Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 19/07762 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TRSW



AFFAIRE :



SDC [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, la société BATIM & FILS





C/



SCI INES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Septembre 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1118002165



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Typhanie BOURDOT



Me Armelle DE CARNE DE CARNAVALET



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SDC [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, la société BATIM & FILS, dont le siège social est au [Adresse 2], agissant elle même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495 



APPELANT

****************





SCI INES

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415 et Me André CATTAN de la SELEURL ANDRE CATTAN AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1024 



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Valentine BUCK, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************

Par jugement du 23 septembre 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :

- condamné la société Ines à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]les sommes de :

* 1.804,85 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2013 au 23 novembre 2018 (4ème trimestre 2018 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

* 245 euros, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; 

- débouté la société Ines de sa demande de remboursement de porte d'entrée, et se déclare incompétent ;

- condamné la société Ines à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Ines aux entiers dépens de la présente instance ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 7 novembre 2019 à l'encontre de la société Ines. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 16 juin 2020, au visa des dispositions des articles 1231-6 du code civil, 515, 695 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu'au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

- infirmer le jugement entrepris ;

- condamner la société Ines au paiement des sommes suivantes : 

* 5.426,20 euros au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

* 3.995,85 euros au titre des frais de contentieux ;

* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation du préjudice financier subi par la copropriété ;

* 3.645,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Ines aux entiers dépens ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



La société Ines demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2020, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 1347 et 1348 du code civil, ainsi qu'au regard du jugement entrepris de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 1.804,85 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2013 au 23 novembre 2018 (4ème trimestre 2018 inclus), de la somme de 250 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnité à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que la dette de charge de la société Ines doit être fixée à la somme de 1.341,63 euros au 1er avril 2020 (appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus) ;

A titre reconventionnel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.904,00 euros au titre des frais de remplacement de la porte palière ;

- ordonner la compensation des créances et dettes réciproques des parties ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur la prescription 

Vu l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas utilement la prescription quinquénale de sa demande en paiement de charges de copropriété en invoquant les diligences précontentieuses antérieures à son assignation du 26 novembre 2018, admettant par ailleurs que la loi Elan qui a réduit de 10 à 5 ans le délai de cette prescription est entrée en vigueur le 25 novembre 2018.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il fait droit à la demande de la société Ines quant à la prescription des demandes en paiement de charges antérieures de plus de cinq ans à cette assignation.



Sur les charges impayées 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En l'espèce, la société Ines conteste l'imputation de sommes prescrites, ce d'autant que les comptes antérieurs à 2013 n'auraient pas été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que l'imputation de frais divers exhorbitants, qu'elle évalue à 9.000 € soit six fois le montant des charges éventuellement dues.



Au vu des pièces produites, la créance de charges et travaux du syndicat, selon son décompte (conclusions p. 3-11), expurgé de toute somme due à un autre titre, pour la période non prescrite du 26 novembre 2013 au 28 avril 2020 pour laquelle les comptes de gestion ont été approuvés en assemblées générales, s'élève à la somme de 1.854,58 € soit le total du compte au 28 avril 2020 (13.067,05 €) dont à déduire :

* la reprise de solde de 2.208,52 € au 12 novembre 2013, période prescrite 

* le total du compte des frais contentieux pour cette période soit 3.769,63 € outre les frais d'avocat de 300 € et 960 € des 12 octobre 2018 et 25 février 2018 qui n'y figurent pas, 

* le total du compte des frais irrépétibles soit 3.645 €,

* le total des dépens soit 329,32 €.



La société Ines doit donc être condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de du 26 novembre 2018, date de l'assignation.





Sur les frais nécessaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est fondée dans la limite de 245 € retenue par le jugement entrepris, correspondant à une mise en demeure par année jusqu'à l'assignation. 





Sur les dommages et intérêts 



Vu l'article 1231-6 du code civil, 



Le jugement entrepris a rejeté à bon droit cette demande par des motifs qu'il convient d'adopter tendant à l'absence de preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par les intérêts et de la mauvaise foi de la débitrice qui a pu être pour le moins troublée par le caractère exhorbitant des frais divers facturés.





Sur la demande en remboursement au titre de la porte palière 



Le jugement entrepris a analysé cette demande en une contestation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 30 mars 2017 qui l'a rejetée et déduit de cette circonstance son incompétence.



La société Ines qui ne conteste pas que cette résolution n'a pas été contestée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne remet pas en cause la pertinence de ces motifs en alléguant une demande en paiement suite à un refus de remboursement amiable.



Le jugement entrepris sera donc confirmé.





Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. 



Le sens de l'arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement entrepris sauf à actualiser la créance de charges impayées à la somme de 1.854,58 € selon décompte arrêté au 28 avril 2020 et à condamner la société Ines à la payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]), avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2018 ;



Y ajoutant, 



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'appel et rejette toute autre demande.







Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,