Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/01566 - N° Portalis DBV3-V-B7F-ULWF



AFFAIRE :



M. [P] [A]

 ...



C/



M. [Z] [V] [I] [W]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES



N° RG : 1119000377



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Jean christophe LEDUC



Me Julien GIBIER



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [P] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentant : Maître Jean christophe LEDUC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000045



Madame [C] [Y] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentant : Maître Jean christophe LEDUC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000045





APPELANTS

****************



Monsieur [Z] [V] [I] [W]

né le 27 Juin 1947 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 190944



Madame [R] [T] [U] [S] [L] épouse [W]

née le 30 Mai 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 190944





INTIMES

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2022, Madame Gwenael COUGARD, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN



EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié, M. [Z] [W] et Mme [R] [L] épouse [W] ont donné à bail à M. [P] [A] et Mme [C] [Y] épouse [A] une maison d'habitation située [Adresse 3] pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 580 euros à compter du mois de février 2007.



Par acte d'huissier en date du 14 juin 2018, les époux [W] ont donné congé aux époux [A] pour vendre. Ces derniers ont quitté les lieux au mois de novembre 2018.



Par acte d'huissier de justice délivré le 9 avril 2019, M. et Mme [A] ont assigné les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins de les voir condamnés solidairement à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice. 



Par jugement contradictoire du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a :

- débouté M. et Mme [W] de leur demande tendant à voir ordonner une mesure de conciliation,

- condamné solidairement M. et Mme [W] à verser la somme de 3 000 euros à M. et Mme [A], assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné in solidum M. et Mme [W] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [W] aux dépens.





Par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2021, M. et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 novembre 2021, ils demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel principal,

- recevoir les époux [W] en leur appel incident mais les en dire particulièrement mal fondés,

- débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande tendant à voir ordonner une mesure de conciliation,

- confirmer également le jugement rendu en ce qu'il a retenu l'entière responsabilité des époux [W] dans leur éviction,

- confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2020 en ce qu'il a condamné les époux [W] à leur verser la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement entrepris pour le surplus et statuer à nouveau,

- condamner solidairement les époux [W] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi, toutes causes confondues,

- condamner solidairement les époux [W] à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce notamment compris le coût du procès-verbal de constat, de la signification de l'arrêt à intervenir et de l'exécution forcée, dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe Leduc, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Aux termes de leurs conclusions signifiées le 30 août 2021, M. et Mme [W] demandent à la cour de : 

- les recevoir en leur appel incident,

- y faire droit,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- les a condamnés solidairement à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

- les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés in solidum aux dépens,

- débouter purement et simplement M. et Mme [A] de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum M. et Mme [A] à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et Mme [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 janvier 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. et Mme [A] font valoir que l'irrecevabilité n'est pas la sanction prévue à l'article 56 du code de procédure civile, et la nullité n'est pas prévue pour sanctionner l'absence de mention sur les pourparlers précontentieux. Ils ajoutent qu'aucun grief n'est établi par les époux [W].



L'irrecevabilité ou la nullité de l'assignation n'est plus soulevée devant la cour par les époux [W], de sorte que la cour n'est pas saisie de cette prétention.



' sur la demande d'indemnisation



Les époux [A] soutiennent que le congé a été délivré frauduleusement, les époux [W] n'ayant pas mis en vente le bien mais l'ayant reloué deux mois après la délivrance du congé et ayant fait réaliser les diagnostics nécessaires à la vente postérieurement à la délivrance de l'assignation. Ils affirment que ce comportement traduit une faute de la part des bailleurs, peu importe qu'en définitive et postérieurement à l'assignation, ils aient vendu le bien, puisqu'ils n'ont initié le processus de vente qu'après l'introduction de l'instance. Ils exposent que leur situation, notamment leur santé, a occasionné de grandes difficultés pour leur permettre de se reloger et ils ont subi du fait de ce congé un important préjudice, insuffisamment réparé par le premier juge.



En réponse, les époux [W] répliquent que le bien litigieux a été vendu et les époux [A] n'ont pas contesté le congé délivré, que la preuve du caractère frauduleux appartient au locataire, que dans le cas présent, ils affirment sans prouver la fraude, qu'ils ont fait le nécessaire pour vendre leur bien avant l'instance, et que l'existence d'un bail précaire ne remet pas en cause ce projet, qu'ils ont concrétisé après avoir remis en état le bien pour le vendre.

S'agissant du préjudice ils affirment que les époux [A] ne démontrent nullement l'étendue du préjudice prétendu, pas plus que le lien de causalité entre l'état de santé et le préjudice annoncé. Enfin, ils relèvent que les difficultés à retrouver un logement ne justifient pas des dommages-intérêts, ajoutant qu'ils ont agi de bonne foi. 



Sur ce,



Les époux [A] n'ont pas remis en cause le congé lui-même, mais agissent en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d'un congé qu'ils estiment frauduleux. 



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 organise les conditions du congé donné par le bailleur pour revendre le bien. 



Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur.



Dans le cas présent, les époux [W] ont délivré congé le 14 juin 2018 à effet du 31 janvier 2019 en mentionnant leur projet de vendre le bien, avec offre de vente dans les conditions de l'article 15 précité. 



Il est établi que le bien a fait l'objet d'un compromis de vente signé le 14 janvier 2020 et l'acte authentique de vente est intervenu le 22 avril 2020. Le mandat de vente avait été signé le 29 avril 2019 et les diagnostics obligatoires nécessaires à la vente ont été établis le 7 mai 2019.



Les époux [A] relèvent qu'à la date de l'introduction de l'instance par leurs soins le 9 avril 2019 en réparation du préjudice qu'ils estiment subir en raison du congé qualifié de frauduleux, les époux [W] n'avaient pas concrétisé leur prétendu projet de vente. 



Il est exact qu'ils n'ont donné mandat pour vendre à une agence immobilière que dans les jours qui ont suivi l'introduction de l'instance par les époux [A], et plus précisément par convention du 29 avril 2019. Il est toutefois certain que les époux [W] avaient fait visiter le bien le 4 décembre 2018 à l'agence immobilière à qui a été confié ultérieurement le soin de cette vente.



Les époux [A] ont fait établir un constat le 23 janvier 2019, aux termes duquel il est relaté que ce même jour un camion de déménagement se trouve devant la maison, et que les personnes étant devant la maison ont indiqué être locataires depuis ce jour de la maison.



Les époux [W] répliquent avoir mis en location ce bien de façon précaire, dans l'attente de le vendre. Ils expliquent également avoir fait procéder à des travaux destinés à valoriser le bien avant sa mise en vente. Pour justifier leurs dires, ils versent une attestation rédigée par M. [X] le 7 mai 2019, qui certifie avoir loué provisoirement la maison dans l'attente que lui et son épouse retrouvent un bien à acquérir, alors qu'ils avaient vendu leur propre bien également situé dans la commune de [Localité 1] le 28 janvier 2019, cette vente étant confirmée par une attestation notariée versée devant la cour. Selon le constat d'huissier de justice dressé le 15 janvier 2020, le bien appartenant aux époux [W] était libre de toute occupation à cette date. Les époux [W] versent également diverses factures d'achat d'articles de bricolage et de produits électroménager établies entre le mois de novembre 2018 et janvier 2019. Les époux [W] produisent enfin une attestation rédigée le 2 mai 2019 par le gérant de l'agence immobilière à laquelle le mandat de vente a été confié, par laquelle il atteste avoir visité la maison objet du litige le 4 décembre 2018 en vue de sa mise en vente et avoir conseillé aux propriétaires de remettre en état le bien avant sa mise en commercialisation. 



Ces différents éléments concordants corroborent la version présentée par M. et Mme [W], qui ont repris possession du bien à la fin de l'année 2018, donné mandat de vente en avril 2019 après la réalisation de quelques travaux, signé un compromis de vente quelques mois plus tard et réitéré la vente par acte authentique du 22 avril 2020.



Il ne peut être déduit du fait qu'à la date de l'introduction de l'instance, laquelle a été initiée quelques mois seulement après l'effet du congé, et par les anciens locataires, le bien n'était pas encore mis en vente que le congé était frauduleux. Les éléments avancés par les époux [A] sont insuffisants à caractériser la fraude imputée aux époux [W], de sorte que la demande de réparation est rejetée, et le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.



- sur les autres demandes



Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et l'indemnité de procédure sont infirmées.



M. et Mme [A] sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Ils sont condamnés à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 200 euros d'indemnité de procédure. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Rejette la demande d'indemnisation présentée par M. [P] [A] et Mme [C] [Y] épouse [A] à l'encontre de M. [Z] [W] et Mme [R] [L] épouse [W],



Rejette le surplus des demandes,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [P] [A] et Mme [C] [Y] épouse [A] à payer à M. [Z] [W] et Mme [R] [L] épouse [W] une somme de 1 200 euros d'indemnité de procédure,



Condamne in solidum M. [P] [A] et Mme [C] [Y] épouse [A] aux dépens exposés en première instance et en appel.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,