 mars 1967 n'est pas de nature à régulariser la décision adoptée lors de l'assemblée générale, alors qu'en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, la validité de la décision d'approbation des comptes est subordonnée à la notification aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, des documents qu'il exige et en particulier de l'état financier et du compte de gestion général.



Il en résulte que la décision n°7 'Approbation des comptes pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016" doit être annulée. 



Sur la demande de nullité de la décision n°8 relative au quitus donné au syndic 



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de la décision n°8 au terme de laquelle il a été donné quitus au syndic de sa gestion, contre laquelle ils ont voté. 



Le décret du 17 mars 1967 n'impose pas, pour la validité de la décision donnant quitus au syndic, la notification aux copropriétaires de documents spécifiques.



Toutefois, le quitus donné au syndic de copropriété entraînant une ratification par l'assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier et emporte la reconnaisance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l'ensemble de la copropriété, en toutes matières et donc notamment dans le domaine financier, il en résulte que celui-ci ne peut être valablement donné que s'il l'a été en parfaite connaissance de cause par les copropriétaires de la gestion du syndic. 



Il en résulte que l'annulation de la décision d'approbation des comptes en raison de l'information partielle et non conforme aux exigences légales et réglementaires donnée aux copropriétaires conduit nécessairement à l'annulation de la décision donnant quitus au syndic, adoptée par les copropriétaires sans qu'ils aient été pleinement informés de la gestion financière du syndicat.



La décision n°8 de l'assemblée générale sera en conséquence annulée et le jugement entrepris infirmé sur ce point. 



Sur la demande d'annulation de la résolution n°13 portant complément du rapport au conseil syndical



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de la décision n°13, intitulée 'Complément du rapport du conseil syndical', contre laquelle ils ont voté. 



L'article 41-2, dans sa rédaction applicable en la cause, issue de la loi du 13 juillet 2006, de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 

'Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41-1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale'.







M. et Mme [E] soutiennent que cette décision est illicite en ce qu'elle dépasse les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, et en ce que l'objet de la résolution a été détourné puisqu'il est fait état d'un budget prévisionnel pour les frais de services également intégré dans le vote de cette résolution alors que son objet ne portait que sur le seul exposé du rapport du conseil syndical. Ils ajoutent que la convention issue de l'assemblée générale du 10 mars 2014 n'existant plus du fait de l'annulation de ladite assemblée, l'assemblée générale ne pouvait donc se prononcer sur le bon fonctionnement d'une convention qui n'existe concrètement plus. 



Mais seules les délibérations de l'assemblée présentant le caractère de décision peuvent être contestées. Une décision est une question soumise à la délibération de l'assemblée générale et sanctionnée par un vote Une résolution adoptée en assemblée générale ne constitue une décision susceptible de produire des effets juridiques que si la prise de position de l'assemblée est de nature à revêtir une efficacité juridique et à engager les copropriétaires. 



En l'espèce, la résolution n°13 portait sur la présentation par le conseil syndical du bilan de l'exécution de la convention de service. 



Cette résolution, dont le vote n'était pas nécessaire mais qui n'a pas engagé le syndicat des copropriétaires, ne saurait s'analyser en une décision ayant des effets juridiques, le syndicat des copropriétaires n'ayant notamment pas ce faisant approuvé le budget prévisionnel des frais de fonctionnement de services mensuels, objet de la résolution suivante, mais seulement pris acte de la présentation qui en a été faite par le conseil syndical. 



La demande d'annulation de la résolution n°13 sera en conséquence rejetée. 



Sur la demande d'annulation de la décision n°14 



M. et Mme [E] demandent l'annulation de cette décision, contre laquelle ils ont votée, intitulée 'Décision à prendre sur le budget 2017 concernant les frais de fonctionnement pour les services de la résidence'. 



Cette résolution portait notamment sur la présentation et le vote du budget prévisionnel pour l'année 2018 pour les services de la résidence. 



M. et Mme [E] soutiennent que le budget prévisionnel est l'émanation d'une convention de services qui a été annulée par un jugement du 31 janvier 2017 en même temps que l'assemblée générale des copropriétaires qui l'a votée, le 10 mars 2014. Ils en déduisent que l'assemblée générale ne pouvait voter le budget de services de l'association Résidence Bocage Parc avec laquelle elle n'a concrètement plus aucun lien juridique, et qui est intervenu en l'absence de toute mise en concurrence. 



Par jugement en date du 31 janvier 2017 (RG 14/2244), le tribunal de grande instance de Tours a annulé l'assemblée générale du 10 mars 2014. 



La cinquième résolution de cette assemblée générale du 10 mars 2014 avait pour objet l'approbation de la convention de services devant unir le syndicat des copropriétaires résidence Bocage Parc à l'association résidence Bocage Parc. 



Cette résolution, adoptée à l'occasion d'une assemblée générale qui a été dans son intégralité annulée, ne saurait par conséquent être considérée comme ayant adoptée, l'annulation d'une assemblée générale entraînant ipso facto l'annulation de toutes les décisions prises à cette occasion.



Le syndicat des copropriétaires rétorque la convention de services a fait l'objet d'un nouveau vote lors de l'assemblée générale du 1er février 2019. Néanmoins, au terme de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 1er février 2019 a été adoptée une nouvelle convention de services, d'une durée de 5 ans, prenant effet au 24 mars 2019 pour se terminer le 23 mars 2024. Cette convention n'est donc pas applicable aux années antérieures. 



Le syndicat des copropriétaires rétorque encore que la convention antérieure, du 24 mars 2009, était, à défaut de celle du 10 mars 2014, en vigueur durant la période 2014-2019. 



Mais lors de l'assemblée générale du 16 mai 2013, les copropriétaires ont décidé, au terme de la résolution n°13, de donner pouvoir au conseil syndical pour ne pas laisser se renouveler automatiquement l'actuelle convention entre l'association et le syndicat des copropriétaires et de renégocier une nouvelle convention avec l'association. 



La convention du 24 mars 2009 n'était donc plus en vigueur en 2017. 



Il en résulte qu'il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires était lié par une convention à l'association de la résidence Le Bocage Parc et que la convention sur la base de laquelle le budget prévisionnel a été établi a été acceptée par la copropriété. 



Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que la convention de services n'est pas le fondement de l'action en recouvrement du syndicat des copropriétaires pour les redevances de services puisque le syndicat des copropriétaires ne poursuit pas le recouvrement des charges de services impayées en considération de la convention, qui ne définit que les modalités d'exercice de ses services, mais en considération du budget voté en assemblée. 



Néanmoins, la convention de services a notamment pour objet de définir l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux. Le budget soumis aux copropriétaires est fixé en considération des stipulations de cettte convention, quant aux services dont bénéficient les résidents et quant aux conditions financières contractuellement prévues. Il en résulte que l'annulation de la convention liant le syndicat des copropriétaires au tiers qui fournit lesdits services entraîne l'annulation de la décision relative au vote du budget prévisionnel, qui a été établi selon les modalités prévues par cette convention.



La décision n°14, portant approbation du budget prévisionnel de l'année 2017 avec fixation à une certaine somme des frais de fonctionnement des services mensuels, sera en conséquence annulée. 



Sur la demande d'annulation de la résolution n°17 



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de la décision n°17, contre laquelle ils ont voté, intitulée 'Demande de l'association Le Bocage Parc : changement de destination et convention d'occupation à titre gracieux au profit de l'ANCS'. 



La résolution est ainsi rédigée : 

'Demande de l'association 'Le Bocage Parc' : le local Valence situé au rez-de -chaussée de la résidence est une partie commune de la copropriété. Cet espace est mis à la disposition de la coprorpiété l'association 'Le Bocage Parc'. Il a été demandé au conseil syndical de la résidence Le Bocage parc par écrit de mettre à disposition à titre gracieux ce local au profit de l'ANCS afin que celle-ci puisse développer son réseau et la mrque SERENYS (label des résidences services à but non lucratif). Le conseil syndical en date du 4 mai 2017 a donné son accord à titre précaire. Ce changement de destination doit faire l'objet d'une convention d'occupation. L'ANCS devra assurer les locaux et rembourser les frais forfaitaires de téléphone, EDF etc... 

L'assemblée générale devra se prononcer selon l'article 25". 



Ils soutiennnent que :

- l'occupation des locaux par l'association Résidence Bocage Parc résultait des termes d'une convention de services qui n'existe pas compte tenu de l'annulation de l'assemblée du 10 mars 2014, et la convention de mars 2009 étant arrivée à expiration en mars 2014 ; 



- cette résolution constitue une violation de l'article 2 règlement de copropriété en ce qui l'activité de l'ANCS, qui est de développer son réseau et sa marque SERENYS, est une activité commerciale, incompatible avec la destination de l'immeuble ; 



- cette résolution est constitutive d'un abus de droit en ce que le président de cette association, M. [M], est copropriétaire de plus de 30 lots acquis au seinde la résidence, 

et a pour objectif de développer, via l'ANCS, une marque dont l'usage sera par la suite payant. Cette mise à disposition est donc de l'intérêt exclusif de quelques copropriétaires en l'espèce l'association Résidence Bocage Parc, M. [M] et sa société Stratijen, et de l'ANCS. 



- aucune indication n'est donnée quant à cette convention d'occupation, si ce n'est qu'elle serait consentie à titre gracieux Aucune indication n'est notamment donnée quant à sa qualification juridique, sa durée, les conditions de mise à disposition, les conditions de cessation. 



- à plus forte raison, aucun projet de convention n'a été notifié aux copropriétaires, pas davantage que les conditions essentielles de la convention projetée, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. 



La résolution n°17 qui a été soumise au vote des copropriétaires portait non seulement sur le principe d'un changement de destination d'un local commun, mais également sur l'autorisation de consentir à l'ANCS une convention d'occupation à titre gracieux. 



Il s'agissait là non pas seulement d'un accord de principe mais bien de la décision d'autoriser la conclusion d'une convention d'occupation avec l'ANCS. 



Or l'article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 impose, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, que soit notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat. 



En l'espèce, si la résolution soumise aux copropriétaires précisait qu'il s'agissait d'une convention d'occupation à titre gracieux au profit de l'ANCS, celle-ci prenant à sa charge l'assurance du local et les frais forfaitaires de téléphone, EDF ..., force est de constater qu' aucune précision n'a été donnée aux copropriétaires ni quant à la durée de cette convention et quant aux modalités de sa résiliation, ni quant aux modalités de détermination des charges prises en charge par l'occupant, dont la liste n'était d'ailleurs pas précisément arrêtée. 



Or il s'agit là, s'agissant d'une convention relative à l'occupation de locaux, de conditions essentielles du contrat qui auraient dû être portées à la connaissance des copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour, ce qui ne l'a pas été. 



La décision n°17 sera en conséquence annulée et le jugement entrepris infirmé sur ce point. 



Sur la demande de nullité de la résolution n°21 



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de la décision n°21, contre laquelle ils ont voté, intitulée 'Réalisation de travaux de réfection des embellissements des paliers, sas ascenseur et couloir'. 



Ils soutiennent en premier lieu que les devis exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'étaient pas joints avec l'ordre du jour, à l'exception du devis de la société APS. 



Le syndicat des copropriétaires répond que cette résolution portait sur le principe de la réalisation des travaux projetés, sans porter immédiatement son choix sur une entreprise déterminée dans la mesure où il était précisé qu'une consultation élargie était en cours de réalisation. Il ajoute qu'il a bien été présenté lors de l'assemblée générale trois devis, un pour chaque bâtiment, afin que les copropriétaires soient parfaitement informés de la nature des travaux et de leur coût estimé, tout en permettant d'ailleurs à chacun d'eux de connaître la charge définitive de ces travaux en fonction de leur quote-part. Il précise que les copropriétaires n'ont pas voté l'exécution des travaux et porté leur choix sur une entreprise exécutante, mais ont approuvé le plan de financement des travaux. Il estime en conséquence que cette résolution ne porte pas, comme le prévoit l'article 11, 3° du décret, sur l'approbation d'un contrat, d'un devis ou d'un marché puisque ce n'est que lorsque la consultation des entreprises aura été réalisée que l'assemblée générale présentera les contrats et devis qu'elle aura fait établir pour le compte des copropriétaires qui examineront et choiseront le prestataire qu'ils préfèrent lors d'une assemblée ultérieure.



Force est toutefois de constater que la résolution soumise à l'approbation des copropriétaires ne peut être considérée comme valant seulement accord de principe sur le principe de la réalisation des travaux, et approbation d'un plan de financement, alors que la résolution telle qu'elle est rédigée mentionne que 'L'assemblée générale décide de l'exécution de travaux', et précise que 'L'assemblée générale confie la réalisation de ces travaux à l'entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires', ce dont il résulte que l'assemblée générale autorise d'ores et déjà la réalisation effective des travaux et en confie la réalisation 'à l'entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires' sans renvoyer le choix du prestataire à une assemblée ultérieure. 



Au demeurant, des appels de fonds pour le financement des travaux sont prévus, au terme de cette décision, dès le 1er octobre suivant, soit à peine trois mois après cette assemblée générale, sans qu'il ne soit justifié qu'une nouvelle assemblée générale ait été convoquée à l'effet de décider du choix du prestataire. 



Or en application de l'article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967, doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision :

'3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (...)'. 



En l'espèce, n'étaient joints à la convocation que les trois devis mentionnés dans la résolution soumise au vote des copropriétaires. La consultation des autres entreprises n'ayant pas encore été effectuée, les copropriétaires ont dès lors approuvé la réalisation des travaux sans avoir connaissance de l'ensemble des devis résultant de la mise en concurrence, sur la base desquels les travaux étaient susceptibles d'être réalisés, alors même qu'aucune délégation n'a été donnée au conseil syndical de choisir les prestataires, délégation qui en tout état de cause aurait dû faire l'objet d'une résolution distincte et qui ne relevait pas de la majorité de l'article 24 mais de celle de l'article 25. 



L'information des copropriétaires étant sur ce point exigée par l'article 11, I du décret du 17 mars 1967 pour la validité de la décision, la décision n°21 doit êre annulée et le jugement infirmé sur ce point. 



Sur la demande d'annulation de la décision n°22 



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de la décision n°22 contre laquelle ils ont voté. 



La décision n°22 est ainsi rédigée :

'L'assemblée générale après échange de vue décide : 

a) de fixer un budget maximal, produits, matériels, salaires et charges sociales à la somme de 100 000 euros, 

b) le suivi des travaux serait assuré par un représentant de l'association (M.[M]), 

c) le syndic précise qu'il n'a pas les moyens techniques et le temps nécessaire pour suivre ce dossier sur le terrain (suivi et contrôle des travaux), 

d) il sera nécessaire d'établir, pour les intervenants, un contrat de travail en CDD (limiter la durée), 

e) se pose le proclème de garantie et de bonne exécution de l'ouvrage. L'assemblée générale donne pouvoir au conseil syndical d'étudier le dossier et retenir la meilleure solution, 

f) les copropriétaires souhaitent retenir et privilégier la solution la plus économique'. 









Force est de constater en premier lieu que cette décision a plusieurs objets puisqu'elle porte sur : 

- la décision d'embaucher des salariés en CDD pour réaliser des travaux non précisés, mais dont il peut être déduit de l'intitulé de la résolution qu'il s'agit de la réfection des embellissements des paliers, SAS ascenseur et couloirs, 

- la décision de confier le suivi des travaux au représentant de l'association, 

- la délégation au conseil syndical de retenir la meilleure solution concernant la garantie et la bonne exécution de l'ouvrage. 



Ces décisions ont des objets distincts puisqu'il s'agit de décisions autonomes, la décision d'embaucher des salariés n'impliquant pas nécessairement celle de confier le suivi des travaux à M. [M], pas plus que celle de déléguer au conseil syndical le choix de la meilleure solution concernant la garantie et la bonne exécution de l'ouvrage, alors que chaque résolution ne peut avoir qu'un seul objet. Or une décision ne peut avoir qu'un seul objet. 



Surtout, la décision de l'assemblée générale de déléguer une mission au conseil syndical ne relève pas de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, en application de l'article 25, a) de la loi du 10 juillet 1965, toute délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 relève de la majorité de l'article 25, l'article 26 du décret du 17 mars 1967 disposant quant à lui que le conseil syndical peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les consisions prévues aux articles 21-1 à 21-5 et 25, a de la loi du 10 juillet 1965. 



Or la décision n°22 a été votée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit dès lors être annulée, et le jugement sur ce point infirmé. 



Sur la demande d'annulation de la décision n°24 



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de cette décision. 



Le syndicat des copropriétaires soutient que dans la mesure où ils se sont abstenus, ils ne peuvent, par appalication de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en solliciter l'annulation. 



En application de l'article 42, al.2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décision d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires 'opposants ou défaillants'. 



Il en résulte que seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté en sens inverse de la décision adoptée) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester les décisions prises par l'assemblée. Il est constant en revanche que les copropriétaires qui se sont abstenus, n'ont pas qualité pour agir en nullité de la décision concernée de sorte que leur demande est irrecevable (3ème Civ 3 juillet 199- n°94-17.868 Bull n°172 ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-16.034). 



Leur demande à ce titre sera en conséquence déclarée irrecevable. 



Sur la demande d'annulation de la décision intitulée 'question diverse'



M. et Mme [E] sollicitent l'annulation de cette décision qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour et qui est contraire à la destination de l'immeuble. 



Le syndicat des copropriétaires soutient qu'ils sont irrecevables à le faire dès lors qu'ils n'étaient ni défaillants ni opposants. 



Il résulte des mentions du procès-verbal d'assemblée générale que leur nom ne figure pas parmi les copropriétaires ayant voté contre cette résolution. 



M. et Mme [E] soutiennent qu'ils avaient quitté l'assemblée générale après le vote de la décision précédente, et étaient donc défaillants. 



Néanmoins, cela ne résulte pas des mentions du procès-verbal, qui ne fait pas état de leur départ après le vote de la résolutin n°24, et M. et Mme [E] ne produisent aucun élément de nature à rapporter la preuve de leur allégation à ce titre. 



Leur demande en annulation de la résolution 'questions diverses' sera donc déclarée irrecevable. 



Sur la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [E] à lui verser une somme de 5000 euros pour appel dilatoire et abusif, par application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil. 



Néanmoins, M. et Mme [E] triomphant partiellement en leur appel, ils ne sauraient être condamnés ni au paiement de l'amende civile prévue par l'article 559 du code de procédure civile, ni au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. 



La demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée. 



Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure 



M. et Mme [E] demandent à être dispensés de participer aux frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.



M. et Mme [E], dont les prétentions sont déclarées en partie fondées, seront en conséquence dispensés de toute participation aux frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 



Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. 



Les circonstances de la cause justifient de condamenr le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 2000 euros à M. et Mme [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, 



INFIRME en toutes ses disposisions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2017 dans son intégralité et la demande d'annulation de la décision n°13 adoptée à l'occasion de cette assemblée générale ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



DECLARE irrecevables les demandes d'annulation de la décision n°24 et de la décision intitulée 'Questions diverses' ;



ANNULE les décisions n°7, 8, 14, 17, 21, 22 de l'assemblée générale du 29 juin 2017, 





REJETTE la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage Parc ; 



DISPENSE M.et Mme [E] de toute participation aux frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage Parc à verser à M. et Mme [E] une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



 CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel.



Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT