Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/00979 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKB2



AFFAIRE :



S.C.I. [Adresse 7]





C/



M. [I], [D], [F] [K]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Novembre 2020 par le Tribunal de proximité de GONESSE



N° RG : 11-19-758



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Martine DUPUIS 



Me Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. [Adresse 7]

N° SIRET : 793 753 245 R.C.S. LILLE-METROPOLE

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165328 - 

Représentant : Maître Laurent HEYTE de la SELEURL HEYTE, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0348



APPELANTE

****************

Monsieur [I], [D], [F] [K]

né le 19 Décembre 1982 à [Localité 8] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25157

Représentant : Maître Marc ROZENBAUM, avocat plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184 -



Madame [O], [R], [U] [L] épouse [K]

née le 13 Mars 1985 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25157

Représentant : Maître Marc ROZENBAUM, avocat plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184 -



INTIMES

****************

Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière [Adresse 7] est intervenue en qualité de maître d'ouvrage d'une opération immobilière à [Localité 6], comportant la réalisation de 63 logements collectifs, avec commerces en rez-de-chaussée, et un niveau de parking en sous-sol. 



Selon acte authentique du 1er juillet 2016, la société civile immobilière [Adresse 7], dans le cadre de cette opération, a vendu à M. [I] [K] et Mme [O] [L], épouse [K], en l'état futur d'achèvement, un appartement et un emplacement de stationnement, situés dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 12].



Le contrat prévoyait notamment que la livraison des locaux vendus devait intervenir au cours du 4ème trimestre 2017.



 La remise des clés est intervenue, avec retard, le 26 avril 2018.



Par acte d'huissier de justice délivré le 21 mars 2018, M. et Mme [K] ont alors assigné la société [Adresse 7] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au paiement des sommes suivantes:

- 2 677,22 euros en indemnisation de leur préjudice financier,

- 6 000 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant de leur préjudice de jouissance,

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 26 novembre 2020, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- condamné la société [Adresse 7] à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 439,51 euros,

- condamné la société [Adresse 7] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 060 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société [Adresse 7] à payer à M. et Mme [K] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [Adresse 7] au paiement des entiers dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté le surplus des demandes.



Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2021, la société [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement.





 Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 octobre 2021, la société [Adresse 7], appelante, demande à la cour de :



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,



- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse le 26 novembre 2020 en ce qu'il :

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 439,51 euros,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 060 euros à titre de dommages et intérêts,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance,



En conséquence :



- débouter M. et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce compris de leur appel incident,



- condamner M. et Mme [K] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner M. et Mme [K] au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 juillet 2021, M. et Mme [K], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de : 



- déclarer la société [Adresse 7] mal fondée en son appel, l'en débouter, 



- confirmer partiellement le jugement du 26 novembre 2020 en ce qu'il a reconnu la société [Adresse 7] responsable d'avoir achevé et livré leur bien immobilier en dehors des délais prévus par l'acte authentique en date du 1er juillet 2016,



- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,



- infirmer en conséquence la décision déférée et statuant à nouveau,



- condamner la société [Adresse 7] à leur payer la somme de 2 677,22 euros au titre de leur préjudice pécuniaire,



- condamner la société [Adresse 7] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 



- condamner la société [Adresse 7] au paiement du solde du montant de l'ordre de 2 280,36 euros, la société [Adresse 7] ayant réglé la somme de 4 396,86 euros au titre du jugement rendu le 26 novembre 2020,



- débouter la société [Adresse 7] de sa demande tendant à voir condamner le concluant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société [Adresse 7] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société [Adresse 7] aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 décembre 2021.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la responsabilité contractuelle de la société civile immobilière [Adresse 7] et les demandes indemnitaires des époux [K] 

La société appelante fait grief à la décision déférée d'avoir jugé que sa responsabilité contractuelle était engagée en raison du retard, un peu moins de quatre mois, avec lequel l'appartement avait été livré, motif pris notamment de ce que les raisons invoquées pour expliquer ce retard - sinistre sur les voiries devant accueillir les réseaux de gaz et Télécom ayant entraîné une interruption des travaux - ne répondaient pas aux exigences des critères de la force majeure. 







Poursuivant l'infirmation du jugement de ce chef, la société civile immobilière [Adresse 7] soutient devant la cour que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée dès lors que : 



- l'acte de vente prévoyait des clauses de suspension du délai de livraison, fixé au 4ème trimestre 2017 : la force majeure et des causes légitimes au nombre desquelles la découverte d'anomalies du sous-sol, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, Engie...), les retards liés aux aménagements des espaces publics desservant l'opération, y compris les incidences des travaux d'aménagement sur l'accès au chantier et y compris encore les travaux à réaliser ou à faire réaliser par L'EPA Plaine de France, 



- en l'espèce, le sinistre, qui est survenu au mois de mars 2016, a entraîné l'impossibilité pour l'aménageur de réaliser les travaux d'espaces publics desservant l'opération et il constituait, dès lors, pour le maître de l'ouvrage une cause légitime de suspension du délai d'achèvement et de livraison,



- ce sinistre présentait également et contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge les caractéristiques de la force majeure : irrésistibilité, imprévisibilité, extériorité,



- les deux chèques de 970 euros adressés aux époux [K] ne valent pas reconnaissance de responsabilité mais s'analysent comme un simple geste commercial,



- à titre surabondant, les préjudices invoqués s'agissant du paiement d'intérêts intercalaires supplémentaires et du préjudice de jouissance, ne sont pas justifiés. 



Les époux [K] invitent la cour à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société civile immobilière [Adresse 7] du fait que : 



- le respect des délais prévus étant une obligation de résultat, les causes de suspension de délais invoquées par un vendeur d'immeuble à construire doivent, pour l'exonérer, revêtir les caractères de la force majeure, 



- aucune précision ni aucun justificatif relatif au sinistre auquel le maître d'oeuvre a dû faire face n'a été fourni, 



- l'expertise amiable qui a été réalisée plus d'un an après le sinistre, est inopposable aux acquéreurs, dès lors qu'ils n'ont pas été partie à cette expertise, 



- l'expert n'a pas tranché sur la nécessaire suspension des travaux litigieux,



- la cause ne réunit pas les critères de la force majeure, 



- le tribunal de Gonesse a rendu une décision dans un litige opposant la société appelante à un autre propriétaire dont il ressort que l'impossibilité pour les concessionnaires GRDF et France télécom de procéder au raccordement ne ' concerne qu'une conséquence de ce désordre' et ne permet pas de faire application de la cause légitime de suspension du délai de livraison, qu'il n'est pas établi que ce désordre est imputable à l'aménageur des espaces publics ni que les effondrements et insuffisance de compacité des remblais présentaient un caractère imprévisible, irrésistible et extérieur ; ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d'appel qui relève que la SCI Louvres ne précise pas le délai supplémentaire imputable au sinistre l'ayant empêché de livrer les appartements à temps, 



- la société appelante a reconnu sa responsabilité contractuelle en leur versant deux chèques de 970 euros qui ne réparent pas entièrement leurs préjudices,



- formant appel incident, sur le montant des réparations qui leur ont été allouées, les époux [K] réclament une somme de 2 677, 22 euros, en raison du fait que le retard de livraison les a contraints à régler trois intérêts intercalaires supplémentaires entre le 31 décembre 2017 et le mois d'avril 2018 inclus, outre une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi parce qu'ils ont été contraints de vivre un temps avec leur enfant chez les parents de M. [K].



Réponse de la cour 



Le respect du délai de livraison constitue pour le vendeur une obligation de résultat dont il ne peut se libérer que par la justification légitime d'un cas de force majeure ou de la survenance d'une des causes de suspension du délai limitativement énumérées par le contrat. 



En l'espèce, le contrat prévoit notamment comme cause de suspension ' les retards liés aux aménagements des espaces publics desservant l'opération (voies d'accès piétons et véhicules) y compris les incidences des travaux d'aménagement sur l'accès au chantier et y compris les travaux à réaliser ou à faire réaliser par L'EPA Plaine de France'.



Un sinistre, survenu au mois de mars 2016 - deux effondrements consécutifs sur les voiries le long de l'îlot E, qui devait accueillir les réseaux de gaz et Télécom - a entraîné une interruption des travaux d'aménagement des espaces publics par L'EPA Plaine de France et, subséquemment, un décalage du planning de livraison des logements du lot E par la société appelante maître de l'ouvrage. 





Il incombe à la société civile immobilière, pour s'exonérer de sa responsabilité contractuelle, de démontrer, d'une part, que le sinistre survenu entre dans le champ d'application de la clause exonératoire et, d'autre part, que le retard pris dans l'exécution du chantier dont elle avait la maîtrise d'ouvrage est la stricte conséquence du sinistre survenu au mois de mars 2016. 



Dans cette perspective, elle verse aux débats notamment : 



- l'attestation de travaux établie le 5 décembre 2017 par le directeur technique de la société Apollonia, agissant en qualité de maître d'oeuvre d'exécution de l'opération de construction, dans laquelle il est indiqué : ' Suite au sinistre au droit de l'îlot E, les concessionnaires GRDF et France Télécom ne sont pas en mesure de pouvoir raccorder la cage A de l'îlot D3/D4, empêchant une livraison des logements initialement prévue contractuellement au 31 décembre 2017", 



- un diagnostic géotechnique établi le 14 juin 2017, qui pour n'avoir pas été établi au contradictoire des époux [K], a été régulièrement produit et a pu faire l'objet d'une critique contradictoire des parties, en sorte qu'il est opposable aux époux [K]; ce diagnostic analyse les causes des deux effondrements survenus à quelques jours d'intervalle au mois de mars 2016 et les solutions pour y remédier, en considérant les remblais effectués (pièce n° 3 de l'appelante), mais sans évaluer le délai nécessaire à la reprise du chantier,



- un courrier de l'aménageur adressé le 10 juillet 2017 adressé à la société Apollonia pour l'informer de la situation : ' dans le cadre de l'expertise en cours concernant les effondrements de la voirie intervenus [Adresse 9] en mars 2016, l'expert mandaté par votre assurance pour piloter l'expertise a transmis le rapport des sondages géotechniques effectués au droit du sinistre qui a eu lieu lors de ces travaux que vous réalisiez en phase de terrassement des voiles par passes du bâtiment E. Les résultats des essais mettent en évidence une mauvaise sous-consolidation des remblais mis en oeuvre par l'entreprise Roissy TP au niveau des zones d'effondrement. L'expert indique qu'une solution de confortement technique s'impose afin de reconstituer cette zone. Compte tenu de ces résultats, nous vous alertons que Grand Paris Aménagement ne sera pas en mesure de maintenir le planning de réalisation des travaux d'espaces publics prévus [Adresse 9] au droit du bâtiment E. En effet, les travaux de branchement de réseaux prévus en juin et juillet 2017 au droit du lot E, rue de la Charrue, sont en effet reportés. Ils ne pourront être réalisés qu'à l'issue de la mise en oeuvre de la solution de confortement définie par l'expert et les chiffrages financiers qui en découlent' (pièce n°4 de l'appelante), 



- cinq comptes rendus - 13 septembre 2017 (pièce n°19 de l'appelante), 14 février 2018 (pièce n°20 de l'appelante), 6 mars 2018 (pièce n°21 de l'appelante), 11 avril 2018 (pièce n°22 de l'appelante), 14 mai 2018 (pièce n°23 de l'appelante) - réalisés par l'aménageur Grand Paris Aménagement, suite aux réunions de coordination des travaux. 



Il ressort de ces documents que le retard dans la livraison des appartements est consécutif aux difficultés subies par l'aménageur dans l'exécution de son propre chantier en raison de la mauvaise exécution par un sous-traitant - la société Roissy TP - du lot qui lui avait été confié : la mauvaise exécution des opérations de remblaiement a provoqué des effondrements, qui ont nécessité des travaux de consolidation et de reprise avant de permettre la reprise des travaux d'aménagement de voirie à la charge de Grand Paris Aménagement. 



La cause contractuelle prévoit que le retard lié aux aménagements des espaces publics, qui sont de la responsabilité de Grand Paris Aménagement, constitue une cause de suspension légitime du délai, qu'il soit ou non consécutif à une société chargée d'un lot du chantier ou à l'aménageur lui-même. 



La société [Adresse 7] démontre ainsi que le sinistre survenu au mois de mars 2016 entre dans le champ d'application de la clause contractuelle exonératoire et qu'elle-même est totalement extérieure à la survenance du retard dans la livraison de l'appartement des époux [K]. 



Il sera relevé - à titre surabondant, dès lors qu'il suffit au maître de l'ouvrage de démontrer que le sinistre survenu entre dans le champ d'application de la clause exonératoire, est étranger à son intervention, et que le retard pris dans l'exécution du chantier dont il avait la maîtrise d'ouvrage est la stricte conséquence du sinistre survenu au mois de mars 2016 - que le sinistre à l'origine du retard était imprévisible et irrésistible, l'étude des sols ayant fait apparaître qu'ils ne présentaient pas de risque d'effondrement. 



En outre, la société appelante démontre au moyen des comptes rendus des réunions de coordination des travaux que le retard pris dans l'exécution du chantier dont elle avait la maîtrise d'ouvrage est la stricte conséquence du sinistre survenu au mois de mars 2016. 



En effet, le compte rendu du 13 septembre 2017 précise : 



' des analyses de sol... ont été réalisées par un géotechnicien....les résultats ne permettent pas la reprise immédiate des travaux de réseau... Le planning et le phasage travaux du marché d'espace public est impacté par ces incidents.... Les travaux voirie- réseaux divers (VRD) sont suspendus jusqu'à la réalisation des travaux de reprise'



Le compte rendu du 6 mars 2018 indique notamment : 



' 30/04/2018 : 



Remise des clefs. Cette date est à mettre en perspective avec l'avancement des reprises de la [Adresse 9] et les réseaux afférents restant à faire'.



Le compte rendu du 11 avril 2018 mentionne : 



' Dates majeures 



Logements : 26 avril 2018 : logements accession.... GPAM (Grand Paris Aménagement) informe que les abords seront livrés en situation dégradée ; la [Adresse 9] sera accessible uniquement aux piétons jusqu'à début juillet 2018 ...GPAM informe être en attente, après relances de GRDF pour le raccordement du réseau sur l'existant avenue Charles de Gaulle, sans cela, le réseau ne pourra être mis en charge. Nexity informe avoir besoin de dix jours après mise en charge du réseau par GRDF pour réaliser les tests dans le bâtiment'.



Le compte rendu du 14 mai 2018 indique : 



' Nexity informe qu'un homme trafic supplémentaire sera mis en place à partir du 16 mai 2018 pour assurer, en semaine, la cohabitation des circulations riveraines-chantier, [Adresse 10]. En période de week-end, le gardien missionné par Nexity assurera la sécurité des circulations véhicules légers (bonne fermeture des accès chantier). 



Ces extraits de comptes rendus datés relatent le délai supplémentaire imputable au sinistre et nécessaire à la réalisation des travaux de reprise du sinistre qui n'ont été effectués qu'entre le 14 février et le 6 mars 2018, et démontrent la durée de l'interruption des travaux de voirie-réseaux divers, ainsi que le report des interventions des concessionnaires directement consécutif au sinistre, la société appelante ne pouvant procéder à la livraison de l'appartement qu'une fois la desserte du bâtiment par les concessionnaires effective. 



La société appelante établit donc avoir dû faire face à un sinistre ayant affecté la réalisation des voiries situées hors de sa sphère d'intervention et relevant de l'aménageur de la [Adresse 12] et que ce sinistre constitue, dans les circonstances de l'espèce, une cause légitime de suspension de délai d'achèvement et de livraison prévu au contrat de vente.



Les deux chèques de 970 euros adressés aux époux [K], qui constituent un geste commercial de la société civile immobilière appelante, ne peuvent s'analyser comme une reconnaissance de responsabilité de cette dernière. 



Par suite, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et les époux [K] déboutés de leurs demandes d'indemnisation, ainsi naturellement que de leur appel incident. 



II) Sur les demandes accessoires 



Les époux [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau 



Déboute M. [I] [K] et Mme [O] [L] [K] de la totalité de leurs demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [I] [K] et Mme [O] [L] [K] à payer à la société civile immobilière [Adresse 7] une indemnité de 2 000 euros ; 



Condamne M. [I] [K] et Mme [O] [L] [K] aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,