Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LE/IM

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 18/00624 - N° Portalis DBVP-V-B7C-EJBT



Jugement du 23 Janvier 2018

Tribunal de Grande Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance : 14/02559







ARRÊT DU 10 MAI 2022





APPELANTS :



Monsieur [T] [D]

né le 05 Juin 1970 à [Localité 10] (44)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [L] [E] épouse [D]

née le 19 Janvier 1976 à [Localité 6] (49)

[Adresse 5]

[Localité 4]



SCI PLUME D'ACIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 13402106





INTIMEE :



SAS FL HOLDING agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Stéphane DESPAUX, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 08 Février 2022 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :



Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur BRISQUET, Conseiller

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée



qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Madame LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE



Selon acte reçu le 10 décembre 2009 par Maître [W] [C], notaire à [Localité 4] (49), la société France Pierre Patrimoine (FPP) a fait l'acquisition d'un immeuble sis [Adresse 2], à l'angle de [Adresse 8] et de [Adresse 9] et cadastré section AT n°[Cadastre 1], en vue de sa réhabilitation. 



L'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété et un état de division a été reçu par maître [G] [K] [U], notaire à [Localité 7]. 



Suivant acte sous seing privé des 28 et 30 octobre 2013, M. [T] [D] et Mme [L] [E], épouse [D], ont acquis de la société FPP, avec faculté de substitution, les lots n°1, 2, 21 à 23 et 25 à 28 de cet ensemble, comprenant des locaux à usages d'habitation, commercial et professionnel, cave et parkings, moyennant un prix de 250.000 euros. 



La société FPP a déclaré, en application de la loi Carrez du 18 décembre 1996, des surfaces privatives de 72,20 m² pour le lot n°1 et de 299,05 m² pour le lot n°2, selon deux attestations du cabinet France Diag du 15 juillet 2009, dont copie a été annexée au compromis de vente. 





Par acte authentique du 19 mai 2014, la SAS FL Holding venant aux droits de la société FPP a réitéré la vente avec la SCI La Plume Dacier se substituant à Mme et M. [D], cela moyennant un prix de 250.000 euros, les superficies mentionnées à cet acte correspondant à celles visées au compromis de vente.



Soutenant avoir été alertée, par l'architecte chargé des travaux de rénovation de ces lots, d'une différence entre la superficie réelle et celle déclarée mesurée à 74 m² pour le lot 1 et 207,35 m² pour le lot 2, la SCI La Plume Dacier a, par exploit du 27 juin 2014, saisi le tribunal de grande instance d'Angers d'une demande contre la société FL Holding, afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 61.750,78 euros en diminution de prix de vente, outre celle de 3.519,80 euros en remboursement d'une quote-part sur les taxes départementales et communales.



Suivant actes d'huissier du 23 octobre 2015, la SAS FL Holding a fait assigner Mme et M. [D] devant le tribunal de grande instance d'Angers afin notamment de solliciter leur garantie s'agissant des condamnations pouvant être prononcées à son encontre. 



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 24 octobre 2015.



Parallèlement, la SCI Plume Dacier a été autorisée, par ordonnance du 11 juillet 2014, à faire assigner d'heure à heure, la société FL Holding devant le juge des référés, afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Cependant, le 7 août 2014, le juge des référés s'est déclaré incompétent au motif qu'une assignation au fond avait été délivrée. Par la suite et suivant ordonnance du 23 janvier 2015, le juge de la mise en état a débouté la SCI Plume Dacier de sa demande d'expertise considérant que la défenderesse ne contestait pas le caractère probant du certificat de superficie du cabinet Loisy, du 4 juin 2014, mentionnant que le lot n°1 mesurait 74 m², surface loi Carrez et le lot n° 2, 207,35 m².



Par jugement du 23 janvier 2018, le tribunal de grande instance d'Angers a :



- rejeté les demandes des parties, 

- condamné la SCI La Plume Dacier et M. et Mme [D] à verser à la société FL Holding la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné la SCI La Plume Dacier et Mme et M. [D] aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Suivant déclaration du 30 mars 2018, la SCI La Plume Dacier, M. [T] [D] et Mme [L] [E] épouse [D] ont interjeté appel de ce jugement en son entier dispositif intimant dans ce cadre la SAS FL Holding.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 avril 2020 et l'affaire finalement retenue à l'audience du 8 février 2022. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières écritures, déposées le 17 septembre 2018, et au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1382 et 1147 du Code civil, la SCI La Plume Dacier et M. et Mme [D] demandent à la présente juridiction de :



- infirmer le jugement entrepris, 

- dire et juger la SCI La Plume Dacier recevable et bien fondée en ses demandes, 

- condamner la société FL Holding à payer à la SCI La Plume Dacier la somme de 61.750,78 euros au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, à la suite de la vente intervenue suivant acte authentique de vente du 19 mai 2014, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamner la société FL Holding à payer à la SCI La Plume Dacier la somme de 3.519,80 euros, en remboursement de la quote-part des taxes qui a été indûment réglée lors de l'acquisition du bien immobilier, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1147 du Code civil, 

- dire et juger la société FL Holding non recevable en tout cas non fondée en sa demande reconventionnelle, l'en débouter, 

- débouter la société FL Holding de sa demande en garantie dirigée à l'encontre de Mme et M. [D], 

- débouter la société FL Holding de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée à l'encontre de la société Plume Dacier, et de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, 

- condamner la société FL Holding à payer à Mme et M. [D] une somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil, 

- condamner la société FL Holding à payer à la SCI La Plume Dacier une indemnité de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner la société FL Holding à payer à Mme et M. [D] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner la société FL Holding aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 8 août 2018 et, au visa des articles 146, 771, 11, 30, 31 et 32-1 du Code de procédure civile, outre les articles 1101, 1116 et 1134 alinéa 3 du Code civil, la SAS FL Holding demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise, 

- débouter la SCI La Plume Dacier de l'ensemble de ses réclamations, fins et prétentions, 

A titre reconventionnel : 

- condamner en raison de l'abus de procédure la SCI La Plume Dacier au paiement d'une indemnité de 10.000 euros en application de l'article 32-1 du Code de procédure civile, 



A défaut :

- condamner M. et Mme [D], en qualité de notaires, à une indemnité de 65.270,58 euros correspondant au préjudice subi par la société FL Holding, 

- condamner la SCI La Plume Dacier et M. et Mme [D] au paiement d'une indemnité procédurale de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande principale 



En droit, l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que : 'Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. 

 Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.(...)

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance'.



Le premier juge a considéré que les demandeurs poursuivaient leur action sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Par ailleurs, il a constaté que les négociations entre les parties, s'agissant du prix de vente, se basaient sur une surface totale estimée à 300 m². De plus, il était souligné que le compromis de vente avait été préparé par Mme et M. [D] et que ce n'est que postérieurement à l'accord des parties sur la vente que les acquéreurs initiaux ont été mis en possession du diagnostic erroné. Dans ces conditions il a été considéré que 'si l'erreur est attribuée au vendeur sans que le notaire n'ait justifié d'une vérification, les demandeurs ne s'expliquent pas sur le fondement de leur action pour faute et non sur un fondement contractuel'. En outre il a été observé qu'aucun élément ne démontrait que la société FL Holding ait 'voulu à titre personnel dissimuler la situation réelle de l'immeuble' dès lors que 'l'auteur de l'erreur de calcul incriminée est la Société FPP. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, nonobstant l'erreur non discutée de mesurage du diagnostic,' il a été considéré que 'les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve qu'ils avaient été trompés sur l'objet de la vente'.



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants rappellent que leur demande n'est pas fondée sur les responsabilités contractuelle ou quasi-délictuelle mais sur les dispositions du 7ème alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui relèvent d'un ordre public de protection de sorte que la qualité des parties ne conditionne pas son application. A ce titre, ils observent que le vendeur ne conteste ni le caractère erroné du certificat de superficie loi Carrez du 15 juillet 2009 ni les mesures qu'ils ont fait réaliser. Par ailleurs, ils indiquent que leur prétendue connaissance antérieure de l'erreur de mesurage est sans incidence sur l'obligation du vendeur posée par cet article, dès lors que cette 'action en réduction de prix, (...) constitue une action objective, indépendante de toute action en responsabilité, ou d'une éventuelle tromperie'. Sur l'importance de la réduction du prix, ils observent avoir acquis 317,25 m² pour 250.000 euros, soit 673,40 euros/m², de sorte qu'en appliquant ce montant aux 91,70 m² surestimés, le prix doit être réduit de 61.750,78 euros. Par ailleurs, ils indiquent que du fait de cette réduction du prix, ils ont versé des taxes indues dont ils sollicitent le remboursement (3.519,80 euros). Concernant l'argumentaire développé par l'intimée, ils observent qu'il ne peut leur être opposé de dol, dès lors que l'erreur invoquée résulte du fait du vendeur, de sorte qu'il n'existe pas de comportement dolosif de la part de Mme et M. [D]. En outre, ils rappellent que le fondement de leur action ne leur impose pas de démontrer l'existence d'une tromperie du vendeur voire de la connaissance par ce dernier de l'erreur. A ce titre, ils soulignent qu'en tout état de cause l'intimée dépend d'un groupe spécialisé dans l'immobilier et se trouve donc être professionnelle dans ce domaine. Par ailleurs, ils indiquent n'avoir eu connaissance de la surface réelle des lots qu'à la rédaction du certificat de mesurage de juin 2014, leur courrier du 23 mai 2013 n'impliquant aucunement connaissance de la surface réelle du bien et leur architecte ayant pour sa part conclu à l'existence de 309 m². Enfin, ils soutiennent que la rédaction par Mme et M. [D] du compromis, sans avoir connaissance du certificat de mesurage, est sans incidence sur l'application de l'article 46 de la loi de 1965 dès lors que l'acte à prendre en considération est l'acte de vente authentique.



Aux termes de ses dernières écritures, l'intimée indique se fonder sur les dispositions des articles 1101 et 1134 du Code civil en leurs anciennes rédactions et rappelle qu'un contrat est formé dès la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Or, à ce titre, elle souligne que par courrier du 23 mai 2013, Mme et M. [D] ont indiqué à la société, initialement en charge de la vente, que les prix de l'immobilier saumurois sur de tels biens étaient compris entre 500 et 700 euros, de sorte 'qu'en retenant la partie haute de cette fourchette, la valeur du bien serait de l'ordre de 210.000 euros'. Elle en déduit donc qu'il est établi que les appelants n'ont pas été trompés sur les mesures de l'immeuble et souligne qu'en juillet suivant un accord est intervenu sur une vente d'un bien d'environ 300 m² pour 250.000 euros, la surface en loi Carrez n'étant aucunement un élément substantiel de cette cession. Elle affirme donc que 'la SCI ne peut dès lors dévoyer l'accord des volontés au bénéfice des manoeuvres déontologiquement contestables réalisées par Mme [D] en sa qualité de notaire et rédacteur de l'acte sous seing privé'. Au demeurant, elle souligne que l'accord de volonté est intervenu avant même la rédaction des deux actes qui 'n'avaient pour objet que de formaliser le transfert de propriété'. Dans ces conditions elle affirme que «la rédaction d'un acte sous seing privé non conforme à la volonté des parties par l'introduction d'un document erroné émanant d'une entreprise tierce ne peut aucunement affecter la loi des parties. Il appartient en réalité [aux appelants], ainsi que le rappelle le tribunal, de démontrer l'existence d'une faute commise par le vendeur au moment des pourparlers contractuels et de démontrer qu'ils ont été trompés sur la surface vendue et de l'existence d'un préjudice».



Par ailleurs, l'intimée affirme que Mme et M. [D] se sont rendus auteurs d'un dol en lui dissimulant un fait qui l'aurait empêchée de contracter. Ainsi elle rappelle que Mme [D] savait que l'accord des parties portait sur une superficie approximative de 300 m² et malgré cela va recevoir un diagnostic présentant une surface disproportionnée. Elle soutient que ses contradicteurs savaient, bien avant l'acte sous seing privé, que la superficie du bien était de l'ordre de 300 m², comme le démontrent les productions de leur architecte présentant une surface habitable correspondant globalement à l'accord des parties et cela dès le 25 septembre 2013. Ainsi lors de la rédaction de l'acte sous seing privé, le 28 octobre 2013, Mme et M. [D] avaient connaissance des surfaces exactes du local. Dans ces conditions, l'intimée soutient que ses contradicteurs convaincus de la réalité de la situation de l'immeuble et '« pour dévoyer la volonté des parties » [et ainsi] obtenir un acte juridique contraignant [à son] préjudice sur une superficie d'environ 370 m²' 

Dans ces conditions, l'intervention de Mme et M. [D] pose la question quant à la loyauté qui doit régir les relations contractuelles. C'est en leur qualité de notaires et donc de sachants qu'ils ont rédigé le compromis de vente sous condition suspensive et qu'ils ont reçu les diagnostics qu'ils critiquent aujourd'hui'. Elle affirme par ailleurs que « ces notaires peu scrupuleux vont donc rédiger un compromis de vente sous condition suspensive entre la société FPP, qui n'est pas propriétaire et qui a fait établir un diagnostic dont tous savaient qu'il était erroné, pour lier à la vente une véritable propriétaire ». De plus l'intimée observe qu'entre le compromis et sa réitération authentique, l'architecte a poursuivi ses travaux confirmant l'existence d'une superficie inférieure à celle mentionnée par le diagnostic. Or elle observe que « c'est dans ce contexte que Mme et M. [D] vont adresser, selon eux, un entier dossier à leur confrère devant instrumenter dans le cadre de l'acte authentique de vente, sans lui donner des indications qui étaient en leur possession concernant la réalité de la surface acquise et le caractère complètement erroné du diagnostic loi carrez de la Diag Sol ». Elle rappelle de plus qu'en suite de la régularisation de l'acte authentique, les maîtres de l'ouvrage ont signé un contrat avec leur architecte portant toujours mention d'une surface à réhabiliter de 300 m². Ainsi, elle soutient que ses contradicteurs ont toujours eu connaissance de l'erreur entachant le diagnostic de sorte que leurs demandes ne peuvent être accueillies en application de l'article 1116 du Code civil voire de l'adage selon lequel il ne peut être allégué de sa propre turpitude. En effet, les appelants ont manqué à leurs obligations d'exécution de bonne foi des conventions, dès lors qu'entre la régularisation des deux actes, il leur était possible d'aviser leur cocontractant de la difficulté, ce qui n'a pas été fait aux fins de se prévaloir de l'article 46 de la loi de 1965. Dans ces conditions, et si elle devait être condamnée à restitution d'une partie du prix de vente, elle sollicite réparation du préjudice qu'elle subit du fait de la réticence dolosive commise par Mme et M. [D] correspondant aux restitutions sollicitées (61.750,78+3.519,80 euros).



Sur ce :



En l'espèce, il est constant que les dispositions de l'article 46 en son 7ème alinéa ci-dessus reprises sont d'ordre public.



Par ailleurs, cet alinéa ne pose aucunement la nécessité d'établir l'existence d'un préjudice pour recevoir une action en réduction du prix pas plus qu'il ne conditionne le succès d'une telle prétention à l'ignorance de l'acquéreur de cette situation voire même à sa connaissance par le vendeur.



Il en résulte que la connaissance par l'acquéreur, avant la vente, de la superficie réelle du bien vendu n'est pas de nature à faire échec à ses demandes au titre de la diminution du prix.



A ce titre, l'acte authentique de vente du 16 mai 2014, décrit l'immeuble suivant : « commune de [Localité 4], dans un immeuble sis dite commune (...) figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : section AT n°[Cadastre 1] (...) 

les biens et droits immobiliers suivants :

Lot numéro un : situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, à l'est du bâtiment, accessible depuis l'entrée A, et composé : d'un local à usage professionnel et/ou d'habitation (...)

Lot numéro deux : situé au rez-de-chaussée et entresol de l'immeuble, au centre du bâtiment accessible depuis l'entrée B et C, et composé : d'un local à usage professionnel ou commercial avec mezzanine » ainsi que les lots n° 21 à 23 outre 25 à 28 correspondant à six parkings et une cave.



Par ailleurs cet acte précise sous l'intitulé loi Carrez : «Tout ou partie de l'immeuble faisant l'objet du présent acte entre dans le champ d'application de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété complétée par le décret n°97-532 du 23 mai 1997.

En conséquence le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots principaux d'habitation, professionnel ou mixte objets du présent acte, est de, savoir :

' Lot n°1 : 72,20 m²

' Lot n°2 : 299,05 m²

Ainsi qu'il résulte de deux attestations dressées par le cabinet France Diag, (') le 15 juillet 2009 dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention».



Or les appelants communiquent également un certificat de superficie dressé le 4 juin 2014 par le cabinet Loisy, diagnostiqueur immobilier, précisant que la superficie concernée par la loi du 18 décembre 1996 s'élève à 281,35 m² soit pour le premier lot 74 m² et pour le second 207,35 m².



Il en résulte donc une différence entre la superficie du lot n°2 mentionnée à l'acte de vente (299,05 m²) et celle dont il n'est pas contesté par l'intimée qu'elle corresponde à la réalité de l'immeuble vendu (207,35 m²) de 91,70 m². Or une telle différence correspond à plus d'un vingtième de la superficie figurant à l'acte de vente de sorte que le prix de cession doit en être proportionnellement réduit.



Cependant il doit être observé que le prix de 250.000 euros correspond au coût des locaux à usage d'habitation, professionnel ou commercial auquel est ajoutée la valeur des emplacements de parking et de la cave. Il en résulte donc que la somme de 250.000 euros ne correspond pas exclusivement à la valeur des lots soumis aux prescriptions de la loi dite Carrez.



Or il est constant que dans le cas d'un prix comprenant indistinctement des lots dépendant ou non des prescriptions de la loi Carrez, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



De l'ensemble il résulte que l'acte authentique de vente est erroné quant à la superficie du lot numéro deux, la surface mentionnée étant supérieure à la réalité de la situation de l'immeuble, la différence constatée étant de 91,70 m², de sorte qu'une diminution proportionnelle doit être appliquée au prix de cession lui-même réduit de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 ci-dessus repris.



Dans ces conditions il convient d'une part d'infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté les demandes des parties et d'autre part d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de former toutes observations quant au prix de cession sur lequel la moindre mesure doit être calculée, les plus amples prétentions des parties étant réservées.





PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 23 janvier 2018 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI La Plume Dacier ;



DIT que la différence constatée de 91,70 m² ouvre droit à diminution proportionnelle du prix de cession ;



Avant dire droit sur le montant de cette diminution :



ORDONNE la réouverture des débats ;



INVITE les parties à former toutes observations quant au prix de cession sur la base duquel la moindre mesure doit être calculée ;



RENVOIE l'affaire à l'audience du 21 novembre 2022 ;



RESERVE les plus amples prétentions des parties ainsi que les dépens.





LA GREFFIERELA PRESIDENTE









C. LEVEUF C. MULLER