Cour d'Appel · 2ème Chambre — 10 mai 2022

N° RG 20/01122 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KMP7



N° Minute :



C3









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SCP LACHAT MOURONVALLE



la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 10 MAI 2022





Appel d'un Jugement (N° R.G. 16/03768) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 19 décembre 2019, suivant déclaration d'appel du 05 Mars 2020





APPELANTE :



Mme [S] [F]

née le 12 Août 1959 à BONE (ALGERIE)

de nationalité Française

170 Rue du Mail

38530 BARRAUX



Représentée et plaidant par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉE :



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta représenté par son syndic en exercice la SAS AUDRAS ET DELAUNOIS, dont le siège social est 2 rue Montorge - 38000 GRENOBLE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

7 boulevard Gambetta

38000 GRENOBLE



Représentée et plaidant par Me Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Emmanuèle Cardona, présidente

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble

Anne-Laure Pliskine, conseillère





DÉBATS :



A l'audience publique du 01 mars 2022 , Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.









EXPOSÉ DU LITIGE 



Madame [S] [F] est propriétaire du lot n°6 au sein de la copropriété sise 7 boulevard Gambetta, pour l'avoir acquis selon acte notarié du 31 mai 2002.



La copropriété était régie initialement par un règlement de copropriété en date du 28 mai 1925.

Un nouveau règlement de copropriété a été reçu selon acte notarié du 15 juin 1983 et publié au service de publicité foncière le 20 juillet 1983.

L'état descriptif de division a été quant à lui reçu par acte notarié du 27 juin 1981.

Cet état descriptif a fait l'objet de diverses modifications ultérieures dont celle reçue par le notaire le 24 juin 1988.



Madame [S] [F] a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de raccorder sa 'jacobine' située au 5 ème étage au réseau d'eau de l'immeuble, et en cas de refus, d'être autorisée à réhabiliter à ses frais les WC et lavabo commun situés dans le couloir commun au même étage.

La copropriété a également décidé de statuer sur la question de la fermeture des WC communs situés au rez-de-chaussée et donnant sur la cour de l'immeuble et de condamner leur accès.



L'assemblée générale s'est tenue le 17 mai 2016. Elle a rejeté les demandes de Mme [F] et a décidé de fermer les WC communs situés au rez-de-chaussée.



Selon acte d'huissier du 15 juillet 2016, Mme [F] a donné assignation au syndicat des copropriétaires aux fins de :

-voir annuler les délibérations 11, 12 et 13 prises par l'assemblée générale du 17 mai 2016,

-dire et juger en conséquence que les WC de la cour ne pourront être fermés ou condamnés et pourront toujours être utilisés conformément au règlement de copropriété par les copropriétaires du rez-de-chaussée pour leurs besoins personnels,

-autoriser Madame [F] à raccorder sa jacobine au réseau d'eau de l'immeuble selon les modalités proposées dans le projet de résolution n°11,

-autoriser Madame [F] à réhabiliter les WC et lavabo communs du 5 ème étage à ses frais selon les modalités du projet de résolution n°12,

-condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance sous le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Selon jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

-débouté Madame [S] [F] de l'ensemble de ses demandes, 

-ordonné l'exécution provisoire, 

-condamné Mme [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Par déclaration d'appel du 5 mars 2020, Madame [F] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a:

-débouté Madame [S] [F] de l'ensemble de ses demandes, 

-ordonné l'exécution provisoire, 

-condamné Mme [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses conclusions notifiées le 29 octobre 2021, Mme [F] demande à la cour de:

-réformer le jugement du 19 décembre 2019 et statuer à nouveau.

Principalement,



-surseoir à statuer dans l'attente d'une décision définitive concernant la légalité de l'article 4 du règlement de copropriété du 15 juin 1983 concernant l'usage des galetas et jacobines ;

Subsidiairement,

Sur le fond, 

-annuler pour cause d'abus de majorité les délibérations n°11 et n°12 de l'assemblée générale du 17 mai 2016 ;

-annuler pour non-respect de la majorité (unanimité requise) la délibération n°13 de l'assemblée générale du 17 mai 2016 et subsidiairement annuler la délibération n°13 pour abus de majorité ;

-autoriser Madame [S] [F] à raccorder le galetas n°12 dont elle est propriétaire au réseau d'eau de l'immeuble ;

-autoriser Madame [S] [F] à réhabiliter à ses frais le WC et lavabo communs situés au 5 ème étage ;

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta à verser à Madame [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance ;

-dire et juger que Madame [S] [F] sera dispensée de toute contribution à ces condamnations en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Au soutien de ses demandes, Mme [F] expose que le refus de la copropriété de consentir à ses demandes relève d'un abus de majorité qui ne saurait être justifié par une clause du règlement de copropriété qui doit être réputée non écrite compte tenu des restrictions apportées à l'usage des parties privatives.



Elle énonce qu'elle a saisi le tribunal judiciaire de Grenoble d'une demande visant à voir déclarer non écrite ladite clause, que selon jugement du 8 juillet 2021, le tribunal l'a déboutée de sa demande, qu'elle a interjeté appel et qu'il convient en conséquence de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la cour.



Subsidiairement, elle fait valoir qu'il résulte du règlement de copropriété initial en date du 28 mai 1925 que les jacobines et galetas étaient destinés à l'habitation, que l'article 4 du nouveau règlement de copropriété du 15 juin 1983 utilise toujours les termes galetas et jacobine pour en interdire cette fois l'habitation fut-ce occasionnel, que l'abus de majorité est constitué puisque la décision a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.



Elle énonce que la copropriété n'a à aucun moment voté la condamnation définitive du lavabo et du WC communs du 5 ème étage et que le rejet de la demande de réhabilitation de ces éléments communs apparaît donc comme étant manifestement abusif et relève d'un abus de majorité.



Elle allègue que la résolution n°13 aurait dû être votée à l'unanimité telle que cela résulte des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



Dans ses conclusions notifiées le 8 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, boulevard Gambetta, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de:

-confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. 

-déclarer en conséquence valables les délibérations numéro 11, 12 et 13 et débouter Mme [F] de l'intégralité de ses prétentions. 

-condamner Madame [S] [F] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL Boyer - Besson- Mangione. 







Le syndicat des copropriétaires énonce qu'aux termes du règlement de copropriété en date du 18 mai 1925, il avait été expressément prévu que les galetas pourraient être plafonnés mais n'auraient ni évier ni poêle ou fourneau, qu'ils ne pourraient en aucun cas servir à usage d'habitation sauf pour les domestiques ou les employés de maison, que cette stipulation ne s'appliquerait pas aux chambres jacobines, qu'en tout état de cause, le règlement de copropriété du 15 juin 1983 n'a plus distingué entre les galetas et les chambres jacobines puisqu'il a été expressément stipulé que ces deux éléments devaient strictement constituer une annexe d'appartement et ne devaient en aucun cas servir à l'habitat même de manière occasionnelle.



Il fait valoir que l'occupation de jacobines et/ou galetas à usage d'habitation est susceptible de remettre en cause la destination bourgeoise de l'immeuble et est en tout état de cause en contradiction avec le mode de jouissance paisible et stable prévu par le règlement de copropriété notamment par la clause d'habitation bourgeoise. 



S'agissant de la résolution n°12, outre les éléments exposés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande de Madame [F] n'était étayée par aucun document, qu'aucun descriptif de travaux et aucun plan n'était joint à sa demande. 



Concernant la délibération n°13, il fait valoir le règlement de copropriété en date du 15 juin 1983 ne fait pas référence au WC commun situé dans la cour commune, qu'en conséquence, la résolution tendant à autoriser la fermeture des WC communs n'avait pas vocation à modifier le règlement de copropriété, qu'il n'y avait donc pas lieu d'appliquer l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



La clôture a été prononcée le 5 janvier 2022.





MOTIFS





Sur la demande de sursis à statuer

La cour ayant statué dans un autre arrêt rendu ce même jour sur la question du caractère réputé non écrit de la clause litigieuse, il n'y a pas lieu d'ordonner un sursis à statuer.



Sur les demandes d'annulation des délibérations

L'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 17 mai 2016 et a statué de la façon suivante sur ces trois délibérations :



- Délibération n°11 : 

« A la demande de Madame [F], autorisation à lui donner pour raccorder sa jacobine (5 ème étage) au réseau d'eau de l'immeuble » :

Cette résolution a été rejetée par l'assemblée générale dans les conditions de majorité de l'article 24.

- Délibération n°12 : 

« En cas de refus de la résolution 11 et à la demande de Madame [F], autorisation à lui donner pour réhabiliter les WC et lavabo communs du 5 ème étage à ses frais. » 

Cette résolution a également été rejetée dans les conditions de majorité de l'article 24.



- Délibération n°13 : 

« Décision à prendre pour la fermeture des WC cour et condamnation de leur accès»

Cette résolution a été adoptée dans les conditions de la majorité de l'article 25. Madame [F] ayant voté contre cette résolution.



Sur l'annulation de la résolution n°11

Mme [F] ne peut se fonder sur le règlement de 1925 mais uniquement sur celui du 15 juin 1983, les modifications ayant été votées à l'unanimité des copropriétaires de l'époque, or ce dernier a expressément interdit que les jacobines et galetas puissent servir d'habitation, précisant qu'il ne pouvait s'agir que d'annexes à des appartements.

Dès lors que ce sont des annexes, il n'existe pas de motif légitime de les raccorder au réseau d'eau de l'immeuble, et Mme [F], qui mentionnait dans sa demande la possibilité d'en faire une pièce d'habitation, contrairement au règlement en vigueur, ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un abus de majorité.

Le jugement sera confirmé.



Sur l'annulation de la résolution n°12

Pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment, il n'y a pas lieu de prononcer l'annulation de la résolution n°12, le jugement sera confirmé.



Sur l'annulation de la résolution n°13

Mme [F] se fonde sur le dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. 

Toutefois, la suppression des WC de la cour n'est nullement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, l'unanimité n'était donc pas requise.

Selon l'article 25 de cette même loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment n) l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ce qui est le cas en l'espèce.

La résolution a été adoptée à la majorité requise, il n'y a pas lieu de prononcer son annulation, le jugement sera confirmé.



Sur les autres demandes

Mme [F] succombant à l'instance, elle sera condamnée aux dépens d'appel, dont distraction sera faite au profit de la SELARL Boyer - Besson- Mangione.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Dit n'y avoir lieu de prononcer un sursis à statuer ;



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant ;



Condamne Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [F] aux dépens d'appel, dont distraction sera faite au profit de la SELARL Boyer - Besson- Mangione.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.









Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERELA PRESIDENTE