Cour d'Appel · 3ème chambre — 10 mai 2022

10/05/2022



ARRÊT N°347/2022



N° RG 21/03203 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OJEX

CBB/IA



Décision déférée du 30 Juin 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 21/00511)

G.SAINATI

















[X] [C] [S]-[K]





C/



[W] [H] [E]





























































INFIRMATION 



ET EXPERTISE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANTE



Madame [X] [C] [S]-[K]

20, Chemin des Clochettes

1206 GENEVE SUISSE

Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [W] [H] [E]

11 RUE DES BOUGAINVILLEES

31860 LABARTHE SUR LEZE

Représenté par Me Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

A. MAFFRE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Suivant compromis en date du 30 Mars 2016 M. [B] a vendu sa maison à Mme [S]-[K] en rente viagère. Il est décédé le 15 juin 2016 avant la signature de l'acte authentique réitératif prévu le 30 juin 2016.



M. [E] a été déclaré légataire universel de M.[B].



Suivant arrêt en date du 10 février 2020 la présente cour, infirmant le jugement du 28 mars 2017 du tribunal de grande instance de Toulouse qui avait débouté Mme [S]-[K] de sa demande de confirmation de la vente et déclaré le compromis caduc, a jugé la promesse de vente parfaite et ordonné la réitération par notaire dans les trois mois et à défaut l'arrêt valant vente ce qui a été le cas. 



Mme [S]-[K] est entrée en possession des lieux un an après l'arrêt par la remise des clefs en février 2021. Elle soutient qu'ils ont subi des dégradations dont elle tient M. [E] responsable.





PROCEDURE 



Par acte en date du 18 mars 2021, Mme [S]-[K] a fait assigner M. [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile et 1710 et 1792-6 alinéa 2 du code civil, la désignation d'un expert et le constat de la consignation par Madame [S] de la somme de 2000€ à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire qui sera désigné. 



Par ordonnance en date du 30 juin 2021, le juge a': 

- débouté Mme [S]-[K] de sa demande d'expertise,

- ordonné la restitution du chèque de 2000 euros à Mme [S]-[K],

- débouté M. [E] [W] de sa demande au titre de la procédure abusive,

- condamné Mme [S]-[K] à porter et payer à M. [E] [W] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [S]-[K] aux entiers dépens.



Par acte en date du 16 juillet 2021, Madame [S] [K] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués à l'exception de la restitution du chèque à Madame [S] [K]. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Madame [S] [K], dans ses dernières écritures en date du 31 janvier 2022 demande à la cour au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de': 

- infirmer l'ordonnance rendue le 30 juin 2021 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'expertise et l'a condamnée à régler la somme de 1.000 € à Monsieur [E] au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau :

- désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, avec pour mission de :

*se rendre sur les lieux, 106 Place du Fort à Labarthe sur Lèze (31)

*se faire remettre toutes pièces et documents utiles à l'accomplissement de samission ;

*entendre les parties et tous sachants en leurs dires et observations ;

*constater les non-conformités, malfaçons et tous désordres affectant la construction litigieuse ;

*en préciser le cas échéant les causes et les origines ;

*dire si elles proviennent de malfaçons, de non-façons, d'inexécutions contractuelles, manquements contractuels ou toutes autres causes ;

*décrire les travaux et modifications effectuées par Mr [E],

*décrire les travaux nécessaires aux reprises des non-conformités, des malfaçons et désordres,

*décrire les travaux nécessaires à la remise en état de la maison dans sa situation d'origine,

*en chiffrer le coût ;

*fournir tous les éléments sur les préjudices éprouvés (travaux, désordres existants, trouble et privation de jouissance, préjudice moral et tout autre préjudice) ;

*fournir tous les éléments de fait et techniques permettant à la juridiction ultérieurement saisie d'apprécier les responsabilités encourues ;

*soumettre un pré-rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant dépôt du rapport, faire part de leurs dires et observations ;

*dresser un rapport qui devra être déposé au greffe de la présente juridiction dans les 3 mois de la saisine,

- fixer la convocation à la première réunion d'expertise dans l'ordonnance qui sera rendue,

- prendre acte de la consignation par Madame [S] de la somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire qui sera désigné,

- débouter Monsieur [E] de sa demande indemnitaire formulée au visa de l'article 700 du Code de procédure civile,

- réserver les dépens.



Elle soutient que':

- M. [E] avait commencé la réalisation de travaux pour la rénovation totale du bien à la suite du décès de son vendeur'; ils ont été interrompus en l'état de sorte que les lieux n'apparaissent plus habitables au contraire de la situation qui existait lors de la signature du compromis,

- le retard dans la prise de possession en février 2021 provient du fait qu'elle a dû engager plusieurs procédures notamment pour faire lever une hypothèque prise sur le bien par M. [E] en contradiction avec le compromis,

- des photographies ont été prises le 14 février 2021 et un constat d'huissier réalisé le 19 février 2021 démontrant que malgré les clauses d'interdiction visées au compromis d'importants travaux ont été entrepris et les lieux laissés à l'abandon,

- elle établit le bon état des lieux avant la vente (photographies, annonces des agences immobilières Omega et Adesimo, attestation de l'électricien, mention au compromis, constat de datation des photographies) et fait valoir que s'agissant d'une vente en viager M. [B] vivait dans sa maison, ce qui démontre qu'elle était habitable,

- M. [E] a reconnu qu'il avait réalisé des travaux, lors de la sommation interpellative du 9 janvier 2017 et dans sa requête en vue d'être autorisé à assigner à jour fixe,

- les factures de consommation d'eau et d'électricité et la délivrance des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères entre 2016 et 2021 démontrent que les lieux étaient occupés depuis le décès de M. [B],



- elle établit l'inhabitabilité des lieux en 2021 par attestations (M. [F]), constat d'huissier et expertises amiables de sorte qu'il est facilement établi l'état comparatif permettant de répondre à la motivation du premier juge et de faire droit à la demande d'expertise judicaire.



Monsieur [E], dans ses dernières écritures en date du 20 janvier 2022, demande à la cour au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de': 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise.

- condamner Madame [S] au paiement de la somme de 5.000€ pour procédure abusive et injustifiée.

- condamner Madame [S] au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.



Il soutient que':

- l'immeuble litigieux date de 1850 et était occupé par une personne très âgée, ils étaient donc très vétustes,

- alors qu'elle est propriétaire des lieux depuis l'arrêt du 10 février 2020 elle n'a payé le prix qu'en février 2021 de sorte qu'elle est entrée en possession à cette date,

- selon la mission sollicitée, l'expert dira quel est l'état actuel de l'immeuble mais il ne pourra pas décrire son état en 2016 ni qui en est responsable alors que c'est pourtant ce qu'elle recherche,

- l'état de vétusté ne lui est pas imputable et les photographies des agences immobilières ne sont pas suffisantes pour connaître l'état de la maison au moment de la vente'; elles ne sont pas contemporaines de l'acte de vente et l'expertise en informatique destinée à dater ces photographies ne fait que la démonstration d'un téléchargement et la duplication en 2016 de photos bien plus anciennes,

- il a seulement procédé à l'enlèvement des meubles,

- les devis produits décrivent les travaux de réhabilitation à neuf que Mme [S]-[K] entend réaliser et ne décrivent pas les travaux qui seraient nécessaires pour la remise en l'état antérieur des lieux,

- il est donc demandé à un expert l'exécution d'une mission impossible, la majorité des problèmes invoqués relevant de la vétusté de l'immeuble.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022. 



MOTIVATION



L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé. 



Ce motif existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire.



Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. 

Mais l'article 145 du code de procédure civile n'exige pas que le fondement et les limites d'une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.



En l'espèce, le compromis de vente du 30 mars 2016 prévoit en page trois que le vendeur ne pourra effectuer aucun percement de murs, déplacement de cheminées, portes et fenêtres, changement de distribution, déplacement de cloisons, sans l'accord exprès et par écrit de l'acquéreur. Et il prévoit en page 7 qu'à compter de l'acte et jusqu'au jour de l'entrée en jouissance, le bien reste sous la garde et la possession du vendeur, qui s'interdit d'hypothéquer le bien, de faire des actes susceptibles d'en déprécier la valeur, de démonter tous les éléments ayant la qualification d'immeubles par destination, notamment et sans que cette liste soit exhaustive, les glaces scellées dans les murs, les radiateurs, la robinetterie les sanitaires (wc), les revêtements de sol, les portes et poignets'; le vendeur s'engageant jusqu'au jour de l'entrée en jouissance à n'apporter aucune modification dans le bien vendu par rapport à son état actuel.



Il en résulte que ce dernier aux droits duquel intervient M. [E], ne devait pas effectuer de travaux lourds jusqu'à l'entrée en jouissance des lieux par l'acquéreur soit en l'espèce du 30 mars 2016 jusqu'à la remise des clés le 4 février 2021, date incontestée. 



Or, il ressort des photographies réalisées par huissier le 9 février 2021 que les clauses du compromis relatives aux obligations du vendeur n'ont pas été correctement respectées en ce qu'elles révèlent des traces de travaux de réaménagement récents en cours d'exécution notamment':

- les éléments incorporés à l'immeuble dans la cuisine ont été arrachés,

- des cloisons en placoplâtre et des faux plafonds ont été posées,

- les WC ont été enlevés,

- dans la chambre devant les placards, la découpe du carrelage démontre l'enlèvement d'une ancienne marche.



Il se déduit donc des traces visibles actuelles sur les lieux, que des travaux de réhabilitation ont été engagés depuis le décès de M. [B] puisqu'ils sont de nature à nuire à leur habitabilité par une personne âgée, ce que M. [E] ne peut démentir dès lors qu'ils les a lui-même reconnus dans la sommation du 9 janvier 2017 et dans la requête qu'il a présentée le 1er février 2017, en vue d'être autorisé à assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Toulouse.



Mme [S]-[K] démontre donc l'existence d'un litige plausible quant à la bonne exécution des obligations du vendeur telles qu'elles résultent du compromis de vente, une telle action n'apparaissant pas manifestement vouée à l'échec.



Ainsi, justifiant d'un motif légitime, la demande d'expertise sera accueillie et la décision sera réformée.



Toutefois, la mesure ordonnée doit être cantonnée à ce qui est strictement utile et nécessaire à la détermination de la preuve des faits allégués et à la solution du litige futur.



Dès lors, la mission confiée à l'expert doit être circonscrite à la recherche des seuls travaux exécutés à l'intérieur de l'immeuble principal, sa toiture et ses annexes, lui apparaissant avec évidence récemment abandonnés en cours d'exécution tels que la pose de faux plafonds et de cloisons dont les traces d'encollage demeurent encore visibles, l'enlèvement et/ou arrachage d'éléments d'équipement incorporés (cuisine, WC, Chambre) ou l'arrachage de papiers peints ou revêtement mural. Il devra en outre vérifier l'état de la toiture et dire si les désordres visibles sur les photographies sont en lien avec les infiltrations intérieures et s'il peut les dater.



En effet, l'objet de l'expertise demeure la recherche des dégradations de l'existant de sorte que la mission de l'expert doit être strictement limitée à cet objectif et au chiffrage non pas de la remise en état à neuf de l'immeuble ce que les devis de Mme [S]-[K] apparaissent démontrer, mais de la seule évaluation d'une remise en état antérieur d'habitabilité.



Mme [S]-[K] dans l'intérêt de laquelle l'expertise est diligentée devra supporter la charge des dépens et de la consignation.





PAR CES MOTIFS



La cour



- Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 juin 2021 en toutes ses dispositions.



- Statuant à nouveau,



- Ordonne une expertise confiée à

M. [O] [Z]

23 RUE DE LA MADRAGUE

31850 BEAUPUY



et à défaut

M. [Y] [J] 

SAS INGEBAT 185 AVENUE DES ETAT UNIS

31200 TOULOUSE



avec pour mission de':

*se rendre sur les lieux, 106 Place du Fort à Labarthe sur Lèze (31)

*se faire remettre toutes pièces et documents utiles à l'accomplissement de sa mission

*entendre les parties et tous sachants en leurs dires et observations ;

*décrire l'état de l'immeuble, intérieur comme extérieur à l'exception du jardin,

*constater les dégradations en lien avec l'exécution de travaux intérieurs de réhabilitation abandonnés en cours d'exécution ;

*préciser s'ils ont été réalisés suivant les règles de l'art et s'ils peuvent être éventuellement conservés,

*vérifier l'état de la toiture, dire si des infiltrations intérieures sont en lien avec les désordres intérieurs, tenter de dater les dégradations (intérieures et toiture), en vérifier les causes et particulièrement si elles relèvent d'un défaut d'entretien,

*décrire les travaux nécessaires à la remise en état d'habitabilité dans sa situation d'origine, et en chiffrer la durée';

*donner une évaluation du montant des travaux d'une remise en état d'habitabilité en précisant les améliorations indispensables,

*fournir tous les éléments sur les préjudices éprouvés ;

*soumettre un pré-rapport aux parties ;

*dresser un rapport définitif.



Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l'expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d'expertise.



Dit que l'expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d'expertise.



Dit que Mme [S]-[K] versera par chèque libellé à l'ordre du régisseur d'avances de la cour d'appel de Toulouse service des expertises une consignation de mille cinq cent Euros (1500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert dans le mois de la présente décision ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (n° R.G.) au greffe de la cour d'appel de Toulouse, service des expertises.



Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du Code de procédure civile.



Rappelle à l'expert qu'il doit, dés sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission et que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l'expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts ;



Dit que l'expert devra déposer auprès du greffe de la cour d'appel de Toulouse, service des expertises un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de quatre mois à compter de l'avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe et qu'il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du Code de procédure civile.



Précise que l'expert adressera une copie du rapport à l'avocat de chaque partie.



Précise que l'expert doit mentionner dans son rapport l'ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé.



Désigne Madame le Président de la 3ème chambre ou à défaut le conseiller rapporteur pour surveiller les opérations d'expertise.



Laisse les dépens à la charge de Mme [S]-[K].



LE GREFFIERLE PRESIDENT









I.ANGERC. BENEIX-BACHER