Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 10 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 MAI 2022

DD/CS

N° 2022/ 184













Rôle N° RG 19/06785 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEFIC







[V] [Z] épouse [I]

[H] [Z] épouse [L]

[S] [Z]

[X] [Z]





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Agnès ERMENEUX 

Me Virginie ROSENFELD 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03760.





APPELANTS



Madame [V] [Z] épouse [I]

née le 08 Juillet 1970 à [Localité 8],, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE





Madame [H] [Z] épouse [L]

née le 19 Décembre 1971 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE



Monsieur [S] [Z]

né le 08 Octobre 1974 à , demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE



Madame [X] [Z]

née le 22 Mars 1977 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE



INTIME



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 7].

représentée par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Charlotte GAUCHON, avocat au barreau de MARSEILLE



*-*-*-*-*







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 21 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022.





ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



[A] [Z] née [M] est décédée le 17 janvier 2012.



Par déclaration de succession enregistrée le 29 août 2012, ses héritiers ont déclaré la valeur de deux biens immobiliers, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], à hauteur de 1 million d'euros chacun.



Par proposition de rectification du 15 janvier 2013, l'administration a remis en cause les valeurs déclarées et proposé une valeur de 3'570'000 €, pour le lot n° 317 et de 3'980'000 €, pour le lot n° 315.



La commission départementale de conciliation par avis du 20 novembre 2014 a ramené ces valeurs à 2'586'000 €, pour le lot n° 317 et à 2'607'000 € pour le lot n° 315.



Ces avis ont été pris en considération par l'administration fiscale qui a retenu les valeurs vénales proposées par la commission.

Elle a émis par suite deux avis de mise en recouvrement :

' l'AMR n° 15 02 05125, pour un montant de 1 508 696 €, au titre des droits d'enregistrement et de 6 208 € en pénalités, soit un total de 1 544 904 € ; 

' l'AMR n° 15 04 05063 du 30 avril 2015, pour un montant de 83 018 € en droits au titre de la taxe de publicité foncière et du salaire du conservateur, et de 2 325 € en pénalités, soit un total de 85 343 €. 



Par exploit du 12 mai 2016, les consorts [Z] ont fait assigner la direction régionale des finances publiques aux fins d'obtenir dégrèvement. 



Par jugement en date du 22 mars 2019 le tribunal de grande instance de Grasse a débouté les consorts [Z] de toutes leurs demandes, dit n'y avoir le faire application de l'article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés in solidum aux dépens.



Le 19 avril 2019, Mme [V] [Z] épouse [I], Mme [H] [Z] épouse [L], M. [S] [Z] et Mme [X] [Z] ont relevé appel de cette décision.



Par conclusions du 8 février 2022, ils demandent à la cour :

' d'annuler pour erreur de droit et de fait les décisions du 10 mars 2016 de rejet de leurs recours;

' de dire que la valeur vénale du lot n° 315 de l'immeuble sis [Adresse 2], était au 11 juillet 2012 de 954'645 € et la valeur vénale du lot n° 317 de l'immeuble était au 11 juillet 2012 de 2'157'964 €, de dire que l'insuffisance de valeur déclarée contenue dans la déclaration du 11 juillet 2012 était de 1'112'609 € ;

' à titre subsidiaire, de désigner tout expert afin de réaliser une expertise de la valeur vénale du lot n°315 à la date de la déclaration de succession du 11 juillet 2012 ;

' et de laisser les anciens dépens à la charge de la partie qui succombe.



Par conclusions du 9 février 2022, la direction générale des finances publiques, représentée par la directrice régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes, de confirmer les valeurs vénales retenues par la commission départementale de conciliation, soit 2'607'000 € pour le lot n°315, et 2'586'000 € pour le lot n° 317 ;

' de déclarer l'imposition fondée ;

' et de condamner les consorts [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.



Motifs



L'alinéa 2 de l'article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et les évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné.



La valeur vénale des immeubles peut être déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l'habitation soumise à la formalité. La valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d'une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance.



L'évaluation s'effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elle soient strictement identiques. A défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour 



la période considérée, l'évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou abattement à partir d'une évaluation par référence à des biens libres.



La proposition de rectification doit donc comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l'évaluation retenue par celle-ci afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter.



En l'espèce, s'agissant de la valorisation du lot n° 315 (entrée n° 108)



Les consorts [Z] font valoir que les éléments de comparaison ne sont pas pertinents ; et que leur bien ne bénéficie pas d'une exposition directe côté mer, mais au contraire d'un vis à vis avec les immeubles voisins, comme il ressort du procès-verbal de constat établi par huissier le 21 avril 2016, la seule vue mer étant une vue latérale du côté Est, sur environ 100°, «partiellement masquée par une cheminée et par la hauteur des autres bâtiments situés dans l'axe visuel. » ; que le lot n'a pas pas une vue à 360° puisque, sur le même niveau, se trouve le lot n° 317, faisant partie de la même succession ; qu'il ne s'agit pas d'une ' villa sur le toit', selon la terminologie marketing abusivement utilisée par l'administration fiscale.



Les appelants invoquent le rapport établi le 13 mars 2015 par M. [K] [J], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence, concluant à une valeur vénale du bien litigieux de 1'144'000 € au 17 janvier 2012, correspondant à une valeur de 11'000 € le mètre carré.

Ils estiment que doivent encore être déduits des travaux pour la remise en état du bien, s'élevant à 189 355 €. 



Or l'appartement correspondant du lot n° 135 (entrée n° 108) est en bon état général. Il comprend une surface utile de 112 m², trois pièces principales, deux salles de bains, une large terrasse de 200 m² faisant le tour de l'appartement, avec vue dégagée sur la mer par le salon séjour qui ouvre au Sud et à l'Est, avec en sous-sol, une cave et un emplacement de parking au sein de l'immeuble de bon standing 'le Saint James' construit entre 1955 et 1965, de catégorie cadastrale 2 'luxe'. 



L'immeuble 'le Marly' sis immédiatement à côté, de même époque et de même standing que le St James, présente un prix au mètre carré en moyenne de 24'123 €, selon l'expert [J], tous étages confondus.



Une valorisation importante résulte de l'adresse prestigieuse, et du gardiennage permanent de l'immeuble.



Tous les appartements situés aux étages inférieurs du 'St James' sont dépourvus de la terrasse panoramique, plein ciel faisant tout le tour de l'appartement, ce qui entraîne une valorisation importante. 

Si la vue mer du lot n° 315 n'est pas "prestigieuse', l'huissier l'a tout de même estimée, même partiellement occultée, à 100 degrés. 



Les éléments de comparaison produits par les appelants eux-mêmes provenant du fichier Perval sur le même immeuble Saint James [Adresse 6] corroborent en réalité l'analyse de l'administration (pièce n° 12) :



' une vente du 14 juin 2011, au prix de 3'988'600 €, pour un appartement de 156 m², situé au premier étage de l'immeuble, ce qui correspond à un prix de 25'568 € par mètre carré ;



' le 28 décembre 2011, une vente au prix de 4'450'000 €, pour 225 m², soit 19'604 € le mètre carrés mais au deuxième étage avec un simple balcon couvert ;



' la mutation du 6 novembre 2010, relative à l'appartement de trois pièces principales de 94 m² localisé au sixième étage disposant d'un garage en sous-sol, d'une valeur de 21'276 € le mètre carré ;



' Un appartement de 185 m², au premier étage a été vendu le 14 juin 2011, selon M. [J] 3'988'600 €, soit 21'560 € le mètre carré, alors qu'il est proche des nuisances de la route et n'a qu'un balcon couvert ;



La moyenne des quatre ventes précédentes conduit à un prix de 22'000 € le m² qui doit être majoré par la terrasse plein ciel, Nord, Sud et Est bénéficiant d'une vue sur la mer (confer rapport de la banque BNP Real Estate de mars 2013) qui apporte une plus-value d'au moins 20 %, soit 26'400 € le m².



S'agissant du caractère démodé de la distribution des pièces, la commission de conciliation a d'ores et déjà retenu, compte de l'état d'usage de l'appartement, un abattement justifié de 10 %, sur la valeur vénale du lot 315, ce qu'au demeurant l'expert mandaté par le contribuable, M. [J], n'a pas discuté dans son rapport en l'appliquant, et en aucun cas à un montant de 189'355 € non justifié extrapolés des travaux effectués dans le lot n° 317 par les consorts [Z].

L'application de cet abattement au montant de 26'400 € le m² conduit à un prix au m² de 23'760 €, pour le lot n° 315 considéré.



L'administration est donc fondée d'avoir retenu une valeur vénale de 23'276,78 € le m², ce qui l'a conduite au prix de 2'607'000 € pour le lot n° 315.



Sur la valorisation du lot n° 317 (entrée n° 110)



Il s'agit d'un appartement en bon état général, de catégorie cadastrale de « luxe » situé au huitième et dernier étage de la même résidence Saint James, adjacent au précédent, ayant une surface utile de 100 m², avec trois pièces principales, une salle de bains et une terrasse d'une surface de 164 m², un box en sous-sol et une cave outre deux chambres de bonnes.



L'administration valorise la valeur du lot à 2'586'000 €, soit à 25'860 € le mètre carré.



Les consorts [Z] font valoir que l'appartement est dans un style démodé peu attractif, la répartition des volumes ne correspondant plus aux attentes de la clientèle de ce type de bien ; et qu'ils ont entrepris d'importants travaux de décoration et de restructuration des volumes intérieurs et exposé un montant total des travaux de 428'036 €, justifiés par des factures, de sorte que la valeur vénale de ce bien doit être ramenée selon eux à 2'157'964 €.



Mais l'administration fait valoir justement que ces travaux ont eu pour objet une réfection lourde du bien du sol au plafond, avec des embellissements décoratifs importants à l'aide de matériaux de très grande qualité, dépassant l'objectif d'un simple rafraîchissement.



Le caractère démodé de l'appartement avec tentures et fresques un peu datées est largement compensé par la présence d'un ascenseur intérieur à l'appartement, l'ascenseur commun permettant en effet d'accéder, au moyen d'une clé, directement dans l'appartement, ce qui entraîne une valorisation importante.



Ce lot, adjacent au précédent, présentant le même agrément de vastes terrasses plein ciel exposées l'une vers l'Est, et l'autre vers l'Ouest avec vue sur le port et la plage, doit être encore majoré de 30 %, par rapport aux étages inférieurs dont le prix s'élève en moyenne à 22'000 € le m², soit à 28 600 €.



L'administration fiscale est donc fondée avoir retenu un prix au m² de 25'860 €, ce qui l'a conduite à une valeur vénale pour le lot numéro 317 s'élevant à 2'586'000 €.



En définitive le jugement qui a rejeté la réclamation des consorts [Z] et qui a validé les avis de mise en recouvrement émis doit être entièrement confirmé.

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



La partie perdante est condamnée aux dépens conformément aux disposition de l'article 696 du du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Dit n'y avoir lieu d'ordonner une mesure d'expertise,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Valide les avis de mise en recouvrement n° 150205125 et n° 150405063 du 30 avril 2015,

 

y ajoutant



Condamne in solidum Mme [V] [Z] épouse [I], Mme [H] [Z] épouse [L], M. [S] [Z] et Mme [X] [Z] à payer à la direction générale des finances publiques la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

 LE GREFFIERLE PRESIDENT