Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 10 mai 2022

ARRET N° 

du 10 mai 2022



N° RG 21/00946 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E774





[O]

S.A.R.L. LG IMMO





c/



[S]











EMJ



Formule exécutoire le :

à :



Me Antoine GINESTRA



Me Pascal GUERIN

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 MAI 2022



APPELANTS :



d'un jugement rendu le 01 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Reims



Monsieur [Y] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS



S.A.R.L. LG IMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS





INTIME :



Monsieur [J] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Monsieur Cédric LECLER conseiller, et Madame Sandrine PILON conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller



GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier





DEBATS :



A l'audience publique du 22 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2022,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.























FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS



Le 16 juin 2018 la Sarl Unipersonnelle LG Immo gérée par son associé unique M. [Y] [O] a fait assigner M. [J] [S] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir déclarer parfaite la vente du 23 avril 2018 d'un immeuble appartenant à ce dernier situé [Adresse 8].



M. [Y] [O] est intervenu volontairement à la procédure en son nom personnel.



Par jugement du 17 février 2020 le tribunal judiciaire de Reims a déclaré la Sarl Unipersonnelle LG Immo irrecevable en ses demandes, a dit que l'offre formulée par M. [Y] [O] le 23 avril 2018 tendant à l'acquisition de l'immeuble situé à [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 3] pour le prix de 620'000 euros a été acceptée par M. [J] [S] et que la vente est parfaite.



Il a précisé que le vendeur a l'obligation de délivrer la chose avec ses accessoires sous réserve du paiement du prix par l'acheteur et a renvoyé les parties devant le notaire de M. [Y] [O], Maître [F] pour réitérer la vente par acte authentique.



Il a précisé qu'à défaut de régularisation et de comparution devant ce notaire dans un délai de quatre mois suivant la signification du jugement sur sommation délivrée à ses frais par l'acquéreur et sauf appel, le jugement vaudra vente sous réserve du paiement intégral du prix entre les mains du notaire et qu'il fera l'objet ainsi que le procès-verbal de carence établi par le notaire, d'une publication auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 7] aux frais de l'acquéreur.



Le paiement du prix n'est pas intervenu et M. [Y] [O] n'a pas délivré de sommation à M. [J] [S] de comparaitre devant son notaire.



Par acte du 17 septembre 2020 réceptionné en personne par celui-ci le 24 septembre 2020 M. [J] [S] a fait délivrer à M. [Y] [O] une sommation de comparaître devant Maître [C] notaire en l'étude [Adresse 4] le 30 septembre 2020 à 14h30 à l'effet de régulariser l'acte authentique de vente de l'immeuble et d'en payer le prix.



Le 30 septembre 2020 ce notaire a dressé procès-verbal de carence compte tenu de l'absence constatée de M. [Y] [O] et du défaut de versement du prix.



Autorisé par une ordonnance du 3 novembre 2020 à assigner à jour fixe aux fins de résolution de la vente et d'indemnisation, M. [J] [S], par acte huissier du 7 novembre 2020 a saisi ce tribunal judiciaire de demandes dirigées contre M. [Y] [O] et la Sarl Unipersonnelle LG Immo sur le fondement de l'article 1654 du Code civil et visant à voir constater que l'inexécution par M. [Y] [O] de son obligation de régulariser la vente et d'en payer le prix est fautive et en conséquence de prononcer la résolution judiciaire de la vente et ordonner à M. [Y] [O] et à la Sarl Unipersonnelle LG Immo à donner la mainlevée de toute publication effectuée au titre de la procédure outre lui payer une somme de 30'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné.



Les défendeurs ont soulevé l'incompétence du tribunal judiciaire au profit du juge de l'exécution en application de l'article L213'6 du code de l'organisation judiciaire, l'irrecevabilité de la demande pour autorité de chose jugée subsidiairement le débouté de M. [J] [S] de l'ensemble de ses demandes.



Par jugement du 1er avril 2021 le tribunal judiciaire de Reims a rejeté l'exception d'incompétence après avoir constaté qu'aucun acte d'exécution forcée n'avait été engagé à la suite du jugement rendu par le tribunal judiciaire de ce siège le 17 février 2020, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée en constatant que s'il existe une identité entre les parties concernées par les instances successives, les demandes en résolution de la vente et subséquentes de dommages-intérêts faites devant lui ne pouvaient qu'être nouvelles puisque la vente n'a été consacrée que par la première décision.



Il a retenu que la demande de résolution de la vente était fondée et en conséquence à ordonner à M. [Y] [O] et à la Sarl Unipersonnelle LG Immo de donner mainlevée des publications effectuées au titre de la procédure et du jugement du 17 février 2020.



Enfin il a fait droit à la demande de condamnation de M. [Y] [O] à payer à M. [J] [S] dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1235'1du Code civil observant que l'absence de réitération de la vente qui entraîne la résolution de celle-ci près de trois ans après l'assignation renforcée délivrée par M. [Y] [O] est la conséquence d'une faute de celui-ci.



Le 12 mai 2021 M. [Y] [O] et la Sarl Unipersonnelle LG Immo ont régulièrement interjeté appel du jugement si ce n'est en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence matérielle et la fin de non recevoir.



Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 février 2022 ils demandent sur le fondement des articles 1231'1, 1654, 1655, 2268 et suivants du Code civil d'infirmer le jugement du 1er avril 2021 sur les autres dispositions et statuant à nouveau de débouter M. [J] [S] de toutes ses demandes, le condamner à rembourser à M. [Y] [O] la somme de 35'477, 13 euros outre intérêts de droit à compter des conclusions en restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire du jugement querellé, et en tant que de besoin qu'il leur soit donné acte qu'ils réitèrent devant la cour leur proposition de finaliser la vente devant tel notaire choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le président de la chambre des notaires lequel ne pourra être une personne étant intervenue pour l'une ou l'autre des parties. Ils réclament par ailleurs la condamnation de M. [J] [S] à leur payer chacun la somme de 10'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2021 M. [J] [S] conclut à voir dire M. [Y] [O] et la Sarl Unipersonnelle LG Immo irrecevables et subsidiairement mal fondés en leur appel le rejeter et les en débouter et les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS



Par jugement définitif du 17 février 2020 signifié à M. [J] [S] le 20 février 2020, le tribunal judiciaire de Reims a dit que l'offre formulée par M. [Y] [O] à titre personnel le 23 avril 2018 tendant à l'acquisition de l'immeuble situé à [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 3] pour le prix de 620'000 euros a été acceptée par M. [J] [S] et que la vente est parfaite.



Ce jugement a été signifié à avocats via RPVA le 18 février 2020 et à M. [J] [S] le 21 février 2020 cette signification incluant la mention suivante «'sommation à M. [J] [S] de comparaître dans le délai maximum de quatre mois à la date et à l'heure ultérieurement précisées, devant Maître [G] [F] représentant la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [G] [F] et [E] [K], notaires associés, dont l'ordre se trouve [Adresse 2] pour régulariser par acte authentique l'acte de réitération de la vente portant sur le bien situé à [Adresse 8] cadastré section CZ de [Cadastre 3].



M. [J] [S] n'a pas été convoqué par l'acquéreur ni dans le délai de 4 mois expiré le 24 juin 2020 ni ultérieurement.







En exécution du jugement, à défaut de régularisation et de comparution devant ce notaire dans ce délai de quatre mois sur sommation délivrée à ses frais par l'acquéreur le jugement valait vente sous la dernière réserve du paiement intégral du prix entre les mains du notaire.



Or ce paiement n'est pas intervenu.



Des articles 1650 et suivants du code civil portant sur les obligations de l'acheteur il ressort que l'obligation principale de celui-ci est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ou lors de la délivrance et que si l'acheteur ne paye pas le prix le vendeur peut demander la résolution de la vente.



Portant particulièrement sur les conditions du prononcé de la résolution de la vente d'un immeuble l'article 1155 précise qu'elle s'opère aussitôt si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix et que si ce danger n'existe pas le juge peut accorder un délai plus ou moins long suivant les circonstances et l'article 1556 que s'il est stipulé lors de la vente d'immeubles du paiement du prix dans le terme convenu la vente sera résolue de plein droit mais que l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation et qu'après cette sommation le juge ne peut pas lui accorder de délai.



En l'espèce M. [J] [S] réclame la résolution de la vente.



Il est constant que M. [Y] [O] n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par le jugement puisque :



- il n'a pas fait convoquer le vendeur dans le délai requis par le jugement devant le notaire désigné Me [F] :



- il a changé de notaire puisque Me [F] a répondu au notaire de l'acquéreur par mail du 24 juin 2020 que M. [Y] [O] n'était plus son client sans en informer son vendeur;



- il n'a pas plus déféré à la sommation qu'il a réceptionnée de comparaitre devant le notaire du vendeur dans laquelle il était noté que Me [F] désigné par le tribunal ayant déclaré ne plus être son notaire il lui était demandé de se présenter à l'étude de leur notaire Me [C] [Adresse 4] le mercredi 31 septembre 2020 (30.09.2020) à 14h 30 afin de régulariser l'acte authentique de vente portant sur l'immeuble [Adresse 8] et d'en payer le prix ainsi que les frais d'acquisition et le prorata de l'impôt foncier soit la somme de 667 566 euros et qu'à défaut de régularisation il serait dressé défaut à son encontre.



- il n'a pas proposé d'autres notaires agissant pour son compte en lieu et place de Me [F] ni convoqué M. [J] [S] devant l'un d'eux et il est curieux que par son avocat il demande au vendeur par courrier recommandé du 1er mars 2021, en cours de délibéré devant le premier juge de surcroit, un ensemble de pièces qui lui semblent indispensables pour recevoir l'acte (renonciation au droit de préemption - certificat d'urbanisme-diagnostics-état hypothécaire...) sans pour autant lui donner, si ce n'est in extremis, le nom du notaire qu'il a désormais chargé de suivre l'affaire et qui se plaindrait du défaut de tels éléments alors même qu'il entre dans la fonction de celui-ci de remplir cet office et le cas échéant de demander aux parties à l'acte ou à leur notaire les pièces manquantes;



Il est constant par ailleurs qu'il n'a pas payé le prix convenu ni mis celui-ci entre les mains d'un notaire avant l'audience du 26 janvier 2021 au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré et qu'il n'a finalement présenté qu'une copie d'un chèque daté du 16 février 2021 en cours de délibéré devant le premier juge sans justifier de son encaissement dans la trésorerie d'un notaire alors que le caractère douteux de cette copie peut encore être relevé puisque la banque qui l'a émis a déclaré 4 mois plus tard au vendeur qui entendait procéder entre ses mains à une saisie attribution sur les comptes bancaires de l'acquéreur, qu'il n'y avait pas de compte.



En conséquence le tribunal avec raison a relevé que les manquements de M. [Y] [O] à ses obligations judiciaires fixées pour régulariser par acte authentique l'acte de réitération de la vente portant sur le bien situé à [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 3] sont d'autant incompréhensibles et graves que M. [Y] [O] a lui même choisi de poursuivre l'exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement définitif du 17 février 2020.



Ils sont dès lors d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente réclamée par M. [J] [S] sans qu'il y ait lieu d'accorder d'autres délais à l'acquéreur.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il prononce la résolution de la vente



Sur la réparation du préjudice de la Sarl Unipersonnelle LG Immo.



Le comportement précité de M. [Y] [O] qui n'a pas respecté les termes du jugement qu'il a pourtant réclamé pour forcer l'intimé à vendre malgré le comportement actif démontré du vendeur, traduit une négligence et une désinvolture de particulière mauvaise foi et constitutives d'une faute qui a conduit à l'immobilisation inutile du bien de M. [J] [S] pendant 3 ans.



Cette faute en lien de causalité avec ce préjudice justifie sa condamnation sur le fondement de l'article 1231'1du Code civil à hauteur de la somme de 30 000 euros prononcée par le premier juge au regard des clauses d'indemnité d'immobilisation usuellement prévues en matière immobilière en cas de non réitération d'un acte authentique.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 1er avril 2021 en toutes ses dispositions contestées



Ajoutant



Condamne M. [Y] [O] à payer à M. [J] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Déboute M. [Y] [O] et la Sarl Unipersonnelle LG Immo de leur demande à ce titre



Condamne M. [Y] [O] aux dépens.









Le greffier La présidente