Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 19/07507 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TQZZ



AFFAIRE :



M. [O] [V]



Mme [G] [V]



C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 3] A [Localité 4] représenté par son syndic la S.A.R.L. SYNDIL,





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2019 par le Tribunal d'Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-19-1231



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Marie-Noël LYON



Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [O] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100





Madame [G] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100





APPELANTS

****************





Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 3] A [Localité 4] représenté par son syndic la S.A.R.L. SYNDIL,dont le siège social est au [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 62





INTIMÉ

****************































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, conseiller, entendue en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





****************

Par jugement réputé contradictoire du 6 septembre 2019, le tribunal d'instance de Pontoise a :

- condamné solidairement les époux [V] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de : 

* 4.305,83 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 12 juillet 2018 sur la somme de 4.147,49 euros et sur le surplus à compter de la date d'assignation, du 17 mai 2019, et correspondant aux charges de copropriété, 2ème trimestre 2019 inclus ; 

* 300 euros au titre des dommages et intérêts ; 

* 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonné la capitalisation des intérêts ; 

- condamné solidairement les époux [V] aux entiers dépens ; 

- rejeté le surplus des demandes ; 

- ordonné l'exécution provisoire.



Les époux [V] ont interjeté appel suivant déclaration du 24 octobre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 9 octobre 2020, au regard de l'acte translatif de propriété du 2 septembre 2016 et de l'absence de livraison, de :

- infirmer en tous points le jugement entrepris ;

- dire le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande en paiement de charges en tant qu'elle est dirigée à leur encontre et l'en débouter ; 

- constater qu'il n'est pas justifié de la créance alléguée, dire en conséquence de plus fort le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande en paiement et l'en débouter ; 

Subsidiairement, 

- leur accorder au cas où il serait à terme justifié de la réclamation, 24 mois de délais pour s'acquitter de leurs dettes ;

- dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais.



Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2020, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 6-2 du décret du 17 mars 1967, 18 du décret du 11 mars 2015, 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- infirmer le jugement entrepris ;







Par conséquent, 

- condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 5.039,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2018, appels de provisions sur charges du 4ème trimestre 2020 inclus ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation du 17 mai 2019 ; 

- condamner solidairement les époux [V] à lui payer les sommes de :

* 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

* 960 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance ; 

En tout état de cause,

- déclarer les époux [V] mal fondés en leur appel ; 

Par conséquent, 

- débouter les époux [V] de toutes leurs demandes ; 

- condamner les époux [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires devant la cour d'Appel de Versailles.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2021. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur les demandes en paiement des charges de copropriété



M. et Mme [V] soutiennent qu'ils ont acheté en l'état futur d'achèvement leur appartement suivant acte notarié du 2 septembre 2016, que le vendeur ne leur a pas notifié la date d'achèvement des travaux pour en prendre livraison, que les appels de charges de 2019 et 2020 ont été réglés.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que M. [V] a toujours reconnu devoir les sommes réclamées, que la livraison des parties communes est intervenue le 1 er juillet 2016, qu'à la suite de l'approbation des comptes par l'assemblée générale du 13 décembre 2017, à laquelle M. et Mme [V] étaient présents et ont approuvé le budget, une régularisation de charges en date du 11 janvier 2018 leur a été envoyée, que les appelants ne formulent que des arguments pouvant être opposés au constructeur, la seule obligation incombant au syndicat des copropriétaires étant de s'assurer de l'identité du propriétaire au moment de l'approbation des comptes afin de porter au débit de son compte un moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes.



***



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.



Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer. 



Enfin, en application des articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'acquéreur en l'état futur d'achèvement n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.



En l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme [V] ont acquis en l'état futur d'achèvement les lots 108, 226, 227 de copropriété le 2 septembre 2016, des travaux de finition devant encore être effectués.



Il ressort par ailleurs de la lettre du 3 juin 2019 signée par M. [V], destinée au tribunal d'instance de Pontoise, que celui-ci a reconnu avoir emménagé en septembre 2016 et avait sollicité des délais pour régler les charges qu'il ne contestait pas à l'exception de charges correspondant à une période où il n'avait pas encore emménagé et de frais.



M. et Mme [V] sont donc bien redevables, à l'égard du syndicat des copropriétaires, des charges de copropriété à compter leur emménagement en septembre 2016, cet emménagement établissant que leurs lots étaient achevés et leur ont été livrés à cette date.



Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- la matrice cadastrale établissant que M. et Mme [V] sont propriétaires des lots 108, 226, 227 ;

- un décompte du 12 janvier 2018 concernant des appels de provisions concernant le 4ème trimestre 2016 et l'année 2017 et établissant un solde de 3.488,06 euros ;

- un extrait de compte à la date du 1er avril 2019 pour des appels de charge concernant les années 2017, 2018 et 2019 révélant un solde de 5.265,83 euros dont 108 euros de frais de mise en demeure ;

- un extrait de compte au 31 janvier 2020 pour des appels de charge concernant les années 2018, 2019 et 2020 révélant un solde de 4.311,26 euros ;

- un extrait de compte à la date du 16 octobre 2020 pour des appels de charge concernant les années 2018 et 2019 révélant un solde de 5.867,15 euros dont 108 euros de frais de mise en demeure et 1561,32 euros de frais de procédure, soit 4.305,83 euros de charges ;

- un autre extrait de compte à la date du 16 octobre 2020 pour des appels de charge concernant les années 2019 et 2020 révélant un solde de 733,61 euros dont 528,18 euros de frais de constats d'huissier, soit 205,43 euros de charges ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 13 décembre 2017, 22 novembre 2018, 7 novembre 2019 approuvant les comptes du 1er juillet au 31 décembre 2016, des années 2018, 2019 le budget prévisionnel jusqu'au 30 juin 2020 ;

- des appels de fonds à compter du 1er janvier 2018 ;

- des échanges entre le syndic et M. [V] pour organiser un paiement par mensualités.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il avait condamné M. et Mme [V] à payer des charges de copropriété. Il sera en revanche infirmé sur le quantum des charges actualisé à la somme de 4.511,26 euros au titre des charges de copropriété pour les années 2018 à 2020.



Il sera également confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions édictées par l'article 1343-2 du code civil.



Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il avait condamné M. et Mme [V] à payer des frais. Il sera en revanche infirmé sur le quantum de ces frais ramenés à la somme de 108 euros, les autres frais n'étant pas prévus par l'article 10-1 précité, les frais de constat d'huissier relatifs à de meubles entassés sur leur place de parking et aux clôtures installées ne concernant pas le litige relatif au paiement des charges de copropriété.



Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné, par des motifs pertinents que la cour adopte, M. et Mme [V] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur la demande de délais



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, compte-tenu des ressources de M. et Mme [V], de leurs emprunts et de la charge de trois enfants, justifiés par les pièces versées aux débats, il sera fait droit à la demande d'échelonnement de leur dette à hauteur de 200 euros par mois sur une durée de 24 mois.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles.



Les appelants, partie perdante débiteurs d'un solde de charges doivent également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de ne pas les condamner en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Dans les limites de la saisine,



Confirme le jugement sauf sur le quantum de la condamnation en paiement au titre des charges et des frais ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 4.511,26 euros au titre des charges de copropriété pour les années 2018 à 2020 et celle de 108 euros au titre des frais ;



Dit que le paiement de cette somme sera échelonnée sur la base de 200 euros par mois sur une durée de 24 mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt ;



Condamne M. et Mme [V] aux dépens de la procédure d'appel et rejette toute autre demande.







Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,