Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 10 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 MAI 2022









N° RG 19/04430 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LFS6







SAS [V] [H] IMMOBILIER D'ENTREPRISE





c/



SARL LPT BORDEAUX

SAS LUNETTES POUR TOUS























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 juin 2019 (R.G. 2017F00141) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 01 août 2019





APPELANTE :



SAS [V] [H] IMMOBILIER D'ENTREPRISE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4]



représentée par Maître Thierry RACINAIS de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



SARL LPT BORDEAUX, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



SAS LUNETTES POUR TOUS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]



représentée par Maître Alexendra DECLERCQ de la SELARL AEQUO, avocat au barreau de BORDEAUX et ssistées par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3 B 2 C, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT











ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE



La société Lunettes pour Tous SAS, dont le siège social est situé à [Localité 6], dont le dirigeant est M. [W], recherchait un local à [Localité 5]. 



La société [V] [H] Immobilier d'Entreprise SAS (la société [H]), exerçant l'activité d'agent immobilier, lui a transmis le 13 avril 2016 un dossier portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 2]. La société Lunettes pour Tous a visité le local et a transmis une offre écrite le 25 avril 2016.



Par acte du 26 juillet 2016, la société LPT Bordeaux nouvellement constituée a signé un bail commercial avec la SCI R125 portant sur un local situé [Adresse 1]. 



La société [H] a adressé sa facture d'honoraires pour un montant de 25 000 euros HT, qui a été contestée par M. [W]. 



Par exploit d'huissier des 31 janvier 2017 et 1er février 2017, la société [H] a assigné en paiement les sociétés LPT Bordeaux et Lunettes pour Tous devant le tribunal de commerce de Bordeaux.



Par jugement contradictoire du 21 juin 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

- débouté la société [H] de toutes ses demandes,

- condamné la société [H] à verser la somme de 2 000 euros à la société LPT Bordeaux sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [H] aux dépens.



La société [H] a relevé appel du jugement par déclaration du 1er août 2019 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant les sociétés LPT Bordeaux et Lunettes pour Tous.



Le 02 octobre 2019, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation.















Aux termes de ses conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 04 novembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société [H] demande à la cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner in solidum la société Lunettes pour Tous et la société LPT Bordeaux au paiement de la somme de 30 000 euros assortie des intérêts à compter du 21 septembre 2016 à titre principal au titre de la commission d'agence et à titre subsidiaire à titre de dommages et intérêts,

- la condamner au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La société [H] fait valoir que la première proposition, en date du 25 avril 2016, étant en discussion, elle a transmis les 12 et 13 mai à la société Lunettes pour Tous des photos et des informations sur le local litigieux, dont la société n'avait pas connaissance puisqu'elle l'a remerciée et interrogée sur le montant de ses honoraires ; qu'elle a proposé des honoraires forfaitaires auxquels la société a donné son accord ; qu'elle a organisé la visite et la rencontre, ce que la société LPT a reconnu expressément dans son mail 11 avril 2017 ; que son intervention déterminante est donc établie ; qu'elle justifie d'un mandat écrit conclu pour 12 mois à compter du 17 décembre 2015 parfaitement regulier enregistré sur le registre ; que ses honoraires sont dus ; subsidiairement, qu'elle est fondée à obtenir des dommages et intérêts en réparation des manoeuvres et mensonges des intimées lui ayant fait perdre sa commission.



Aux termes de leurs conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 03 février 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les sociétés LPT Bordeaux et Lunettes pour Tous demandent à la cour de :

- déclarer la société [H] mal fondée en sa demande principale en paiement de la somme de 30 000 euros TTC à titre d'honoraires pour la réalisation du bail commercial signé entre la SCI 125 et la société LPT Bordeaux le 26 juillet 2016 et l'en débouter,

- débouter la société [H] de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts, dépourvue de fondement,

- débouter la société [H] de toutes autres demandes, fins et conclusions,

- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

- y ajoutant, condamner la société [H] à leur payer à chacune la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [H] en tous les dépens d'appel, avec pour ces derniers, distraction au profit de la SELARL Aequo, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Les intimées font valoir que c'est en visitant le local [Adresse 2] que M. [W] a vu le panneau à louer sur le 125 ; qu'il y est entré pour discuter avec le propriétaire M. [X] avec lequel il a par la suite échangé directement ; que parallèlement les discussion ont continué à propos de l'autre local ; que sans être mandatée par M. [W], Mme [H], qui avait connaissance de l'entretien qu'il avait eu avec M. [X], lui a adressé les plans et photos ; qu'il a donné son accord sur les honoraires à condition de passer le loyer à 120 000 euros annuels avec trois mois de franchise ; que la proposition du 16 mai, faisant référence à la visite du 19 avril 2016, a été rédigé dans les mêmes termes ; qu'un rendez-vous de discussion s'est tenu avec M. [X] le 19 mai 2016, en présence notamment de M. [P] (travaillant pour Mme [H]) et de celle-ci ; qu'après son départ M. [P] a évoqué un loyer de 150 000 euros et 15 jours de franchise, de sorte que M. [W] a repris la discussion et mené directement les négoiciations avec M. [X], qui ont abouti à un accord pour un loyer annuel de 144 000 euros et une franchise de loyer de 4 mois ; que M. [X] n'a évoqué ni mandat confié à la société [H] ni commission d'agence, ni à cette occasion ni dans le cadre des négociations qui ont suivi, ni lors de la signature du bail ; que cela a été opposé à Mme [H] quand elle a réclamé des honoraires en invoquant un mandat consenti par le bailleur ; qu'en l'absence de mandat et de mention d'un droit à commission dans le bail, elle ne peut prétendre à commission alors qu'elle n'a pas présenté le local et ne l'a pas fait visiter ; que la commission de l'agent immobilier ne peut être mise à la charge d'une partie que si les deux actes, mandat et acte constatant l'engagement des parties, le prévoient expressément ; qu'elle se prévaut d'un mandat consenti par le bailleur dont elles ignoraient l'existence et qui ne les engage pas puisqu'il n'est pas mentionné au bail ; qu'elle ne justifie pas avoir demandé au mandant de mentionner le montant de sa rémunération et le nom de la partie en ayant la charge ; que la copie peu lisible du registre des mandats ne permet pas d'établir que le mandat était toujours en vigueur en avril mai 2016 ; que si tel était le cas il lui appartient de se retourner contre son mandant qu'elle n'a pourtant pas mis en cause ; que l'appelante ne justifie non plus d'aucune diligence sauf la transmission de l'offre de M. [W] à M. [X] du 16 mai 2016 qui ne mentionne aucune honoraire de commercialisation ; qu'elle n'a mené aucune négociation ; que M. [W] s'est opposé à sa présence lors de l'état des lieux d'entrée auquel elle s'est présentée ; que la demande de dommages et intérêts doit être rejetée en l'absence de fraude et de comportement dolosif ; que l'appelante ne démontre pas l'existence d'un préjudice alors qu'elle n'a accompli aucune diligence.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 08 mars 2022 et l'audience fixée au 29 mars 2022.





MOTIFS DE LA DECISION 



Les intimées ne reprennent pas devant la cour la demande de mise hors de cause de la société Lunettes Pour Tous. Il n'y a pas lieu dès lors de statuer sur cette demande à laquelle d'ailleurs le tribunal n'a pas répondu. 



sur la demande principale :



La société [H], pour fonder sa demande indemnitaire, soutient à titre principal que ses honoraires sont dûs dans la mesure où c'est grâce à son intervention que le bail a été conclu ; à titre subsidiaire, que le comportement fautif des intimées lui a causé un préjudice dont elle est fondée à obtenir réparation.



Elle fait valoir que c'est elle qui a transmis les 12 et 13 mai 2016 à la société Lunettes pour Tous des photos et des informations sur le local litigieux, dont la société Lunettes pour Tous n'avait pas connaissance avant cette date ; qu'elle a proposé des honoraires forfaitaires auxquels M. [W] a donné son accord immédiatement ; qu'elle a informé le vendeur, M. [X], de l'offre, l'a rencontré le 14 mai, lui a envoyé la proposition de la société Lunettes pour Tous du 16 mai, et a organisé une visite le 19 mai après laquelle les parties ont discuté dans un café ; que M. [W] a profité de son départ, en cours de rendez-vous, pour contracter directement avec le vendeur en l'évinçant ; qu'il reconnaît cependant expressément son intervention dans son mail du 11 avril 2017 ("je reconnais que vous m'avez indiqué que ce local était à louer ...faites moi un prix en rapport avec le travail fourni") ; que son intervention déterminante est donc établie ; qu'elle a assisté à l'état des lieux d'entrée le 10 août 2016 ainsi qu'il ressort du PV d'huissier la mentionnant comme intervenant en qualité d'agence immobilière ayant participé à la transaction ; qu'elle justifie d'un mandat écrit conclu pour 12 mois à compter du 17 décembre 2015 parfaitement régulier enregistré sur le registre, de sorte que ses honoraires sont dus.



A titre subsidiaire, elle sollicite la même somme à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir que les manoeuvres et mensonges des intimées pour ne pas payer sont constitutifs d'un comportement fautif qui lui a fait perdre sa commission.



La profession d'agent immobilier est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Aux termes des articles 6 de la loi, et 72 et 73 du décret, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties. Il doit préciser la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. 



L'agent immobilier ne peut pas par ailleurs réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Et si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue. 



Ces dispositions, d'ordre public, subordonnent la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.



En l'espèce, la société [H] ne justifie d'aucun mandat concernant le local litigieux conclu avec les intimées, qui sont fondées à opposer que le mandat signé avec le vendeur leur est inopposable, cependant qu'il n'est par ailleurs pas contesté par l'appelante que c'est en visitant le local [Adresse 2] que M. [W] a vu le panneau à louer sur le 125 où il est entré pour discuter avec le propriétaire, M. [X]. Le courriel aux termes duquel M. [W] a accepté de verser à l'agence des honoraires de 25 000 euros était quant à lui assorti de conditions (loyer annuel de 120 000 euros au lieu de 150 000, 3 mois de franchise de loyer) dont aucune n'a été respectée, le bail ayant été finalement conclu pour un montant annuel de 144 000 euros outre une franchise de 4 mois aux termes d'une négociation menée directement entre le vendeur et M. [W], Mme [H] ayant quitté la réunion.



En l'absence de mandat, et de toute mention d'un droit à commission dans le contrat de bail, la société [H] ne peut prétendre à commission, la présence de Mme [H] lors de l'état des lieux d'entrée étant inopérante. Sa demande en paiement d'honoraires sera donc rejetée.



L'appelante n'est pas plus fondée à solliciter le paiement de dommages et intérêts dès lors que les circonstances rappelées plus haut ne permettent pas de caractériser une fraude ni un comportement dolosif de la part des intimées.



Le jugement qui a débouté la société [H] de toutes ses demandes sera confirmé.



sur les demandes accessoires :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des intimées les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elles dans le cadre de l'appel. La société [V] [H] sera condamnée à leur payer ensemble, en sus de la somme allouée en première instance, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société [H] sera condamnée aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

Confirme le jugement rendu le 21 juin 2019 par le tribunal de commerce de Bordeaux, 



Condamne la société [V] [H] Immobilier d'Entreprise à payer aux sociétés Lunettes Pour Tous et LPT Bordeaux ensemble la somme de 

3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne la société [V] [H] Immobilier d'Entreprise aux dépens d'appel, dont recouvrement direct par la SELARL Aequo, avocat qui en fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M.Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.