Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 10 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 MAI 2022

AD/CS

N° 2022/ 183













Rôle N° RG 19/04920 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEAIP







[I] [F]

[J] [N] épouse [F]





C/



[Z] [U]

[E] [R]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Muriel ATTAL

Me Anna LESZCZYNSKI

Me Paul GUEDJ 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03508.





APPELANTS



Monsieur [I] [F], né le 17 avril 1965 à [Localité 9] (Allemagne) demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Muriel ATTAL, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [J] [N] épouse [F], née le 24 avril 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Muriel ATTAL, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [Z] [U], née le 28 Février 1954 à [Localité 6] (54), demeurant chez Monsieur [X] [Adresse 4]

représentée par Me Anna LESZCZYNSKI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Jade GONNET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur [E] [R], notaire, demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de Marseille et Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE 













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022.





ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE :



Vu le jugement rendu le 12 mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Marseille, ayant statué ainsi qu'il suit :

' rejette les demandes de Monsieur et Madame [F],

' les condamne solidairement par application de l'article 700 du code de procédure civile à verser la somme de 2000 € à Madame [U] et la somme de 3000 € à Me [R],

' rejette les autres demandes,

' condamne solidairement Monsieur et Madame [F] aux dépens,

' rejette la demande d'exécution provisoire.



Le tribunal retient que l'action exercée par M et Mme [F] relativement à la vente immobilière passée étant fondée sur l'erreur substantielle et sur un défaut de conformité, les exigences requises par ses fondements n'étaient pas réunies, dans la mesure où l'acte avertissait suffisamment l'acquéreur de l'incertitude quand à la situation juridique du cellier et où il y reconnaissait que le notaire lui avait donné également les informations sur les conséquences de cette situation.



Vu l'appel interjeté contre cette décision par Monsieur et Madame [F].



Vu les conclusions des appelants en date du 18 juin 2019, demandant de :

' infirmer le jugement et en conséquence,

' dire qu'ils ont été victimes d'une erreur sur une condition substantielle du bien, qu'ils ont été victimes d'un dol ayant causé une erreur, que la vente a été réalisée dans des conditions où leur consentement a été vicié,

' en conséquence, annuler la vente et prononcer les restitutions issues de cette annulation,

' en conséquence, condamner Madame [U] à rembourser le prix de vente, soit 205'000 €, les frais afférents à la vente, soit 16'245,92€, des dommages et intérêts pour 15'000 €,

' condamner le notaire, Maître [R], à régler la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts,

' à titre subsidiaire, dire qu'il y a manquement à l' obligation de délivrance conforme et prononcer la résolution de la vente avec les restitutions consécutives, le prix de la vente 205'000 € et les frais afférents à la vente 16'245,92€,

' en tout état de cause, condamner chacun des intimés à lui verser la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' ordonner l'exécution provisoire.



Vu les conclusions de Madame [U] en date du 13 septembre 2019, demandant de :

' confirmer le jugement,

' rejeter toutes les demandes des appelants,

' à titre subsidiaire, dire qu'elle sera relevée et garantie par le notaire,

' condamner les appelants à lui verser la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Vu les conclusions de Maître [R] en date du 17 septembre 2019, demandant de :

' confirmer le jugement,

' dire que les appelants ne démontrent pas qu'il a commis une faute en lien de causalité avec un préjudice né, certain et actuel,

' rejeter toutes leurs demandes,

' les condamner au paiement de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Vu l'ordonnance de clôture du 22 février 2022.



MOTIFS



Par acte authentique du 3 décembre 2015, établi par Maître [R], notaire, Madame [U] a vendu à Monsieur et Madame [F] une maison de village à usage d'habitation sur trois étages, composée de cinq pièces principales au prix de 205'000 €, située à [Localité 8]. 



Cet acte a été précédé d'un compromis, passé le 16 octobre 2015, avec le concours de l'agence Era immobilier.



Dans le compromis, au titre du paragraphe désignation, il est mentionné que la vente a pour objet « une maison de village ancienne à usage d'habitation élevée de trois étages sur rez-de-chaussée, composée de cinq pièces principales avec cave », que « le vendeur déclare que la cave en sous-sol et le cellier en rez-de-chaussée sont imbriqués dans l'immeuble contigu ».



L'acte de vente mentionne en page 3 que le bien vendu est une « maison de village ancienne à usage d'habitation, élevée de trois étages sur rez-de-chaussée, composé de cinq pièces principales avec cave », et en page 7 que « le vendeur déclare qu'une partie du cellier en rez-de-chaussée paraît être imbriquée dans l'immeuble contigu, l'accès à ces parties d'immeuble se faisant exclusivement par l'immeuble présentement vendu et ce depuis plus de 30 ans. » 



L'appel de Monsieur et Madame [F] est dirigé contre leur vendeur et contre le notaire.

Ils affirment qu'en signant l'acte de vente, ils ont cru être propriétaires du cellier « en intégralité de la maison (sic) tel que présenté dans l'annonce initiale' ; que chez le notaire, ils n'ont pas eu une lecture physique de l'acte, mais seulement une projection collective ; qu'il n'ont reçu la copie de l'acte authentique signé que le 25 février 2016; que le vendeur leur a donné le plan après la signature et que le plan fait ressortir que le cellier et l'entrée de la cave appartiennent à l'acquéreur ; que ce n'est que postérieurement qu'ils ont compris que le cellier ne faisait pas partie de la maison et que l'entrée de la cave se faisait par l'immeuble voisin, alors qu'il ne leur avait donc jamais été précisé que le cellier ne serait pas leur propriété; que s'ils avaient su l'exacte situation, ils n'auraient pas acheté.



Ils affirment que le vendeur a fait une fausse déclaration dans l'acte authentique; que le silence sur le problème du cellier constitue une réticence dolosive, qu'il y a une erreur sur une qualité substantielle, que le notaire a commis, a minima, une faute de négligence.

Sur leur fondement subsidiaire, ils font valoir qu'il existe une différence entre le bien immobilier vendu et le bien qui leur a été livré, ce qui constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme.

Ils soulignent encore que la langue maternelle de Monsieur [F] est l'allemand et que Madame [F] est reconnue travailleur handicapée et malentendante; que le bien est en réalité issue d'une copropriété sans statut légal, ni règlement, ni même calcul de quote-part des parties communes ; qu'ils ne peuvent pas en jouir et que le cellier contient des éléments nécessaires à la maison, (chauffe-eau, stockage du bois) ; qu'il existe donc un trouble de jouissance établi ; que la prescription acquisitive n'est pas démontrée ; que le notaire leur avait déclaré que la maison voisine était inoccupée, ce qui est faux et qu'il a introduit la clause d'information pour se protéger.



Mme [U] expose, pour sa part, qu' il n'y a pas de trouble car les demandeurs vivent dans les lieux sans aucune revendication, ni préjudice démontré quant à la propriété du cellier ; que le notaire aurait dû, en sa qualité de professionnel de la vente, être à l'origine d'une réunion amiable avant l'introduction du procès ; que la preuve n'est pas rapportée d'une man'uvre ou réticence dolosive.



Le notaire affirme que les acquéreurs ont été parfaitement informés de la situation du cellier ; que le rapport du géomètre expert conclut que seul le cellier est situé sur le fonds voisin, à l'exclusion de la cave et que l'accès se fait uniquement par le fonds des appelants ; que les époux [F] ont été parfaitement informés de cette situation ; que leur attention a été attirée, dès le compromis, sur la situation du cellier imbriqué dans le fond voisin ; qu'il a respecté son devoir d'information et de conseil lors de la passation de l'acte authentique ; que les acquéreurs ont signé l'acte de vente contenant l'information à ce sujet, même s'ils n'ont pu en obtenir une copie immédiate, compte tenu du fait que l'acte devait être enregistré aux hypothèques; qu'il n'est justifié d'aucun préjudice, les appelants ne faisant l'objet d'aucune action en revendication et ne démontrant pas être troublés dans l'exercice de leur droit de propriété ; qu'enfin, il « semble bien » qu'ils puissent se prévaloir d'une prescription acquisitive; qu'il conviendra de rejeter l'appel en garantie du vendeur.



Il résulte de la lecture des actes :

' que dans le compromis, la désignation du bien est la suivante : « une maison de village ancienne à usage d'habitation, élevée de trois étages sur rez-de-chaussée, composée de cinq pièces principales avec cave' le vendeur déclare que la cave en sous-sol et le cellier en rez-de-chaussée sont imbriqués dans l'immeuble contigu. »

' que dans l'acte authentique, la désignation est la suivante : « une maison de village ancienne à usage d'habitation, élevée de trois étages sur rez-de-chaussée, composée de cinq pièces principales avec cave » ; 

' que l'acte contient, en page 7, un paragraphe intitulé 'garantie de possession' aux termes duquel :

 « le vendeur garantit l'acquéreur contre le risque d'éviction conformément aux dispositions de l'article 1626 du Code civil.

À ce sujet, le vendeur déclare qu'il n'existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété, qu'il n'y a eu aucun empiètement sur le fond voisin.....

Le vendeur déclare qu'une partie du cellier en rez-de-chaussée paraît être imbriquée dans l'immeuble contigu, l'accès à ces parties d'immeubles se faisant exclusivement par l'immeuble présentement vendu, cadastré section A, numéro [Cadastre 1]. Et ce depuis plus de 30 ans.

L'acquéreur déclare avoir reçu du notaire soussigné toutes explications utiles et nécessaires sur cette situation juridique et la nécessité de régulariser cette situation avec le propriétaire de l'immeuble voisin au moyen de l'établissement d'un état descriptif de division.

L'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur, reconnaissant à cet égard que le notaire soussigné a pleinement rempli son devoir de conseil. »



Le géomètre expert, missionné par les époux [F], expose que le cellier a une superficie de 11,60 m², qu'il est accessible par l'immeuble de Monsieur et Madame [F], qu'il donne accès à leur cave, mais qu'il est imbriqué dans la construction voisine, cadastrée C [Cadastre 2], de sorte qu'en cas de perte du cellier, l'accès à la cave devrait être revu et nécessiterait la destruction du WC actuel.



La description qui a été faite, dès le compromis, du cellier et de la cave, dont il est précisé qu'ils sont imbriqués dans l'immeuble voisin, est confortée par les mentions de l'acte authentique, aux termes duquel il est mentionné au titre du paragraphe « garantie de possession » qu'une partie du cellier paraît être imbriquée dans l'immeuble voisin.



Ces deux actes signalent donc la situation d'imbrication d'une partie du bien vendu, 

consistant dans le cellier et la cave auquel le cellier donne accès, dans l'immeuble voisin.



L'acquéreur reconnaît par ailleurs dans l'acte authentique que le notaire lui a donné toute information à ce sujet et la clause y insérée ne saurait s'analyser comme une clause de style dans la mesure où elle est précisément circonstanciée au cas d'espèce, le notaire l'informant de la nécessité, particulière et avérée, d'établir un état descriptif de division avec le propriétaire de l'immeuble voisin.



Cette mention met ainsi suffisamment en évidence le caractère imparfait de la situation juridique des deux immeubles à raison de cette configuration et la nécessité d'établir dans un acte les rapports des deux immeubles, compte tenu de cette imbrication ; elle était donc de nature à clairement informer les acquéreurs du grief dont ils font à ce jour reproche, tant au vendeur qu'au notaire.



Il en résulte d'une part, qu'il ne peut être reproché ni de fausses informations, ni de réticence dolosive, ni d'erreur, susceptibles d'entacher l'acte de vente de nullité et que le notaire justifie ainsi s'être exécuté de son obligation de conseil et d'information.



Il sera par ailleurs observé d'une part, qu'à la suite de l'information ainsi donnée, l'acquéreur a admis la clause aux termes de laquelle il était noté que le notaire avait rempli son devoir de conseil, d'autre part, que dans leur conclusions, Monsieur et Madame [F] reconnaissent, expressément, avoir eu une conversation avec le notaire à ce sujet puisqu'ils y écrivent en page quatre : « lors de la démonstration faite par Maître [R] au moment de la lecture de l'acte authentique, à la rubrique 'désignation de la maison', Maître [R] a indiqué que le problème du cellier imbriqué serait rapidement réglé », ce qui corrobore que la situation du cellier leur a bien été présentée par le notaire comme une difficulté réelle.



Sont, dans ces conditions, inopérants pour contester la portée et les conséquences de ces mentions :

' la circonstance invoquée, mais non démontrée, d'explications ou commentaires purement verbaux donnés au moment de la signature ou après celle-ci, qui n'auraient pas été exacts, 

' les moyens tirés de ce que la lecture de l'acte aurait été faite rapidement au moyen d'une projection collective, de ce que Monsieur [F] ne maîtriserait pas parfaitement la langue française ou que Madame serait handicapée comme étant malentendante alors que dans ces hypothèese, il appartient aux parties de se faire assister pour pallier à ces difficutés, enfin, de ce qu'ils auraient tardivement reçu du notaire l'acte, étant observé que la réception qu'ils affirment en avoir eue le 25 février 2016, n'est pas constitutive d'un délai tardif, compte tenu des exigences de la publicité foncière.



Il sera encore considéré que les appelants ne démontrent, en toute hypothèse, pas que le cellier ne leur appartiendrait pas ; qu'ils n'établissent, ni avoir été importunés par leur voisin en ce qui concerne la propriété ou la jouissance des parties en litige, ni s'être heurtés à un refus de sa part de régulariser la situation juridique des deux immeubles, se contentant à cet égard de seules allégations .



Peu importe enfin qu'il n'y ait pas de certitude sur la prescription acquisitive et peu importe aussi les mentions de l'annonce de vente lesquelles n'ont pas valeur contractuelle, celle-ci qui ne présente que les caractéristiques essentielles du bien à vendre étant une seule invitation aux pourparlers sans constituer l'acte sur lequel les parties s'engagent.



La motivation ci-dessus rend mal fondée la demande également soutenue par les appelants au motif d'un défaut de conformité et d'un manquement à l'obligation de délivrance de la part du vendeur.



M et Mme [F] seront, par suite, déboutés des fins de leur recours, et le jugement sera confirmé.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Déboute Monsieur et Madame [F] des fins de leur recours et confirme le jugement en toutes ses dispositions,



y ajoutant :



Condamne in solidum Monsieur et Madame [F] à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1800 € à Madame [U] et la même somme de 1800 € à Maître [R],



Condamne in solidum Monsieur et Madame [F] aux dépens avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile .





LE GREFFIERLE PRESIDENT