Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 10 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 10 MAI 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18142 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWQQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de LONGJUMEAU - RG n° 11-18-003483





APPELANTS

 

Madame [F] [O] née [P]

Née le 02 Février 1972 à [Localité 4] (75)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [X] [O]

Né le 30 Juin 1970 à [Localité 5] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE



Représenté par Me Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocat au barreau d'ESSONNE





INTIMEE 



SCI LE COLOMBIER 

prise en la personne de son gérant, Monsieur [N] [E], domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 382 216 000 00010

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Régis BAUTIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0041





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [L] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*******

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2015, la société civile immobilière Le colombier a donné à bail à usage d'habitation à M. [X] [O] et Mme [F] [P] épouse [O] un logement de 150 m² constitué d'une partie d'une maison située au [Adresse 1]. Le bail a été consenti contre paiement d'un loyer mensuel de 1 600 euros. 



Un commandement de payer la somme de 29 262,62 euros au titre d'impayés locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail, a été délivré le 3 juillet 2018 aux locataires. 



Les causes du commandement n'ayant pas été réglées, la société Le colombier a fait assigner, par exploit du 9 octobre 2018, M. et Mme [O] devant le tribunal d'instance de Longjumeau afin d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation, outre des dommages-intérêts pour la somme de 8 000 euros. 



Par jugement du 11 juin 2019, cette juridiction a :

- Constaté la résiliation du bail à usage d'habitation conclu à effet au 1er avril 2015 entre la société Le colombier et M. et Mme [O], portant sur une partie d'un bien immeuble situé au [Adresse 1], et ce en date du 3 septembre 2018, 

- Ordonné le départ des locataires et de tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, 

- Rappelé qu'à défaut, ils pourront être expulsés par la force publique dans les deux mois de la

signification d'un commandement, 

- Rappelé, s'agissant des meubles, que l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire », 

- Condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 33 865,43 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 29 009,40 euros à compter du 3 juillet 2018 et à compter de la décision pour le surplus au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, 

- Condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer et charges en vigueur en avril 2019, à compter de mai 2019 jusqu'à la libération effective des lieux, 

- Condamné in solidum M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, 

- Débouté la société Le colombier de ses demandes de remise en état sous astreinte, 

- Débouté M. et Mme [O] de leurs demandes reconventionnelles, à l'exception de la réduction de loyers pendant cinq mois, déduite, 

- Condamné in solidum M. et Mme [O] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, 

- Condamné in solidum M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

- Débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires, 

- Dit que copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution.



Par déclaration du 24 septembre 2019, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions du 28 janvier 2022, demandent à la cour de : 

- Les recevoir en leur appel et le déclarer bien fondé, 

En conséquence, 

- Réformer le jugement rendu le 11 juin 2019 par le tribunal d'instance de Longjumeau en toutes ses dispositions. 

Statuant à nouveau : 

- Juger que M. et Mme [O] n'ont pu jouir paisiblement du pavillon qu'ils ont pris en location depuis leur entrée dans les lieux eu égard aux nombreux désordres et dysfonctionnements relevés dans le procès-verbal de constat effectué par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Vescovali-Vitiello en date du 2 septembre 2016, 

- Juger que la société Le colombier a manqué à ses obligations contractuelles en ne livrant pas un logement décent répondant tant aux normes de sécurité que de décence, 

- Juger que M. et Mme [O] étaient fondés à s'acquitter partiellement du paiement des loyers, 

En conséquence : 

- Débouter la société Le colombier de l'ensemble de ses demandes, 

- Ramener le loyer à la somme mensuelle de 800 euros avec effet rétroactif au 1er avril 2015, le logement donné en location à M. et Mme [O] ne répondant pas aux critères de décence édictés par le décret du 31 janvier 2002 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 

- Condamner en conséquence, la société Le colombier à restituer à M. et Mme [O] la somme de 16 367 euros au titre des loyers indûment perçus, 

- Condamner la société Le colombier à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 10 000 euros en réparation du dommage subi causé par la non-délivrance de la chose louée et par l'inertie permanente de ce dernier ayant pour but unique de faire cesser toute velléité de la part du preneur, 

Vu l'appel incident de la société Le colombier, 

- Débouter la société Le colombier de son appel comme étant non fondé, 

En tout état de cause : 

- Condamner la société Le colombier au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la société Le colombier aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront également le coût du procès-verbal de constat daté du 2 septembre 2016. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 janvier 2022, la société Le colombier demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 





Constaté la résiliation du bail à usage d'habitation conclu à effet au 1er avril 2015 entre la société Le colombier et M. et Mme [O], portant sur une partie d'un bien immeuble situé au [Adresse 1] (91), et ce en date du 3 septembre 2018, 

Débouté M. et Mme [O] de leurs demandes reconventionnelles,

Et, faisant droit aux demandes incidentes, y ajoutant, et le réformant : 

- Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 70 553,20 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 29 009,40 euros à compter du 3 juillet 2018 et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés,

- Fixer à un mois de loyer, soit 800 euros, la réduction de loyer au titre des travaux de toiture effectués en janvier 2019 ; 

- Condamner in solidum M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 

8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause : 

- Condamner in solidum M. et Mme [O] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, 

- Condamner in solidum M. et Mme [O] à payer à la société Le colombier la somme de 

5 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. et Mme [O] ont quitté les lieux le 30 septembre 2020.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2022. 





SUR CE,



Considérant, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rappelé que le payement du loyer convenu est une obligation essentielle du locataire, lequel ne peut utilement, en dehors d'une autorisation judiciaire ou bien lorsque le logement est totalement inhabitable, se dispenser d'y satisfaire ;



Qu'aucune de ces deux exceptions n'étant réalisée et les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation judiciaire du bail au 3 décembre 2018 ;



Considérant s'agissant des désordres du logement dont il s'agit, qualifié d'indécent ou d'insalubre par M. et Mme [O], que si les locataires se sont plaints d'un problème de canalisation bouchée peu de temps après leur entrée dans les lieux, la société bailleresse justifie avoir fait réaliser un certain nombre de travaux au cours des années 2015 et 2016 tant sur cette difficulté d'évacuation que sur les non-conformités relevées quant à l'installation électrique, observation étant faite que le bailleur justifie en 2016 des difficultés pour que les locataires laissent les entreprises mandatées par la bailleresse pénétrer dans leur domicile pour supprimer les désordres dénoncés ; 



Que le rapport non contradictoire dressé à la requête des locataires le 23 septembre 2017 n'a, comme l'a justement relevé le tribunal, fait l'objet d'aucune suite, les locataires s'étant notamment abstenus de solliciter une expertise judiciaire ;



Que, après avoir été informée de la présence de tuiles cassées sur la toiture à la suite d'un rapport de la police municipale du mois de septembre 2018, la société bailleresse a sollicité son examen par une entreprise, puis a décidé d'en faire effectuer la réfection complète qui a été réalisée du 8 au 19 janvier 2019 ; qu'aucun arrêté de péril n'a été pris;



Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé de considérer le logement comme indécent et a accordé aux locataires une réduction de loyer de 50% pendant cinq mois, de septembre 2018 à janvier 2019, soit la somme de 4 000 euros ; 



Qu'il ne sera pas fait droit à la demande de la bailleresse tendant à la réduction à un mois de cette indemnisation, les cinq mois correspondant à la période comprise entre l'information du bailleur et la fin des travaux ;



Considérant que le premier juge, relevant l'importance de la dette des locataires et leur mauvaise foi dans la multiplication des demandes ou plaintes dépourvues de fondement conjuguées aux obstacles élevés aux interventions des entrepreneurs mandatés par la bailleresse, a justement évalué les dommages-intérêts compensatoires qu'il a alloués à la SCI Le colombier à la somme de 400 euros, sans qu'il y ait lieu de les augmenter comme le demande ladite SCI en invoquant le dénigrement auprès de candidats à la location de l'autre partie de la maison ou la dégradation d'une barrière lors d'un mouvement de colère par M. [O], qui sont sans lien avec le retard dans le payement ;





Considérant que la société bailleresse actualise la dette locative de M. et Mme [O] au 30 septembre 2020 à la somme de 67 902,85 euros (41811,01+26 091,84) ; que ce montant n'est pas utilement contesté par les appelants ;



Qu'il convient de déduire de cette somme celle de 4 000 euros correspondant à la réduction de loyer pendant cinq mois ainsi que celle de 1 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, aucune contestation n'étant élevée par la bailleresse quant à la réalité de son versement lors de la conclusion du bail ; qu'ainsi la dette de M. et Mme [O] sera fixée au mois de septembre 2020 à la somme de 62 302,85 euros ; 



Que, comme le demande la bailleresse, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2018 sur la somme de 29 009,40 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Considérant s'agissant des frais d'huissier, que ceux-ci ressortissent aux dépens d'exécution du jugement entrepris, à l'exception du commandement de payer qui a été inclus par le tribunal dans les dépens de première instance. 



Considérant que le jugement sera confirmé et actualisé quant au montant définitivement dû par M. et Mme [O] ;



Considérant que M. et Mme [O] seront condamnés aux dépens d'appel, déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, en équité et au regard de la situation économique des parties condamnés à verser à la SCI Le colombier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



- Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de la dette locative due par M. et Mme [O],



Y ajoutant :



- Actualise à la somme de 62 302,85 euros la dette de M. [X] [O] et Mme [F] [P] épouse [O] à l'égard de la SCI Le colombier, au mois de septembre 2020, déduction faite de la restitution du dépôt de garantie et de la somme de 4 000 euros correspondant à la réduction du montant du loyer pendant cinq mois,



- Condamne solidairement M. [X] [O] et Mme [F] [P] épouse [O] à verser à la SCI Le colombier la somme de 62 302,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2018 sur la somme de 29 009,40 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne in solidum M. [X] [O] et Mme [F] [P] épouse [O] à verser à la SCI Le colombier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne in solidum M. [X] [O] et Mme [F] [P] épouse [O] aux dépens d'appel.





 Le greffier, Le Président,