Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 10 mai 2022

ARRET N° 

du 10 mai 2022



N° RG 20/00871 - N° Portalis DBVQ-V-B7E-E3KD





Association ASSOCIATION DEPARTEMENTALE DES PUPILLES ENSEIGNEME PEPS 10





c/



S.C.I. ALBERT











CL



Formule exécutoire le :

à :



la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES



Me Pascal GUILLAUME

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 MAI 2022



APPELANTE :



d'un jugement rendu le 08 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de TROYES



Association ASSOCIATION DEPARTEMENTALE DES PUPILLES ENSEIGNEME PEPS 10 prise en la personne de son représentant domicilié de droit audit siège



[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant et par Me Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de l'Aube, avocat plaidant. 





INTIMEE :



S.C.I. ALBERT

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Monsieur Cédric LECLER, conseiller, et Madame Sandrine PILON conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller





GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier







DEBATS :



A l'audience publique du 22 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2022,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



















Par contrat qualifié par les parties de bail emphytéotique en date du 7 janvier 1991, la société civile immobilière Albert (la société) a loué à l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube (l'association) un bâtiment situé [Adresse 3], composé d'un hangar d'une surface de 360 m², ledit bail étant conclu pour une durée de 20 ans à compter du 19 juillet 1990.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2016 (présentation le 24 décembre 2016), l'association a donné congé à la société, en précisant respecter un délai de préavis de trois mois. 



Par acte d'huissier en date du 7 janvier 2017, cette même lettre recommandée a été signifiée à la société. 



Le 19 juillet 2018, la société a fait assigner l'association devant le tribunal de grande instance de Troyes. 



En dernier lieu, la société a demandé de :



- dire et juger que l'association était pleinement responsable des dégradations constatées au sein du local sis [Adresse 3] qui étaient apparues durant son occupation des lieux;



- condamner l'association à lui régler la somme globale de 26'767,49 euros de dommages-intérêts au titre du coût la remise en état des lieux;



- condamner l'association à lui régler la somme de 10'546,26 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 4 octobre 2017 et le 31 décembre 2018, ainsi que la somme de 758,22 euros par mois du 1er janvier 2019 jusqu'au jour du prononcé de la décision à intervenir;



- condamner l'association à lui régler la somme de 3000 euros au titre de sa résistance abusive;



- condamner l'association à lui régler la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles;



- débouter l'association de toutes demandes plus amples ou contraires.



En dernier lieu, l'association a demandé de débouter la société de toutes ses demandes.



À titre reconventionnel, l'association a demandé la condamnation de la société aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer les sommes de 2000 euros au titre de la procédure abusive et 3500 euros au titre des frais irrépétibles. 





Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Troyes a :



- condamné l'association à payer à la société la somme de 26'767,99 euros de dommages-intérêts au titre du coût de remise en état des lieux;



- condamné l'association à payer à la société la somme de 18'326,09 euros au titre de son préjudice de jouissance;



- débouté la société du surplus de ses demandes;



- débouté l'association de l'ensemble de ses demandes;



- condamné l'association à payer à la société la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif. 



Le 29 juin 2020, l'association a relevé appel de ce jugement.



Une mesure de médiation a été proposée aux parties.



La société a constitué avocat, mais n'a pas déposé d'écritures.



Le 22 février 2022, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.





PRETENTIONS ET MOYENS :





Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties :



- le 21 février 2022 par l'association, appelante.



L'association demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a accueilli les demandes de la société au titre du coût de remise en état, du préjudice de jouissance, et des frais irrépétibles.



Elle en demande la confirmation en ce que la société a été déboutée du surplus de ses demandes.



A titre principal et subsidiaire, l'association demande le débouté intégral des prétentions de la société, et la condamnation de cette dernière à lui restituer la somme de 47 094,08 euros versée en exécution du jugement déféré.



A titre subsidiaire, l'association demande la réduction des indemnités au titre du coût de remise en état et du préjudice de jouissance à de plus justes proportions, et ce avec compensation avec les sommes qu'elle a déjà versées en exécution du jugement déféré.



En tout état de cause, l'association demande la condamnation de la société à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.





MOTIVATION:





Sur la nature du contrat qualifié par les parties de bail emphytéotique:



Il s'évince de l'article 12 du code de procédure civile l'obligation pour le juge de restituer son exacte qualification au contrat litigieux, sans s'arrêter à la dénomination adoptée par les parties. 



Pour se soustraire aux demandes de la société, l'association soutient que le dit bail ne serait pas un bail emphytéotique selon la dénomination retenue par les parties dans l'acte litigieux, et comme tel susceptible de mettre à la charge du preneur l'intégralité des réparations quelle que soit leur nature, mais seulement un bail de droit commun, au titre duquel le bailleur doit répondre notamment des grosses réparations, et notamment du clos et du couvert.



Selon l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, 

Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque; ce droit peut être cédé est saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix huit années et ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.



Selon l'article L. 451-3 du même code,

La preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du Code civil en matière de baux.

À défaut de convention contraire, il est régi par les règles suivantes. 



Selon l'article L. 451-6 du même code, 

Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.



Selon l'article L. 451-7 du même code, 

Le preneur ne peut opérer dans le fond aucun changement qui en diminue la valeur.

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, 

il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité. 



Selon l'article L. 451-8 du même code, 

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage.

En ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire, s'il prouve qu'elles ont été détruites par cas fortuit, par force majeure, si elles ont péri par le vice de la construction antérieur au bail.

Il répond de l'incendie conformément à l'article 1733 du Code civil. 



Constitutif d'un droit réel immobilier, le bail emphytéotique ne possède aucune similitude avec le louage d'immeuble de droit commun, et se trouve soustrait à toutes les règles de ce dernier.



Il doit investir son titulaire de prérogatives plus étendues que celles conférées un preneur ordinaire. 



Le bail emphytéotique est un louage d'immeuble, par lequel le preneur reçoit pour une longue durée un droit réel immobilier spécial qui lui confère un usage et une jouissance plus complets que dans le louage ordinaire, et ce moyennant le paiement d'une redevance annuelle ayant un caractère modique.



Ses caractéristiques essentielles sont la durée exceptionnelle du bail dépassant 18 ans, le droit de disposition presque absolue de l'immeuble, notamment la possibilité de céder et sous-louer le bail sans restriction, la modicité du loyer, et l'obligation pour l'emphytéote de supporter la dépense des améliorations prévues au contrat.



L'emphytéose peut avoir pour objet des immeubles ruraux ou urbains.



La modicité de la redevance constitue un critère essentiel de l'emphytéose, et celle-ci s'apprécie au regard de la valeur des améliorations qui doivent revenir au propriétaire en fin de bail (Cass. 3e civ., 12 octobre 1994, n°92-15.274, Bull. 1994, III, n°175, et Cass. 3e civ., 5 décembre 2001, n°99-20.871, Bull. 2001 III, n°142).



L'association soutient que la redevance mensuelle, avoisinant les 500 euros, pour un hangar situé sur la commune des Riceys ne présente pas la faiblesse propre au canon emphytéotique, pour ne pas se trouver en adéquation avec les redevances habituellement pratiquées pour un tel bien.



Elle n'a cependant produit aucun élément permettant de déterminer le loyer pratiqué pour un bien comparable dans le même secteur.



S'il y a lieu d'observer que le contrat a prévu une redevance annuelle de 36 000 francs, payable en 12 mensualités de 3000 francs, avec indexation sur l'indice Insee, il convient d'observer que cette redevance s'applique à un hangar, certes situé sur la commune des Riceys, mais d'une superficie approximative de 360 mètres carrés, et comporte la clause selon laquelle l'association « abandonnera au bailleur ou à ses représentants toutes les constructions et augmentations qui existeront lors de la cessation du présent bail, pour quelque cause qu'il arrive, sans aucune espèce d'indemnité » (page 4 du contrat).







Au regard de ces éléments, il conviendra de retenir le caractère modique de la redevance ainsi prévue, ayant pour contrepartie la prise en charge des améliorations prévues au contrat par le preneur.



*****



L'emphytéose implique la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur, ainsi qu'une réelle possibilité de construire (Cass. 3e civ., 3 octobre 1991, n°90-15.889, Bull. 1991 III, n°222).



Le caractère de bail emphytéotique est conféré au contrat qui offre seulement la faculté de construire (Cass. 3e civ., 11 juin 1986, n°84-17.22, Bull. 1986 III n°93).



Les clauses contractuelles font obligation à l'association, à ses frais de faire des travaux d'aménagement dans le bâtiment loué consistant en la création:



- d'un l'atelier de 221 m²;

- d'un atelier de 48 m²;

- d'un bureau d'accueil de 8 m²;

- D'un autre bureau de 12 m²;

- d'une cuisine; de sanitaires; 

- de vestiaires pour femmes et des vestiaires pour hommes;

- d'une salle de repos;

- de douches;



Le contrat précise que le tout résulte des plans joints et annexé aux présentes, étant précisé que le mur séparatif de l'atelier appartient au propriétaire.



Selon les stipulations contractuelles, ces travaux devaient être faits d'ici le 30 avril 1991 au plus tard, sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seraient payés par ladite association, conformément aux plans et devis descriptifs et estimations qui avaient été dressés à cet effet et qui étaient demeurés joints et annexés aux présentes après mention, après avoir été certifié véritables par les parties.



En outre, ce contrat précise que le propriétaire s'était engagé à exécuter certains travaux notamment:



- la suppression des verrières au-dessus de la parti hébergement;

- une cloison de séparation entre l'atelier de Monsieur [V] (gérant de la société) et la partie louée à l'association avec une porte de communication;

- l'ouverture d'une porte d'entrée dans le portail en fer existant. 



Selon le contrat, l'association entretiendra en bon état, après la réalisation des travaux, le bâtiment sus indiqué, sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur. 



Il ressort de ces stipulations contractuelles que les parties ont convenu que les travaux d'aménagement du bien loué, constitués essentiellement de travaux de réhabilitation du bâtiment existant, devaient être mis à la charge du preneur afin de donner une plus value au bien objet de la location, s'analysant comme un mode contractuel d'amélioration du bien donné à bail, qui constitue la part essentielle de la rémunération du bailleur.



Eu égard à l'objet des travaux d'aménagement prévus au contrat, c'est de manière inopérante que l'association soutient son absence de liberté totale quant aux travaux à réaliser.



Il sera ajouté qu'aucune clause ne limite l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués, ni ne vient subordonner le changement de destination des lieux à l'accord préalable du bailleur: dès lors, l'association ne peut pas soutenir que l'usage des lieux loués serait strictement limité en considération des travaux d'aménagement imposés par le bailleur.



Dès lors, il convient de retenir que le contrat doit être exactement qualifié de bail emphytéotique.





Sur la nature des désordres:



Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 3 octobre 2017, produit par la société, établi au contradictoire de chaque partie en présence des représentants d'icelles, aux fins de dresser l'état des lieux de sortie que:



Il s'agit d'un bâtiment industriel avec toiture en Shed, constitué à l'intérieur pour une majeure partie d'une surface à usage de garage et d'atelier, et pour le surplus de pièces à usage administratif. 



Les parties s'accordent pour limiter l'état des lieux aux éventuelles dégradations qui pourraient être constatées. 



 Au niveau du réfectoire:



- présence d'une dégradation au plafond, 

- une infiltration d'eau a marqué le plafond, à l'endroit d'un habillage de poutre.

 La surface atteinte est d'environ 1 m de long par 20 cm de large. À cet endroit le plafond est percé. 

Manifestement cette infiltration provient à de la toiture.

(...) À noter aussi, que les descentes d'eaux de pluie et la gouttière située en extrémité du bâtiment, correspondant aussi à l'extrémité extérieure de la pièce « réfectoire » sont fortement dégradées et manquantes à certains endroits.



 Au niveau du bureau avec baie vitrée donnant sur atelier I Shed 1:



Présence de marques d'infiltrations d'eau au plafond.

Là aussi les infiltrations d'eau proviennent manifestement de la toiture. 



Au niveau de l'atelier 1 Shed 2:



En plafond, les plaques d'habillage intérieur du shed sont très fortement marquées d'auréoles noirâtres, et sont carrément percés à certains endroits.

(...)

 Sur la photo suivante, le plafond est percé, le ciel est visible de l'intérieur car une tuile est déplacée. 

(...)

 À noter, la présence au sol, contre un mur, d'un établi en bois massif qui est fortement dégradé (bois pourri et très fortement fragilisé).



Au niveau de l'atelier 1 shed 3: 



En plafond, les plaques d'habillage du shed sont très fortement marquées d'auréoles noirâtres, 

et sont carrément percées à certains endroits. 

(...) À noter aussi dans cette partie d'atelier que les murs en partie basse ainsi que le sol béton brut sont tachés selon les endroits par des projections d'huile, des projections de peinture ou des auréoles graisseuses. 

Enfin, sur un pan de mur, présence de nombreuses tiges métalliques scellées dans le béton et venant en débord d'environ une cinquantaine de centimètres. 





Au niveau de l'atelier 2:



Le plafond est fortement marqué par l'humidité. Présence d'auréoles noirâtres sur la majorité de la surface de plafond. Certains points d'infiltration ont percé.

Manifestement cette humidité provient de la toiture. 



 Concernant l'état général de la toiture et l'état d'entretien de la toiture:



Il est rappelé qu'il s'agit d'une toiture en shed découverte, selon les endroits, par des vitrages et des tuiles mécaniques. 

De nombreux vitrages ont été manifestement changés. Cependant il y a de très nombreux endroits, le mastic devant maintenir les vitrages est manquant.



Concernant les parties recouvertes de tuiles mécaniques:



Certaines extrémités visibles de la toiture laissent apparaître la présence de mousse végétale recouvrant les tuiles mécaniques. 

Nous trouvons alors en possession d'une petite échelle qui nous permet d'avoir la vision sur un seul chéneau. Le point de vision se situe en extrémité du dit chéneau. Il nous est impossible de circuler sur ce chéneau.

Les seules constatations possibles de l'endroit où nous sommes sont les suivantes:

- le fonds du chéneau est relativement plat - De l'eau stagne en partie intermédiaire du chéneau

- une seule extrémité du chéneau est visible à cet endroit, le point d'évacuation est bouché par la présence de végétaux ». 



La société a produit un constat d'huissier du 30 octobre 2017, complétant le précédent, également établi au contradictoire de chaque partie, qui porte notamment sur les zones inaccessibles lors de la réalisation du premier constant, et tout particulièrement la toiture et les chéneaux, dont il ressort:



Au niveau de la toiture atelier 1 SHED 2:



État du chéneau:

Le chéneau en zinc est en bon état, avec à chaque extrémité une descente d'eau de pluie.

Le trou d'évacuation de la descente d'eaux de pluie situé en proximité de l'échelle nous ayant permis l'accès est propre.

Le restant du chéneau est dans un état d'entretien normal, sauf en son autre extrémité, avec une accumulation ancienne de végétaux partiellement décomposés qui bouchent l'évacuation. 



Au niveau de l'état de la toiture en tuiles mécaniques:



A de nombreux endroits en partie basse de la toiture, des plaques de verre de récupération ont été positionnées pour « réparer » les tuiles cassées. 

Les tuiles cassées n'ont pas été remplacées.

La toiture n'est pas étanche, car non seulement les matériaux qui ont été employés sont sommaires, et de surcroît ces éléments non fixés ont bougé avec le temps' 

Une surface d'une dizaine de tuiles cassées est « protégée » par des plaques en verre positionnées comme visibles sur la photo suivante.

Nous dégageons les plaques et découvrons que la structure de la toiture est cassée telle que visible sur la photo suivante.

Nous trouvons aussi une tuile cassée depuis longtemps (de la mousse végétale a poussé à l'endroit de la partie manquante). 



État de la toiture vitrée :



Le mastic utile au maintien et à l'étanchéité extérieure est majoritairement manquant. De nombreux vitrages sont cassés, notamment en partie basse de la structure.

Notre point de vue nous permet de pouvoir détailler l'état du pan de toiture en tuiles mécaniques. 



Au niveau de la toiture atelier 1 SHED 1:



Lors des constatations du 3 octobre 2017, nous avions réussi à accéder à cette zone. Je constate de nouveau que les deux extrémités de chéneau sont bloquées par une accumulation de végétaux.



Au niveau de la toiture du réfectoire :



Deux pans de toiture, couverture tuiles mécaniques, avec un chéneau en partie centrale.

La mousse végétale a envahi un pan de toiture (exposition nord) et le chéneau. 

Certaines tuiles mécaniques sont cassées. 

Aucun écoulement n'est possible à l'intérieur du chéneau; l'eau de pluie ne peut s'évacuer que par débordement ». 



Il ressort de ces constats et des photos y annexées notamment l'envahissement important de certains pans de toiture par la mousse, l'accumulation de déchets en grande quantité dans les chéneaux ainsi que la superposition de vitres et plaques de verre.



L'appelante ne vient pas discuter la matérialité de ces désordres, tels qu'établis par les constats susdits, et tels que retenus par le premier juge, qui a exactement estimé qu'il en ressortait une extrême dégradation du bâtiment par suite des désordres multiples au niveau de la toiture, se répercutant sur l'ensemble du bien.





Sur l'imputabilité des désordres:



La détermination de l'imputabilité des désordres a pour préalable l'examen du respect de leurs obligations contractuelles respectives par chacune des parties.



Sur le respect de ses obligations par le bailleur:



Selon le contrat, le bailleur s'était engagé à supprimer les verrières au-dessus de la partie hébergement.



Il ressort du devis estimatif produit par le bailleur émanant de l'architecte en date du 7 décembre 1990 désignant l'entreprise [M] pour certains travaux, du devis détaillé de l'entreprise [M] du 29 avril 1991, de l'attestation de Monsieur [C] [M], le constat que les travaux de suppression des verrières de toiture avaient été réalisés avant le début des travaux d'installation de plafonds neufs dans les pièces de vie.



*****



Selon l'association, le gérant de la société se serait engagé verbalement à réaliser des travaux de remise en état du plafond (toiture en verre) de l'atelier lors d'une réunion de chantier du 15 mai 1991.



Il ressort de l'attestation de Madame [G] [E] du 23 janvier 2019 que celle-ci déclare avoir entendu Monsieur [V] (gérant de la sci), lors de la visite de fin de chantier du Cat des Riceys le 15 mai 1991, prendre l'engagement d'effectuer les travaux de réfection de la verrière, alors qu'elle était à l'époque secrétaire générale de l'association.



L'association produit un courrier de son président du 14 juin 1991, adressé à Monsieur [V], lui rappelant cet engagement allégué, en précisant que la société s'était engagée à réaliser ces travaux dans la semaine, devant Madame [E] et Monsieur [R], vice-président de l'association, en lui indiquant que la visite de conformité et de sécurité pour l'obtention officielle d'agrément d'ouverture aurait lieu le 21 juin suivant, date pour laquelle il était indispensable que de tels travaux soient terminés.



L'association produit en outre un courrier en date du 1er avril 1994, désignant la société comme destinataire, lui faisant part des fuites provenant de divers endroits de la toiture, qui auraient été déjà signalées lors de la réception en 1991, qui semblaient ne pas avoir été réparées, et qui risquaient d'occasionner des dégâts, et l'enjoignant à procéder de toute urgence aux réparations.



Cependant, ce dernier courrier n'est pas terminé ni signé, et n'apporte aucune indication ou constatation de cet engagement par un autre témoin.



Dès lors, l'existence de cet engagement allégué de la part du bailleur ne repose que sur les seules déclarations de Madame [E], et ne se trouve corroborée par aucun autre élément.



A supposer même que cet engagement aurait été contracté, il est constant que l'association a obtenu l'agrément administratif propre à son activité de centre d'aide par le travail: il conviendra donc d'en déduire qu'à l'occasion de la visite de sécurité et de conformité du 21 juin 1991, ces travaux auraient alors été réalisés. 



A l'issue de cette analyse, il conviendra de retenir l'absence de toute carence du bailleur dans l'exécution de ses engagements. 





Sur le respect de ses obligations par le preneur: 





Selon l'article L. 451-8 du même code rural et de la pêche maritime,

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage.

En ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais n'est pas obligé de reconstruire, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou s'ils ont péri par le vice de la construction antérieur au bail.

Il répond de l'incendie conformément à l'article 1733 du Code civil. 



De surcroît, le bail avait prévu que l'association entretiendrait en bon état, après la réalisation des travaux sus mentionnés, le bâtiment sus indiqué, sans pouvoir en exiger aucune réparation du bailleur. 



Ainsi que l'indique avec exactitude l'association, le principal point en litige porte sur l'entretien de la toiture et les infiltrations en découlant.



L'association soutient que ces désordres proviendraient d'un vice de la construction du hangar donné à bail, dont la toiture serait fuyarde, et non d'une dégradation au fil du temps par suite d'un défaut d'entretien qui lui serait imputable.



Cependant, l'association n'a produit aucun élément démontrant le vice de la construction qu'elle allègue.



Dès lors, les désordres allégués ne sont pas susceptibles d'être imputés au bailleur.



 * * ***



Il y a lieu de rechercher si l'association a justifié de son obligation d'entretien.



Si l'association a produit 6 factures relatives à l'entretien de la toiture du 14 octobre 2007 au 21 mars 2017, outre facture de nettoyage du chéneau, il conviendra de retenir le caractère ponctuel des premières interventions, limitées au remplacement de quelques vitres (8 au maximum) n'excédant pas 4,5 mètres carrés, alors que la superficie totale des vitres et de la verrerie était de 295 mètres carrés.



S'agissant de la facture de nettoyage du chéneau, datant du 23 février 2007, la prestation y afférente n'a porté que sur une longueur de 14 m, alors que la longueur totale du chéneau est de 78,90 m.



Et il sera renvoyé aux constats d'huissiers sus développés, pour en retenir le caractère sommaire des matériaux alors utilisés, l'utilisation, sur les quelques zones entretenues, de matériaux de récupération et de silicone, et le manque de mastic nécessaire au maintien et à l'étanchéité extérieure.



En particulier, au regard des constatations de l'huissier selon lequel une surface d'une dizaine de tuiles cassées a été protégée par des plaques de verres, il sera déduit que ces travaux n'ont manifestement pas été accomplis par un professionnel.



Eu égard au caractère ponctuel dans son ampleur, au regard des dimensions et surfaces des bâtiments loués, mais encore au caractère espacé dans le temps des quelques réparations accomplies par la preneuse, ramené à une durée de jouissance totale de l'ordre de 26 ans, il sera retenu que l'association n'a pas justifié avoir satisfait à son obligation d'entretien des lieux.



Il sera donc considéré que les désordres affectant le bâtiment sont imputables à l'association, défaillante en son obligation d'entretien.



L'association sera donc condamnée à la réparation de l'intégralité des préjudices de la société résultant de sa carence.





Sur le coût de la remise en état:



Le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime du dommage dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le dommage ne s'était pas produit.



Aucune disposition du droit français positif n'impose à la victime de réduire son dommage dans l'intérêt du seul responsable.



Seul le besoin justifié, et non la preuve de la dépense engagée justifie le principe et le quantum d'un préjudice.



Dès lors, c'est de manière inopérante que l'association conclut à l'absence de préjudice de la société, en ce que cette dernière aurait vendu les lieux objets du bail, sans avoir réalisé les travaux dont elle lui réclame paiement.



Dès lors, il importe peu que le bailleur ait ou non procédé lui-même aux travaux de remise en état nécessaires, ou même ait procédé à ces travaux: il en va ainsi notamment s'agissant des travaux de maçonnerie, dont l'association allègue qu'ils auraient été accomplis par le bailleur lui-même.



En sus des constats d'huissiers déjà rapportés, un nouveau constat réalisé le 14 mai 2018, au contradictoire des parties et en présence de l'association, a mis en évidence l'apparition de nouvelles dégradations dans le séjour, le bureau, la pièce d'accueil, et l'atelier, résultant essentiellement de la poursuite des infiltrations.



S'agissant en particulier des travaux de peinture et vitrerie (devis initial de 5901,24 euros, révisé à 16 094,30 euros) il conviendra d'observer que cette réévaluation se trouve en parfaite correspondance avec la poursuite des dégradations objectivée par le constat d'huissier du 14 mai 2018.



S'agissant en particulier des travaux de menuiserie-serrurerie (total de 2111,16 euros), la réparation d'un établi, pour un montant de 1256,40 euros ttc euros est parfaitement justifiée par les observations figurant dans le constat d'huissier du 3 octobre 2017 (page 11/23) relevant la présence au sol d'un établi en bois massif fortement dégradé (bois pourri et très fortement fragilisé) par l'eau ayant coulé dessus.



En revanche, alors que les constats d'huissiers susdits ne font état d'aucune dégradation des portes ou serrures ou fenêtres, et que le second d'entre eux relate la restitution des clés, sans observation quelconque des parties, le surplus du devis de menuiserie portant sur la mise en place de système de fermeture, serrures, ou vérification des fenêtres, n'a pas à être mis à la charge de l'association.







S'agissant des travaux d'élagage (879 euros), si l'association argue de ce qu'ils porteraient sur une parcelle qui lui serait inaccessible (puisque désignant un chantier le long de la Laignes sur le site de l'usine, et portant selon elle sur la partie exploitée par le bailleur), il ressort cependant du plan de situation de la façade ouest que l'Esat avait accès directement sur la rivière, et ce constat ressort également du constat d'huissier du 31 octobre 2017 (pages 15 et 16): le coût de cette prestation incombera donc à l'association, qui n'a justifié d'aucun entretien à ce titre.



S'agissant des travaux de plomberie (1103,11 euros) (remplacement de lavabos, sanitaires, miroirs, chasses d'eau, mais encore remplacement de robinet, siphon de sol), leur remplacement se justifie eu égard à l'ancienneté de l'entretien limité des sanitaires par l'association, ayant eu lieu en dernier lieu par l'association selon factures des 28 juin 2002, 7 avril 2003, 18 août 2003, 29 novembre 2004 et 23 février 2007.



Et eu égard au principe de réparation intégrale, dont les modalités viennent d'être exposées, il importe peu que ce devis ne distingue pas la fourniture des matériels et la main d'oeuvre.



En conclusion, l'entier préjudice de la société au titre du coût des travaux de remise en état sera entièrement réparé par une indemnité de 25 913,23 euros, que l'association sera condamnée à lui payer, et le jugement sera infirmé de ce chef.





Sur le préjudice de jouissance de la société après état des lieux de sortie du 3 octobre 2017:



Il appartient à la victime d'un dommage d'apporter la preuve du lien de causalité de ce dernier avec un fait générateur.



L'appelant fait grief au premier juge d'avoir calculé l'indemnité à ce titre sur la base du loyer mensuel qu'elle réglait.



Cependant, eu égard à la nature emphytéotique du bail, dans lequel la redevance est par définition modique, à l'inverse d'un loyer de droit commun, ce mode de calcul est pourtant extrêmement favorable à l'appelante, ainsi mal venue à le critiquer.



S'il peut être admis que les désordres touchant le bâtiment objet du bail, imputable à l'association, en ont restreint la pleine jouissance par la société, leur gravité n'est pas d'une nature telle qu'elle en a empêché la jouissance totale.



Eu égard au montant de la dernière redevance de l'année 2017 payé par l'association évaluée à 758,22 euros par mois selon le premier juge, sans ce chiffrage dans son quantum ne soit critiqué, le préjudice de jouissance de la société peut ainsi être entièrement évalué à 9163,05 euros, somme que l'association sera condamnée à payer à la société: le jugement sera infirmé de ce chef.



*****



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'association de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.



Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré.



L'association sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et sera condamnée aux dépens de première instance et à payer à la société la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance: le jugement sera confirmé de ces chefs.



L'association sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, et sera condamnée aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS:





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en qu'il a:



- condamné l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube à payer à la société civile immobilière Albert la somme de 26 767,99 euros de dommages-intérêts au titre du coût de remise en état des lieux;



- condamné l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube à payer à la société civile immobilière Albert la somme de 18 326,09 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance;



Infirme le jugement de ces seuls chefs;



Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:



Condamne l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube à payer à la société civile immobilière Albert la somme de 25 913,23 euros de dommages-intérêts au titre du coût de remise en état des lieux;



Condamne l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube à payer à la société civile immobilière Albert la somme de 9163,05 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance;



Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré;



Déboute l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel;



Condamne l'association départementale des pupilles de l'enseignement public de l'Aube aux entiers dépens d'appel.









Le greffier La présidente