Cour d'Appel · 4e ch. expropriations — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



4ème chambre expropriations



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/02301 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNXM



AFFAIRE :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 5]



C/



[U]



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Avril 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 20/00030



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Stéphanie ARENA



Me Anne-laure DUMEAU



M. [F] [J] (Commissaire du Gouvernement) 



et les Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608 





APPELANT

****************





Monsieur [X] [U] 

décédé le 10 mai 2021



Madame [W] [U]

décédée le 22 Mars 2021





INTIMÉS

****************



Madame [A], [P], [R] [U] épouse [B] agissant en sa qualité d'héritière de Monsieur [X] [U] décédé le 10 mai 2021 et de Madame [W] [U] décédée le 22 Mars 2021

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 628 et Me Gwenaël LEFOULER de la SELARL LETANG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



Madame [Z], [Y] [U] épouse [D] agissant en sa qualité d'héritière de Monsieur [X] [U] décédé le 10 mai 2021 et de Madame [W] [U] décédée le 22 Mars 2021

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 628 et Me Gwenaël LEFOULER de la SELARL LETANG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





PARTIES INTERVENANTES



****************





Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [F] [J], direction départementale des finances publiques.







****************









Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Mars 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles



Madame Pascale CARIOU, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles



Madame Valentine BUCK, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

***

[X] [U] et [W] [U], respectivement décédés les10 mai et 22 mars 2021, étaient propriétaires d'un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] d'une superficie de 664 m².



Le 19 décembre 2019, ils avaient adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) de leur bien, au prix de vente de 3.086.000 euros moyennant une surface construite au sol de 88 m² et une surface utile ou habitable de 220 m² et ce sous réserve de l'acquisition par le promettant « de trois terrains sans lesquels le projet ne sera pas en conformité avec le permis de construire, les trois acquisitions étant liées et devant intervenir concomitamment par acte authentique ».



Par décision du 11 mars 2020 qui leur a été notifiée le 17 mars 2020, l'EPFIF a décidé d'exercer son droit de préemption urbain au prix de 1.440.000 euros, ce qu'ils avaient refusé par courrier du 4 mai 2020.



A défaut d'accord intervenu entre les parties, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation le 27 mai 2020 aux fins de fixation du prix d'aliénation de l'immeuble. 



Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- fixé à la somme de 2.120.300 euros le prix d'acquisition par l'EPFIF du bien immobilier appartenant à M. [X] et Mme [W] [U] ;

- condamné l'EPFIF à payer à M. [X] et Mme [W] [U] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté le surplus des demandes ; 

- écarté l'exécution provisoire de droit ; 

- dit que les dépens sont à la charge de l'EPFIF. 



L'EPFIF a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 8 avril 2021 à l'encontre des époux [U].



Il demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 7 juillet 2021, notifiées aux expropriés (AR signé le 9-7-21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 9-7-21), au visa des dispositions des articles R. 213-11 du code de l'urbanisme, L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, R. 311-9 et suivants du code de l'expropriation et au regard du jugement entrepris, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence à la date du 28 août 2019, fixé la superficie du bien à 163,10 m², retenu la méthode d'évaluation dite « par comparaison » ; 

- infirmer le jugement pour le surplus ; 

Statuant à nouveau des chefs infirmés, 

- fixer le prix d'aliénation de l'immeuble comme suit : 

* méthode d'évaluation retenue : méthode globale ; 

* SHAB retenue : 163,10 m² ; 

* valeur retenue : 8.500 euros/m² SHAB (valeur libre) ; 

-> soit : 163,10 m² x 8.500 euros = 1.390.000 euros (valeur arrondie) ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a alloué aux consorts [U] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeter les prétentions des consorts [U] ; 

- condamner les consorts [U] à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les consorts [U] aux entiers dépens d'appel.



L'instance, interrompue par ordonnance du 12 octobre 2021 en raison du décès de [X] [U], a été reprise le 26 octobre 2021 sur intervention volontaire de ses héritières, soit Mmes [A] [B], sa fille et [Z] [D], fille de son fils [M] [U], prédécédé . 

 

Celles-ci (les consorts [U])avaient demandé à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 2 juillet 2021, notifiées à l'EPFIF (AR signé le 6-7-21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 7-7-21), de leur donner acte de leur intervention volontaire en cette qualité d'héritières .



Les consorts [U], par conclusions reçues au greffe de la cour le 4 octobre 2021, notifiées à l'EPFIF (AR signé le 8-10-21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 8-10-21), demandaient à la cour, au visa des dispositions des articles R.213-11 du code de l'urbanisme, L.321-1 et suivants du code de l'expropriation, R.311-9 et suivants du code de l'expropriation, 548 et 909 du code de procédure civile, de :

- rejeter les conclusions d'appel formé par l'EPFIF ; 

- fixer le prix d'aliénation de l'immeuble comme suit :

* méthode d'évaluation retenue : méthode par comparaison ; 

* valeur de référence : 213,65 m² ;

* valeur retenue : 15.334,21 euros/m² de surface habitable ramenée à 14.444,18 euros/ m² ; 

-> soit, 3.086.000 euros ; 

- condamner l'EPFIF aux entiers dépens ;

- condamner l'EPFIF à payer aux intimées la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'EPFIF, par conclusions récapitulatives reçues au greffe de la cour le 31 décembre 2021, notifiées aux expropriés (AR signé le 6-1-22) et au commissaire du gouvernement (AR signés le 4-1-22), maintient ses demandes et demande à la cour de recevoir Mme [A] [U] épouse [B] et Mme [Z] [U] épouse [D], en leur intervention volontaire et de leur donner injonction de produire aux débats les attestations immobilières avec prix établies par leurs notaires consécutivement aux décès de Mme [W] [U] puis de M. [X] [U]. 



Les consorts [U], par conclusions récapitulatives reçues au greffe de la cour le 24 février 2022, notifiées à l'EPFIF et au commissaire du gouvernement (AR signés le 28 février 2022), maintiennent leurs demandes et répondent à la demande de l'EPFIF relative à la sommation de verser aux débats les attestations immobilières. Ils produisent également 4 pièces supplémentaires (pièce 16 à 19). 



Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.



La Cour a sollicité la production par note en délibéré à déposer au greffe au plus tard le 22 mars 2022, des actes de vente invoqués par les intimées ainsi que leur explications sur les raisons pour lesquelles ces actes n'ont pas pu être produits dans le délai imparti par l'article L 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 



Les intimées ont déposé cette note le 22 mars 2022, accompagnée de 12 pièces nouvelles, notifiées aux parties et au commissaire du gouvernement par LRAR signées le 24 mars suivant. 



L'EPFIF, par note en délibéré reçue au greffe le 12 avril 2022 et notifiée aux parties et au commissaire du gouvernement par LRAR signées le 15 avril 2022, a conclu en réponse à l'irrecevabilité comme tardive des actes ainsi produits , en tout état de cause à leur mal fondé.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR



Sur la procédure 

Vu l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

Il est constant que le délai imparti par ce texte s'applique non seulement au dépôt des conclusions, mais aussi à la production de documents et autres éléments de preuve, sauf à ce que leur production ait été rendue nécessaire par les écritures de l'intimé ou du commissaire du gouvernement ou que cette production n'ait pas été matériellement possible avant, pour une raison indépendante de la volonté de l'intéressé.

L'EPFIF invoque l'irrecevabilité des actes de vente produit par note en délibéré autorisée, s'agissant, au vu de ces actes eux mêmes, de ventes à des promoteurs en vue de la réalisation de projets immobiliers futurs après démolition des biens vendus, ne pouvant donc servir de termes de comparaison sans violation de l'article L 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Les intimées soutiennent ne pas avoir reçu ces actes en temps utile.

La cour retient ce qui suit.

Les intimées ne justifient pas de la production, dans le délai, des copies des actes authentiques de vente produites en cours de délibéré ni d'une production matériellement impossible dans ce délai, dès lors qu'ils ont reçu ces actes dès le 5 octobre 2021 par mail (leur pièce 23) et qu'il ne s'expliquent pas utilement sur la raison indépendante de leur volonté pour laquelle ce mail 'noyé dans les courriers indésirables (...) est passé inaperçu (...) jusqu'au lendemain de l'audience du 9 mars 2022', alors qu'un simple entretien téléphonique avec le service concerné a permis de le retrouver à cette date.

Ces copies d'actes authentiques de vente doivent donc être déclarés irrecevables.



2 - Sur le fond

Les points en litige ne portent que sur la surface habitable et sur les termes de comparaison à retenir.



2.1 -Sur la surface habitable à retenir



Les parties s'accordent sur la surface habitable retenue par le jugement entrepris soit 163,10 m² mais s'opposent sur l'ajout d'une surface pondérée à 0,5 de 50,55 m² à cette surface habitable, renvendiquée par les intimées au titre de l'utilité des surfaces annexes en sous-sol et au rez-de-chaussée ainsi que des surfaces mansardées au deuxième étage.



Toutefois, les intimées n'étayent pas utilement en droit le bien fondé de cette prétention que le jugement entrepris rejette exactement au visa de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation, sauf à tenir compte de l'importance et de l'utilité de ces annexes comme facteur de plus-value.



2-2 - Sur les termes de comparaison et l'évaluation du bien 



L'EPFIF propose un prix arrondi de 1.390.000 € et une valeur unitaire de 8.500 €/m² sur la base de ses 4 termes de comparaison repris au jugement entrepris outre une référence supplémentaire située à [Adresse 9] et correspondant à la vente, le 12 janvier 2021, de la troisième maison qui faisait l'objet de l'acquisition jointe mentionnée dans la DIA (sa pièce 1) pour le prix de 1.170.000 € soit 8.357,14 €/m² pour 140 m² de surface habitable sur une emprise totale de 370 m², avec annexes (V. acte de vente en pièce EPFIF 10).



Il soutient que les ventes de 2018 sont trop anciennes dans un marché actif comme celui en litige et qu'en vertu d'une jurisprudence constante les termes de comparaison invoqués en première instance par les intimées ne peuvent être retenus faute de production des actes correspondant ou des références de publication permettant d'en vérifier la comparabilité et qu'en tout état de cause ils correspondent à des acquisitions par des promoteurs en vue d'un usage futur des biens vendus, voués à la démolition pour permettre la réalisation de projets immobiliers déterminés, et ne peuvent donc être tenus pour pertinents sans violer l'article L322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



Les intimées revendiquent un prix de 2.345.845,76 € pour 163,10 m² correspondant à une valeur unitaire ramenée à 14.444,18 €/m², sauf à tenir compte du facteur de plus value précité, sur la base des 12 termes de comparaison invoqués en première instance outre une référence dans l'ilot Clos Montholon à [Localité 8] et une autre à [Localité 6] . 



Elles soutiennent :

- que seuls les termes de comparaison de l'ilot Clos Montholon peuvent être retenus pour des raisons de proximité avec la future gare du Grand Paris Express, ce qui conduit à exclure les références postérieures à 2018 de l'EPFIF qui n'y sont pas situées 

- que le terme de comparaison supplémentaire de l'EPFIF, voisin du leur et également préempté n'est pas pertinent compte tenu du prix qu'il a offert en ce qu'il ne tient pas compte des caractéristiques différentes des deux biens

- et que les ventes à des promoteurs ne sauraient être exclues en soi sauf à sous évaluer defaçon manifeste la valeur de leur bien, alors même que c'est depuis 2018, soit avant la décision de préemption, que le marché de [Localité 8] et notamment de l'ilot Clos Montholon s'est trouvé bouleversé et très actif, compte tenu de sa proximité avec la future gare du Grand Paris Express et de la multiplication des projets immobiliers au sein de cet ilot. 



La cour retient ce qui suit.



Il convient d'exclure les termes de comparaison des intimées, dont les copies d'actes de vente ne sont pas recevables ou pas produites, ce qui ne permet dès lors aucune vérification des caractéristiques des biens concernées ainsi que des modalités des transactions et donc d'apprécier la pertinence de ces termes de comparaison n'est donc possible, ainsi que le fait justement valoir l'EPFIF. 



Les intimées ne contestaient d'ailleurs pas ce point jusqu'à leur note en délibéré et ne s'expliquaient pas sur une possibilité alternative permettant de se procurer ces actes, se bornant à offrir de les verser aux débats dès qu'elles en disposeraient.



D'autre part, aucun élément en débat ne justifie d'exclure les termes de comparaison de biens situés à [Localité 8] du seul fait qu'ils ne sont pas dans l'ilot Clos Montholon, sauf à tenir compte d'un facteur de plus value pour l'attractivité de cet ilot dont atteste l'activité du marché dans ce secteur. Il n'y a pas lieu non plus d'exclure les ventes datant de 2018, soit de moins de cinq ans avant le jugement entrepris, ancienneté généralement retenuadmise en la matière et il y a lieu de retenir les termes de comparaison qui correspondent à des biens d'une surface habitable supérieure à 130 m² et inférieure à 200 m², disposant d'un terrain comparable. 



Enfin, seules les ventes effectives peuvent être retenues étant au demeurant rappelé que le juge n'est pas liée par l'offre de la DIA.



Seront ainsi retenus :

- les termes de comparaison 3 et 5 de l'EPFIF, tels que repris dans le tableau en page 9 du jugement entrepris, outre son terme de comparaison supplémentaire précité, peu important les griefs des intimées le concernant, sans portée quant aux caractère comparable de ce bien au vu de ce qui précède et à la réalité de la valeur unitaire résultant de cette vente

- et les termes de comparaison 1 et 4 du commissaire du gouvernement repris en page 10 de ce jugement.



La valeur unitaire s'établit donc à 9.757€/m²(valeur arrondie) : 

- 9538 €/m² 

- 8.846 €/m² 

- 8.357,14 €/m² 

- 8.947 €/m² 

- 13.095 €/m² 



Compte tenu des facteurs de plus value liés à l'importance et à l'aménagement des annexes (combles aménagées, double garage), à la situation exceptionnelle proche de la future gare du Grand Paris Express du bien préempté dont ne bénéficient pas tous les termes de comparaison retenus et au cachet manifeste du bien préempté, cette valeur unitaire sera portée à 10.000 € .



Le calcul du prix est donc le suivant : 163,10 m² X 10.000 €/m² = 1.631.000€.



3 - Sur les demandes accessoires 



Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris sauf du chef des dépens, à condamner l'EPFIF aux dépens d'appel et à faire application comme suit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Constate que Mmes [A] [B] et [Z] [D], nées [U] ont produit aux débats les attestations immobilières avec prix établis par leurs noraires suite aux décès de [X] et [W] [U] (pièce 18); 



Déclare irrecevables comme tardives, au visa de l'article L311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les copies des actes authentiques de vente produites en cours de délibéré par les consorts [U] ;



Infirme le jugement entrepris sauf du chef des dépens; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe comme suit le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7], d'une superficie de 664 m², propriété de Mmes [A] [B] et [Z] [D], nées [U], en leur qualité d'héritières de [X] et [W] [U],: 

 

* SHAB: 163,10 m² 

 

* Valeur unitaire : 10.000€/m 2 SHAB (valeur libre) ; 

 

Soit : 163,10 m 2 x 10.000 € = 1.631.000 €;



Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel ; 



Condamne l'EPFIF à payer aux consorts [U] une indemnité de procédure de 5.000 euros et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER,Le PRESIDENT,