Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 10 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 MAI 2022









N° RG 19/04386 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LFPS







SCI PAULIAT





c/



SAS OPTIQUE DU BASSIN























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 juillet 2019 (R.G. 17/01821) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 30 juillet 2019





APPELANTE :



SCI PAULIAT, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]



représentée par Maître Laura JACQMIN de la SELARL DLLP, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SAS OPTIQUE DU BASSIN, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



représentée par Maître Julia SOURD, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.







EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique du 17 juin 2016, la SCI Pauliat a donné à bail à la société Optique du Bassin SAS un local commercial et des places de stationnement moyennant un loyer de 48 756 euros hors charges et hors taxes.



Par exploit d'huissier du 10 février 2017, la société Optique du Bassin, invoquant le non-respect de ses obligations par le bailleur, a assigné la SCI Pauliat devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner à réparer son préjudice. 



Par jugement contradictoire du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- condamné la SCI Pauliat à payer à la société Optique du Bassin la somme de 74 861,26 euros à titre de dommages intérêts,

- condamné la SCI Pauliat à payer à la société Optique du Bassin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties pour le surplus,

- condamné la SCI Pauliat aux dépens,

- dit n'y avoir lieu d°ordonner l'exécution provisoire.



La société Pauliat a relevé appel du jugement par déclaration du 30 juillet 2019 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant la société Optique du Bassin.



Aux termes de ses conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 24 avril 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI Pauliat demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 74 861,26 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- en conséquence, statuant à nouveau : 

- débouter la société Optique du Bassin de sa demande en paiement de la somme de 16 252 euros au titre des loyers indument perçus,

- débouter la société Optique du Bassin de sa demande en paiement de la somme de 85 500 euros au titre de la perte de marge brute,

- débouter la société Optique du Bassin de sa demande en paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la réparation du préjudice d'image et des préjudices complémentaires,

- condamner la société Optique du Bassin au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Optique du bassin aux entiers dépens d'instance.



La SCI Pauliat fait valoir, sur le remboursement des loyers, qu'il n'y a pas de manquement avéré à son obligation de délivrance, la tranche de travaux réalisée en juin 2016 sur les parkings permettant à l'intimée d'exercer son activité ; que les deux compteurs étaient existants ; que le report du démarrage de l'exploitation résulte bien davantage des difficultés rencontrées par le preneur pour obtenir la franchise Optic 2000 sur laquelle il fondait son projet et son prévisionnel que du retard des travaux du parking ; qu'il n'y a pas en tout état de cause de préjudice réel et certain ; que quand même elle serait fautive de ne pas avoir mis à disposition un parking sur l'ensemble de la propriété, cela ne permet pas de fonder un remboursement de 100 % du loyer sur 4 mois alors que le preneur avait accepté de louer en juin en sachant qu'il devait entreprendre des travaux d'aménagement engendrant nécessairement un report de l'exploitation ; que la demande au titre de la perte d'exploitation est infondée ; que le calcul du montant est erroné puisque la période commence le 14 novembre 2016 ; sur l'appel incident, que l'intimée se fonde sur un prévisionnel de franchisé inadapté puisqu'elle exerce en qualité d'opticien indépendant ; que le prejudice d'image est hypothétique et non indemnisable.



Aux termes de ses conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 27 janvier 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Optique du Bassin demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Pauliat à indemniser le préjudice subi par elle pour

- la somme de 16 252 euros en remboursement des loyers indument perçus, 

- y ajoutant, faire droit à son appel reconventionnel et 

- condamner la SCI Pauliat à lui payer : 

- la somme de 85 500 euros en remboursement de la perte de marge brute, 

- la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice d'image et des préjudices complémentaires, 

- la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



La société Optique du Bassin fait valoir que le local, qui n'était pas raccordé à l'eau ni à l'électricité, était impropre à sa destination ; que les travaux des parkings n'étaient toujours pas réalisés le 03 novembre 2016, empêchant l'activité puisque l'entrée du magasin était située sur le terrain vague ; que les plans du parking étaient nécessaires pour la conception de la vitrine ; que le refus de franchise Optic 2000 n'a rien à voir avec le report d'ouverture ; que le préjudice est justifié par le prévisionnel et les attestations comptables 2016 et 2017.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 08 mars 2022 et l'audience fixée au 29 mars 2022.





MOTIFS DE LA DECISION :



sur la demande principale :



Le tribunal a condamné la SCI au paiement d'une somme de 74 861,26 euros correspondant :

- au remboursement de quatre mois de loyers (du 1er juin au 30 septembre 2016 - 16 252 euros) ;

- à l'indemnisation de la perte d'exploitation sur quatre mois (58 609,26 euros). 



La SCI Pauliat conteste intégralement les demandes formées à son encontre.





sur le remboursement des loyers :



En application de l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur un local conforme à sa destination, c'est à dire permettant l'exercice effectif de l'activité expressément prévue au bail. 



La société Optique du Bassin, pour soutenir que le local était impropre à sa destination, invoque deux griefs :

- l'absence de raccordement du local à l'eau et à l'électricité 

- le retard dans la réalisation des parkings.



sur les raccordements :



La SCI Pauliat conteste le grief en faisant valoir que l'absence de raccordement à l'eau et à l'électricité était apparente lors de la visite des lieux par le preneur qui aurait dû s'en convaincre ; qu'elle a accepté qu'il se raccorde aux compteurs d'eau du bâtiment et au compteur provisoire du chantier ; qu'en tout état de cause, l'installation électrique ne pouvait être mise en service qu'après contrôle de l'organisme habilité au regard de l'ampleur des travaux d'aménagement intérieur entrepris par le preneur. 



L'intimée oppose que si elle savait qu'il n'existait pas de raccordement à l'intérieur, elle ignorait qu'il n'y avait pas non plus de compteur extérieur lui permettant de se raccorder autrement que par un compteur de chantier non conforme ; qu'en outre, aucune canalisation n'ayant été prévue, les entreprises ont dû se fournir en eau directement au compteur extérieur.



Dès lors qu'il ressort des pièces et débats que le raccordement du local a en effet donné lieu à plusieurs échanges entre les parties, et que les difficultés n'ont été résolues que fin octobre 2016, le grief sera retenu.



sur les places de stationnement :



Aux termes du bail, le bailleur s'est expressément obligé à réaliser dans un délai de 2 mois à compter de la signature, à ses frais exclusifs, des travaux permettant un stationnement sur l'ensemble de la propriété.



Les travaux, qui devaient donc être réalisés au plus tard le 17 août 2016, n'ont été terminés que le 12 décembre 2016.



Si la SCI Pauliat ne conteste pas le retard de réalisation, elle soutient d'une part que dès juin 2016, à l'issue d'une première tranche de travaux, le local disposait de places de stationnement suffisantes pour accueillir les artisans et même la clientèle ; d'autre part, que ce retard ne lui est pas exclusivement imputable, la réalisation de l'enrobé à l'arrière ayant été différé pour des raisons administratives et l'indisponibilité de l'entreprise, cependant que le nouveau report à novembre 2016 était dû à un retard d'aménagement intérieur du local.



Il ressort des pièces produites par l'intimée, et notamment du procès-verbal de constatations établi le 31 aout 2016, qu'à cette date, les travaux étaient en cours, et l'accès fermé par endroits, une partie de la parcelle étant en sable. Ce retard a donné lieu à de nombreux échanges entre les parties, la société preneuse réclamant aussi la communication des plans nécessaires à la réalisation des travaux d'aménagement intérieur. La société Optique du Bassin, qui allègue que les locaux disposaient de deux entrées distinctes dont celle du magasin justement située sur la partie restée en friche, est ainsi fondée à faire valoir que les travaux réalisés en juin 2016 ne caractérisent pas une délivrance conforme, cependant qu'en tout état de cause, cette délivrance tardive et partielle ne répond pas aux engagements contractuels de la bailleresse.



Si les circonstances ainsi décrites caractérisent un défaut de délivrance de la part du bailleur, ce défaut ne saurait cependant emporter remboursement de l'intégralité des loyers sur une période de 4 mois dès lors que le preneur, bien que privé notamment de la jouissance d'une partie des parkings, ne conteste pas être entré en possession des bâtiments eux mêmes où il a pu commencer la réalisation de ses travaux d'aménagement, le retard de réalisation des parkings ayant surtout compromis la conception et la pose des vitrines. Au regard des conséquences du manquement, il y a lieu d'ordonner le remboursement de deux mois de loyers.



Le jugement sera donc partiellement infirmé, et la SCI condamnée au remboursement d'une somme de 8 126 euros.



sur le préjudice d'exploitation :



Le tribunal, au regard notamment de la réalisation tardive des places de parking, a alloué à la société Optique du Bassin une somme de 58 609,26 euros correspondant à une perte d'exploitation pendant quatre mois.



Cette somme est contestée à la fois par l'appelante qui soutient la demande infondée et à tout le moins excessive, et par l'intimée qui allègue au contraire qu'elle est sous évaluée.



La SCI Pauliat fait ainsi valoir que le report du démarrage de l'exploitation résulte bien davantage des difficultés rencontrées par le preneur pour obtenir la franchise Optic 2000 sur laquelle il fondait son projet et son prévisionnel que du retard des travaux du parking, les places délivrées après la première tranche de travaux en juin 2016 étant en nombre suffisant pour permettre une exploitation normale ; que le tribunal a estimé a tort que la preneuse ne pouvait pas finaliser ses travaux d'aménagement sans les plans des parkings : que c'est elle qui a dû attendre les travaux d'aménagement et la validation par la mairie des règles d'accessibilité pour la finalisation des parkings ; que le retard d'exploitation n'est donc pas directement dû à l'absence de parkings ; qu'en effet la société Optique du Bassin n'a finalement pas été retenue pour devenir franchisée et a ouvert en qualité d'opticien indépendant ; qu'elle a déposé une demande d'autorisation sur la base d'un projet modifié le 20 septembre 2016 et n'était donc pas prête à cette date à exploiter le commerce, les travaux étant prévus en novembre ; que l'ouverture n'était prévue qu'à compter de décembre 2016.



L'intimée quant à elle conteste l'estimation faite par le tribunal qui n'a retenu qu'une perte de marge brute correspondant aux 4 premiers mois d'exploitation (de janvier à avril 2017 sa pièce 9) alors qu'il aurait dû selon elle, comme il est d'usage, retenir une moyenne annuelle ramenée à 4 mois (85 500 euros) voire 101 884 euros en se basant sur les mois perdus de septembre à décembre 2017, mois de plus forte activité. Elle soutient que si elle n'a pas pu avoir la franchise Optic 2000, le local étant implanté dans une zone artisanale et non comm!erciale, elle a renoncé temporairement à cette franchise bien avant le 27 septembre 2016 et a signé le 09 septembre 2016 en indépendant ; que ce point n'a rien à voir avec le report d'ouverture, qui est clairement en lien avec le retard de réalisation des parkings puisqu'elle ne pouvait finaliser les travaux d'aménagement du local sans la communication des plans du parking qui étaient nécessaiores pour la conception de la vitrine ; qu'en attestent les infiltrations d'eau récurrentes qu'elle subit, essentiellement dues au fait que le parking a été réalisé après les menuiseries ; qu'elle a été obligée de décaler l'embauche des salariés et l'ouverture du magasin.



Si le tribunal a retenu à bon droit que la locataire était fondée à se prévaloir d'une perte d'exploitation, il n'a pas justifié la durée de 4 mois retenue alors qu'elle doit être calculée au regard du délai écoulé entre la date d'ouverture effective et celle qui était initialement prévue. Or la société Optique du Bassin n'a jamais soutenu qu'elle comptait ouvrir le 18 août 2016. Il ressort au contraire des débats et des pièces qu'elle avait prévu de réaliser des travaux d'aménagement (en qualité de franchisée d'abord puis, à compter de septembre, d'opticien indépendant) et que l'ouverture était initialement prévue le 15 novembre 2016, de sorte que l'ouverture intervenue le 15 décembre 2016, après la réalisation des travaux d'enrobement, a entraîné une perte d'exploitation d'un mois qui peut être évaluée à la somme de 21 375 euros (450 000 euros HT /12 X 57 %).



Le jugement qui lui a alloué une somme de 74 861,26 euros sera donc partiellement infirmé.



sur les autres demandes :



La société Optique du Bassin réitère devant la cour sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros au titre de l'atteinte à son image et du préjudice salarial, en faisant valoir qu'elle s'est exposée à une action prudhomale en reportant les embauches dont les promesses avaient été faites sans condition suspensive. Cependant, comme l'a relevé le tribunal, le risque était minime compte tenu de l'accord exprès des salariés au report, et il n'est allégué qu'à titre hypothétique puisque plus de 5 ans après il ne s'est pas réalisé.



Le jugement, qui a par ailleurs rejeté la demande au titre d'une atteinte à l'image qui n'est confortée par aucun élément concret, sera donc confirmé.



sur les demandes accessoires :



Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 12 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a condamné la SCI Pauliat à payer à la société Optique du Bassin la somme de 74 861,26 euros à titre de dommages intérêts,



Statuant à nouveau sur ce point, 



Condamne la SCI Pauliat à payer à la société Optique du Bassin la somme de 29 501 euros à titre de dommages intérêts,



Confirme le jugement pour le surplus



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M.Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.