Cour d'Appel · Chambre Civile — 9 mai 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







CHAMBRE CIVILE - TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX







EXPÉDITIONS le : 09/05/2022

COPIES aux PARTIES

S.C.I. EQUILOIRE

[D] [E]

 

Me Philippe MERY

Me Scheherazade BOUGRARA



ARRÊT du : 09 MAI 2022



N° : - N° RG 21/00277 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GJEC



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de BLOIS en date du 31 Décembre 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE



La S.C.I. EQUILOIRE

18 rue Porte Dieu

45190 BEAUGENCY





représentée par Me Philippe MERY de la SCP MERY & ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES





D'UNE PART

INTIMÉ :



Monsieur [D] [E]

LA PETARDIERE RUE DE LA GARENNE

41220 SAINT LAURENT NOUAN





représenté par Me Scheherazade BOUGRARA, avocat au barreau de BLOIS



Aide juridictionnelle totale du 17 mai 2021 n° BAJ : 2021/002600



D'AUTRE PART




DÉCLARATION D'APPEL en date du 26 Janvier 2021






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.




Greffier :



Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé. 



DÉBATS :



A l'audience publique du 14 MARS 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 09 MAI 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé en date du 9 février 2006, la société civile immobilière Equiloire (la SCI Equiloire) a consenti un bail rural à M. [D] [E] portant sur des bâtiments d'exploitation et terres en nature de près situés lieu dit «'la Pétardière'», sur la commune de Saint Laurent-Nouan (41220), destinés à la prise en pension de chevaux et leur entraînement, moyennant le paiement d'un fermage annuel de 18'000'euros hors taxes, ledit paiement devant intervenir en douze termes égaux le cinq de chaque mois.



Le bail consenti pour une durée de neuf années entières a été tacitement renouvelé le 1er janvier 2015 pour finir le 31 décembre 2023. En cours de bail, le vendeur aurait vendu des parcelles dépendant du bail et un accord serait intervenu entre les parties pour fixer un loyer à la somme mensuelle de'1'550'euros.



Par courriers des 30 septembre 2019 et 18 octobre 2019, la SCI Equiloire a mis en demeure M. [E] de lui régler la somme de 59'972'euros au titre des loyers impayés.



Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe de la juridiction le 29 janvier 2020, la SCI Equiloire a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois aux fins de résiliation du bail, expulsion du preneur et paiement d'une somme de 56'252,13'euros, outre 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 31 décembre 2020, le tribunal a notamment':

- débouté la société civile Equiloire de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail rural pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds';

- rejeté la demande de M. [E] tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure du 18 octobre 2019 qui lui a été adressée par la société civile immobilière Equiloire';

- débouté la société civile Equiloire de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail rural pour défaut de paiement';

- ordonné une mesure d'expertise afin de vérifier si les biens donnés à bail ont été modifiés postérieurement à la conclusion du bail, décrire les éventuelles parcelles dont M. [D] [E] aurait effectivement la jouissance en sus de celles visées au bail, et déterminer la valeur locative des biens dont le preneur a la jouissance, et désigné pour y procéder Mme [W] [U]';

- sursis à statuer sur tous autres chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise';

- réservé les dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

- sur la résiliation du bail au titre des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, il n'est pas établi qu'il y ait eu péril pour l'exploitation du fonds et le fonds lui-même';

- sur la résiliation du bail rural pour défaut de paiement': le montant cumulé de la dette de loyers arrêtée au 31 décembre 2018, soit 50'672,13 euros n'est pas détaillé ni en ses périodes ni quant aux sommes demandées, de sorte que la juridiction ne peut vérifier l'absence de prescription de l'action en paiement'; ce montant n'est corroboré par aucun élément, les mentions figurant dans les éléments comptables du preneur n'étant pas suffisantes à démontrer l'existence d'une dette de fermage'; pour le surplus, le tribunal a considéré qu'il y avait bien des impayés d'un montant de 32'550 euros, hors TVA qui ne peut relever du champ d'application de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, il n'y a pas lieu à résiliation du bail, car le preneur a, par un paiement de 10'850 euros, réalisé le 30 octobre 2019 a régularisé «'l'intégralité de l'arriéré de fermage existant à cette date (6 échéances de fermages de 1'550'€) et anticipé l'échéance à échoir de novembre 2019, ce avant expiration du délai de trois mois à compter de la réception de la mise en demeure'»';

- sur la perte de surface et l'illicéité du fermage, le tribunal s'est considéré insuffisamment informé et a prononcé une expertise judiciaire.



Par déclaration du 26 janvier 2021, la SCI Equiloire a interjeté appel de tous les chefs du jugement.



La SCI Equiloire demande à la cour de':

- la déclarer recevable et fondée en son appel';

- prononcer la résiliation du bail';

- dire et ordonner que dans la huitaine de l'arrêt à intervenir, M. [E] devra quitter et vider de sa personne et de ses biens ainsi que de toutes personnes de son chef, les locaux dont s'agit sis à St Laurent Nouan (41220) La Pétardière';

- dire et ordonner que faute par lui de se faire dans ledit délai et celui-ci passé, il sera procédé à son expulsion par tous moyens et voies de droit même avec l'assistance de la force publique';

- l'autoriser à faire séquestrer les meubles et effets de M. [E] pour sûreté de l'arriéré des loyers';

- condamner M. [E] à lui payer':

la somme, sauf mémoire de 68'032,13'€ au titre des loyers impayés';

la somme de 5'000'€ à titre d'indemnité pour frais non compris dans les dépens';

- débouter M. [E] de ses diverses demandes, fins et conclusions';

- condamner M. [E] en tous dépens, qui comprendront le coût du PV de constat du 20 février 2020.



M. [E] demande à la cour de':

- confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du 31 décembre 2020 en toutes ses dispositions';

- débouter la SCI Equiloire de toutes ses demandes, fins et prétentions';

- condamner la SCI Equiloire à lui verser une indemnité de 2'500'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.



Il est référé pour le surplus aux écritures déposées par les parties à l'appui de leurs explications orales devant la cour.



SUR QUOI, LA COUR,



Sur la résiliation du bail



L'appelante soutient que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article 1353 du code civil selon lesquelles celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'; qu'elle démontre l'obligation de M. [E] par la production du bail'; qu'il appartient, en conséquent, au preneur de justifier des règlements effectués en vertu dudit bail'; que le preneur s'avère incapable d'établir le règlement intégral des loyers, dès lors que cette dette figure dans ses propres comptes'; que le preneur ne peut échapper à la résiliation qu'en établissant l'existence de raisons sérieuses et légitimes'; que le preneur est resté devoir 3 mois après la mise en demeure du 18 octobre 2019, deux échéances du loyer'; que la somme due correspond à 30 échéances de sorte que sa créance n'est pas atteinte par la prescription'; que le preneur est malvenu à contester le montant du loyer, plus d'un an après la mise en demeure'; que l'expert commis a en outre constaté que la consistance des lieux loués avait incontestablement évolué à l'avantage du preneur et que le montant du loyer était particulièrement faible au regard de l'arrêté préfectoral applicable (18'600'€ au lieu de 24'566,23'€).



L'intimé réplique que la SCI Equiloire se prévaut des documents personnels de M. [E], à savoir son bilan CER et son dossier bancaire, qu'elle a obtenus en fraude de ses droits'; qu'un accord verbal a été conclu entre lui et la SCI Equiloire avant mai 2019, concernant le loyer mensuel à hauteur de 1'550'euros'; qu'il a réglé la somme de 32'550'euros entre janvier 2019 et octobre 2020'; qu'au regard des discordes entre eux, la SCI Equiloire fait désormais fi de cet accord qui doit s'appliquer'; que le tribunal s'est bien référé à l'article 1353 du code civil, mais il n'existe aucune pièce objective dans ce dossier, d'autant qu'il conteste ladite dette'; que la somme de 54'115' euros figurant dans les comptes du preneur ne suffit pas à établir que cela correspond à une dette de fermage à l'égard de la SCI Equiloire'; que de même, l'observation sur une dette importante de 50'000'euros mentionnée dans le document d'expertise comptable ne suffit pas à prouver que la SCI concernée est la SCI Equiloire, d'autant que qu'une attestation de l'expert-comptable mentionne qu'il s'est acquitté sur la période 2015 à 2018 d'une somme de 71'300'euros'; que la demande au titre des loyers est prescrite'; que le montant cumulé sollicité n'est pas détaillé, ni quant à ce qu'il recouvre exactement (fermage, taxe, impôts fonciers, rappel d'indexation) ni quant à la personne concernée, de sorte que la juridiction ne peut vérifier l'absence de prescription de l'action en paiement'; qu'il établit l'existence d'un motif sérieux et légitime de paiement partiel des fermages en raison de l'accord avec la bailleresse qui remonte à plus de 5 ans'; que la SCI Equiloire a vendu en 2010 une partie des parcelles louées (n° 205 et 208 et une partie de la 207), mais le bail n'a pas été modifié'; que le montant du loyer à 1'550'euros provient de ce changement de la consistance du bien loué'; que la privation par le bailleur de la jouissance d'une partie du bien loué a pour conséquence que le non règlement du loyer est légitime'; que le loyer fixé par la SCI Equiloire revêt un caractère excessif au regard de l'arrêté relatif aux statuts du fermage en date du 18 juillet 2012, et l'arrêté fixant la variation des maximales et minimales des valeurs locatives pour la période du 1er octobre au 30 septembre 2020, le montant du fermage devant en réalité être de 982'euros par mois'; qu'au regard des éléments du dossier, la créance est sérieusement contestable.



L'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose':

«'I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justi'e de l'un des motifs suivants':

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes'».



La SCI Equiloire produit aux débats le bail rural portant sur les parcelles figurant au cadastre section AT numéros 205, 207, 208, 213, 412, 413, 414, 416, 615, 617 et 618 pour une contenance de 7 hectares 78 ares et 46 centiares, prévoyant un fermage annuel de 18'000 euros hors taxes, soit 1'500 euros par mois. L'article 12 du contrat de bail stipule que le bailleur déclarait vouloir soumettre le présent bail à la TVA, conformément à l'article 260 6° du code général des impôts et que le preneur était redevable de la TVA ainsi qu'il en a été justifié. Il n'est donc pas contestable que les parties avaient convenu que la TVA viendrait majorer le montant du loyer hors taxe.



Le preneur invoque l'existence d'un accord intervenu avec le bailleur sur la fixation du fermage à la somme de 1'550 euros suite au changement de la consistance du bail résultant de la vente de parcelles données à bail. Le bailleur confirme également que les parties avaient convenu, le 1er janvier 2014, d'un loyer de 1'550 euros, qui correspond au montant hors taxe, de sorte que le loyer TTC s'élevait à la somme de 1'860 euros.



M. [E] qui ne conteste pas l'assujettissement des fermages à la TVA ne démontre pas que l'accord verbal intervenu près de huit années après le début du bail, portait sur une somme de 1'550 euros TTC correspondant à un loyer HT inférieur au montant du loyer initial, alors même que la surface louée est passée de 7'ha 78'ca 46'ca à 9'ha 00'ca 52'a aux termes du rapport d'expertise judiciaire qui a d'ailleurs conclu que la valeur locative annuelle selon le barème de 2006 est de 20'453,21 euros soit 1'704,43 euros HT.

En application du contrat de bail et de l'assujettissement des fermages à la TVA, le preneur était tenu de verser au bailleur le fermage toutes taxes comprises.



L'obligation au paiement des fermages de M. [E] au profit de la SCI Equiloire est donc établie.



En application de l'article 2224 du code civil, les fermages se prescrivent par cinq années à compter de leur échéance, de sorte que le bailleur n'est recevable à solliciter le paiement des fermages échus au cours des cinq années précédant la saisine du tribunal effectuée le 29 janvier 2020.



Le bailleur produit un historique des sommes exigibles et des règlements effectués par le preneur depuis le début du bail (pièce n° 25), non contesté par le preneur, dont il résulte qu'au 29 janvier 2015, la dette de ce dernier s'élevait à la somme totale de 30'490 euros au titre des fermages TTC échus de janvier 2006 à janvier 2015.



En l'absence d'acte interruptif de prescription, ces termes échus et impayés à hauteur de 30'490 euros sont prescrits. La SCI Equiloire est donc irrecevable en sa demande formulée à ce titre.



Par courrier recommandé réceptionné le 21 octobre 2019, la SCI Equiloire a mis M. [E] en demeure de régler la somme de 59'972,13 euros représentant plusieurs termes impayés, en reproduisant les termes de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime. Si le montant sollicité dans la mise en demeure comporte des sommes atteintes par la prescription, la dette non prescrite s'élevait au 21 octobre 2019 à la somme de 26'970 euros.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



M. [E] ne conteste pas avoir été redevable de plusieurs termes de fermages impayés à cette date et il établit avoir adressé au bailleur un chèque de 10'850 euros par courrier recommandé reçu le 6 novembre 2019. Toutefois, ce paiement était insuffisant à apurer l'intégralité de la dette.



Au jour de la saisine du tribunal, le 29 janvier 2020, les fermages échus s'élevaient à la somme totale de 111'600 euros au titre de la période non atteinte par la prescription, soit les termes de février 2015 à janvier 2020 (5 ans x 12 mois x 1860 euros TTC).



Le preneur produit une attestation de son expert-comptable établissant qu'il a effectué les règlements suivants, jusqu'au jour de saisine du tribunal':

- 2015': 13 règlements de 1'550'€

- 2016': 10 règlements de 1'550'€

- 2017': 12 règlements de 1'550'€

- 2018': 11 règlements de 1'550'€

- 2019': 8 règlements de 1'550'€

- janvier 2020': 1 règlement de 1'550'€

Soit la somme totale de': 85'250'€





L'historique et décompte de créance établi par le bailleur (pièce n° 25) mentionne des versements du preneur sur cette période à hauteur de 93'000 euros qu'il convient donc de retenir au titre des paiements effectués.



Au jour de la saisine du tribunal, il restait donc un solde dû par M. [E] de 18'600 euros de sorte que les termes échus visés dans la mise en demeure n'ont pas été réglés dans le délai de trois mois et avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.



Le preneur invoque cependant des motifs de non-paiement qu'il qualifie de sérieux et légitimes, à savoir le changement de consistance du bien donné à bail et le caractère excessif du fermage au regard de l'arrêté relatif aux statuts du fermage en date du 18 juillet 2012.



Il résulte de l'historique de créance produit par le bailleur que le preneur ne réglait pas habituellement la TVA sur les fermages dès le début du bail et ce, avant même l'échange de parcelles données à bail, de sorte que le défaut de paiement n'apparaît pas avoir été causé par le changement de consistance des biens donnés à bail. En outre, le preneur n'allègue ni ne justifie avoir procédé à une réclamation auprès du bailleur suite à l'échange de parcelles, et il a conclu un accord avec le bailleur pour la revalorisation du loyer à effet au 1er janvier 2014, postérieurement à la modification de la consistance des biens donnés à bail.



Par ailleurs, le rapport d'expertise judiciaire régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, mentionne que la superficie des biens loués est passée en cours de bail de 7'ha 78'ca 46'ca à 9'ha 00'ca 52'a, de sorte que le preneur ne peut arguer d'une perte de surface.



S'agissant du caractère éventuellement excessif du fermage, le preneur est tenu de payer le fermage contractuel aux termes fixés, faute d'avoir demandé la révision du prix qu'il jugeait excessif antérieurement à la demande de résiliation du bail par le bailleur, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 18 février 1981, pourvoi n° 79-14.245).



En l'espèce, M. [E] n'a pas réglé au bailleur, dès les premiers mois du bail, le montant de la TVA afférente aux termes échus, nonobstant les termes non équivoques du contrat de bail. Pendant l'exécution du contrat, le prix du bail a été fixé à 1'550 euros HT avec l'accord du preneur qui ne justifie pas avoir engagé une action aux fins de révision du loyer avant la mise en demeure du 21 octobre 2019.



En conséquence, le preneur n'établit pas l'existence de raisons sérieuses et légitimes de non-paiement partiel des fermages, et en l'absence de paiement de l'arriéré dans le délai de trois mois suivant la mise en demeure, il convient de prononcer la résiliation du bail liant les parties et d'ordonner son expulsion faute de libérer les lieux suite à la signification du présent arrêt. Il n'y a donc pas lieu d'examiner le moyen tiré des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Aucune disposition ne permettant au bailleur de faire séquestrer les meubles et effets du preneur pour sûreté de l'arriéré des loyers, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande, étant précisé qu'en cas d'expulsion, les meubles se trouvant sur les lieux suivent le sort prévu aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Equiloire de sa demande de résiliation du bail.



Sur le paiement des loyers



Compte tenu de la résiliation du bail prononcée, il convient d'arrêter la somme due au titre des fermages au jour de la résiliation, soit le 9 mai 2022. À cette date, les sommes exigibles sont les suivantes':

- dette arrêtée à janvier 2020 (règlements déjà déduits)': 18'600

- février 2020 à avril 2022': 27 mois x 1860 euros soit 50'220 euros

- du 1er au 9 mai 2022': 1860/31 x 9 jours = 540 euros

Soit un total de 69'360 euros



Le bailleur a établi un historique de créance mentionnant des règlements mensuels de 1'550 euros de février 2020 à novembre 2021, soit 34'100 euros (22 mois x 1'550 euros).



La somme due par M. [E] à la SCI Equiloire au jour de la résiliation s'élève donc à la somme de 35'200 euros, sauf à déduire les règlements intervenus depuis le mois de décembre 2021 qui ne sont pas justifiés aux débats. L'intimé sera donc condamné au paiement de cette somme au profit du bailleur.



Sur les autres demandes



Le jugement sera confirmé en ses autres dispositions critiquées.



Il convient de condamner M. [E] aux dépens d'appel qui ne peuvent comprendre le coût du constat d'huissier de justice du 20 février 2020 qui n'est pas afférent aux instances, actes et procédures d'exécution au sens de l'article 695 du code de procédure civile, mais qui sera indemnisé au titre des frais irrépétibles.



M. [E] sera également condamné à verser à la SCI Equiloire la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de M. [E] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.



PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME le jugement en ce qu'il a débouté la société civile Equiloire de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail rural et le confirme pour le surplus';



STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé':



PRONONCE la résiliation du bail rural conclu entre la SCI Equiloire et M. [D] [E] le 9 février 2006';



ORDONNE l'expulsion de M. [D] [E] des biens objets du bail, faute pour lui de les avoir libérés spontanément, de ses objets mobiliers et de tous occupants de son chef, dans les conditions et modalités prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et rappelle que le sort des meubles demeurés dans les lieux est régi par les articles L.431-1 et suivants du même code';



REJETTE la demande de la SCI Equiloire aux fins d'être autorisée à faire séquestrer les meubles et effets de M. [D] [E] pour sûreté de l'arriéré des loyers';



DÉCLARE IRRECEVABLE la demande en paiement des loyers de la SCI Equiloire au titre des sommes échues et impayées antérieures au 29 janvier 2015';



CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la SCI Equiloire la somme de 35'200 au titre des loyers échus impayés au 9 mai 2022, sauf à déduire les règlements intervenus à compter du mois de décembre 2021';



Y AJOUTANT':



REJETTE la demande de M. [D] [E] formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';



CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la SCI Equiloire la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';



CONDAMNE M. [D] [E] aux entiers dépens d'appel.





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















LE GREFFIERLE PRÉSIDENT