Cour d'Appel · 2ème Chambre — 10 mai 2022

N° RG 21/03760 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LAP6



N° Minute :



C3









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SCP LACHAT MOURONVALLE



la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 10 MAI 2022





Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/01774) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 08 juillet 2021, suivant déclaration d'appel du 27 Août 2021





APPELANTE :



Mme [G] [R] [L]

née le 12 Août 1959 à BONE (ALGERIE)

de nationalité Française

170 Rue du Mail

38530 BARRAUX



Représentée et plaidant par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉE :



Syndicats de copropriétaires de l' immeuble 7 boulevard Gambetta ayant pour syndic la SAS AUDRAS ET DELAUNOIS, 2 rue Montorge - 38000 GRENOBLE. prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

7 Boulevard Gambetta

38000 GRENOBLE



Représentée et plaidant par Me Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Emmanuèle Cardona, présidente

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble

Anne-Laure Pliskine, conseillère



DÉBATS :



A l'audience publique du 01 mars 2022 , Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.













EXPOSÉ DU LITIGE 



Madame [G] [L] est propriétaire du lot n°6 au sein de la copropriété 7 boulevard Gambetta, pour l'avoir acquis selon acte notarié du 31 mai 2002.



La copropriété était régie initialement par un règlement de copropriété en date du 28 mai 1925.

Un nouveau règlement de copropriété a été reçu selon acte notarié du 15 juin 1983 et publié au service de publicité foncière le 20 juillet 1983.

L'état descriptif de division a été quant à lui reçu par acte notarié du 27 juin 1981.

Cet état descriptif a fait l'objet de diverses modifications ultérieures dont celle reçue par le notaire le 24 juin 1988.



Selon acte d'huissier du 18 mai 2020, Madame [L] a donné assignation au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta à Grenoble aux fins de dire et juger que la clause figurant à l'article 4 du règlement de copropriété du 15 juin 1983 libellée de la façon suivante : « Les galetas et jacobines devront constituer strictement une annexe d'appartement et ne devront en aucun cas servir à l'habitation fut-ce occasionnellement' doit être réputée non écrite.



Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble:

-a débouté Madame [G] [L] de l'ensemble de ses demandes,

-l'a condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats en la cause,

-l'a condamnée à payer une somme de 1 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta,

-l'a déboutée de sa demande de dispense de paiement des frais de procédure sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-a constaté l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

-a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.



Selon déclaration du 27 août 2021, Madame [L] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

-débouté Madame [G] [L] de l'ensemble de ses demandes,

-condamné Madame [G] [L] aux entiers dépens avec distraction au profit des avocats en la cause,

-condamné Madame [G] [L] à payer une somme de 1 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta à Grenoble,

-débouté Madame [G] [L] de sa demande de dispense du paiement des frais de procédure sur le fondement, de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet1965,

-constaté l'exécution provisoire de droit de la présente décision

-débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. 



Dans ses conclusions notifiées le 29 octobre 2021, Mme [L] demande à la cour de:

-réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 8 juillet 2021 en toutes ses dispositions ;

et statuer à nouveau de la façon suivante :

-juger que la clause figurant à l'article 4 du règlement de copropriété du 15 juin 1983 libellée de la façon suivante : « Les galetas et jacobines devront constituer strictement une annexe d'appartement et ne devront en aucun cas servir à l'habitation fut-ce occasionnellement » a pour conséquence d'imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives et de ses modalités de jouissance telles qu'elles résultaient du premier règlement de copropriété établi le 28 mai 1925 et de la situation des lieux ;

-juger que le règlement de copropriété de 1983 ne pouvait avoir ainsi pour effet d'instituer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leurs lots, lesquelles restrictions ne sauraient être justifiées ni par la destination de l'immeuble ni par ses caractères ou sa situation ;

En conséquence,

-juger non écrite la clause de l'article 4 du règlement de copropriété du 15 juin 1983 libellée de la façon suivante : « Les galetas et jacobines devront constituer strictement une annexe d'appartement et ne devront en aucun cas servir à l'habitation fut-ce occasionnellement. »

-ordonner la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière conformément aux dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 boulevard Gambetta sis à Grenoble à verser à Madame [G] [L] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de publicité auprès du service de publicité foncière ;

-juger que Madame [G] [L] sera dispensée du paiement des frais de procédure en ceux compris les frais de publication du jugement à intervenir en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





Au soutien de ses demandes, Mme [L] énonce qu'il est de jurisprudence constante que le règlement de copropriété ne pouvait avoir pour effet d'instituer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leurs lots et que que la clause restreignant les droits des copropriétaires sur les parties privatives de leurs lots doit être réputée non écrite.

Elle déclare qu'en l'espèce, elle était bien propriétaire d'une chambre jacobine et non d'un galetas, et qu'en tout état de cause, galetas et jacobines étaient dès l'origine de l'immeuble affectés à un usage d'habitation, que la preuve de l'habitation résulte de la présence d'un WC commun au 5ème étage, ainsi que d'une alimentation en eau.



Dans ses conclusions notifiées le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, boulevard Gambetta, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de:

-confirmer le jugement dont appel.

En conséquence, 

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 

-débouter Madame [L] de ses prétentions. 

Y ajoutant 

-condamner Madame [G] [L] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL Boyer- Besson- Mangione.



Le syndicat des copropriétaires indique que le règlement de copropriété du 15 juin 1983, contrairement à ce que prétend Madame [L], n'a apporté aucune restriction puisqu'il a réitéré le principe premier retenu au terme du règlement originel, à savoir que les galetas ne pourront en aucun cas servir à usage d'habitation, que Mme [L] ne saurait se prévaloir de l'ancien règlement de copropriété. 

Il déclare que l'article litigieux respecte les dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 puisque il ne prévoit pas de dispositions restrictives sur les modalités de jouissance des lots, mais prévoit la destination des galetas comme n'étant pas à usage d'habitation. 



La clôture a été prononcée le 5 janvier 2022.

















MOTIFS



Sur le caractère non écrit de l'article 4 du règlement de copropriété

Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de l'introduction de l'instance, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.



En premier lieu, force est de constater que le règlement litigieux a fait l'objet d'une modification qui a été votée à l'unanimité de tous les copropriétaires de l'époque. Lorsque Mme [L] a acheté le bien, ce règlement lui était opposable et elle ne peut se prévaloir du règlement de 1925.



Ensuite, Mme [L] énonce qu'elle subit une restriction de droit au motif que la pièce litigieuse constituait à l'origine une chambre jacobine donc susceptible de faire l'objet d'une location.

Cependant, son titre de propriété établi en 2002 mentionne un galetas.

En outre, alors que la rédaction du règlement de 1925 pouvait s'entendre compte tenu du contexte socio-économique de l'époque et du fait que plusieurs familles avaient à leur service des domestiques dont elles devaient assurer le logement, l'évolution de la société a rendu caduque ce type d'habitat qui ne respectait plus les normes d'un logement décent et la modification opérée par le règlement de 1983 apparaît conforme à la destination actuelle de l'immeuble, qui est un immeuble d'habitation bourgeoise.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Mme [L] de sa demande, le jugement sera confirmé.



Mme [L] succombant à l'instance supportera la charge des dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant ;



Condamne Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [L] aux dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERELA PRESIDENTE 



































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