Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°177/2022



N° RG 20/05734 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RDFB













Mme [H] [C] [F] épouse [J]

M. [U] [B] [K] [J]



C/



S.C.P. [D] [I] - [T] [I] ET PIERRE-FRÉDÉRIC FAY



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Février 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Madame [H] [C] [F] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 10] (44)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES



Monsieur [U] [B] [K] [J]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 9] (95)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Jean-Marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES



















INTIMÉE :



La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [D] [I]- [T] [I] ET PIERRE-FRÉDÉRIC FA'Y, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES









FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte en date du 12 février 2008, au rapport de maître [S] [I], notaire à la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre-Frédéric Faÿ, domiciliée à [Adresse 11] (44) (ci-après la SCP [I]-Faÿ), M. et Mme [J] ont fait l'acquisition d'un studio meublé composant le lot n° 12 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] au prix de 46.000 €.



Par acte en date du 15 novembre 2017 reçu par maître [Y] [O], notaire au sein de ladite SCP [I]-Faÿ, M. et Mme [J] ont consenti à M. [G] et Mme [Z] une promesse unilatérale de vente portant sur ledit studio moyennant le prix de 60.000 € et sous la double condition suspensive de l'obtention par le vendeur :

- d'une autorisation de maintien du sanibroyeur, 

- d'un arrêté de dérogation de la mairie de [Localité 10] relative à la superficie de l'appartement. 



Le 27 novembre 2017, les services de la commune de Nantes ont fait savoir à M. et Mme [J] que la superficie de leur studio, soit 7,97 m², était inférieure à celle exigée par le règlement sanitaire départemental, soit 9 m², excluant dès lors l'activité de location. 



Le 5 janvier 2018, en considération de cette donnée, M. [G] et Mme [Z] ont maintenu leur offre d'acquérir mais au prix de 40.000 €.



Par assignation en date du 4 juillet 2018, M. et Mme [J] ont fait convoquer la SCP [I]-Faÿ devant le tribunal de grande instance de Nantes (devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020) en réparation des préjudices subis et ont sollicité la somme de 56.519 € 54 €.



Par jugement en date du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a : 

- condamné la SCP [I]-Faÿ à payer à M. et Mme [J] les sommes de : 

- 12.000 € en réparation du préjudice lié au manquement à l'obligation d'information, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- 3.000 € au titre des frais irrépétibles, 

- condamné la SCP [I]-Faÿ aux dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



M. et Mme [J] ont interjeté appel le 23 novembre 2020 reprochant au jugement de n'avoir pas tranché l'ensemble des demandes indemnitaires formulées : pertes locatives, charges de copropriété, taxes foncières, perte de valeur marchande, intérêts bancaires, cotisations d'assurances, reconstitution de patrimoine et préjudice moral, et de n'avoir fixé qu'à la somme de 12.000 € le montant des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



M. et Mme [J] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 22 février 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.



Ils demandent à la cour d'appel :

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 17 septembre 2020 du chef du montant de la condamnation en principal,

- à titre principal, statuant à nouveau, de condamner la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre Frédéric Faÿ, notaires, à leur verser une somme de 59.399,54 € avec intérêt au taux légal à compter du jour de la demande et ainsi ventilée :

- Pertes locatives : 7.200,00 €

- Charges de copropriété : 1.939,96 €

- Taxes foncières : 1.648,00 €

- Perte de valeur marchande :20.000,00 €

- Intérêts bancaires :15.222,95 €

- Cotisations d'assurances : 388,63 €

- Reconstitution de patrimoine : 8.000,00 €

- Préjudice moral : 5.000,00 € 

TOTAL : 59.399,54 €

- à titre subsidiaire, de condamner la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre-Frédéric Faÿ, notaires, à leur payer la somme de 52.443,79 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de ne pas avoir contracté,

- en tout état de cause, de la condamner à leur verser une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- outre la charge des entiers dépens de la procédure d'appel, dont distraction conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile.



La SCP [I]-Faÿ expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 1er mars 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.



Elle demande à la cour d'appel de :

- l'accueillir en son appel incident visant à débouter M. et Mme [J] de toute demande de dommages et intérêts,

- infirmer le jugement dont appel,

- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, 

- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a évalué le préjudice des époux [J] à la somme de 12.000 € au titre d'une perte de chance, 

- condamner M. et Mme [J] à lui payer une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles, 

- les condamner aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT



1) Sur la faute du notaire



Il est acquis aux débats que la SCP [I]-Faÿ ne conteste pas la faute qui lui est reprochée de n'avoir pas, à l'occasion de la vente du 12 février 2018, informés M. et Mme [J], acquéreurs, des prescriptions du règlement sanitaire départemental relatives à la superficie des logements. 



2) Sur l'assiette du préjudice matériel



M. et Mme [J] reprochent au premier jugement de ne s'être pas prononcé sur l'ensemble des demandes indemnitaires formulées : pertes locatives, charges de copropriété, taxes foncières, perte de valeur marchande, intérêts bancaires, cotisations d'assurances, reconstitution de patrimoine et préjudice moral.



La SCP [I]-Faÿ estime au contraire que les loyers perçus à hauteur de 33.855 € sur la période 2008 - 2017, déduction faite des charges à concurrence de 3.976,59 € absorbent totalement le préjudice tel qu'il a été fixé par le jugement de première instance et que M. et Mme [J] doivent être déboutés de toute demande d'indemnisation. Ils rappellent que M. et Mme [J] ont fait le choix de ne pas solliciter la nullité de la vente mais de conserver le studio pour le revendre et que, de ce fait, leur préjudice s'analyse au mieux en une perte de chance de revendre au prix escompté si le bien avait pu être donné en location. 



Il convient de rappeler que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information, de conseil ou de mise en garde du notaire ne consiste, en principe, qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. Il n'en va différemment que si le défaut d'information ou de conseil est la seule et unique cause du dommage qui s'est finalement réalisé. En ce cas, le préjudice entièrement consommé ouvre droit à réparation intégrale. 



Au cas particulier, il est certain que M. et Mme [J] sont aujourd'hui propriétaires d'un bien qu'ils ne peuvent plus louer, contrairement à leur objectif initial, tandis qu'ils doivent en supporter les charges fixes de propriété.



Il est également acquis que la revente était possible à M. [G] et Mme [Z] mais au prix de 40.000 € au lieu de 60.000 €. 



Ce qui a empêché cette vente d'aboutir à ce prix n'est pas la faute du notaire mais l'impossibilité de louer le bien en raison de sa superficie insuffisante au regard de la réglementation applicable et le refus de M. et Mme [J] de vendre à un prix moindre.



La conséquence de la faute du notaire consiste dans le fait pour M. et Mme [J] d'avoir fait l'acquisition d'un bien sans avoir été informés de sa superficie non conforme et le préjudice qui en résulte pour eux consiste en une perte de chance de n'avoir pas acquis ce bien. 



Elle ne consiste pas, contrairement à ce qu'ils prétendent, en la somme des pertes locatives, coût des charges de copropriété, taxes foncières, cotisations d'assurance, reconstitution du patrimoine et préjudice moral.



C'est donc à juste titre que le premier jugement s'est prononcé sur le fondement de la perte de chance et a rejeté l'ensemble des autres demandes. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



3) Sur l'évaluation du préjudice matériel



Il n'est pas contesté que M. et Mme [J] n'auraient pas acquis ce studio s'ils avaient été correctement informés par le notaire de l'impossibilité de le louer en raison de sa superficie insuffisante. 



Ils ont toutefois eu l'opportunité de le vendre à M. [G] et à Mme [Z], certes à un prix moindre, mais qui était tout de même de 40.000 €, ce qui confirme le fait que ce bien n'est pas dénué de valeur, option qu'ils ont toutefois choisi de ne pas concrétiser.



Cet état de fait conduit donc à considérer qu'à due concurrence, il ne saurait y avoir de préjudice de perte de chance et que ce préjudice ne peut dès lors être calculé que sur la différence entre le prix escompté et le prix proposé, à savoir 20.000 €. 



La cour considère qu'eu égard au caractère déterminant du critère de location, le taux applicable doit être de 90 % au lieu de 60 % tel que retenu par le premier jugement. 



Le préjudice sera donc évalué ainsi qu'il suit : 20.000 € x 90 % = 18.000 €.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



4) Sur le préjudice moral



M. et Mme [J] sollicitent une somme de 5.000 € au titre du préjudice moral, sans toutefois en justifier ni le principe ni le montant.



C'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté cette demande.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



5) Sur les dépens et les frais irrépétibles



La SCP [I]-Faÿ supportera la charge des dépens d'appel, dont distraction conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile, et le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. 



Enfin, il n'est pas inéquitable de condamner la SCP [I]-Faÿ à payer à M. et Mme [J] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, le jugement étant confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 17 septembre 2020 sauf en ce qu'il a fixé à 12.000 € le montant de l'indemnisation du préjudice de perte de chance, 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 17 septembre 2020 sur le montant de l'indemnité accordée à M. et Mme [J] au titre de la perte de chance, 



Condamne la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre-Frédéric Faÿ, notaires, à payer à M. et Mme [U] et [H] [J] la somme de 18.000 € au titre du préjudice de perte de chance, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,



Condamne la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre-Frédéric Faÿ, notaires, aux dépens d'appel, dont distraction conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile,



Condamne la SCP [D] [I], [T] [I] et Pierre-Frédéric Faÿ, notaires, à payer à M. et Mme [U] et [H] [J] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT