Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 10 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 10 MAI 2022



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16713 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASPV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° 11-18-002238





APPELANTS

 

Monsieur [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0794



Madame [D] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0794





INTIMEE 



Société HABITATS SOLIDAIRES

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: 224







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*******

EXPOSE DU LITIGE 



M. [I] [B] et Mme [D] [Z] [N] épouse [B] étaient propriétaires d'un appartement situé [Adresse 1] ; ce bien a été adjugé à la société Habitats Solidaires par jugement du 4 octobre 2011.



Par acte sous seing privé du 6 février 2013, la société Habitats Solidaires a donné ce logement à bail aux époux [B] pour une durée de six ans à compter du 4 octobre 2011.



Le 25 octobre 2017, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13 478,71 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 28 février 2019, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance du Raincy afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 5 juillet 2019, le tribunal a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 26 décembre 2017 et constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- condamné les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 26 décembre 2017 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné les défendeurs au paiement de la somme de 13 734,86 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû au 8 mai 2019, échéance d'avril incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 février 2019 sur la somme de 11 704,88 euros et du jugement pour le surplus,

- débouté les défendeurs de leur demande de dommages-intérêts,

- condamné la bailleresse à transmettre sans frais les quittances pour les échéances payées intégralement, soit depuis l'origine du bail jusqu'au mois d'août 2016,

- condamné les défendeurs à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande des défendeurs au titre des frais irrépétibles,

- condamné les défendeurs aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 25 octobre 2017, de l'assignation, de sa dénonciation au sous-préfet et de la saisine de la CCAPEX,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 août 2019, M. et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision.



Par conclusions notifiées le 13 novembre 2019, les appelants demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- à titre principal, constater que l'action en paiement est prescrite,

- à titre subsidiaire, constater que la clause résolutoire n'est pas acquise,

- dire qu'ils ne sont redevables d'aucune dette de loyer,

- ordonner la poursuite du bail,

- ordonner la remise des quittances de loyer depuis le 6 février 2013 sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- condamner la bailleresse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 3 février 2020, la société Habitats Solidaires demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter les appelants de toutes leurs demandes,

- les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.





MOTIFS



Le commandement de payer délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé ; il doit notamment préciser les dates d'échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives, et en faisant clairement apparaître l'imputation des règlements effectués.



L'inobservation de ces formalités substantielles est sanctionnée par la nullité du commandement dès lors ces irrégularités ont causé un grief au preneur, lequel n'a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et de prendre parti en temps utile.



En l'espèce, le décompte qui était joint au commandement de payer du 25 octobre 2017 débutait par un débit de 10 994,91 euros intitulé 'appel de loyer-octobre 2016 Reprise'.



Aucune explication n'était fournie sur cette somme ni sur les événements antérieurs au mois d'octobre 2016.



Il était donc réclamé aux locataires le paiement d'une somme importante sans la moindre précision sur les dates des échéances concernées, sur la distinction entre les loyers et les charges, ni sur l'imputation des règlements qui avaient pu être effectués par les appelants jusqu'alors.



Dès lors que les époux [B] n'ont pas été mise en mesure de comprendre à quoi correspondait cette somme de 10 994,91 euros, le commandement à l'origine de la présente instance doit être déclaré nul et de nul effet.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail avec toutes conséquences de droit.

 

Dès lors, le bail consenti aux époux [B] se poursuit.



Par ailleurs, à l'appui de sa demande en paiement, la bailleresse produit en pièce n°3 un décompte couvrant la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017, faisant apparaître une dette de 12 678,30 euros à cette dernière date.



Mais ce décompte débute par un débit de 5 501,39 euros intitulé 'compte à compte solde 2013' sur lequel aucune explication n'est fournie ; il mentionne également une échéance de 1 358,58 euros au 5 mars 2014 qui ne correspond pas au montant du loyer mensuel ; faute de savoir à quoi correspondent ces sommes, il est impossible d'en vérifier le bien-fondé et de comprendre sur quelles échéances doivent s'imputer les règlements effectués par les preneurs.



La créance revendiquée par la bailleresse n'étant pas certaine, l'intimée doit être déboutée de sa demande en paiement.



Le jugement doit donc être infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la bailleresse à transmettre aux preneurs les quittances pour les échéances payées intégralement depuis l'origine du bail, l'intimée ne justifiant pas s'être exécutée ; le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire.



L'intimée, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande d'allouer aux appelants la somme de 1 500 euros sur le fondement de ce texte. 

 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société Habitats Solidaires à transmettre sans frais aux époux [B] les quittances pour les échéances intégralement payées depuis l'origine du bail,



Statuant à nouveau sur les points infirmés :



Dit nul et de nul effet le commandement de payer qui a été délivré aux époux [B] le 25 octobre 2017,



Dit que le bail consenti aux époux [B] se poursuit,



Déboute la société Habitats Solidaires de toutes ses demandes, 



Y ajoutant :



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamne la société Habitats Solidaires à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Habitats Solidaires aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le greffier, Le président,