Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/01027 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKFS



AFFAIRE :



M. [E] [Y]

 ...



C/

S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE 











Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2021 par le Juridiction de proximité de BOULOGNE-

BILLANCOURT





N° RG : 11-19-000585



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Stéphanie ARENA 



Me Franck LAFON





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [E] [Y]

[Adresse 4]

 [Localité 5] - Israël



Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 - 

Représentant : Maître Soraya AMRANE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



Madame [B] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 4]

 [Localité 5] - Israël



Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 - 

Représentant : Maître Soraya AMRANE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTS

****************



S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210269

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY,Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 décembre 2014, la société anonyme [Z] en Île-de-France a donné à bail à M. et Mme [Y] pour une durée indéterminée, un bien à usage d'habitation sis [Adresse 2] (92), moyennant un loyer mensuel de l 453,91 euros, une provision sur charges d'un montant mensuel de 132,61 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 453 euros. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 29 juillet 2019, la société [Z] en Île-de-France a assigné M. et Mme [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir : 

- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 10 086,71 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 11 décembre 2017, terme de septembre 2017 inclus, après déduction du dépôt de garantie,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner solidairement les débiteurs aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement contradictoire du 18 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : 

- constaté la prescription de l'action pour les sommes réclamées antérieurement au 29 juillet 2016,

- condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à la société [Z] en Île-de-France la somme de 8 259,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés entre le 29 juillet 2016 et le 25 septembre 2017, déduction faite du dépôt de garantie versé par les locataires,

- condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

- débouté les parties des demandes qu'elles formulent au titre des frais irrépétibles. 



Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2021, M. et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 17 novembre 2021, ils demandent à la cour : 

- de les accueillir en leurs écritures, fins et conclusions, les déclarer bien fondés et y faire droit,

- d'infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu'il :

* les a condamnés solidairement à payer à la société [Z] en Île-de-France la somme de 8 259,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés entre le 29 juillet 2016 et le 25 septembre 2017, déduction faite du dépôt de garantie versé par les locataires,

* les a condamnés aux entiers dépens,

* a débouté les parties des demandes qu'elles avaient formulées au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau, à titre principal, de : 

- prononcer la validité de la résiliation du contrat de bail transmise à la société [Z] en Île-de-France le 26 mai 2017,

- juger que le contrat de bail a pris fin le 26 juin 2017 en raison de l'application du délai de préavis réduit à un mois, pour cause de mutation à l'étranger,

- juger que la société [Z] en Île-de-France ne démontre pas le principe et la réalité de sa créance,

- juger que la dette invoquée par la société [Z] en Île-de-France n'est pas certaine, ni liquide, ni exigible,

- débouter en conséquence la société [Z] en Île-de-France de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire, de : 

- limiter leur condamnation au paiement de la somme de 1 034 euros correspondant au loyer allant du 1er au 20 juillet 2017 compte tenu de la remise des clés de l'appartement le 20 juillet 2017,

- débouter la société [Z] en Île-de-France de toutes demandes contraires,

en tout état de cause, de : 

- débouter la société [Z] en Île-de-France de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société [Z] en Île-de-France à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 août 2021, [Z] en Île-de-France demande à la cour: 

- de la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de débouter les consorts [Y] de leurs demandes, fins et conclusions,

- d'infirmer le jugement rendu en ce qu'il a jugé qu'il fallait déduire du compte locatif les sommes antérieures au 29 juillet 2016 comme étant prescrites (146,37 euros), celles dues au titre du décompte locatif (78,42 euros), des frais d'huissier (164,14 euros) et encore des réparations locatives (1 438 euros),

statuant à nouveau :

- condamner M. et Mme [Y] solidairement, subsidiairement in solidum, à lui payer au titre des loyers, éventuels suppléments de loyers de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés, la somme de 10 086,71 euros, comptes provisoirement arrêtés au 11 décembre 2017, terme de septembre 2017 inclus au prorata de l'occupation, après déduction du dépôt de garantie, régularisation des charges et imputation des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,

- condamner M. et Mme [Y] solidairement, subsidiairement in solidum, à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [Y] solidairement, subsidiairement in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 janvier 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de M. et Mme [Y]. 



1) Sur le congé délivré par M. et Mme [Y] le 26 mai 2017. 



Au soutien de leur appel, M. et Mme [Y] soutiennent avoir régulièrement donné congé du bien par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 26 mai 2017 pour une prise d'effet le 26 juin 2017, dans la mesure où ils ont respecté les conditions contractuelles et légales, précisant avoir procédé de la même manière lors de leur premier contrat de location portant sur un appartement type F3, sans que la société [Z] ne fasse part de la moindre difficulté. Ils ont donc pensé légitimement que leur congé avait été enregistré. Ils ajoutent que la motivation du premier juge est critiquable en ce que le courrier de résiliation qu'ils ont transmis ne souffre aucune ambiguïté quant à leur volonté commune de résilier le contrat de location : les deux noms y sont mentionnés, Mme [Y] précise que son époux est muté à l'étranger et produit une attestation de l'employeur de celui-ci. Ils font valoir encore que c'est à tort que le tribunal de première instance a considéré que le courrier de restitution des clés daté du 20 juillet 2017 constituait le courrier de résiliation du bail et le point de départ d'un délai de préavis classique de trois mois. 



La société [Z] réplique que Mme [Y] a, seule, donné congé pour le 26 juin 2017 au motif que son conjoint était muté à l'étranger, étant souligné que cette lettre est rédigée à la première personne du singulier et n'est revêtue que de la signature de Mme [Y], que si ce congé a été donné au motif d'une mutation professionnelle permettant un délai de préavis réduit à un mois, aucune attestation formelle n'a été annexée à ce congé ainsi que l'exige pourtant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ni ultérieurement d'ailleurs, qu'à réception du congé, elle les a immédiatement contactés par téléphone puis par lettre du 7 juin 2017 pour leur demander d'adresser un nouveau courrier comportant leurs deux signatures, mais qu'aucune réponse n'a été apportée, de sorte que la lettre datée du 26 mai 2017 n'a pas pu produire les effets d'un congé régulier. La société bailleresse fait encore observer que, contrairement à ce que soutiennent les époux [Y], les clés ne lui ont jamais été restituées le 20 juillet 2017, et que les clés qu'il prétendent avoir remis à la mère de M. [Y] afin qu'elle les représente à l'état des lieux de sortie n'emporte évidemment pas libération de l'appartement, de sorte que les locataires restent tenus au paiement des loyers, charges et accessoires jusqu'au 25 septembre 2017, date de restitution effective de l'appartement. 



Sur ce, 



L'article 1751 du code civil dispose que 'le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité'. 



Aux termes de l'article 220 du code civil, ' chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation Les enfants, toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement'. 



Par application combinée des deux textes susvisés, le congé adressé par un seul époux est inopposable à l'autre qui reste titulaire du bail et ce, même s'il n'habite plus les lieux, tandis que celui qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers et charges. 



Il résulte de l'article 1353 du code civil que c'est au locataire qui se prétend libéré du paiement du loyer de justifier avoir délivré congé conformément aux dispositions légales et contractuelles. 



En l'espèce, l'examen du congé délivré le 26 mai 2017 reçu le 29 mai 2017 par la société [Z] fait ressortir qu'il a été rédigé par Mme [Y], à la première personne du singulier (je vous donne congé), et qu'il ne comporte qu'une seule signature, et quand bien même il mentionne le nom des deux époux, l'incertitude sur son auteur le rend inopposable à l'un ou l'autre des époux. La société [Z] était donc légitime à le considérer comme étant irrégulier, ce qui l'a conduite à solliciter la régularisation du congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 7 juin 2017 : à cet égard, M. et Mme [Y] ne sauraient sérieusement prétendre ne pas l'avoir reçue alors qu'elle leur a été envoyée à l'adresse des lieux loués et que la société [Z] justifie de son envoi par le bordereau de la lettre recommandée. 



Au surplus, si le congé a été donné par les locataires pour mutation professionnelle leur permettant alors de revendiquer un délai de préavis réduit à un mois, aucune pièce de nature à l'établir a été annexée au congé, et le document qu'ils fournissent dans le cadre de la présente procédure est un contrat de travail rédigé en anglais, non traduit, intitulé 'Personnal Special Employement Aggrement' qui ne mentionne pas l'adresse du lieu de travail de M. [Y] et qui par ailleurs n'est signé que de la main de M. [Y]. 



En conséquence, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a implicitement déclaré irrégulier le congé donné par Mme [Y] le 26 mai 2017. 



Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges, à moins que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme [Y] ont restitué les clés à la société [Z] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 20 juillet 2017, de sorte qu'ils sont redevables du paiement du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a retenu que le bail s'est trouvé résilié le 25 septembre 2017, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été réalisé. 



2) Sur le montant des sommes dues. 



M. et Mme [Y] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 8 259,18 euros au titre des loyers et charges échus impayés entre le 29 juillet 2016 et le 25 septembre 2017, déduction faite du dépôt de garantie qu'ils ont versé et demandent à la cour, statuant à nouveau, de débouter principalement la société [Z] de sa demande à ce titre et subsidiairement de limiter leur condamnation à la somme de 1 034 euros correspondant au seul loyer. 



La société [Z] sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 10 086,71 euros au titre du décompte de résiliation définitif et ce, avec intérêts au taux légal à compte de la délivrance de l'acte introductif d'instance, selon décompte arrêté au 11 décembre 2017. 



* sur sommes réclamées par la société bailleresse au titre des frais de procédure, du décompte de sortie et des travaux locatifs. 



M. et Mme [Y] poursuivent la confirmation du jugement déféré à la cour en ses dispositions ayant débouté la société [Z] de ses demandes en paiement des sommes respectives de 164,74 euros au titre des frais de procédure huissier, 78,42 euros au titre du décompte de sortie et 1 438 euros au titre des travaux locatifs comme n'étant pas justifiées. 



La société [Z] réplique que la somme de 164,74 euros correspond au coût du procès-verbal d'état des lieux dressé en septembre 2017 par huissier de justice dans la mesure où de leur propre aveu, les locataires avaient quitté la France le 20 juillet 2017, ce qui rendait impossible tout état des lieux contradictoire. 



Pour autant, si la société [Z] produit la lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 13 septembre 2017 de l'huissier de justice mandaté pour réaliser l'état des lieux, invitant M. et Mme [Y] à se présenter le 25 septembre 2017 pour assister à ses constatations, elle ne communique pas la note d'honoraires de l'huissier, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de ce chef comme non justifiée. 



De même, la société [Z] doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 438 euros dont elle indique qu'il s'agit d'une indemnité forfaitaire destinée à compenser les frais engagés au titre des réparations locatives comme non justifiée. 





Enfin, la société [Z] n'explique pas davantage à quoi correspond la somme de 78,42 euros au titre du décompte de sortie, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande en paiement de ce chef. 



Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [Z] de sa demande en paiement des sommes de 164,74 euros de 1 438 euros et de 78,42 euros. 



* sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés. 



C'est à tort que le premier juge a cru devoir déduire des sommes dues au titre des loyers et charges impayés, la somme de 146,37 euros inscrite au débit du compte des locataires le 28 juillet 2016, après avoir retenu que la demande à ce titre était prescrite au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, de par la règle de l'imputation des paiements prévue à l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation du paiement se fait sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter; A défaut d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne (...). Les époux [Y] sont donc bien redevables de la somme de 146,37 euros, le jugement étant infirmé sur ce point. 



Pour les motifs ci-dessus exposés, M. et Mme [Y] ne sont redevables des loyers que jusqu'au 20 juillet 2017, date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. 



Ils doivent donc être solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 853,79 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 20 juillet 2017, sous déduction du montant de dépôt de garantie de 1 453 euros, soit en définitive au paiement de la somme de 4 400,79 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2019, date de délivrance de l'acte introductif d'instance. 



Sur les mesures accessoires. 



M. et Mme [Y] sont condamnés aux dépens d'appel et doivent garder à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de M. et Mme [Y] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société [Z] peut être équitablement fixée à 1 000 euros. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 16 février 2021 en ce qu'il a retenu que le congé délivré le par les époux [Y] était irrégulier, en ce qu'il a débouté la société [Z] de ses demandes en paiement des sommes de 164,74 euros de 1 438 euros et de 78,42 € comme non justifiées, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



L'infirme sur le surplus, 



Déclare non prescrite la somme de 146,37 euros inscrite au débit du compte des locataires le 28 juillet 2016, 



Dit que M. et Mme [Y] sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'au 20 juillet 2017, date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés adressée à la société [Z], 



Condamne en conséquence solidairement M. et Mme [Y] à verser à la société [Z] la somme de 4 400,79 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2019, date de délivrance de l'acte introductif d'instance, 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. et Mme [Y] à verser à la société [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. et Mme [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,