Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 10 Mai 2022 



 

N° RG 21/02097 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2RB



Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 05 Octobre 2021, RG 21/00178





Appelants



M. [L] [R] [J]

né le 06 Mai 1968 à PARIS (75019), demeurant 16, Impasse de la Combe - 74200 THONON LES BAINS



Mme [O] [C] épouse [J]

née le 08 Septembre 1980 à MARTIGUES (13500), demeurant 16, Impasse de la Combe - 74200 THONON LES BAINS



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par Me Paul-marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimée



S.A.S.U. IMOGROUP dont le siège social est situé 4 Avenue d'Evian - 74200 THONON LES BAINS



Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par Me OUTTERS LEPAROUX, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG





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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 08 mars 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- M. Michel FICAGNA, Président, 



- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,



- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, 





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Il a été procédé au rapport.





Suivant acte authentique en date du 22 août 2019, les époux [J] ont fait l'acquisition auprès de Mme [T] d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété Le Pierret, sis 1 bis place Henry Bordeaux à 74200 Thonon les Bains, acte faisant suite à une promesse de vente signée le 2 juillet 2019.



Lors de la signature de l'acte authentique les époux [J] ont été informés de l'existence d'une d'un dégât des eaux dont se plaignait la voisine du dessous.



Les désordres s'accentuant et l'origine de la fuite n'ayant pas été déterminée, les époux [J] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon les Bains en vue de voir ordonner une expertise au contradictoire de la venderesse Mme [T], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble et de la société Jaillet Immobilier, agent immobilier qui avait été en charge de la vente 



Par ordonnance en date du 5 octobre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise au contradictoire des époux [J], de Mme [T], de la société BPCE Iard, assureur habitation de cette dernière, et du syndicat des copropriétaires, en désignant M. [E] en qualité d'expert, avec notamment pour mission de de déterminer l'origine et la cause des désordres, de dire si la fuite était préexistante à la vente du bien, rechercher et indiquer les éléments d'imputabilité des désordres et d'appréciation de toute responsabilité, les responsabilités encourues et les préjudices.



Il a mis hors de cause la société Jaillet Immobilier.



Les époux [J] ont interjeté appel de cette décision en intimant cette dernière société.





Aux termes de leurs conclusions en date du 21 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux [J] demandent à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles du code civil, notamment ses articles 1641 et suivants, 

Vu la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. 

Vu le procès-verbal de constat d'huissier du 25 septembre 2019, 

Vu l'ordonnance de référé du 5 octobre 2021, 

 

' Juger que les époux [J] sont bien fondés à mettre en cause la SAS Jaillet immobilier, c'est à dire l'agence immobilière Immogroup, compte tenu du fait que cette dernière avait une connaissance préalable bien antérieure à la régularisation de l'acte de vente chez le notaire de la fuite d'eau intervenue et que la tardiveté à informer les époux [J] de la situation leur a fait perdre une chance de ne pas acquérir le bien, 



' Réformer l'ordonnance de référé du 5 octobre 2021 en ce qu'elle a mis hors de cause l'agence Immogroup, c'est-à-dire la société Jaillet Immobilier, 



' Déclarer que les époux [J] justifient d'un motif légitime aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la société Jaillet Immobilier à l'enseigne Immogroup avec la mission habituelle en pareille matière, aux fins de voir constater les désordres et vices affectant l'immeuble à savoir, les infiltrations d'eau dans l'appartement, ainsi que dans les parties communes et les définir, en déterminer les causes, les responsabilités encourues et les mesures réparatoires de manière pérenne, faire établir l'ensemble des divers préjudices subis notamment matériel, immatériel, de jouissance, ainsi que la perte de valeur patrimoniale du fait des infiltrations et du vice affectant l'immeuble vendu,



' Dire et juger que la mesure d'expertise telle qu'ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance du 5 Octobre 2021 se déroulera au contradictoire de la société Jaillet à l'enseigne Immogroup, 



' Dire et juger que les opérations d'expertise seront communes et opposables à la société Jaillet Immobilier à l'enseigne Immogroup, 



' Débouter la SAS Jaillet Immobilier à l'enseigne Immogroup de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, 



Reconventionnellement, 

 

' Condamner la société Jaillet Immobilier à l'enseigne Immogroup au paiement de la somme de 3.000 euros pour résistance abusive à la demande d'expertise judiciaire, 



' Condamner la société Jaillet Immobilier à l'enseigne Immogroup au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selur Bollonjeon, avocat associé,



' Donner acte au requérant de ce qu'il offre de faire l'avance des frais d'expertise.





Aux termes de ses conclusions en date du 4 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens la société Jaillet Immobilier demande à la cour de :



' Confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 5 octobre 2021 en toutes ses dispositions,



Par conséquent,



' Constater qu'il n'existe aucun motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile à ce que l'agence Immogroup soit attraite aux opérations d'expertise sollicitées,



' Mettre hors de cause l'agence immobilière,



' Rejeter la demande des époux [J] au titre de la résistance abusive,



Subsidiairement, si l'agence immobilière devait être attraite aux opérations d'expertise sollicitées, prendre acte des plus extrêmes protestations et réserves de l'agence Immogroup,

 

' Mettre à la charge des appelants l'intégralité des frais d'expertise, 



' En tout état de cause, condamner les époux [J] à verser à l'agence Imogroup la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel conformément à l'article 700 du code de procédure civile,



' Les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.





L'ordonnance de clôture est en date du 28 février 2022.









MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande d'expertise au contradictoire de la société Jaillet



Selon l'article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »



Il incombe au juge de caractériser l'existence d'un motif légitime au regard de l'un ou l'autre des fondements juridiques que la partie demanderesse se propose d'engager.



En l'espèce, il résulte du constat d'huissier du 25 septembre 2019 et du rapport Saretec du 25 novembre 2019 que des infiltrations d'eau pouvant provenir de l'appartement acheté ont été constatées et ont causé des dégâts dans cet appartement et celui au-dessous.



Pour solliciter que l'expertise ordonnée le soit au contradictoire de la société Jaillet, les époux [J] font valoir que cette dernière aurait engagé sa responsabilité contractuelle, compte tenu du fait qu'elle avait une connaissance préalable bien antérieure à la régularisation de l'acte de vente chez le notaire de la fuite d'eau intervenue et que la tardiveté à informer les époux [J] de la situation leur a fait perdre une chance de ne pas acquérir le bien, 



En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu au vu des éléments produits que :



- Quand bien même il serait démontré que la société Jaillet a eu connaissance dès le 14 août 2019 d'infiltrations d'eau dans l'appartement du dessous, sa responsabilité ne peut manifestement pas être engagée dès lors que la promesse de vente a été signée le 2 juillet 2019 devant notaire, soit avant que l'agent immobilier ne soit informé du sinistre. 



- A la date du 14 août 2019, l'agent immobilier ne savait pas si la fuite provenait de appartement de Mme [T], venderesse, et n'avait pas connaissance de l'ampleur des désordres qui ne se sont manifestés qu'en septembre 2019.



- Les époux [J] ont été informés de l'existence du dégât des eaux au plus tard le 22 août 2019, jour de la signature de l'acte authentique et ils ont décidé de signer malgré tout l'acte authentique de sorte qu'aucun préjudice n'est susceptible de leur avoir été causé par le prétendu manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information et de conseil.



Il sera ajouté que la clause suivante a été insérée dans l'acte authentique :



« Le Vendeur précise qu'il est récemment informé que la voisine du dessous a informé le syndic qu'elle subissait une fuite d'eau dans son plafond. L'origine de la fuite n'est pas identifiée à ce jour. Si l'origine devait provenir du bien vendu et que l'assurance du vendeur devait être mise en 'uvre, le vendeur s'engage à faire le nécessaire pour réparer le sinistre et le cas échéant substituer l'acquéreur dans le bénéfice des sommes perçues de sorte que l'acquéreur ne subisse aucun préjudice financier quant à cette fuite. » 



La rédaction de cette clause établit qu'à cette date, l'origine du sinistre ou des sinistres n'était pas déterminée mais que la fuite d'eau apparue au plafond de l'appartement situé au-dessous de celui vendu pouvait laisser craindre qu'elle provienne de ce dernier, ce dont les époux [J] ont donc été avisés.



Faute par les époux [J] de justifier d'un motif légitime à ce que les opérations d'expertise s'effectuent au contradictoire de la société Jaillet Immobilier, c'est à bon droit que le premier juge a mis hors de cause cette dernière.







Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive



Les époux [J] qui échouent en leurs prétentions à l'égard de la société Jaillet ne sont pas fondés à faire valoir l'existence d'une résistance abusive de cette dernière.







Sur les demandes accessoires



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Jaillet Immobilier en cause d'appel.



Les époux [J], qui échouent en leur appel, sont tenus aux dépens exposés devant la cour.









PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, 





Confirme l'ordonnance déférée,





Y ajoutant,



Condamne M. [L] [J] et Mme [O] [C] épouse [J] à payer la société Jaillet Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [L] [J] et Mme [O] [C] épouse [J] aux dépens exposés en appel.





Ainsi prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, Le Président,