Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27701 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B64GA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/19103





APPELANTS

 

Madame [S] [A] épouse [E]

née le 12 décembre 1968 à [Localité 6] (83)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [C] [E]

né le 11 juillet 1967 à Louvain (Belgique=

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [R] [B] [Y]

né le 18 novembre 1950 à Melbourne (Australie)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [L] [V] [U] épouse [Y]

née le 15 août 1954 à Singapour

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [I] [G] épouse [W]

née le 08 août 1941 à [Localité 4] (92)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [J] [T] 

demeurant [Adresse 5]) élisant domicile au cabinet de Me Philippe BAUDOIN

[Adresse 3]

[Localité 2]



Tous représentés par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0373











INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet PARIS SYNDIC GESTION



Représenté par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Mme [S] [A] épouse [E] & M. [C] [E], M. [R] [B] [Y] & Mme [L] [V] [U] épouse [Y], Mme [I] [G] épouse [W] et Mme [J] [T] (les consorts [T] et autres) sont propriétaires de différents lots de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] composé de deux bâtiments à savoir un bâtiment sur rue et un bâtiment sur cour appelés également bâtiment A (bâtiment sur rue) et bâtiment B (bâtiment sur cour), soumis au statut de la copropriété.



Le 25 septembre 2015, lors d'une assemblée générale qui comportait 24 points inscrits à l'ordre du jour, les copropriétaires ont adopté plusieurs résolutions, dont les résolutions 16, 17, 19 et 20 portant sur les points suivants : 



- résolution n°16 : travaux de réfection de l'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A : 


16.1 : décision de travaux et choix de l'entreprise 

16.2 : honoraires du syndic 

16.3 : budget global et appels de fonds 




- résolution n°17 : Travaux de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A : 


17.1 : décision de travaux et choix de l'entreprise 

17.2 : honoraires de maîtrise d'oeuvre 

17.3 : honoraires du syndic 

17.4 : coordonnateur de sécurité 

17.5 : assurance dommage ouvrage 

17.6 : budget global et appels de fonds 




- résolution n°19 : travaux de réfection de la structure de la cage d'escalier du bâtiment A : 


19.1 : décision de travaux et choix de l'entreprise 

19.2 : honoraires de maîtrise d'oeuvre 

19.3 : honoraires du syndic 

19.4 : coordonnateur de sécurité 

19.5 : assurance dommage ouvrage 

19.6 : budget global et appels de fonds 




- résolution n°20 : travaux de plomberie dans le bâtiment A : 


20.1 : décision de travaux et choix de l'entreprise 

20.2 : honoraires du syndic 

20.3 : budget global et appels de fonds 


 

Par acte d'huissier en date du 21 décembre 2015, les consorts [E], [Y], [W] et [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en annulation des résolutions 16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 relatives à la répartition du coût des travaux votés respectivement aux résolutions 16.1, 17.1, 19.1 et 20.1.



Par jugement du 19 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- rejeté les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, notifiées par la voie électronique le 6 novembre 2017, ainsi que les pièces n°6 à 14 communiquées également le 6 novembre 2017,

- déclaré irrecevable l'action en annulation des résolutions 16.3 et 20.3 de l'assemblée générale du 25 septembre 2015 formée par M. & Mme [E], M. & Mme [Y] et par Mme [W],

- débouté Mme [T] de sa demande d'annulation des résolutions 16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 septembre 2015,

- débouté M. & Mme [E], M. & Mme [Y] et Mme [G] épouse [W] de leurs demandes d'annulation des résolutions 17.6 et 19.6 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 septembre 2015, 

- réputé non-écrite le Nota Bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble résultant d'un acte notarié du 22 mai 1953 rédigée dans les termes suivants : 'NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390',

- débouté les consorts [E], [Y], [W] et [T] de leurs demandes subsidiaires,

- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, aux frais du syndicat des copropriétaires,

- condamné M. & Mme [E], M. & Mme [Y], Mme [G] épouse [W] et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Les consorts [E], [Y], [W] et [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 décembre 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 28 juillet 2019 par lesquelles Mme [S] [A] épouse [E] & M. [C] [E], M. [R] [B] [Y] & Mme [L] [V] [U] épouse [Y], Mme [I] [G] épouse [W] et Mme [J] [T] , appelants, invitent la cour à :

- infirmer le jugement ,

Statuant à nouveau, 

Sur le fondement des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967,

- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de voir déclarer non écrite la clause de nota-bene du règlement de copropriété mentionné en sa page 8, 

Au surplus, 

- déclarer recevable et bien fondée Mme [T] en toutes ses fins et demandes attachées aux critiques développées à l'égard des résolutions 16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 septembre 2015, 

- déclarer recevables et bien fondés Mme & M. [E], M. & Mme [Y], Mme [G] épouse [W] en toutes leurs fins et demandes à l'égard des résolutions 17.6 et 19.6 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 septembre 2015, 

Sur le fondement des articles 8, 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 

Sur le fondement des articles 1134, 1135, 1157, 1158, 1159 anciens du code civil, des articles 1113, 1199 et 1383 du code civil, 

Sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile, 

- juger nulles les résolutions 16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 septembre 2015, 

- ordonner la radiation de la publication au service de la publicité foncière du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 19 octobre 2018, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière, aux frais 

et diligences du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la clause intitulée nota-bene serait jugée non-écrite, alors en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 

- dire et juger que la cour procédera à une nouvelle répartition,

- alternativement, enjoindre le syndicat des copropriétaires à produire aux débats la totalité des clefs spéciales de répartition des charges appliquées par ses soins et dont l'existence est prouvée par la lecture des convocations aux assemblées générales,

Très subsidiairement, 

Sur le fondement des articles 143, 145, 232 et suivants du code de procédure civile, 

- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour de nommer, avec la mission : 


de relever et décrire les désordres concernant le bâtiment A de l'immeuble, liés à l'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A, à la structure de la cage du bâtiment A, à la plomberie du bâtiment A, à la structure de l'escalier du bâtiment A, tels que ces derniers sont mentionnés dans les rapports et correspondances établis par M. [H], architecte, les devis descriptifs et estimatifs des entreprises Genti, Goupy, Intra Muros, au soutien des résolutions 16.1, 16.3, 17.1, 17.6, 19.1, 19.6, 20.1 et 20.3, 

en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l'imputabilité de ces désordres et dans quelles proportions, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis, 

donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprise fournis par les parties, 

donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée, 

rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 

fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise, 


- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

En toute hypothèse

- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et demandes, 

Sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 10 septembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Paris Syndic Gestion,, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et 146 du code de procédure civile, de :

- le juger recevable et bien-fondé en l'ensemble de ses demandes, 

- débouter M. & Mme [E], M. & Mme [Y], Mme [W] et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- confirmer le jugement,

Statuant à nouveau, 

- condamner M. & Mme [E], M. & Mme [Y], Mme [W] et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Devant la cour, les consorts [T] et autres ne sollicitent plus, à titre subsidiaire, que soient réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété qui imputeraient en charges communes générales de copropriété les appels de fonds des travaux de réfection d'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A, les travaux de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A, les travaux de réfection de la structure de la cage d'escalier du bâtiment A et les travaux de plomberie dans le bâtiment A ;







Sur la demande d'irrecevabilité des demandes d'annulation formées par les consorts [E], [Y] et [W] 

 

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré les consorts [E], [Y] et [W] irrecevables en leurs demandes d'annulation de ces résolutions n°16.3 et 20.3 ;





Sur la demande d'annulation des résolutions n°16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2015



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5' ;



En application de ces dispositions, les charges des éléments d'équipement commun doivent être réparties en fonction du critère d'utilité pour chaque lot, et les charges relatives à l'administration, la conservation, et l'entretien des parties communes sont réparties en fonction de la valeur respective des lots ;



Par ailleurs, le règlement de copropriété peut prévoir une spécialisation des charges par bâtiment permettant une répartition des charges suivant les critères de l'article 10 de la loi

du 10 juillet 1965 entre les copropriétaires de chacun des bâtiments ;



En l'occurrence, le règlement de copropriété reçu par acte notarié le 22 mai 1953 indique que seront choses communes :

- la totalité du sol bâti, les cours et courettes,

- les fondations, les gros murs de façades, des pignons et de refends (...),

- les balcons, balustrades et appuis de fenêtres,

- les couvertures, les charpentes,

- les conduits de fumées, les souches de cheminées, les canalisations de toutes natures, eau, gaz, électricité, tant qu'elles ne sont pas à l'intérieur des fractions divises et affectées à leur usage exclusif et particulier (...), 

- l'entrée, les vestibules, les escaliers et les cages d'escaliers, les descentes de caves, les paliers, couloirs et corridors, 

- le branchement d'égout, les branchements d'eau, gaz et électricité,

- la loge de la concierge et ses dépendances, les WC à usage commun'

(pièce [T] n°3 : règlement de copropriété, page 2) ;



Il prévoit par ailleurs que seront réparties en charges communes générales :

' l° Les impôts [...]

 2° Les réparations grosses ou menues, ravalement des façades, bois et fers extérieurs, appuis, balcons, ravalement des cages d'escaliers

3° La consommation d'eau générale [...]

4° La rétribution du syndic [...]

5° Les assurances [...]

6° Les gages de la concierge [...]

7° L'achat des boites aux lettres [...]

8° L'éclairage des escaliers de la cour et du porche d'entrée 

9° Le ravalement de la loge ;



NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390' ;



Les premiers juges ont exactement relevé qu'il résulte de ces stipulations que le règlement n'a pas institué de parties communes spéciales, ni de charges communes spéciales par bâtiment, de sorte que toutes les charges afférentes aux parties communes générales, qu'elles concernent le bâtiment A ou B doivent être réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, la seule existence de bâtiments distincts n'étant pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment ;



La preuve de l'existence d'une spécialisation des charges par bâtiment, concernant les dépenses afférentes aux cages d'escaliers, ne saurait résulter de la clause de nota bene figurant en dessous de la liste des charges communes générales, dès lors qu'elle ne concerne que les charges afférentes aux tapis d'escaliers et à l'entretien courant des escaliers, tandis que les grosses réparations et le ravalements des escaliers sont expressément visées dans la liste des parties communes générales ;



 Enfin, il n'est pas contesté que les canalisations de toute nature sont des parties communes, ainsi que les branchements d'eau et d'égout, comme l'ossature de l'immeuble et que les charges de réparation de ces parties sont incluses dans les charges communes générales ;



Les premiers juges ont justement retenu qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir réparti le coût des travaux de réfection de l'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A (résolution n°16), les travaux de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A (résolution n°17), les travaux de réfection de la structure de la cage d'escalier du bâtiment A (résolution n°19), et les travaux de plomberie dans la bâtiment A (résolution n°20) entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier (soit des bâtiments A et B), suivant les quote-part prévues pour les charges communes générales ;



Il convient d'ajouter qu'en dehors du 'nota bene' concernant les travaux d'entretien courant et de nettoyage des escaliers, ainsi que les tapis des escaliers, sur lequel il sera statué plus loin, le règlement de copropriété ne prévoit aucune répartition des charges par bâtiment ;



Si, par le passé, certains travaux votés en assemblée générale ont pu être ventilés, de manière empirique, par bâtiment, cela ne signifie pas qu'une telle ventilation était alors régulière ; en effet, les ventilations des dépenses non conformes aux stipulations du règlement de copropriété pratiquées par le passé ne sont pas créatrices de droits dans la mesure où seules les dispositions du règlement de copropriété sont opposables ;



La répartition des parts de copropriété par bâtiment A et bâtiment B a été prévue en page 4 du règlement de copropriété initial dans un tableau sur la base duquel sont réparties les charges ; à l'époque les tantièmes étaient de 1.000 ;



Le modificatif au règlement de copropriété-état descriptif de division du 21 juillet 2009 (pièce [T] n° 21) n'a pas créé de charges communes spéciales par bâtiment, mais il a seulement modifié la répartition des parts de copropriété par bâtiment pour tenir compte de la subdivision du lot n° 5 situé au premier étage du bâtiment A en 4 lots numérotés 68, 69, 70 et 71 ; précédemment, d'autres lots avaient été divisés et il avait été procédé à une nouvelle répartition des charges afférentes aux lots créés (pièce n° 21, pages 1 à 3) ; actuellement, les tantièmes sont passés de 1.000 à 1.007 ;



Comme l'a dit le tribunal, la seule existence de bâtiments distincts n'est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiments, et dès lors que le règlement de copropriété n'a pas institué de charges spéciales par bâtiment, le coût des travaux de réfection de l'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A, les travaux de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A, les travaux de réfection de la structure de la cage d'escalier du bâtiment A et les travaux de plomberie dans le bâtiment A doivent être inclus dans les charges communes générales et supportées par l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier incluant les copropriétaires du bâtiment B ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions n°16.3, 17.6, 19.6 et 20.3 de l'assemblée générale du 25 septembre 2015 ;





Sur la demande du syndicat visant à voir réputer non écrite la clause de nota bene de la clause listant les chrages communes générales (chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété)




Sur la recevabilité de la demande du syndicat




Le syndicat des copropriétaires a demandé en première instance que la clause rédigée en nota-bene dans le cadre du règlement de copropriété devait être considérée comme étant réputée non écrite sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Les consorts [T] et autres ont soulevé devant le tribunal l'irrecevabilité de cette demande en ces termes : 'sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 1], en sa demande visant à voir déclarer illicite le nota bene du règlement de copropriété mentionné en sa page 8' (page 4 du jugement) ;



Le tribunal n'a pas statué sur cette fin de non recevoir et a fait droit à la demande du syndicat ; les consorts [T] et autres la soulèvent à nouveau devant la cour ;



Le syndicat des copropriétaires soulève, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de cette prétention au motif qu'elle est soulevée pour la première fois devant la cour ;



Il vient d'être vu que les consorts [T] et autres ont bien soulevé en première instance la fin de non recevoir tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir en justice ; leur irrecevabilité est donc recevable ;



Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;



La demande visant à voir juger une clause du règlement comme étant réputée non écrite présente une autonomie et une indépendance procédurale justifiant l'habilitation du syndic sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; il est à noter qu'une telle habilitation avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 1er juin 2017 (résolution n° 17), mais qu'elle avait été rejetée (pièce [T] n° 5 : procès verbal de l'assemblée générale du 1er juin 2017) ;



Depuis, les copropriétaires se sont ravisés et ont voté cette habilitation au terme de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 23 octobre 2019 (pièce syndicat n°7 : procès verbal de l'assemblée générale du 23 octobre 2019) ; 



L'habilitation pouvant être votée à posteriori, pourvu que ce soit avant que la juridiction saisie se soit prononcée et cette régularisation pouvant intervenir tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue et donc en cause d'appel, la demande du syndicat est recevable ;





La fin de non recevoir soulevée par les consorts [T] et autres doit donc être rejetée ;




Sur la validité de la clause




Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments d'équipement présentent à l'égard de chaque lot' ;



L'article 43 de la même loi prévoit que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-l à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition' ;



Le nota bene prévoit une répartition des charges escalier suivant une grille 520 /520ème escalier A et 390 /390ème escalier B entre les copropriétaires des appartements des étages :



'NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390' ;



Cette clause ne suscite aucune difficulté d'application dans la mesure où les dépenses considérées sont bien identifiées ; il s'agit de prestations limitées à l'entretien courant de la cage d'escalier, à l'achat, le nettoyage, la dépose et la repose du tapis, qui sont à la charge des seuls copropriétaires, par bâtiment, qui utilisent l'escalier, et donc le tapis ; en revanche, les travaux de peinture des cages d'escaliers qui participent à la bonne tenue de l'immeuble en son ensemble, la réfection des marches, des murs relèvent des charges communes générales comme il a été vu plus haut ;



Cette répartition respecte le critère d'utilité fixé pour la répartition des charges des éléments d'équipement par les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet ;



Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de ce chef ;



Il n'y a donc pas lieu à publication du jugement à la conservation des hypothèques ;



En tant que de besoin, il doit être ordonné la radiation de la publication au service de la publicité foncière du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 19 octobre 2018, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a :



- réputé non-écrite le Nota Bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble résultant d'un acte notarié du 22 mai 1953 rédigée dans les termes suivants : 'NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390",

- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, aux frais du syndicat des copropriétaires ;







Sur la demande subsidiaire de désignation d'un expert judiciaire avec la mission de relever et décrire les désordres concernant le bâtiment A de l'immeuble en copropriété [Adresse 1], liés à l'alimentation d'eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A, à la structure de la cage du bâtiment A, à la plomberie du bâtiment A, à la structure de l'escalier du bâtiment A,



Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, 'les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible' ;



En l'espèce, les consorts [T] et autres sollicitent, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert judiciaire afin d'identifier les causes des désordres affectant le bâtiment A ayant nécessité le vote des travaux de plomberie et des travaux de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2015 ;



En réalité, par cette demande d'expertise, les copropriétaires du bâtiment B tentent de démontrer que les désordres auraient une origine privative, imputable aux copropriétaires du bâtiment A pour tenter de faire supporter par ces derniers le coût de travaux votés, en dépit des stipulations du règlement de copropriété ;



Cependant, la réalité des désordres n'a jamais été contestée par les copropriétaires du bâtiment B qui s'opposent seulement à la répartition du coût des travaux de plomberie et de réfection de la structure de l'escalier du bâtiment A, entre les copropriétaires du bâtiment B, sans remettre en cause le principe même de ces travaux ;



En outre, aucune des pièces versées aux débats n'est susceptible de démontrer cette possible imputabilité des désordres à des infiltrations d'origine privative identifiée ;



Les consorts [T] et autres versent aux débats un rapport d'expertise judiciaire de M. [X] dressé dans le cadre d'une procédure de référé préventif ; mais M. [X] et M. [H] n'ont pas procédé aux mêmes constats, le premier s'est attaché à décrire une vue d'ensemble de la cage d'escalier dans le cadre d'un référé préventif, et l'autre, un problème structurel ayant nécessité la réalisation de sondages ;



Il ressort des observations de M. [H], architecte, notamment dans sa lettre du 31 août 2017, que l'état de dégradation avancé des structures bois de l'immeuble résulte de la vétusté, d'infiltrations d'eau au niveau de la descente commune d'évacuation des cuisines, et à la défaillance de l'alimentation eau froide partiellement remplacée (pièces syndicat n° 3 et 5) ;



Conformément aux préconisations de M. [H], le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des sondages sur les poutres sablières, au rez-de-chaussée, au 1er et 2ème étages et dont les résultats ont démontré que certaines étaient à l'état de poussière et / ou très affaiblies ; afin de procéder à ses constatations, M. [H] a fait gratter les enduits afin de mettre à nu les structures porteuses de l'escalier ; M. [X] ne disposait d'aucune possibilité de constater de tels désordres car, ces désordres structurels n'étaient alors pas visibles à l'oeil nu ; ils n'ont pu être observés qu'après la fissure d'une marche au début de l'année 2014, date après laquelle M. [X] n'a effectué aucun constat sur les lieux, son dernier constat remontant à 2013 ; il apparaît donc que le phénomène de dégradation de la structure de l'escalier était présent mais invisible à l'oeil nu ;



Il résulte du rapport de M. [H] que l'état de dégradation avancé des structures bois de l'immeuble ne résulte pas d'un dégât des eaux d'origine privative mais d'infiltrations très anciennes et indifféremment constatées au rez-de-chaussée, au 1er et 2ème étage ; M. [H] n'a, dans son compte-rendu de visite de l'escalier A, constaté aucune trace de dégât des eaux qui aurait eu une origine privative ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Les consorts [T] et autres, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [T] et autres ; 





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Les consorts [T] et autres sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



Les consorts [T] et autres, perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;



Il doit être ajouté au jugement que les consorts [T] et autres sont déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :



- réputé non-écrite le Nota Bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble résultant d'un acte notarié du 22 mai 1953 rédigée dans les termes suivants : 'NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390',

- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, aux frais du syndicat des copropriétaires ;





Statuant à nouveau sur le seuls chefs réformées et y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande visant à voir réputée non-écrite le Nota Bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble résultant d'un acte notarié du 22 mai 1953 rédigée dans les termes suivants : 'NB : Toutes les dépenses concernant les cages d'escaliers ou tapis d'escaliers (achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce, par escalier, soit : 

* Escalier rue ... 520 /520

* Escalier cour .... 390 /390' ;



Dit n'y avoir lieu à publication du jugement à la conservation des hypothèques et ordonne, en tant que de besoin, la radiation de la publication au service de la publicité foncière du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 19 octobre 2018, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires ;



Condamne Mme [S] [A] épouse [E] & M. [C] [E], M. [R] [B] [Y] & Mme [L] [V] [U] épouse [Y], Mme [I] [G] épouse [W] et Mme [J] [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Déboute Mme [S] [A] épouse [E] & M. [C] [E], M. [R] [B] [Y] & Mme [L] [V] [U] épouse [Y], Mme [I] [G] épouse [W] et Mme [J] [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT