Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 10 mai 2022

N° RG 21/02027 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVWL

-DA- Arrêt n° 



[B] [H] / S.C.I. DES DEUX AVENUES



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 09 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00501



Arrêt rendu le MARDI DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [B] [H] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Partielle à 55 % numéro 2021/11194 du 24/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND



APPELANT



ET :



S.C.I. DES DEUX AVENUES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal non acquitté 



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



I. Procédure



Suivant acte sous-seing privé du 1er juillet 2008, la SCI des Deux Avenues a donné à bail à M. [B] [H] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610 EUR sans mention de provisions sur charges.



Par exploit du 5 mars 2020, la SCI des Deux Avenues a fait assigner M. [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant en référé, afin qu'il soit condamné à lui payer les somme de : 4 891,12 EUR au titre de l'arriéré locatif à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 1 500 EUR à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1 500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Après deux renvois à la demandes des parties, l'affaire a été débattue à l'audience du 21 janvier 2021, lors de laquelle le conseil de la SCI des Deux Avenues a sollicité le renvoi de l'affaire au juge du fond.



Par ordonnance du 4 février 2021, le juge des référés a donc renvoyé l'affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand du 11 mars 2021 à 9 heures pour qu'il soit statué au fond ; réservé l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; rappelé que l'ordonnance était assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



Le 23 septembre 2020, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 710 EUR. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [H] le 23 septembre 2020.



Par exploit du 23 octobre 2020, la SCI des Deux Avenues a fait assigner au fond M. [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ; ordonner son expulsion et le condamner à lui payer les sommes de 6 710 EUR au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2020, à parfaire ou à diminuer selon décompte produit le jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que 655 EUR à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, outre 2 000 EUR à titre de dommages et intérêts et 2 000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 21 janvier 2021. Après cinq nouveaux renvois contradictoires à la demande des parties, l'affaire a été débattue à l'audience du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le juge du contentieux de la protection a statué comme suit par jugement du 9 septembre 2021 :



« Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite, la demande de la SCI DES DEUX AVENUES en paiement de la régularisation des charges afférentes à l'année 2014, pour un montant de 598,31 €,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2008 entre la SCI DES DEUX AVENUES et Monsieur [B] [H] à compter du 23 novembre 2020,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [B] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L. 433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la SCI DES DEUX AVENUES la somme de 12 926,02 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2021, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2020 sur les sommes dues à cette date, soit 6 710 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [H] à la somme mensuelle de 655 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SCI DES DEUX AVENUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2021 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE la SCI DES DEUX AVENUES à effectuer les travaux de réparations des fenêtres centrales ouest et nord de l'immeuble situé [Adresse 1] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai et à défaut d'exécution, même partielle, la SCI DES DEUX AVENUES sera redevable envers Monsieur [B] [H] d'une astreinte qui sera provisoirement fixée à CINQUANTE EUROS (50 €) par jour de retard pendant un délai de DEUX MOIS ;

DIT que le juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND sera compétent pour la liquidation de cette astreinte et la fixation éventuelle d'une astreinte définitive ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la SCI DES DEUX AVENUES la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation du 23 octobre 2020 et du commandement de payer du 23 septembre 2020,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties surplus de leurs demandes. »



***



Monsieur [B] [H] a fait appel de cette décision le 29 septembre 2021, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel en ce que le juge a constaté la résiliation du bail conclu le 01/07/2008 entre la SCI DES 2 AVENUES et Mr [B] [H] à compter du 23/11/2020 ; en ce qu'il a ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Mr [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1]

[Adresse 1]; en ce qu'il condamné Mr [H] à payer à la SCI DES 2 AVENUES la somme de 12 926,02 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19/05/2021, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/09/2020 sur les sommes dues à cette date, soit 6710 €, et à compter du présent

jugement pour le surplus; en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mr [H] à la somme mensuelle de 655 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la condamné à verser à la SCI DES 2 AVENUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2021 et jusqu'à complète libération des lieux et en ce qu'il a condamné Mr [H] à payer à la SCI DES 2 AVENUES la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation du 23/10/2020 et du commandement de payer du 23/09/2020. »



Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 3 janvier 2022 M. [H] demande à la cour de :



« Vu les articles 1103, 121 7, 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

Vu les articles 1 alinéa 1, 7, 6 et 24 V et VII de la loi du 06/07/1989,

Infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT FERRAND le 09/09/2021 en ce qu'il a :

- Constaté la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2018,

- Ordonné l'expulsion et la condamnation de Monsieur [H] à payer à la SCI DES DEUX AVENUES la somme de 12 926,02 €,

- Fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 655 € outre la condamnation de Monsieur [H] à payer à la SCI DES DEUX AVENUES la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT FERRAND le 09/09/2021 en ce qu'il a :

- Débouté la SCI DES DEUX AVENUES de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

- Condamné la SCI DES DEUX AVENUES à effectuer les travaux de réparations des fenêtres centrales ouest et nord de l'immeuble situé [Adresse 1] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

- Dit que passé ce délai et à défaut d'exécution, même partielle, la SCI DES DEUX AVENUES sera redevable envers Monsieur [B] [H] d'une astreinte qui sera provisoirement fixée à 50 € par jour de retard pendant un délai de deux mois,

Débouter la SCI DES DEUX AVENUES de sa demande de dommages et intérêts pour appel

abusif ainsi que de sa demande d'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SCI DES DEUX AVENUES à payer à Monsieur [H] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens devant la Cour en précisant qu'il s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. »



***



La SCI des Deux Avenues a pris des conclusions d'intimée le 9 décembre 2021, mais elles ont été déclarées irrecevables par le magistrat chargé de la mise en état suivants ordonnance du 3 mars 2022.



***



L'affaire, instruite selon les modalités de l'article 905 du code de procédure civile, est venue devant la cour à son audience du jeudi 17 mars 2022.





II. Motifs



La partie dans les conclusions sont irrecevables est réputés ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement (2e Civ, 10 janvier 2019, nº 17-20.018).







Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement concernant la dette de loyer, la résiliation du bail, l'expulsion et l'indemnité d'occupation, M. [B] [H] fait valoir essentiellement que la SCI des Deux Avenues n'a pas elle-même respecté ses obligations de bailleur concernant l'accès à un ascenseur qui est impossible et les fenêtres du logement qui sont en très mauvais état.



Or dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a noté que selon un rapport d'expertise fait par M. [K] [X] le 8 septembre 2020, produit au dossier par M. [H], l'ascenseur, qui ne dessert que l'étage où se situe l'appartement loué à M. [H], fonctionnait parfaitement. Il est exact en effet que dans ce rapport l'expert écrit dans ses « constatations » page 5 : « L'ascenseur fonctionne sans à-coups, ouverture des portes conforme. » Si l'expert précise dans ses conclusions qu'il conviendrait de procéder à une mise aux normes et de souscrire un contrat d'entretien, il n'en demeure pas moins que cet équipement a pu être utilisé par le locataire, dont rien par ailleurs dans le dossier ne démontre qu'il doive en permanence se déplacer dans un fauteuil roulant.



En outre, sans être contredit, le premier juge observe que M. [H] s'était désisté de sa demande en référé contre le bailleur afin qu'il soit condamné sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état de l'ascenseur, ce désistement ayant été constaté par le juge des référés au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans une ordonnance du 6 juillet 2021.



M. [H] ne justifie pas à présent d'autres difficultés concernant cet ascenseur. Toutes les pièces qu'il verse à son dossier, pouvant se rapporter à cette question, sont antérieures à l'ordonnance du 6 juillet 2021, qu'il ne produit pas.



Concernant les fenêtres, le premier juge a pertinemment ordonné qu'elles soient réparées par le bailleur, sous astreinte.



Surtout, M. [H] ne démontre nullement avoir saisi le juge en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin de faire réduire le montant du loyer ou même suspendre son paiements jusqu'à l'exécution des travaux éventuellement jugés nécessaires à la bonne occupation des lieux loués. Faute d'avoir mis en oeuvre en temps utile ce texte spécial, le locataire ne peut pas a posteriori reprocher au bailleur des manquements pour justifier ses propres carences dans le règlement des loyers et charges.



En conséquence, les demandes et arguments de M. [H] au regard de l'inexécution de ses obligations par le bailleur ne peuvent prospérer.



Concernant le montant du loyer en retard, M. [H] se contente d'affirmer que le décompte de la créance est erroné. Cependant, le premier juge s'est livré à une analyse très détaillée de cette question, prenant en compte le caractère d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 concernant les charges récupérables, et supprimant celles dues au titre de l'année 2014 pour cause de prescription. Il en a tiré un décompte définitif de créance locative s'établissant à 12'926,02 EUR, auquel M. [H] n'oppose aucun argument chiffré sérieux. Il ne produit d'ailleurs à son dossier nulle preuve du moindre paiement, que ce soit pour les loyers ou pour les charges.



En conséquence de ce qui précède, le jugement sera intégralement confirmé et M. [H] supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.











PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement ;



Déboute M. [B] [H] ;



Condamne M. [B] [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.





Le greffier Le président