Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/03664 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URYJ



AFFAIRE :



M. [I] [G] [V]





C/

LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de l'OPIEVOY









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2020 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE



N° RG : 11-20-553



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Marie-anne VIELFAURE



Me Sabrina DOURLEN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [I] [G] [V]

né le 31 Mai 1974 à [Localité 6] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Marie-anne VIELFAURE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 319



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/017017 du 30/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANT

****************



LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de l'OPIEVOY

N° SIRET : 308 435 460 RCS Versailles

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - 



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er février 2012, la société anonyme [Adresse 5] a consenti à M. [I] [V] et Mme [E] [F] un bail d'habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 2] (78), moyennant un loyer mensuel actualisé de 590,12 euros, outre les charges. 



Par avenant au contrat de location signé le 28 janvier 2017, Monsieur [I] [V] est devenu seul titulaire du bail. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 21 août 2020, la société anonyme Les Résidences, venant aux droits de la société Mantes-en-Yvelines Habitat, a assigné M. [V] à comparaître devant le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail,

- son expulsion des lieux qu'il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux,

- sa condamnation au paiement de la somme de 6 003,64 euros au titre des arriérés de loyers, charges et frais ainsi qu'à une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, compris entre la date de résiliation du bail intervenue de plein de droit et celle de libération effective des lieux,

- sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : 

- condamné M. [V] à payer à la société Les Résidences la somme de 5 829,26 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 23 septembre 2020, terme du mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Les Résidences à M. [V] sur un immeuble situé [Adresse 2], à compter du 28 juin 2020,

- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [V] avec tous occupants et tous biens de son chef, à ses frais, avec si besoin, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux serait réglé conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d' exécution,

- condamné M. [V] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du 28 juin 2020 et jusqu'à libération effective des lieux,



- condamné M. [V] à payer à la société Les Résidences la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

- ordonné la notification de la décision à Monsieur le préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du tribunal de proximité. 



Par déclaration reçue au greffe le 8 juin 2021, M. [V] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 septembre 2021, il demande à la cour : 

- de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

- d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle : 

* l'a condamné à payer à la société Les Résidences la somme de 5 829,26 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 23 septembre 2020, terme du mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Les Résidences sur un immeuble situé [Adresse 2], à compter du 28 juin 2020,

* a ordonné, faute de départ volontaire, son expulsion avec tous occupants et tous biens de son chef, à ses frais, avec si besoin, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

* a dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux serait réglé conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

* l'a condamné au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du 28 juin 2020 et jusqu'à libération effective des lieux,

* l'a condamné à payer à la société Les Résidences la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamné aux entiers dépens,

*a rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

* a ordonné la notification de la décision à Monsieur le préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du tribunal de proximité,

- réformer le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en toutes ses dispositions, 

et statuant à nouveau, de : 

- constater que les causes du commandement qui lui a été délivré ont toutes été apurées,

- constater qu'il était à jour du paiement de ses loyers au jour du prononcé du jugement et qu'il est à jour de son loyer courant,

- débouter la société Les Résidences de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- ordonner la suspension de la clause résolutoire au profit du locataire,



- débouter la société Les Résidences de sa demande d'expulsion, et à titre subsidiaire, ordonner la suspension de l'expulsion du locataire, 

- débouter la société Les Résidences de sa demande en paiement des loyers pour un montant de 6 003, 64 euros,

- débouter la société Les Résidences de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, compris entre la date de résiliation du bail et celle de libération effective des lieux,

- débouter la société Les Résidences de sa demande de transport et de séquestration des meubles garnissant les lieux,

- débouter la société Les Résidences de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de sa demande de condamnation aux dépens de la première instance et de l'appel, ainsi que d'exécution provisoire,

- condamner la société Les Résidences à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Les Résidences aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 octobre 2021, la société Les Résidences demande à la cour de : 

- lui adjuger le bénéfice de ses conclusions,

- déclarer l'appel interjeté irrecevable et infondé,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner M. [V] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 janvier 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de M. [V]. 



Au soutien de son appel, M. [V] fait valoir qu'il avait procédé à l'apurement complet de son arriéré locatif à la date du prononcé du jugement dont appel rendu le 17 décembre 2020, mais que le premier juge n'a pas souhaité tenir compte des justificatifs transmis après l'audience durant le délibéré, qu'en effet, outre les paiements qu'ils a directement effectués, un rappel d'APL de 1 314,67 euros a été également crédité au mois de novembre 2020 sur son compte locatif, qu'enfin, il a pu emprunter la somme de 4 925 euros auprès de Mme [W] pour apurer sa dette, de sorte que d'après le décompte établi par la société Les Résidences, la dette était soldée au 26 novembre 2020, soit entre la date de l'audience du 6 novembre 2020 et celle du délibéré. 



La société Les Résidences réplique que c'est à bon droit que le premier juge a déclaré acquise la clause résolutoire, faute pour M. [V] de s'être acquitté dans le délai de deux mois, des causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 avril 2020, que c'est à tort que le locataire reproche au premier juge de n'avoir pas tenu compte de la note qu'il lui a adressée en délibéré dans la mesure où après la clôture des débats à l'audience, aucune partie ne peut plus adresser aucun élément au tribunal, sauf si celui-ci y a expressément autorisé les parties. La société bailleresse souligne que, de son propre aveu, le locataire a été contraint de solliciter un prêt à un proche afin de régler son arriéré de loyers, de sorte qu'il ne démontre pas être en mesure de continuer à régler ponctuellement ses loyers et charges, faisant observer au surplus qu'il demande seulement à la cour d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, sans solliciter l'octroi de délais de paiement même rétroactifs. 



Sur ce, 



En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a l'obligation de payer le loyer aux termes convenus et en vertu de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



En l'espèce, la société Les résidences a, par acte d'huissier de justice en date du 28 avril 2020 reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, fait délivrer commandement à M. [V] d'avoir à lui régler la somme de 2 807,43 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 2020, terme de mars 2020 inclus. 



M. [V] n'ayant procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail. 



Pour autant, M. [V] justifie en cause d'appel s'être acquitté de l'intégralité du montant de sa dette locative, ce qui est d'ailleurs corroboré par la société Les Résidence qui produit le décompte locatif du locataire arrêté au 4 septembre 2021 duquel il ressort que M. [V] a, non seulement apuré son arriéré, mais qu'il est à jour de ses loyers courants. 



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.



En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M. [V] en suspendant les effets de la clause résolutoire, jusqu'au 26 novembre 2020 et de constater qu'en raison du paiement intégral de sa dette à cette date, il n'y a pas lieu à application de ladite clause et donc à résiliation du bail. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [V], qui a soldé sa dette après l'acquistion de la clause résolutoire, doit être condamné aux dépens d'appel et garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 





PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le17 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Mantes la Jolie en ce qu'il a constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 29 juin 2020, et condamné M. [V] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau 



Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu'au 26 novembre 2020, 



Constate le paiement intégral de la dette locative à cette date,



En conséquence,



Dit que la clause résolutoire incluse au bail liant les parties n'a pas joué et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion du locataire, 



Déboute, subséquemment, la société Les résidences de la totalité de ses demandes, 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M.[V] de sa demande en paiement, 



Condamne M. [V] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,