Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 10 mai 2022

N° RG 20/01043 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FN6D 

-PV- Arrêt n° 



[S] [N], [F] [P] épouse [N] / [U] [T], Syndic. de copro. SARL THERMALE DE GESTION, Syndic. des copropriétaires de la [Adresse 9], S.C.P. DAVID DUPIC ET HELENE CONORT DUPIC



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 08 Juillet 2020, enregistrée sous le n° 18/03280



Arrêt rendu le MARDI DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [S] [N]

et Mme [F] [P] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTS



ET :



M. [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître François Xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX- LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



Syndic. de copro. SARL THERMALE DE GESTION es qualité de syndic la la copropriété [Adresse 9]

[Adresse 4] 

[Localité 7]

et 

Syndic. des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son Syndic la SARL THERMALE DE GESTION, intervenant volontaire par conclusions du 5 février 2021

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés par Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT- REMEDEM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.C.P. DAVID DUPIC ET HELENE CONORT DUPIC

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : A l'audience publique du 14 mars 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte authentique conclu le 28 octobre 2017 auprès de la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC, notaires associés à La Bourboule (Puy-de-Dôme), M. [U] [T] a vendu à M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] le lot n° 12 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 3] (Puy-de-Dôme), constitutif d'une ancienne salle de restaurant avec office et cuisine transformée en appartement comprenant un séjour-cuisine, des sanitaires, un dégagement et une chambre au rez-de-chaussée de cet immeuble, outre une cave d'environ 20 m², moyennant le prix principal de 50.000 €. Cet acte notarié contient notamment la mention ainsi libellée : « Absence de syndic / L'ACQUÉREUR reconnaît avoir été informé par le Notaire rédacteur des présentes : / - qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété ; / (') » (page 9).



Disant qu'ils avaient volontairement orienté cet achat immobilier vers une petite copropriété afin d'éviter des situations conflictuelles avec les autres copropriétaires ainsi que des frais de gestion d'un syndic, n'avoir pas eu connaissance d'arriérés de charges de copropriété sur cet immeuble et n'avoir pas été convoqués à une assemblée générale du 22 décembre 2017 ayant en leur absence voté des travaux avec un appel de fonds voté par assemblée générale du 22 juin 2018, M. et Mme [N] ont, par actes d'huissier de justice signifiés le 31 août 2018, assigné le vendeur et le notaire instrumentaire susnommés ainsi que le syndicat de copropriété de cet immeuble de résidence et son syndic devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-18/03280 rendu le 8 juillet 2020, a :

- débouté M. et Mme [N] de leur demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017, de désignation de la SARL THERMALE DE GESTION EN QUALITÉ du syndic de cette copropriété, ainsi que du procès-verbal d'assemblée générale susmentionné du 22 juin 2018 ;

- annulé le procès-verbal d'assemblée générale susmentionné du 22 décembre 2017 ;

- débouté M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires, en l'espèce la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, formées à l'encontre du vendeur et du notaire instrumentaire ;



- débouté les autres parties de leurs demandes de défraiement formées au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens.



Par déclaration formalisée dans le RPVA le 20 août 2020, le conseil de M. et Mme [N] a interjeté appel de la décision susmentionnée, l'appel portant sur le rejet de l'ensemble de leurs demandes.



' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 1er mars 2021, M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] ont demandé de :

' au visa des articles 1240, 1112-1 et 1137 du Code civil, de l'article L.721-2 du code de la construction et de l'urbanisme, des articles 20, 29-1/IV et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

' réformer le jugement précité du 8 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en toutes ses dispositions sauf celle relative à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 22 décembre 2017 ;

' condamner in solidum M. [T] et la SCP DUPIC à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice après avoir jugé que la vente de l'appartement conclue le 28 octobre 2017 est entachée d'un dol, que le vendeur a manqué à son obligation d'information et de loyauté précontractuelle en cachant lors de la vente les difficultés rencontrées dans la copropriété, l'existence d'un arriéré de charges, la présence d'un syndic professionnel et l'existence de travaux à venir, et après avoir jugé que le notaire instrumentaire a failli à son obligation de conseil et d'efficacité dans l'acte de vente établi ;

' prononcer l'annulation des procès-verbaux d'assemblée générale du 8 juillet 2017, du 22 décembre 2017 et du 22 juin 2018 ;

' enjoindre la SARL THERMALE DE GESTION, syndic de la copropriété susnommée, d'établir un état des charges de copropriété dues au 28 octobre 2017 (date de la vente) afin de déterminer la part due sur celles-ci par M. [T] ;

' condamner M. [T] à payer directement au syndic sa part de charges de copropriété susmentionnée et dire qu'ils ne seront pas tenus au paiement de celles-ci ;

' condamner in solidum M. [T], la SCP DUPIC et la société THERMALE DE GESTION à leur payer une indemnité de 5.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner in solidum M. [T], la SCP DUPIC et la société THERMALE DE GESTION aux entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Herman & associés, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, concernant la première instance, et de Me Sébastien Rahon, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, concernant la procédure d'appel.



' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 2 décembre 2020, M. [U] [T] a demandé de :

' au visa des articles 1240 et suivants du Code civil ainsi que de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 

' à titre principal ;

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2017 et en ce qu'il a retenu le principe d'une faute commise par M. [T], celui-ci contestant avoir commis une faute ;

' confirmer ce même jugement pour le surplus ;



' débouter en conséquence à titre principal M. et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes ;

' à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris, condamner la SCP DUPIC à les garantir de toutes condamnations ;

' en tout état de cause, condamner la partie succombante à lui payer une indemnité de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 22 décembre 2020, la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC a demandé de :

' au visa des articles 1240 et suivants du Code civil ;

' débouter M. et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes principales et M. [T], la société THERMALE DE GESTION et la copropriété LES LUCIOLES de l'ensemble de leurs demandes subsidiaires ;

' condamner les parties succombantes à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 5 février 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 9], ayant pour syndic la SARL THERMALE DE GESTION, et la SARL THERMALE DE GESTION ont demandé de :

' au visa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 47 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

' à titre principal ;

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2017 ;

' débouter M. et Mme [N] de leur demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2017 ;

' confirmer pour le surplus le jugement entrepris et, en conséquence, dire que la société THERMALE DE GESTION a été régulièrement désignée en qualité de syndic de la copropriété LES LUCIOLES, que les demandes tendant à l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017 sont irrecevables pour défaut de qualité à agir et qu'aucune faute ne peut être imputée à la copropriété susnommée et à son syndic et débouter M. et Mme [N] de leur demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2018 ;

' à titre subsidiaire, condamner M. [T] et la SCP DUPIC à les garantir de toutes condamnations ;

' en tout état de cause, condamner M. et Mme [N] et tout autre succombant in solidum à leur payer une indemnité de 2.500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.



Par ordonnance rendue le 13 janvier 2022, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.



Lors de l'audience civile collégiale 14 mars 2022 du à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 10 mai 2022, par mise à disposition au greffe.















MOTIFS DE LA DÉCISION :



1/ Sur l'assemblée générale du 8 juillet 2017



Par procès-verbal du 8 juillet 2017, l'assemblée générale de la copropriété LES LUCIOLES a désigné à l'unanimité la SARL THERMALE DE GESTION en qualité de syndic, étant rappelé que par ordonnance du 19 mai 2017, le Président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand avait désigné cette même société en qualité d'administrateur provisoire de cette copropriété en application des dispositions de l'article 47 du décret précité du 17 mars 1967.



M. et Mme [N] rappellent les dispositions de l'article 29-1/IV de la loi du 10 juillet 1965 suivant lesquelles « L'administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l'issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété. ». Ils demandent en conséquence l'annulation de ce procès-verbal d'assemblée générale, la société THERMALE DE GESTION n'ayant pu selon eux être valablement désignée en qualité de syndic à l'issue de sa mission d'administrateur provisoire pour défaut de respect de ce délai de cinq années.



Le moyen d'irrecevabilité soulevé pour la première fois en cause d'appel par M. [T] ainsi que par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et la société THERMALE DE GESTION, en arguant que cette demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017 se heurte au défaut de qualité pour agir en raison du fait que M. et Mme [N] ne sont devenus copropriétaires de cet ensemble immobilier que postérieurement le 28 octobre 2017, doit être rejeté. En effet, ceux-ci, dès lors qu'ils sont devenus copropriétaires, conservent toute qualité pour agir s'ils estiment à tort ou à raison que la désignation du syndic actuel n'est pas régulière.



Sur le fond, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et la société CENTRALE DE GESTION objectent à juste titre que c'est uniquement au visa de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 et non de celui de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la société CENTRALE DE GESTION a été désignée en qualité d'administrateur provisoire. En effet, l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'a vocation à s'appliquer, suivant ses propres termes, que « Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble (') ». Or, il ne ressort ni des conclusions de M. et Mme [N] ni d'une manière générale des débats que cette désignation d'administrateur provisoire du 19 mai 2017 soit intervenue dans un contexte de péril pour l'équilibre financier de la copropriété ou de compromission de la conservation de l'immeuble alors que l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas de prohibition comparable à celle de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de désignation de syndic. Ce mode de désignation d'un administrateur provisoire n'intervient en effet que dans l'hypothèse où la copropriété est dépourvue de syndic et où un des copropriétaires le demande.



Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [N] aux fins d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017.



2/ Sur l'assemblée générale du 22 décembre 2017



L'assemblée générale du 22 décembre 2017 de la COPROPRIÉTÉ LES LUCIOLES a notamment voté le rejet de la demande d'approbation du 1er budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 (Point 05), l'approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 (Point 06) et le rejet de la demande de travaux hors budget de réfection de la toiture (Point 12).



Le premier juge a prononcé l'annulation de ce procès-verbal d'assemblée générale au motif que M. et Mme [N] n'ont pas été convoqués à cette assemblée générale, dans des conditions ainsi contraires à l'article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoyant l'usage de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et le respect d'un délai de prévenance d'au moins 21 jours avant la réunion. Ces derniers n'ont en effet jamais été convoqués à cette assemblée générale alors qu'ils étaient copropriétaires depuis le 28 octobre 2017. Ceux-ci confirment toutefois dans leurs écritures que le procès-verbal de cette assemblée générale leur a été notifié le 13 janvier 2018. Or, ils n'ont contesté ces délibérations que par acte d'huissier de justice du 31 août 2018, soit plus de deux mois après le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lequel notamment « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée (') ».



À ce sujet, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et la société CENTRALE DE GESTION font d'abord remarquer que l'acquisition du lot n° 12 de l'immeuble de copropriété [Adresse 9] n'a été portée à la connaissance du syndic par le notaire instrumentaire que par un courrier du 28 décembre 2017. C'est donc en toute bonne foi que le syndic n'a pu procéder à la convocation de M. et Mme [N] à cette assemblée générale du 22 décembre 2017. Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et la société CENTRALE DE GESTION produisent un arrêt du 12 octobre 2005 de la Cour de cassation (n° 06-14.602), dont il résulte notamment que « (') même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notifications desdites décisions. ».



C'est donc à tort que le premier juge a tiré argument de l'absence de convocation de M. et Mme [N] lors de l'assemblée générale du 22 décembre 2017 pour annuler ce procès-verbal d'assemblée générale en dépit du fait que ces derniers ont laissé s'écouler un délai de plus de deux mois après la notification de ce procès-verbal d'assemblée générale pour en contester la validité. Ce délai de forclusion devant dès lors s'appliquer, le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.



3/ Sur l'assemblée générale du 22 juin 2018



L'assemblée générale du 22 juin 2018 de la COPROPRIÉTÉ LES LUCIOLES a notamment voté l'approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2017 (Point 03), la résolution du quitus au syndic (Point 04), l'adoption d'une modification du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2018 (Point 05), l'approbation du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2019 (Point 06) et l'approbation de travaux hors budget de réfection de la toiture de l'immeuble (Point 14). 



C'est uniquement en tirant argument de l'irrégularité prétendue de la désignation du syndic par assemblée générale précitée du 8 juillet 2017 que M. et Mme [N] demandent subséquemment l'annulation de ce procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2018. Cette demande d'irrégularité de désignation de syndic ayant été rejetée, le jugement de première instance sera également confirmé dans sa décision de rejet sur ce point.



4/ Sur la demande de dommages-intérêts contre le vendeur



L'article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». En application des dispositions législatives qui précèdent, la mise en 'uvre de la responsabilité civile dite délictuelle suppose la commission d'une faute par la personne mise en cause, la réalisation d'un préjudice subi par la personne demanderesse et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Se plaçant sur le terrain de la réticence dolosive, M. et Mme [N] reprochent à M. [T], ainsi que cela est résumé dans le jugement de première instance, de ne pas les avoir informés lors des pourparlers précontractuels et jusqu'à la réalisation de la vente des difficultés de gestion que connaissait la copropriété, de la nécessité de désignation d'un administrateur provisoire lui-même ensuite désigné en qualité de syndic, de la dissension existant entre certains copropriétaires, de l'absence de tenue du budget de la copropriété, de l'absence de compteur affecté à l'alimentation électrique des parties communes, des travaux envisagés et des appels de fonds à intervenir en conséquence.



Au-delà du principe de responsabilité civile de portée générale résultant des dispositions précitées de l'article 1240 du Code civil, l'article 1112-1 du Code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. / Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. / Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. / Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui donnait, à charge pour cette autre partie de prouver elle l'a fournie. / Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir. / Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».



Par ailleurs, selon l'article 1137 du Code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. / Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».



Enfin, en matière de vente de biens immobiliers soumis au statut de la copropriété, l'article L.721-1 du code de la construction et de l'urbanisme dispose spécifiquement que :

« Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

2° Le nombre de lots ;

3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

4° Pour les lots à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code. »



En l'occurrence, dès lors que l'acte de vente immobilière du 28 octobre 2017 indique explicitement « qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété » (page 9), ce qui est erroné dans la mesure où la société CENTRALE DE GESTION venait d'être désignée en qualité de syndic par délibération de l'assemblée générale précitée du 8 juillet 2017 de la COPROPRIÉTÉ LES LUCIOLES, il peut être considéré que M. [T] a nécessairement dissimulé à M. et Mme [N] l'existence de ce syndic pendant toute la période des pourparlers précontractuels, lors de la conclusion de la promesse de vente et jusqu'au jour de l'authentification de celle-ci. Par ailleurs, dans la mesure où il est établi que M. et Mme [N] ne pouvaient connaître l'existence d'un syndic de copropriété, faute d'en avoir était expressément informés, ils ne pouvaient davantage imaginer qu'un administrateur provisoire ait été judiciairement désigné préalablement à la désignation du syndic.



L'attestation produite le 7 janvier 2019 par Mme [K] [E] épouse [X] à la demande de M. [T] est insuffisante pour établir la preuve que ce dernier aurait oralement avisé Mme [N] par une conversation téléphonique en septembre 2017, que M. et Mme [N] contestent, de la présence d'un syndic dans cette copropriété. En effet, cette attestation est d'une part rédigée d'une manière beaucoup trop générale et très insuffisamment circonstanciée pour identifier de manière certaine que Mme [N] était la destinataire de cette conversation téléphonique. Elle constitue surtout un élément unique, et donc insuffisant en tant que tel sur le plan probatoire. Elle fait enfin mention de la personne qu'elle a vu tenir cette communication téléphonique comme étant Mme [J] [T] alors que cette dernière n'est pas partie à l'acte de vente, ni par voie de conséquence à la procédure faisant l'objet de la présente instance.



Le fait que M. [T] ne soit pas un professionnel de l'immobilier ne pouvait en aucune manière le dispenser de communiquer à M. et Mme [N] ces informations élémentaires de présence d'un syndic de copropriété ainsi que d'un administrateur provisoire judiciaire juste avant la désignation de ce syndic, au titre de l'obligation générale de loyauté et de négociation de bonne foi dans la relation précontractuelle puis contractuelle. Ces derniers doivent être crédités lorsqu'ils affirment non seulement avoir recherché préférentiellement une petite copropriété dépourvue de syndic dans le but d'éviter notamment des frais de gestion en conséquence mais avoir également fait part de ce souci particulier à leur cocontractant dès le début des pourparlers précontractuels.



Il est indéniable que si M. et Mme [N] avaient été normalement avisés par M. [T] de l'existence d'un syndic dans cet immeuble de copropriété, il leur aurait été aisément loisible de s'adresser à ce dernier afin d'obtenir par eux-mêmes l'ensemble des renseignements utiles et nécessaires sur l'exacte situation financière de cette copropriété, la situation de mésentente précédemment survenue entre copropriétaires, les difficultés de gestion ayant été suffisamment graves pour entraîner la désignation d'un administrateur provisoire par voie judiciaire le 19 mai 2019 et le projet d'engagement de travaux hors budget pour la réfection de la toiture de l'immeuble. Ces renseignements auraient été notamment disponibles par la communication au moins de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale des deux ou trois dernières années relatifs au volume habituel des charges courantes, aux dettes et impayées éventuels et aux opérations de quitus et de budgets prévisionnels. Force est de constater qu'à défaut d'être en possession de ces informations préalables et essentielles, ils n'ont pas été en mesure d'appréhender correctement et en tout cas dans des conditions normales l'exact objet de cette vente immobilière et son offre de prix.



M. et Mme [N] affirment dès lors de manière tout à fait vraisemblable que s'ils avaient été informés au moins en ce qui concerne l'existence d'un syndic faisant suite à l'administrateur provisoire pour cause de difficultés de gestion ou de mésentente entre les copropriétaires ainsi que des travaux hors budget à prévoir concernant la toiture de l'immeuble, ils auraient très certainement, soit décliné cette offre de vente dans sa globalité, soit contracté en discutant davantage le prix. C'est à bon droit qu'ils peuvent désormais choisir en tant que victimes de dol entre la résolution du contrat de vente ou son maintien moyennant un dédommagement par attribution de dommages-intérêts.



Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. [T] alors que ces agissement de dol sont suffisamment caractérisés et que la réalité du préjudice l'est tout autant quoiqu'en-deçà de la limite qu'en fixent M. et Mme [N]. 



Ce préjudice est caractérisé à titre moral d'une part du fait de la dissimulation déloyale et de mauvaise foi d'une information essentielle sur l'existence d'un syndic professionnel de copropriété, et donc sur la vie même de la copropriété, et à titre matériel d'autre part du fait de l'altération dommageable occasionnée en conséquence à ses intérêts pendant le cours de la négociation du prix de la vente.



En ce qui concerne le montant de leur créance de réparation, M. et Mme [N] ne produisent aucun justificatif récapitulatif et détaillé de créance permettant de justifier de la somme de 15.000 € qu'ils réclament à M. [T] en réparation de ce dol, d'autant que la part de charges de copropriété afférente à l'appartement vendu demeure par principe et en tout état à la charge de ce dernier jusqu'à la date du 28 octobre 2017 d'authentification de cette vente immobilière et qu'ils avaient été préalablement informés des problèmes de travaux de toiture à prévoir ainsi que cela résulte d'un courriel adressé le 1er août 2017 par Mme [N] à Mme [J] [T]. En l'occurrence, il y a lieu de fixer le montant de cette allocation de dommages-intérêts pour dol à la somme de 5.000 €. M. et Mme [N] opposent d'ailleurs les plus fermes dénégations quant à l'intention que leur prête M. [T] de vouloir couvrir ces charges de copropriété leur incombant pour frais de toiture de l'immeuble par ce montant de dommages-intérêts réclamé à hauteur de 15.000 €.



5/ Sur la demande de dommages-intérêts contre le notaire



Il est de jurisprudence constante qu'un notaire a pour obligation essentielle, dans le cadre des actes qu'il doit dresser conformément à son ministère et de l'obligation de conseil qui s'y attache, de procéder à l'ensemble des vérifications portant sur les faits et les conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ses actes. Cette obligation exige donc de sa part de procéder avec exhaustivité et diligence à l'ensemble des recherches nécessaires pour déterminer l'exacte situation des biens immobiliers faisant l'objet de transactions.



En l'occurrence, la mention litigieuse suivant laquelle aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de cet immeuble de copropriété, figurant dans l'acte de vente immobilière du 28 octobre 2017 en page 9, est erronée autant qu'hasardeuse. En effet, le notaire instrumentaire ne précise pas rechercher, en diligentant cet acte, s'il n'existe pas par défaut, soit un administrateur provisoire désigné par décision de justice, soit un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires. Ainsi lui était-il très aisément loisible de questionner plus amplement M. [T] à ce sujet. Il ne précise d'ailleurs pas dans son acte s'il tient du vendeur lui-même l'information selon laquelle aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de cet immeuble de copropriété.



La SCP DUPIC s'est trouvée de ce fait dans l'impossibilité d'exiger du vendeur, s'agissant de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété, la communication d'un certificat émanant du syndic, qu'il soit professionnel désigné par l'assemblée générale, provisoire désigné par décision judiciaire ou bénévole désigné parmi les copropriétaires, attestant qu'il est libre depuis moins d'un mois de toute obligation à l'égard du syndicat de copropriété, conformément aux dispositions de l'article 20 du 10 juillet 1965. M. et Mme [N] lui reprochent dès lors à juste titre de ne pas avoir par défaut demandé à M. [T] un décompte et un bilan des charges restant encore dues par le vendeur à la copropriété de manière à l'annexer à l'acte de vente et à renseigner en conséquence l'acheteur. Il apparaît certain que l'absence de cette diligence contribue à objectiver la faute du notaire et le préjudice des acquéreurs en ce qu'elle aurait procuré un certain nombre d'informations utiles à ces derniers lors de cette vente. 



Bien qu'à son corps défendant, le notaire instrumentaire a ainsi lui-même commis une faute professionnelle ayant concouru aux effets dommageables du dol occasionné par le vendeur du fait de sa rétention d'information sur l'existence d'un syndic de copropriété et sur le montant exact ainsi que l'actualisation de ses quotes-parts de charges de copropriété. Il sera donc condamné in solidum avec le vendeur au paiement de la somme précitée de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, par application des dispositions de l'article 1240 du Code civil.



6/ Sur les autres demandes



Il n'apparaît pas nécessaire de faire droit à la demande formée par M. et Mme [N] aux fins d'injonction à la société THERMALE DE GESTION visant à établir un état des charges de copropriété dues à la date du 28 octobre 2017 de la vente immobilière litigieuse, le syndic étant parfaitement à même d'établir les charges dues respectivement par M. [T] et par M. et Mme [N] en amont et en aval de la date de vente du lot de copropriété litigieux.



La demande de M. et Mme [N] tendant à condamner M. [T] à payer directement auprès de la société THERMALE DE GESTION les charges auxquelles M. et Mme [N] ne seraient pas tenus est irrecevable, cette demande n'étant pas chiffrée. Il est par ailleurs inutile et redondant de rappeler ou de dire dans le dispositif de la présente décision que M. et Mme [N] ne peuvent être tenus paiement des charges de copropriété incombant à M. [T]. 



M. [T] ayant délibérément dissimulé à M. et Mme [N] l'existence d'un syndic de copropriété à l'occasion de cette vente immobilière et n'ayant pas signalé l'existence de ce syndic au notaire instrumentaire de cette vente, sa demande subsidiaire de garantie formée à l'encontre de la SCP DUPIC sera rejetée.



Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et la société THERMALE DE GESTION ne faisant l'objet d'aucune condamnation pécuniaire, leur demande de garantie formée à titre subsidiaire à l'encontre de M. [T] et de la SCP DUPIC sera rejetée.



Compte tenu des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de M. et Mme [N], du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et de la société THERMALE DE GESTION. Ce même jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de M. [T] et de la SCP DUPIC.



Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. et Mme [N] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 5.500 €, en tenant compte à la fois des frais de première instance et des frais en cause d'appel, à la charge in solidum de M. [T] et de la SCP DUPIC.



Il serait également inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et de la société THERMALE DE GESTION les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager en défense des demandes d'annulation des procès-verbaux d'assemblée générale des 8 juillet 2017, 22 décembre 2017 et 22 juin 2018, dont les débats ont été inutilement engagés à leur encontre par M. et Mme [N], et qu'il convient donc d'arbitrer à la somme de 2.500 € chacun, comprenant à la fois les dépens de première instance et les dépens d'appel, à la charge de ces derniers.



Enfin, succombant à l'instance, M. [T] et la SCP DUPIC seront purement et simplement déboutés de leur demande respective de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.











PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



REJETTE la fin de non-recevoir soulevée en cause d'appel par M. [U] [T] à propos de la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017. 



CONFIRME le jugement n° RG-18/03280 rendu le 8 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2017 du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 9] ;

- rejeté la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2018 du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 9] ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de M. [U] [T] et de la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC.



INFIRME ce même jugement en ce qu'il a :

- annulé le procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2017 du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 9] ;

- débouté M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. [U] [T] et de la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 à l'égard de M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N], du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 9] et de la SARL THERMALE DE GESTION ; 

- condamné les parties à supporter la charge de leurs propres dépens.



Statuant à nouveau.



DIT que M. [U] [T] a commis un dol et que la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC a commis une faute professionnelle au préjudice de M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] ayant concouru aux conséquences dommageables de ce dol, à l'occasion de la vente immobilière susmentionnée.



CONDAMNE en conséquence in solidum M. [U] [T] et la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC à payer au profit de M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.



DÉCLARE IRRECEVABLE la demande formée par M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N], tendant à condamner M. [U] [T] à payer directement auprès de la SARL THERMALE DE GESTION sa part de charges de copropriété.



CONDAMNE in solidum M. [U] [T] et de la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC à payer au profit M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] une indemnité de 5.500 €, en dédommagement de de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.









CONDAMNE in solidum M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] à payer au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 9] et de la SARL THERMALE DE GESTION une indemnité de 2.500 € chacun , en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.



REJETTE le surplus des demandes des parties.



CONDAMNE M. [U] [T] et la SCP DAVID DUPIC ET HÉLÈNE CONORT DUPIC aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ordonnant en tant que de besoin l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Herman & associés, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, concernant la première instance, et au profit de Me Sébastien Rahon, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, concernant la procédure d'appel.





Le greffier Le président