Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 10 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 MAI 2022

OB/CS

N° 2022/ 185













Rôle N° RG 19/06788 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEFII







[H], [D] [W]





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Imran RAMZAN

Me Virginie ROSENFELD













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01289.





APPELANT



Monsieur [H], [D] [W] , né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 12] (06), demeurant [Adresse 1], venant aux drois de Monsieur [J] [W] décédé le [Date décès 4] 2019



représenté par Me Imran RAMZAN, avocat postulant du barreau d'Aix-en-Provence et ayant plaidé par Me Aurélie HEIBST, avocat au barreau de GRASSE,





INTIME



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 13].



représenté et plaidant par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 21 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022.





ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Vu l'assignation du 15 mars 2018, par laquelle M. [J] [W] a fait citer la Direction Générale des Finances Publiques, devant le tribunal de grande instance de Grasse.



Vu le jugement rendu le 22 mars 2019, par cette juridiction ayant, dit que M. [J] [W] ne rapporte pas la preuve du caractère et exagéré de l'imposition querellé, l'ayant débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné aux dépens.



Vu la déclaration d'appel du 19 avril 2019, par M. [J] [W].



Vu le décès de [J] [W], survenu le [Date décès 4] 2019.



Vu les conclusions de reprise d'instance par M. [H] [W], venant aux droits de [J] [W] signifiées le 20 décembre 2019.



Vu les conclusions transmises le 18 septembre 2020, par l'appelant.



Il souligne que :

- les parcelles de terrains cadastrées section CI N°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et BY N°[Cadastre 3] n'étaient pas constructibles à la date du décès de Madame [W], née [M], à défaut d'être desservies par une voie publique ou privée de largeur suffisante et susceptible d'être élargie, comme l'ont confirmé officiellement les services de la mairie .



- une superficie d'environ 500 m² se trouve en zone espace boisé classé, totalement inconstructible.

- ces biens n'ont pu être achetés par des promoteurs immobiliers au prix de 940'000 € , en raison du caractère inconstructible des parcelles.

- les biens ont été vendus au propriétaire d'une parcelle voisine au prix de 650.000 €, lequel constitue un prix de convenance supérieur à leur valeur vénale, dès lors que sa propriété était entourée par les parcelles concernées et qu'il était le seul à pouvoir réaliser un accès conforme.

- la méthode d'évaluation retenue par le cabinet Clemenceau, agence immobilière chargée de la vente desdits biens, non fiable et contestable, conduit à une évaluation exagérée en ce qu'elle ne tient pas compte notamment du caractère inconstructible des parcelles de terrain. Les éléments de comparaison retenus ne sont pas assez détaillés et correspondent à des propriétés de standing.



Vu les conclusions transmises le 26 juin 2020, par la Direction Générale des Finances Publiques.



Elle considère que les courriers adressés par les services de l'urbanisme de la mairie de [Localité 14] concernent soit des projets de division foncière de la propriété voisine, soit une demande du contribuable réalisée plus de cinq ans après le décès et qu'ils ne démontrent pas le caractère inconstructible, à cette date, des parcelles litigieuses.



La Direction Générale des Finances Publiques ajoute que le fait que les terrains n'aient pas pu être vendus à des promoteurs immobiliers souhaitant développer des projets d'envergure, ne justifie pas de leur caractère totalement inconstructible et donc de l'absence de vente à la valeur de 940'000 €, mentionnée dans la déclaration de succession.

Elle rappelle que l'évaluation du bien doit être réalisée à partir de la valeur commune intrinsèque résultant de critères objectifs et non d'un prix de convenance lié à la situation personnelle de l'acheteur.



L'administration fiscale estime que le contribuable ne rapporte pas la preuve du caractère exagéré de l'évaluation réalisée par le cabinet Clemenceau qu'il avait lui-même mandaté et expose que le rapport d'expertise du cabinet Cegic qui n'a pas été réalisé de manière contradictoire, est essentiellement fondé sur le postulat de l'inconstructibilité des terrains qui n'est pas avérée en l'espèce.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 22 février 2022.



SUR CE 



[E], [R] [W], née [M], mère de [J] [W] est décédée à [Adresse 16] le [Date décès 5] 2014.



La déclaration de succession établie le 11 septembre 2014 par [J] [W] mentionne notamment au titre du patrimoine immobilier, sur la commune de [Localité 14], une maison jumelée, non habitable, sans aucune commodité, à rénover, élevée sur rez-de-chaussée d'un étage » figurant au cadastre section CI n° [Cadastre 9], lieudit « [Adresse 10] » d'une surface de 75 m², ainsi que diverses parcelles de terre, cadastrées : 

o section BY n° [Cadastre 3], lieudit « [Localité 15] » d'une surface de 1266 m² 

o section CI, n° [Cadastre 6] lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface de 1127 m²

o section CI, n° 40 lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface 856 m² 

o section CI, n° 41 lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface 2723 m² 

 soit une superficie totale de 5972 m² pour ces parcelles. 



L'ensemble de ces biens immobiliers a été porté dans la déclaration de succession pour une 

valeur globale de 940.000 €. M. [J] [W] s'est acquitté des droits correspondants.



Par courrier du 1er septembre 2016, Monsieur [J] [W] a formé une réclamation contentieuse auprès du PCRP de Cannes, dans laquelle il faisait valoir que l'expert s'est trompé dans l'évaluation effectuée et n'a pas tenu compte des contraintes d'accès et de voies nouvelles à créer, concernant tout projet immobilier qui pourrait être réalisé sur cette 

propriété et que la valeur réelle de ce bien était en réalité de 650.000 € et ce, ainsi qu'il résulte des ventes des mêmes biens intervenues le 7 avril 2016 et le 16 août 2016, pour ce prix. 

 

Il réclamait, en conséquence, un réajustement des droits de succession acquittés.



Par courrier du 27 septembre 2017, son conseil invoquait le caractère manifestement erroné et exagéré de la valeur des biens immobiliers en cause et transmettait des pièces complémentaires.



La Direction Générale des Finances Publiques a rendu une décision de rejet de réclamation le 4 janvier 2018.



Invoquant un rapport d'expertise amiable réalisé par le cabinet Cegic, M. [H] [W] estime que la valeur vénale des biens immobiliers litigieux doit être établie à 442'000 € et réclame le dégrèvement partiel des droits de succession litigieux à hauteur de 168.021 €.



Il ressort des dispositions des articles 761 du Code général des impôts et R 194-1, alinéa 2, du 

Livre des Procédures fiscales que les immeubles sont évalués d'après la déclaration détaillée et estimative des parties et que, si un contribuable considère s'être trompé lors de la déclaration 

de valeur qu'il a effectuée après le décès, il lui incombe de rapporter la preuve du caractère exagéré de son évaluation, celle-ci pouvant être rapportée par tous moyens.



Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, en fonction notamment de la situation juridique de ces biens au moment du fait générateur de l'impôt, soit le jour du décès.



La valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu des données du marché, des particularités objectives physiques, juridiques et économiques de ce bien, abstraction faite de toute valeur de convenance et de circonstances propres à la situation personnelle des parties. 



La revente des parcelles litigieuses par actes des 7 avril 2016 et 16 août 2017, pour un prix de 650 000 €, n'est pas un élément probant, alors que celle-ci est intervenue 23 et 27 mois après le décés, au bénéfice du propriétaire des parcelles voisines, entourées par ces dernières. Le prix pratiqué correspond ainsi à une valeur de convenance, ne pouvant être retenue comme référénce.



L'évaluation réalisée dans le cadre de la succession par le cabinet Clemenceau mentionne que les terrains sont situés dans un quartier très résidentiel de la commune de [Localité 14], dans laquelle sont édifiées des villas de luxe possédées par des personnes célèbres et fortunées. Elle mentionne que les parcelles concernées sont situées en zone UDa du plan local d'urbanisme PLU, correspondant à un tissu bâti essentiellement constitué de pavillons et de villas implantés en recul par rapport à l'alignement et en ordre discontinu, donc à priori constructible, sauf pour une parcelle de 500 m² située en zone boisée inconstructible.



L'avis de valeur a été réalisé par comparaison avec trois biens situés dans le même secteur, en distinguant la construction, compte tenu de son mauvais état, entourée d'un terrain de 3000 m² selon l'usage du quartier, de la parcelle constructible résiduelle.



La valeur des parcelles a été fixée par la cabinet Clémenceau à partir du prix au mètre carré moyen pour un terrain constructible sans restriction, ce qui n'est pas le cas.



Un mandat de vente a été délivré au cabinet Clemenceau le 6 mai 2015 pour le montant de 940'000 €, mentionné dans le rapport d'expertise, fixant la valeur vénale d'un bien immobilier.



Le courrier adressé par le notaire au service des impôts le 1er septembre 2016 mentionne que cet expert s'est trompé, pour ne pas avoir tenu compte des contraintes d'accès et de voies nouvelles à créer concernant tout projet immobilier qui pourrait être réalisé sur cette propriété, dont la valeur était en réalité de 650'000 €.



Il n'est pas possible de réclamer au delà de ce qui l'était dans la réclamation contentieuse qui visait cette valeur. La demande de fixation de celle-ci à 442 000 € incluses dans les écritures d'appel est donc irrecevable.



La décision de refus de déclaration préalable de division du terrain en trois lots rendue le 10 février 2017 par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 14] , motivée sur le fait que la largeur du chemin inférieure à 3 mètres par endroit ne permet pas de desservir correctement deux d'entre eux, ne remet pas en cause le caractère constructible des parcelles, sauf en ce qui concerne la zone boisée de 500 m².





Par courrier du 19 novembre 2019 le service urbanisme de la mairie de [Localité 14] a rappelé à M. [J] [W] qu'en application du plan local de l'urbanisme adopté le 28 octobre 2010, applicable en avril 2014, les parcelles litigieuse sont situées en zone UDa du plan local d'urbanisme, PLU, correspondant à un tissu bâti essentiellement constitué de pavillons et de villas, mais que la desserte du terrain par l'[Localité 11], dont la largeur est inférieure à 3 mètres par endroit, n'est pas assurée dans des conditions de sécurité suffisantes et du fait de l'interdiction de réaliser des exhaussements et des afouillememts à moins de cinq mètres des limites séparatives, le nivellement et l'élargissement du chemin privé sont impossibles. Il précise qu'en l'absence de servitude de passage, le terrain en question n'est pas constructible en l'état du fait d'une desserte insuffisante par l'[Localité 11], situation qui était déjà la sienne en avril 2014.



L'impossibilité de faire droit à la demande d'élargissement proposée par la SNC Domaine des Trois Colombes le 1er mars 2017 et l'absence de servitude révèlent donc une réelle difficulté objective.



Il apparaît ainsi, comme le signale Monsieur [S], expert du cabinet Cegic en page 18 de son rapport du 18 mars 2018 qu'à la date du décès d'[E] [W], il n'était pas possible d'accéder aux parcelles litigieuses par un chemin d'une largeur compatible avec les exigences du PLU pour la zone considérée, sauf à créer une voie conforme sur les terrains appartenant préalablement à la SNC Domaine des Trois Colombes qui a finalement acquis le bien pour 

650'000 €.



Cet expert a calculé la valeur des parcelles à partir du prix des terrains situés en zone inconstructible, alors que les parcelles litigieuses sont situées en zone UDa, constructible, notamment sous les conditions d'accessibilité ci-dessus énoncées.



Il ressort de ces éléments que selon les dispositions du PLU de la commune de [Localité 14], applicables depuis l'année 2010, donc à la date du décès d'[E] [W] le [Date décès 5] 2014 que dans la zone Uda, dans laquelle sont implantéesles parcelles litigieuses, la constructibilité n'est possible que sous la condition d'une voie d'accès de largeur suffisante, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



La valeur retenue pour les terrains constructibles par le cabinet Clémenceau qui n'est pas utilemeny discutée doit de ce fait être réduite de 30 %, pour l'ensemble de la propriété.



Sa valeur doit donc être fixée à 658'000 €.



Le contribuable apporte ainsi la preuve du caractère exagéré de l'évaluation de la construction et des parcelles litigieuses.



Les droits liés à la déclaration de succession d'[E] [M] veuve [W] en date du 11 septembre 2014 doivent donc être recalculés en tenant compte de cette évaluation.



Il convient d'ordonner le dégrèvement partiel des droits de succession et la restitution de la fraction des droits de succession dont M. [J] [W] s'est déjà acquitté.



Le jugement est infirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Dit que les droits liés à la déclaration de succession d'[E] [M] veuve [W] en date du 11 septembre 2014 doivent donc être recalculés en tenant compte de l'évaluation à la somme de 658 000 €, des biens suivants :



sur la commune de [Localité 14], une maison jumelée, non habitable, sans aucune commodité, à rénover, élevée sur rez-de-chaussée d'un étage » figurant au cadastre section CI n° [Cadastre 9], lieudit « [Adresse 10] » d'une surface de 75 m², ainsi que diverses parcelles de terre, cadastrées : 

o section BY n° [Cadastre 3], lieudit « [Localité 15] » d'une surface de 1266 m² 

o section CI, n° [Cadastre 6] lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface de 1127 m²

o section CI, n° 40 lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface 856 m² 

o section CI, n° 41 lieu-dit « Les Faïsses » d'une surface 2723 m² 



Ordonne le dégrèvement partiel des droits de succession et la restitution de la fraction des droits de succession dont M. [J] [W] s'est déjà acquitté.



Y ajoutant,



Condamne la Direction Générale des Finances Publiques, représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur, à payer à M. [J] [W], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la Direction Générale des Finances Publiques représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIERLE PRESIDENT