Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 10 mai 2022

ARRET N° 

du 10 mai 2022



N° RG 21/00949 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAAA





S.A.R.L. COMANGLE





c/



S.A.S. ELR











VM



Formule exécutoire le :

à :



la SCP C. POUGEOISE-M. DUMONT-C.BIA



la SELARL FOSSIER NOURDIN

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 MAI 2022



APPELANTE :



d'un jugement rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de REIMS



S.A.R.L. COMANGLE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Carine BIAUSQUE-SICARD de la SCP C. POUGEOISE-M. DUMONT-C.BIA, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE





INTIMEE :



S.A.S. ELR 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller



GREFFIERS :



M. Abdel-Ali AIT AKKA, greffier lors des débats et M. Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors du prononcé





DEBATS :



A l'audience publique du 21 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2022,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



























Par acte notarié du 30 août 2011, la société Comangle a donné à bail commercial à la société ELR des locaux commerciaux [Adresse 1]) pour une superficie d'environ 600 m2 (quote-part des parties communes incluses).



La société ELR exerce l'activité de commerce de détail d'habillement en magasin spécialisé sous l'enseigne « Easy Love ».



Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges.



Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2018, la société ELR a fait assigner la société Comangle devant le tribunal de grande instance de Reims, aux fins d'obtenir à titre principal la condamnation de cette dernière à lui rembourser la somme de 47 257,64 euros hors taxes indûment appelée au titre des charges depuis 2013, faute pour la bailleresse de les avoir justifiées ; à titre subsidiaire, de condamner la société Comangle à verser à la société ELR la somme de 18 805,19 euros hors taxes à parfaire pour des charges répercutées de manière indue et en tout état de cause, de dire et juger que la société Comangle n 'est pas fondée à réclamer le paiement des charges 2011 et 2012 de sorte qu'elle doit lui rembourser la somme de 13 449,42 euros indûment appelée à ce titre.

Les demandes ont été contestées.



Par jugement du 31 mars 2021, le tribunal judiciaire de Reims a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire à hauteur des 2/3 du montant des condamnations :



-condamné la SARL Comangle à restituer à la société ELR la somme de 46 944,27 euros au titre des charges d'entretien de la chaudière, des frais de réparation et d'entretien de toiture, des espaces verts et autres dépenses constituant le poste « charges générales », des charges relatives aux honoraires de gestion et aux honoraires de gestion technique, des charges d'eau, des charges privatives exceptionnelles et des assurances,



- débouté la société Comangle (sic) de sa demande de restitution des charges 2011 et 2012,



- condamné la société Comangle à payer à la société ELR une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,



- rejeté le surplus des demandes,



- condamné la société Comangle aux dépens avec recouvrement direct.



Le premier juge a considéré qu' hormis une facture de 313,37 euros, la bailleresse ne justifiait pas des charges dues par la société ELR entre 2013 et 2018.



Il a débouté la société ELR de sa demande de restitution des charges 2011 et 2012 en considérant qu'elles avaient bien été régularisées, de sorte qu'il ne pouvait être retenu que les appels de provisions à ce titre étaient sans cause.

Par déclaration reçue le 14 mai 2021, la société Comangle a formé appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées le 2 février 2022, l'appelante demande à la cour :



Vu l'article 1103 du code civil,



Vu l'article 1353 du code civil,



Vu l'ensemble des pièces versées aux débats, notammant le bail commercial et les justificatifs de charges,



Vu les jurisprudences précitées,



- de la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée,



- de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 31 mars 2021 en ce qu'il a débouté la société ELR de sa demande en restitution des charges 2011 et 2012, 



- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 31 mars 2021 en ses condamnations à l'encontre de la société Comangle et notamment celles de restituer à la société ELR la somme de 46 944,27 Euros et la somme de 1500 euros à titre des frais irrépétibles ; 



Statuant à nouveau : 



- de débouter la société ELR de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Comangle et notamment celles en remboursement d'un trop perçu de charges au titre des années 2011 à 2019, 



- de condamner s'il en est besoin, la société ELR à régler à la société Comangle la somme de 47 257,64 Euros au titre des charges appelées entre 2013 et 2018 ainsi que la somme de 7461,15 euros au titre des charges 2019, en ce qu'elles sont parfaitement justifiées, 



- de condamner la société ELR à payer à la société Comangle la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct.



Par conclusions notifiées le 9 février 2022, la société ELR demande à la cour :



Vu l'article 1104 du code civil, 



Vu la jurisprudence, 



Vu les pièces produites aux débats, 



Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 31 mars 2021,

 

- de déclarer la société ELR recevable et bien fondée en son appel incident, 

- de confirmer le jugement en ce qu'il a : 




condamné la SARL Comangle à payer à la SAS ELR une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, 

condamné la SARL Comangle aux dépens de l'instance avec recouvrement direct,

prononcé l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur des 2/3 des condamnations prononcées, 




- d'infirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qu'il a limité le quantum des condamnations prononcées à l'encontre de la société Comangle, 

- de déclarer irrecevable, comme étant nouvelle à hauteur d'appel, toute demande de condamnation formulée par la société Comangle à l'encontre de la société ELR, autre qu'une demande de condamnation portant sur les frais irrépétibles et les dépens, 



Subsidiairement, 



- de débouter la société Comangle de toute demande de condamnation en paiement de charges, compte tenu du fait que la société ELR a toujours payé les sommes appelées, 



Statuant à nouveau, 



A titre principal : 



- de dire et juger que la société ELR est bien fondée à demander la répétition des provisions sur charges indument appelées par la société Comangle depuis 2013, faute pour cette dernière de les avoir justifiées, dans la mesure où le défaut de production de justificatifs est sanctionné par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, 



- de dire et juger n'y avoir lieu à paiement de la totalité des charges depuis 2013 faute d'avoir été justifiées en temps utile, 



- de condamner la SARL Comangle à reverser à la société ELR la somme de 54 718,79 euros hors taxes indument appelée et payée par la société ELR au titre des charges depuis 2013, 



A titre subsidiaire : 



Si par impossible il en était jugé autrement, à tout le moins, 



- de dire et juger que la bailleresse ne pouvait répercuter sur le preneur le coût de la réparation de la toiture, le coût des travaux de réfection de maçonnerie et de chaudière ainsi que les honoraires de gestion technique et les honoraires d'assistance technique et environnementale faute de stipulation expresse du bail l'y autorisant, 



- de dire et juger que la clé de répartition utilisée pour le calcul des charges d'eau et d'honoraires de gestion n'est pas celle prévue dans le bail, 



- de condamner la SARL Comangle à verser à la société ELR la somme de 21 251,57 euros hors taxes,

 

A titre infiniment subsidiaire, 



- de condamner la SARL Comangle à reverser à la société ELR la somme de 7980,45 euros hors taxes correspondant à un trop-perçu résultant de l'application d'une clef de répartition erronée, 



En tout état de cause,



- de dire et juger que la société ELR n'est pas prescrite,



- de dire et juger que la SARL Comangle n'était pas fondée à réclamer le paiement des charges 2011 et 2012 faute de les avoir réclamées dans le délai imparti par le bail, 



- de dire et juger que ces manquements contractuels ont entraîné l'appel de charges indues à hauteur de 13 449,42 euros hors taxes,



- de condamner la SARL Comangle à verser à la société ELR la somme de 13 449,42 euros hors taxes 



indument appelée à ce titre, 

- d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 



- de condamner la SARL Comangle au paiement de la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct.



MOTIFS DE LA DECISION :



La demande de condamnation formée par la société Comangle :



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



La société Comangle forme à hauteur de cour une demande de condamnation de la société ELR au paiement de la somme de 47 257,64 euros au titre des charges appelées entre 2013 et 2018 ainsi que la somme de 7461,15 euros au titre des charges 2019 en ce qu'elles sont parfaitement justifiées.



En première instance, la société Comangle, partie assignée, ne sollicitait que le rejet des demandes présentées par la société ELR.



Elle ne peut par conséquent en appel demander la condamnation de celle-ci et ce d'autant, comme le relève à juste titre la société ELR, que solliciter à la fois l'infirmation du jugement et sa condamnation reviendrait à lui faire payer deux fois les sommes concernées et ce, alors qu'elle a toujours réglé ses charges.



La demande est par conséquent irrecevable.



La justification des charges appelées de l'année 2013 à l'année 2018 par la société Comangle :



L'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.



L'article 1315 du même code énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le contrat de bail commercial signé entre les parties prévoit en son article 8 

« Remboursement des charges de fonctionnement de l'immeuble » que :

« le bailleur entendant percevoir un loyer net de tous frais et charges, le preneur s'engage à acquitter sa quote-part de l'ensemble des charges de fonctionnement qui comprendront notamment, et sans limitation, les dépenses afférentes aux catégories suivantes, si elles existent :

-le personnel de nettoyage et d'entretien des parties communes,

-le gardiennage et hôtesses d'accueil,

-l'eau, l'entretien du groupe électrogène,

-l'éclairage et l'entretien des parties communes, l'entretien des espaces verts et hall d'entrée, voies de passage etc',

-la gestion, y compris les honoraires de gestion,

-les contrôles réglementaires,

-les primes d'assurance, il s'agit en l occurrence de la police multirisques souscrite par le bailleur couvrant son propre bien (l'immeuble),

et généralement, toutes dépenses entraînées par le fonctionnement, l'entretien et les réparations afférentes à l'immeuble, aux parties communes et à leurs éléments d'équipements communs.

(')

Les charges seront payables, par provisions, en même temps que le loyer, le compte étant soldé une fois l'an et les acomptes étant réévalués à chaque exercice.

La provision sera calculée au prorata des surfaces louées par le preneur par rapport aux surfaces totales louables de l'immeuble, sauf clé de répartition spécifique ou charge privative. Elle pourra évoluer notamment en cas de modification matérielle de l'immeuble.

Cette provision sera éévaluée chaque année en fonction du budget prévisionnel de fonctionnement de l'immeuble.



Il sera précisé à titre liminaire que la société ELR est à jour du paiement de ses charges.



La société ELR reproche en substance à la bailleresse de lui avoir facturé des charges ni dues au terme du bail ni justifiées.



La société Comangle soutient que toutes les charges sont dues et précise apporter aux débats à hauteur de cour des pièces complémentaires démontrant que l'ensemble des sommes qui ont été facturées à la société ELR sont bien justifiées.



La société Comangle, qui communique à hauteur d'appel l'intégralité des pièces justifiant de ses prétentions, ce qu'elle n'avait pas fait devant le premier juge, ne peut se voir reprocher par la société ELR l'absence de spontanéité de cette communication sur le fondement de l'article 15 du code de procédure civile (ce dont elle ne tire d'ailleurs aucune conséquence juridique). 



L'appelante a en effet la possibilité qui lui est donnée par l'article 563 du code de procédure civile de produire de nouvelles pièces, ce qui permet à la partie qui avait omis de les produire devant le premier juge de les verser aux débats devant la juridiction d'appel.



Il convient donc de constater que tous les justificatifs des montants réclamés au titre des charges sont produits par la société Comangle à hauteur d'appel, ce qui donne au litige une configuration totalement différente de celle ayant prévalu en première instance.



La clé de répartition des charges générales entre les locataires, en conformité avec l'article 14.1 du bail, se fait suivant la règle des tantièmes au prorata des surfaces occupées, soit 600 tantièmes sur 5200 ; pour les charges d'eau 46/954 ; pour les charges de contrat de chaudière 2/10 (pièce n° 10 de l'appelante).



Enfin, il y a lieu de préciser que seul le défaut de régularisation par la production d'un décompte de charges avec à l'appui les justificatifs de celles-ci permet au locataire de s'exonérer de son obligation de rembourser au bailleur les charges de fonctionnement de l'immeuble à laquelle il est contractuellement tenu.



Le litige sera traité par nature de dépenses.




le paiement des charges d'entretien de la chaudière pour les années 2013 à 2016 :




Elles sont dues en application de l'article 8 du bail susvisé qui met à la charge du preneur « toutes dépenses entraînées par le fonctionnement, l'entretien et les réparations afférentes à l'immeuble, aux parties communes et à leurs éléments d'équipements communs ».



La société ELR soutient que le bail ne permettait pas à la société Comangle de lui répercuter les frais d'entretien de chaudière qu'elle n'utilise pas et que la répartition de ces frais entre les différents preneurs n'est aucunement justifiée.



La société Comangle justifie en appel des paiements qu'elle a effectués auprès de la société Cofely Services Edf Suez au titre de l'entretien de la chaudière (ses pièces n° 6,7,8 et 9) qui sont récupérables sur sa locataire.

Ce point n'est donc plus contestable.



S'agissant de la clé de répartition, il ressort de l'article 14.1 du bail que « dans le cas d'installations communes, l'entretien et la maintenance des locaux sont assurés par le bailleur ; que le coût est réparti dans les charges au prorata des surfaces ; que le preneur déclare connaître le fonctionnement de tous les appareils, équipements, installations dépendant des lieux loués. Il reconnaît les prendre en bon état de fonctionnement et s'engage à les entretenir et les rendre tels en fin de jouissance ».



La société ELR qui loue des locaux d'une surface de 600 m2, occupe 1/5ème de la superficie totale du bâtiment propriété de la société Comangle.

La répartition de cette dépense a été faite sur la base de 2 tantièmes (sur 10, le bâtiment étant occupé également par un autre commerce).



L'article 8 du contrat de bail prévoit que la provision est calculée au prorata des surfaces louées par le preneur par rapport aux surfaces totales louables de l'immeuble, sauf clé de répartition spécifique ou charge privative.



La clé de répartition est conforme aux stipulations du bail qu'elle a acceptées en toute connaissance de cause et il importe peu que la société ELR ait eu sur la période considérée un faible besoin de cette chaudière, voire un besoin inexistant, ce qui est surprenant car la cellule commerciale reçoit du public et des clients, puisqu'elle est tenue à contribution.



L'obligation au paiement des charges d'entretien de la chaudière pour les années 2013 à 2016 est ainsi démontrée et la refacturation opérée par la bailleresse à ce titre est par conséquent légitime.




les frais de réparation et d'entretien de la toiture pour les années 2013 à 2018 :




Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.



Celui des digues et des murs de soutènement et de clotûre aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.



Ainsi, hormis le cas où il s'agit de travaux de réfection totale de la toiture qui doivent être supportés par le bailleur, les dépenses qui sont considérées comme étant d'entretien doivent être in fine récupérées sur le preneur.



L'article 14.1 du bail stipule que le preneur doit tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer à ses frais tous les travaux d'entretien, de réparation de l'immeuble, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur.



Le preneur doit également veiller au maintien de l'étanchéité des toitures.



Il ressort des pièces n° 56 à 59 produites par la société Comangle que les charges concernent des frais d'entretien de la toiture qui ne sont pas dus à la vétusté, qui ne sont pas des grosses réparations au sens où ces travaux n'affectent pas l'immeuble dans sa solidité et dont le coût doit être réparti dans les charges au prorata des surfaces.



La facture Soprassistance du 30 mai 2013 pour un montant de 2725 euros (pièce n° 31) concerne une recherche de fuite en provenance du toit et par conséquent ressort de l'entretien de la toiture.



La facture du 19 avril 2016 pour un montant de 1071,76 euros ht (pièce n° 32) concerne la fourniture et la pose d'étanchéité en partie courante.



Il ne s'agit pas de grosses réparations.



De manière générale, le preneur supporte la charge de tous les travaux de réparation et d'entretien utiles au maintien des lieux en bon état.



Par ailleurs, le fait que les travaux ne portent pas stricto sensu sur la cellule commerciale louée par la société ELR est sans emport, le preneur aux termes du bail devant acquitter sa quote-part de l'ensemble des charges de fonctionnement de l'immeuble qu'il faut évidemment entendre comme étant les parties communes de l'ensemble immobilier dont fait partie la cellule.



Enfin, ces dépenses liées à des réparations ponctuelles peuvent parfaitement se cumuler avec la souscription d'un contrat d'entretien.



L'obligation au paiement des charges à ce titre est ainsi démontrée et la refacturation opérée par la bailleresse est par conséquent légitime.




les frais de nettoyage des extérieurs et d'entretien des espaces verts pour les années 2013 à 2018 :




Il s'agit de charges communes générales et aux termes du bail, la société ELR s'engage à acquitter sa quote-part de l'ensemble des charges de fonctionnement de l'immeuble, qu'elles lui bénéficient directement ou pas.



La société Comangle produit les factures justifiant qu'elle a réglé les dépenses (pièces n° 16 à 28).



L'obligation au paiement des charges à ce titre est ainsi également démontrée et la refacturation opérée par la bailleresse est par conséquent légitime.




les frais de pose d'une barrière en 2016 :




Aux termes de l'article 14.1 du bail, le preneur doit effectuer tous travaux en général même de modification qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité.



Il ressort de la facture du 30 septembre 2016 pour un montant de 1960 euros ht (pièce n° 33) que la dépense est relative à la fabrication et à la pose d'un garde-corps, ce qui ressort de la sécurisation des lieux.



Là encore, il importe peu que cette barrière ne soit pas située à l'endroit de la cellule occupée par la locataire dès lors que la dépense est liée à l'activité du preneur et qu'elle impacte tant les parties privées que communes (article 14.1 du bail).



C'est par conséquent à juste titre que la société Comangle a répercuté au prorata cette dépense à la société ELR.




les travaux de maçonnerie en 2013 :




Il s 'agit d'une facturedu 6 décembre 2013 d'un montant de 6370 euros ht (pièce n° 18) dont le détail des travaux réalisés révèle qu'il s'agit de travaux d'entretien qui sont à la charge du preneur.

C'est par conséquent à bon droit qu'ils ont été répercutés au prorata sur la société ELR.






les charges de consommation d'eau de 2013 à 2018 :




La société Comangle produit l'ensemble des factures relatives à ces dépenses.



La société ELR conteste les charges d'eau au motif que la clé de répartition utilisée, qui varie selon les années, est indéterminable et qu'elle n'est pas calculée au prorata des surfaces louées, de sorte qu'elle est illégale.



La bailleresse ne s'explique pas sur la variation de la clé de répartition qui rend incompréhensible le mode de calcul et par là même la détermination du caractère équitable ou non de la répartition de ces charges.





C'est à juste titre que l'intimée fait observer que de 2013 à 2018, la clé de répartition n'est pas constante alors que les surfaces louées sont identiques.

En effet, en 2013, la clé est de 46/904 tantièmes, en 2014 de 248/248 tantièmes, en 2015, de 97/97 tantièmes, en 2016 de 88/88 tantièmes, en 2017 de 35/35 tantièmes et en 2018 de 26/26 tantièmes. 



Il est ainsi impossible de comprendre le calcul de répartition des charges d'eau qui augmentent d'ailleurs d'une année sur l'autre et ce alors que la société ELR a fait installer un compteur individualisé à partir de l'année 2014.



C'est par conséquent à bon droit que ces charges sont contestées par la locataire.



Il convient donc de restituer à la société ELR l'ensemble des charges liées à la consommation d'eau, soit la somme de 1710,95 euros hors taxes.



La société Comangle sera condamnée à restituer cette somme à sa locataire.




la peinture des façades arrières en 2016 et 2017 :




Il s'agit de charges privatives exceptionnelles (pièce n° 51) qui ont été répercutées sur la société ELR à hauteur de 3100 euros (sur un coût total de 15 000 euros).



La clé de répartition prévoit une répartition au prorata de la surface occupée, soit 600 tantièmes sur 5200.



La société ELR aurait dû payer la somme de 1730,77 euros hors taxes en application de cette clé.



Il lui a été demandé la somme de 3100 euros.



La société Comangle doit par conséquent restituer à sa locataire la différence soit la somme de 1369,23 euros ht.




les charges relatives aux honoraires de gestion technique et aux honoraires pour assistance technique et environnementale pour les années 2013 à 2018:




La société ELR conteste ces frais qui ne sont pas prévus au bail et qui n'ont donc pas à être répercutés.



A titre subsidiaire, elle demande la restitution des sommes qui ont été payées en prenant en compte une imputation suivant la clé de répartition de principe, au prorata des surfaces louées.



S'agissant du mode de répartition d'une charge générale non individualisée, le bailleur doit assurer une répartition équitable entre les locataires sans qu'elle n'ait nécessairement à être identique pour tous les types de charges ou au fil des années et ainsi notamment sont équitables des répartitions au prorata de la surface d'un logement pour l'entretien des parties communes ou le chauffage des parties louées, une répartition en fonction du nombre d'occupants pour la consommation d'eau à défaut de compteurs individuels, ou encore une répartition pour les honoraires de gestion tenant compte du prix du loyer payé, ce qui constitue un mode de répartition équitable opposable au locataire même si à titre personnel il a pu constater une légère augmentation.



Mais le locataire n'a pas de droit acquis à un mode de répartition de charges générales qui n'est pas contractuellement convenu et ne peut se prévaloir que du défaut de caractère équitable d'une répartition. 









Il ressort de l'article 8 du bail que le preneur s'engage à acquitter sa quote-part de l'ensemble des charges de fonctionnement de l'immeuble qui comprendront notamment et sans limitation les dépenses afférentes à la gestion, y compris les honoraires de gestion, et généralement toutes dépenses entraînées par le fonctionnement, l'entretien et les réparations afférentes à l'immeuble, aux parties communes et à leurs éléments d'équipement commun.



Les honoraires sont donc répercutables sur la société ELR, la liste des charges n'étant pas limitative.



Le même article prévoit la possibilité d'une clé de répartition spécifique qui peut donc être opérée suivant un pourcentage du loyer. 



La société Marne Agence, prestataire en charge de la gestion technique du site et la société LFPI, prestataire en charge de la gestion administrative et environnementale du site se rémunèrent d'ailleurs sur la base d'un pourcentage des loyers.



C'est par conséquent à juste titre que la société Comangle a répercuté cette dépense à la société ELR au prorata du montant du loyer.




les assurances :




Même si ce poste ne fait pas l'objet d'un développement spécifique de la part de la société ELR et qu'il n'apparaît donc pas être expressément contesté, la société Comangle verse aux débats les justificatifs d'assurance qui, suivant l'article 10.1 du contrat de bail, sont répercutables sur sa locataire suivant la clé de répartition prévue au prorata de la surface occupée.

C'est par conséquent à juste titre que la société Comangle a répercuté cette dépense à la société ELR.




la restitution des charges des années 2011 et 2012 :




Le débat instauré sur la prescription de cette demande n'a pas lieu d'être dans la mesure où la société Comangle ne se prévaut pas de cette fin de non-recevoir.



La société ELR soutient que les charges 2011 et 2012 qui n'ont été réclamées que les 4 et 10 décembre 2013 sont indues en totalité (13 449,42 euros ht) et doivent être restituées au seul motif que la date de régularisation annuelle n'a pas été respectée.



Le contrat de bail prévoit l'obligation au paiement de provisions sur charges et celle d'une régularisation annuelle des avances sur charges.



Le non- respect de l'obligation à régularisation des charges rend sans objet des provisions versées et ouvre droit à remboursement de celles-ci.



Mais ajoute à la clause contractuelle le locataire qui entend tirer du retard pris par le bailleur qui a déposé un décompte de charges au-delà du délai annuel de régularisation convenu pour solder les comptes, un droit à se prévaloir de la déchéance de tout droit au paiement de celles-ci.



En effet, seul le défaut de régularisation par la production d'un décompte de charges avec à l'appui les justificatifs de celles-ci permet au locataire de s'exonérer de son obligation de rembourser au bailleur les charges de fonctionnement de l'immeuble à laquelle il est contractuellement tenu.



La régularisation a été opérée et peu importe qu'elle l'ait été au-delà du délai fixé dans le contrat de bail, de sorte qu'il doit être considéré que les appels de provisions sont causés.



La société ELR sera déboutée de sa demande à ce titre et la décision sera confirmée de ce chef.




les charges de l'année 2019 :




La société ELR demande la restitution des charges indûment perçues pour l'année 2019.



Les factures sont versées aux débats par la société Comangle pour les dépenses engagées sur cette période.



Suivant les mêmes principes que ceux dégagés précédemment, les charges de consommation d'eau seront déclarées indues à hauteur de 96,24 euros ht (pièce n° 16 de la société ELR).



En définitive, la société Comangle doit restituer à la société ELR :



- la somme de 1710,95 euros ht au titre de la consommation d'eau de 2013 à 2018,

- la somme de 1369,23 euros ht au titre des peintures et façades arrières en 2016 et 2017,

- la somme de 96,24 euros ht au titre de la consommation d'eau de 2019.



Il est rappelé que le présent arrêt vaut titre de restitution pour les sommes versées en exécution du jugement infirmé sans qu'il y ait lieu à autres développements et calculs sur ce point.




L'article 700 du code de procédure civile :




La décision sera infirmée.



En équité, les parties garderont à leur charge les frais irrépétibles qu'elles ont engagés pour les deux instances.




Les dépens :




La décision sera infirmée.



Au regard du quantum de ses demandes, la société ELR est la partie perdante.



Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct au profit de la SCP Pougeoise Dumont Biausque Sicard par application de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable comme étant nouvelle la demande de condamnation à paiement formée par la société Comangle. 



Confirme le jugement rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il a débouté la société ELR de sa demande de restitution des charges des années 2011 et 2012 sauf à rectifier l'identité de la partie concernée (la société ELR et non la société Comangle).



L'infirme pour le surplus de ses dispositions.



Statuant à nouveau ,



Condamne la société Comangle à payer à la société ELR :



- la somme de 1710,95 euros ht au titre de la consommation d'eau de 2013 à 2018,



- la somme de 1369,23 euros ht au titre des peintures et façades arrières en 2016 et 2017,



- la somme de 96,24 euros ht au titre de la consommation d'eau de 2019.



Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 



Condamne la société ELR aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct au profit de la SCP Pougeoise Dumont Biausque Sicard par application de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier La présidente