Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 10 mai 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 10 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16035 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQWC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de Paris RG n° 11-18-213492





APPELANTS

 

Monsieur [E] [D]

Né le 5 mars 1958 à [Localité 11] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [T] [D]

Née le 14 septembre 1958 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Leslie DICKSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1398





INTIMES 



Monsieur [W] [O] 

chez Mlle [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 21 novembre 2019, par procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile



Monsieur [J] [L]

Né le 29 mai 1942 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur CHALACHIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 2 novembre 2015, M. [J] [L] a donné à bail à M. [W] [O] et Mme [C] [D] son épouse un logement situé [Adresse 7] ; par acte séparé du même jour, M. [E] [D] et Mme [T] [D] son épouse se sont portés cautions solidaires des preneurs.



Par lettre recommandée du 2 août 2017 reçue par le cabinet Nexity, mandataire du bailleur, le 7 août 2017, les locataires ont donné congé au bailleur ; la lettre ne portait toutefois que la signature de Mme [C] [D].



Le 3 août 2017, un huissier de justice mandaté par la locataire a constaté que les lieux étaient vides et en bon état.



Par lettre recommandée du 11 septembre 2017, Mme [D] épouse [O] a restitué les clés du logement au cabinet Nexity et a sollicité un extrait de compte des loyers restant dus.



Par lettre du 9 octobre 2017, le cabinet Nexity a demandé aux cautions de régler la dette de 12 622,68 euros.



Par courriel du 20 octobre 2017, le conseil de Mme [D] a informé le cabinet Nexity qu'un divorce était en cours entre les époux [O] et que M. [O] ne sollicitait pas l'attribution du domicile conjugal.



Par courriel du 25 octobre 2017, le cabinet Nexity a indiqué au conseil de Mme [D] que M. [O] était bien titulaire d'un nouveau bail depuis le 9 octobre 2017 à [Localité 8], mais que le bailleur ne pouvait reprendre possession des lieux en l'absence de jugement ; à la même date, le cabinet Nexity a écrit à M. [O], à sa nouvelle adresse de [Localité 8], en lui demandant de lui délivrer congé de l'appartement du [Adresse 7].



Par lettres recommandées du 25 octobre 2017, le cabinet Nexity a adressé aux preneurs et à leurs cautions une mise en demeure de régler la dette locative qui s'élevait alors à 12622,68 euros.



Par ordonnance de non-conciliation du 23 novembre 2017, le juge aux affaires familiales a autorisé les époux [D] à résider séparément, le mari à sa nouvelle adresse de [Localité 8] et l'épouse au [Adresse 2].

 

Par actes d'huissier des 9 et 12 janvier 2018, M. [L] a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer la somme de 14 736,79 euros visant la clause résolutoire du bail.



Ce commandement a été dénoncé aux cautions le 18 janvier 2018.



Par actes d'huissier du 8 juin 2018, Mme [C] [D] et ses cautions ont fait assigner MM. [L] et [O] devant le tribunal d'instance de Paris afin notamment de voir constater la validité du congé délivré le 7 août 2017 ou, subsidiairement, voir prononcer l'absence de solidarité entre les époux à compter du 25 octobre 2017.



Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2019, rectifié par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal a :

- constaté la résiliation du bail, par effet du congé délivré, à la date du 7 septembre 2017, mais uniquement à l'égard de Mme [D],

- débouté Mme [D] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail dans sa globalité,

- débouté M. [L] de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé délivré le 7 août 2017,

- déclaré irrecevables les demandes de M. [L] tendant à voir constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire et tendant à voir prononcer ladite résiliation pour défaut de paiement des loyers,

- débouté par conséquent M. [L] de ses demandes relatives à l'expulsion, à la séquestration des meubles et à l'indemnité d'occupation,

- condamné solidairement Mme [D], M. [O], M. [E] [D] et Mme [T] [D] au paiement de la somme de 6 967,68 euros au titre de la dette locative due au 7 septembre 2017,

- condamné solidairement M. [O], M. [E] [D] et Mme [T] [D] au paiement de la somme de 34 778,14 euros au titre de la dette locative pour la période du 8 septembre 2017 au 17 janvier 2019, terme de janvier 2019 inclus,

- débouté Mme [C] [D] de sa demande de délais de paiement,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouté Mme [D], M. [E] [D] et Mme [T] [D] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [L] de sa demande fondée sur le même texte à l'encontre de Mme [C] [D], 

- condamné in solidum M. [O], M. [E] [D] et Mme [T] [D] à payer à M. [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 juillet 2019, M. et Mme [E] [D] ont interjeté appel de cette décision en intimant M. [O] et M. [L].



Par dernières conclusions remises au greffe le 25 février 2022 et signifiées à M. [O] par acte du 28 février 2022, les appelants demandent à la cour de :

- débouter M. [L] de sa fin de non-recevoir tirée de l'intérêt à agir des appelants, en ce qu'elle est irrecevable car nouvelle et infondée, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas pris acte de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à l'égard de M. [O] et en ce qu'il les a condamnés solidairement avec M. [O] au paiement de la somme de 34 778,14 euros,

- à titre principal, prononcer la validité du congé du 7 août 2017 à l'égard de M. [O], prononcer la résiliation du bail au 7 septembre 2017, constater que la dette de 6 967,68 euros arrêtée au 7 septembre 2017 a été réglée par Mme [C] [D] et condamner M. [L] à leur rembourser la somme de 36 278,14 euros,



- à titre subsidiaire, constater la novation du bail résidence principale en résidence secondaire au profit de M. [O], prononcer la libération des appelants ès qualités de cautions au 25 octobre 2017 et condamner M. [L] à leur rembourser la somme de 36 278,14 euros,

- à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au 9 mars 2018 et condamner M. [L] à leur rembourser la somme de 23 100 euros,

- à titre infiniment subsidiaire, condamner M. [L] au paiement de dommages-intérêts du montant des loyers dus postérieurement au 25 octobre 2017, soit la somme de 31 500 euros à parfaire et ordonner sa compensation avec les loyers éventuellement dus à M. [L],

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 28 février 2022, M. [L] demande à la cour de :

- débouter les époux [D] de leurs demandes,

- juger irrecevable leur demande de résiliation du bail et les en débouter,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [D] de leur demande tendant à faire constater la novation du bail et de leur demande de résiliation du cautionnement, a constaté que la dette locative s'élevait à la somme de 43 690,82 euros, a condamné solidairement les époux [D] et les époux [O] au paiement de la somme de 6 897,68 euros au titre de la dette locative due au 7 septembre 2017 et a condamné solidairement les époux [D] et M. [O] au paiement de la somme de 34 778,14 euros au titre de la dette locative pour la période du 8 septembre 2017 au 17 janvier 2019, terme de janvier inclus,

- lui donner acte de ce qu'il ne conteste pas le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par effet du congé à la date du 7 septembre 2017, mais de ce qu'il conteste en revanche le jugement en ce qu'il a constaté que le bail n'était pas résilié en ce qui concerne M. [O],

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail dans sa globalité aux motifs qu'elle serait irrecevable, 

- statuant à nouveau, constater l'abandon des lieux et le défaut d'occupation des lieux par M. [O],

- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [O] avec effet au 17 juin 2019 ou, à défaut, à la date du jugement entrepris,

- ordonner l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef,

- condamner solidairement M. [O] et les époux [D] au paiement du solde locatif arrêté au 26 décembre 2019 à la somme de 769,19 euros,

- condamner solidairement M. [O] et les époux [D] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



M. [O], à qui la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 21 novembre 2019 établi selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera donc rendu par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.



MOTIFS

A titre liminaire, il convient d'observer qu'aucune des parties n'a appelé Mme [C] [D] dans la cause, si bien que les dispositions du jugement la concernant ne sont pas soumises à l'appréciation de la cour et sont définitives.



D'ailleurs, M. [L] précise dans ses conclusions qu'il ne remet pas en cause le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [D] et lui et a condamné celle-ci au paiement de la somme de 6 967,68 euros au titre la dette locative due au 7 septembre 2017 au motif que la solidarité prévue par l'article 220 du code civil n'avait pas lieu pour des dépenses manifestement excessives eu égard au train de vie du ménage.



Ces dispositions du jugement doivent donc être confirmées, le débat se limitant aux dispositions concernant M. [O] d'une part et les époux [E] [D] d'autre part.



En premier lieu, M. [L] soulève l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail formulée par les cautions, au motif qu'ils n'auraient pas intérêt à agir en ce sens, cette action n'appartenant qu'à l'un des preneurs.



Les appelants invoquent l'irrecevabilité de cette prétention, qui serait nouvelle en cause d'appel ; mais il ressort des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile qu'une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, y compris devant la cour d'appel.



Sur le fond, aux termes de l'article 2313 du code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette ; les époux [D] peuvent donc parfaitement demander à la cour de dire que le bail pour lequel ils s'étaient portés cautions s'est trouvé résilié pour un motif quelconque.



A ce sujet, les appelants soutiennent que le bail aurait été résilié le 7 septembre 2017 par l'effet du congé délivré par Mme [D] le 2 août 2017 au nom des deux époux locataires, même si la lettre n'était pas signée de M. [O], et ce d'autant que l'état des lieux réalisé par huissier le 3 août 2017 a permis de constater que les lieux étaient vides de tout occupant.



Le tribunal a refusé de valider ce congé à l'égard de M. [O], lequel n'avait pas apposé sa signature sur la lettre du 2 août 2017 signée par sa seule épouse, au motif que le congé donné par un seul époux est inopposable à l'autre.



Mais plusieurs éléments tendent à démontrer que M. [O], même s'il n'a pas signé la lettre de congé, avait lui-même renoncé à se prévaloir de ses droits au bail :

- l'état des lieux dressé par huissier le 3 août 2017, bien que non contradictoire, indique clairement que les lieux étaient vides de toute occupation à cette date ;

- la société Nexity a reconnu avoir reçu les clés du logement puisque, dans une lettre adressée à M. [O] le 25 octobre 2017, elle a indiqué : 'Il en va de votre intérêt de restituer les lieux dès à présent. Nous détenons les clés du logement ; votre femme ayant changé toutes les serrures à son départ' ;

- la société Nexity savait parfaitement que M. [O] avait quitté les lieux puisque, dans cette même lettre, elle lui avait indiqué : 'Nous avons obtenu votre nouvelle adresse. Nous savons également que vous êtes titulaire d'un nouveau bail depuis le 9/10/2017 à [Adresse 9]' ; 

- la société Nexity lui a d'ailleurs envoyé la lettre de mise en demeure du 25 octobre 2017 à sa nouvelle adresse et lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à cette même adresse le 12 janvier 2018 ;

- par courriel du 30 novembre 2017, le conseil de Mme [D] a adressé à la société Nexity l'extrait de l'ordonnance de non-conciliation du 23 novembre ayant autorisé les époux [O] à résider séparément, chacun à leurs nouveaux domiciles respectifs.



Dans ce contexte particulier, il est incontestable que l'intention de M. [O] était de mettre fin au bail conclu avec M. [L] puisqu'il a conclu un nouveau bail dès le 9 octobre 2017, soit un mois après la date de prise d'effet du congé donné par son épouse, soit le 7 septembre 2017.



Dans la mesure où le mandataire du bailleur avait pleinement conscience du fait que la commune intention des époux était de mettre fin au bail, le congé devait produire effet à l'égard des deux preneurs au 7 septembre 2017, et non pas seulement à l'égard de Mme [D] comme l'a jugé le tribunal.



Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné les deux preneurs, solidairement entre eux et avec leurs cautions, à payer à M. [L] la somme de 8 912,68 euros au titre des loyers et charges dus au 7 septembre 2017, dont à déduire le dépôt de garantie de 1 945 euros, soit au final la somme de 6 967,68 euros.



En revanche, il doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [O] et les cautions au paiement des loyers et charges postérieurs à cette date, le bail étant alors résilié par l'effet du congé.



Il n'appartient pas à la cour de condamner M. [L] à rembourser aux appelants les sommes versées en trop en exécution du jugement infirmé, le présent arrêt valant titre exécutoire leur permettant d'obtenir le remboursement du trop versé.

 

M. [O], dont le comportement est seul à l'origine du présent litige (à travers son refus de répondre aux demandes de la société Nexity), doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.



Les époux [D] doivent en revanche être déboutés de leur demande fondée sur ce texte, M. [L] étant, comme eux, victime de l'inaction de M. [O].





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Déclare M. et Mme [E] et [T] [D] recevables en leurs demandes,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a refusé de constater la résiliation du bail à l'égard de M. [W] [O], a condamné solidairement M. [O] et les époux [D] au paiement de la somme de 34 778,14 euros au titre de la dette locative pour la période du 8 septembre 2017 au 17 janvier 2019, a condamné in solidum M. [O] et les époux [D] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a laissé à chaque partie la charge des ses propres dépens,



Statuant à nouveau sur les points infirmés :



Dit que le bail litigieux a été résilié dans sa globalité le 7 septembre 2017 par l'effet du congé donné au nom des deux locataires par lettre du 2 août 2017,



En conséquence, déboute M. [J] [L] de sa demande en paiement des loyers et charges postérieurs au 7 septembre 2017,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamne M. [W] [O] seul à payer à M. [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux dépens de première instance,







Y ajoutant :



Condamne M. [O] seul à payer à M. [L] la somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





 Le greffier, Le Président,