Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19338 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2L4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 18e CHAMBRE 1ERE SECTION RG n° 13/01666





APPELANTS

 

Monsieur [L], [K], [N] [O] 

né le 16 Février 1953 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600



Madame [R], [F], [H] [A] veuve [O] 

née le 11 Décembre 1924 à [Localité 5] (45)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600







INTIMEE 



S.A.R.L. NIMEROY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 089 399

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Matthieu AVRIL de la SELAS AVRIL RAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0032 substitué par Me Valérie DELPUECH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0244















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée 

 de fonctions juridictionnelles 

 qui en ont délibéré, 





un rapport a été présenté à l'audience par Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée de fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRET :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

 ***** 



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 1947, M. [D] [O], venant aux droits de MM. [J] et [S], a donné à bail à la société Nimeroy, venant depuis 1957 aux droits de Mme [E], des locaux commerciaux sis [Adresse 2], comprenant, au rez-de-chaussée, une boutique et, au premier étage, un appartement.



Depuis l'avenant du 2 avril 1986, l'appartement du 1er étage est désigné comme « un local ».

Ce bail a fait l'objet de plusieurs renouvellements. Par avenant en date du 28 septembre 2009, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 et la société Nimeroy a été autorisée à effectuer tous les travaux d'aménagement de la boutique et notamment, du local se trouvant au premier étage.



Par ordonnance en date du 8 juillet 2011 rectifiée par ordonnance en date du 21 juillet 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a prononcé, à la requête du ministère public, une amende civile de 5 000 euros à l'encontre de M. [D] [O] et a ordonné le retour à l'habitation du local situé au premier étage de l'immeuble, transformé sans autorisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter des quatre mois suivant la signification de l'ordonnance.



Le 25 juillet 2011, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation d'avoir à se mettre en conformité avec les dispositions de l'article « Désignation » du bail commercial et notamment, d'avoir à remettre en habitation les locaux du premier étage.



Le 28 novembre 2012, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement d'avoir à justifier du respect des clauses du bail visant la clause résolutoire.



Le 21 décembre 2012, le preneur a fait délivrer une opposition au commandement du 28 novembre 2012.

Par ordonnance en date du 28 août 2013 rendue à la requête du syndicat des copropriétaires, confirmée par arrêt en date du 29 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [O] ainsi que la société Nimeroy à mettre un terme à l'exploitation commerciale du local du premier étage et à réaffecter les lieux à usage d'habitation dans un délai de 4 mois sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et a nommé un expert judiciaire aux fins de relever et décrire les désordres dans les lieux.



L'expert désigné a déposé son rapport en l'état le 30 mai 2014.



Par jugement correctionnel en date du 7 mars 2014, la société Nimeroy a été condamnée à payer la somme de 1 500 euros d'amende pour avoir exécuté des travaux non autorisés par un permis de construire, le bailleur étant relaxé des fins de la poursuite.



à la suite du décès du bailleur, le 4 avril 2016, M [L] [O] et Mme [R] [A], veuve [O], ses héritiers (les consorts [O]) ont repris la procédure.



Par jugement en date du 9 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure de médiation judiciaire qui n'a pas abouti.



Par jugement en date du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté la demande de Madame [R] [A] veuve [O], et M. [L] [O] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, celle tendant à voir ordonner l'expulsion du preneur et les demandes subséquentes, celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté le surplus des demandes, rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société Nimeroy, rejeté la demande visant à autoriser la substitution de créance en autorisant la société Nimeroy à s'acquitter de l'indemnité de changement d'usage des lieux, a ordonné l'exécution provisoire et a dit qu'il y a lieu de laisser aux parties la charge de leurs propres dépens.



Les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 16 octobre 2019.





MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL

POUR LEUR EXPOSÉ COMPLET, IL EST FAIT RENVOI AUX ÉCRITURES VISÉES CI-DESSOUS :



Vu les conclusions récapitulatives des consorts [O], en date du 7 octobre 2020, tendant, en substance, à voir la cour infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Nimeroy, statuer à nouveau, débouter la société Nimeroy de toutes ses demandes, fins et conclusions, écarter des débats les pièces 1 à 30 de la société Nimeroy non communiquées avec ses conclusions du 13 juillet 2020, constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans l'avenant à bail commercial en date du 28 septembre 2009, suite au commandement du 28 novembre 2012, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire de l'avenant à bail commercial en date du 28 septembre 2009, en tout état de cause, ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement à intervenir, l'expulsion de la société Nimeroy et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, fixer l'indemnité d'occupation à compter du 28 décembre 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamner la société Nimeroy in solidum à son paiement jusqu'à la libération des lieux par remise des clefs ainsi qu'au paiement in solidum de la somme de la somme de 41 369,64 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des commandements délivrés les 25 juillet 2011, 7 septembre 2011 et 28 novembre 2012,

 

Vu les conclusions récapitulatives de la société Nimeroy, en date du 13 juillet 2020, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris et condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 25 000 euros en application des dispositions des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, 





DISCUSSION



Sur le respect du contradictoire et la communication des pièces :



à l'audience du 19 avril 2022, les appelants ont renoncé expressément à leur demande tendant à voir écarter les pièces produites par l'intimée.



Sur le commandement en date du 28 novembre 2012 visant la clause résolutoire :



Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose de démontrer qu'une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial existe, que ce manquement soit prévu dans la clause résolutoire, que ladite clause soit invoquée de bonne foi par le bailleur et que le manquement ait persisté au-delà du délai d'un mois après mise en demeure.



Tout commandement ou sommation doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, rappeler précisément les clauses du bail concernées, et ce afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois.



En l'espèce, le commandement a visé la clause résolutoire telle qu'elle résulte de l'avenant du 28 septembre 2009 qui stipule :

« Il est expressément convenu, comme condition essentielle dudit Bail, qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou en cas d'inexécution, même d'une seule clause du présent Bail et UN (1) Mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté infructueux, le dit Bail sera résilié de plein droit si bon semble aux BAILLEURS ».



La clause « désignation  de l'avenant au bail du 28 septembre 2009 précise :

« à la demande de la société Nimeroy, preneur, M. [D] [O], bailleur, autorise ce dernier à effectuer tous les travaux d'aménagement de la boutique, et notamment du local se trouvant au premier étage, et ce conformément aux plans annexés et établis par le bureau d'études Dominique Halatre Conception ('.).

L'intégralité des travaux devra être réalisée sous la surveillance d'un architecte dont les coordonnées seront transmises au bailleur et dont l'intégralité des honoraires sera supportée par le preneur. Il devra être fourni en fin de travaux toutes les attestations de conformité, tant techniques qu'administratives, pour les travaux réalisés. Il est ici précisé que lesdits travaux devront garantir que l'activité dans les locaux n'occasionnera aucune nuisance d'aucune sorte aux autres occupants de l'immeuble.



Le preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations, dont administratives, qui seraient nécessaires pour exploitation des locaux loués, et sans jamais pouvoir engager la responsabilité du bailleur à ce sujet, ni exiger de baisse de loyer en raison de la non-obtention des autorisations nécessaires à cette exploitation. ''



Le 28 novembre 2012, le bailleur a adressé à la société Nimeroy un commandement d'avoir à justifier du respect des clauses du bail visant la clause résolutoire dans le délai d'un mois, (1) que les travaux réalisés au 1er étage des locaux loués ont été exécutés sous la surveillance d'un architecte, (2) que les coordonnées de l'architecte du locataire ont été transmises au bailleur, (3) que le changement de distribution pour les locaux situés au 1er étage ont été exécutés également sous la direction de l'architecte du syndicat des copropriétaires, (4) d'avoir à produire le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant les travaux sur les parties communes et le changement de destination des locaux du 1er étage dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, (5) d'avoir à produire le dossier technique de l'ensemble des travaux réalisés au 1er étage et en sous-sol des locaux loués, et spécialement le permis de construire ou l'autorisation administrative des travaux, (6) d'avoir à produire l'autorisation administrative d'exercer une activité commerciale pour les locaux situés premier étage et de justifier spécialement du respect des dispositions des articles L 631-7 et L. 631-7-1cd u Code de la construction et de l'habitation, (7) d'avoir à justifier de la réalisation des travaux nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante, notamment les ''travaux de sécurité'', spécialement pour les locaux situés au premier étage, (8) d'avoir à justifier de la remise en état du mur et du sol de la cave, et plus généralement des parties communes de l'immeuble, (9) d'avoir à justifier de l'assurance du local contre les risques d'incendie et de dégâts des eaux du mobilier, ainsi que contre les risques dont le preneur doit répondre en sa qualité de locataire des locaux loués envers le bailleur et les tiers, (10) d'avoir à justifier au bailleur du paiement des primes, par la remise d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.



Il n'est pas discuté que les trois premiers griefs sont établis et n'ont pas fait l'objet d'une régularisation dans le mois qui a suivi la signification du commandement.

Les bailleurs soutiennent, à l'appui de leur appel, qu'ils sont suffisants, à eux seuls, pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, tandis que le preneur soutient que les travaux ne nécessitaient pas l'intervention d'un architecte.



Les bailleurs rappellent que le bail fait obligation au preneur de « ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans leur consentement exprès et par écrit, tous travaux autorisés devant être exécutés sous la direction de l'architecte de l'immeuble. »



Il est établi que les travaux effectués n'ont pas été exécutés sous cette direction et qu'il n'y a pas été remédié dans le mois qui a suivi la signification du commandement.



Il résulte des clauses de l'avenant que, quelle que soit leur nature exacte, les travaux devaient être effectués sous la direction d'un architecte et qu'en outre ces travaux devaient être autorisés. Le rapport d'expertise, dont l'intimée ne conteste pas les conclusions, relève que les travaux affectaient la structure de l'immeuble, qu'une trémie a été élargie, qu'un conduit collectif d'évacuation des fumées a été bouché, que les travaux réalisés par le locataire ne sont pas conformes aux plans signés par le bailleur, au demeurant inexacts, qu'ils n'étaient pas autorisés et qu'aucun architecte n'est intervenu .



Ces faits caractérisent les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, visées avec précision par les trois premiers griefs du commandement du 28 novembre 2012, preneur qui, par ailleurs, a été condamné par jugement correctionnel pour avoir exécuté des travaux non autorisés par un permis de construire.



Si pour démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, le preneur allègue que celui-ci avait constaté les travaux tout au long de leur réalisation sans jamais rappeler cette présence demandée d'un architecte ou interpeller son locataire à cette fin, il ne produit aucune pièce l'appui de cette allégation, étant ajouté par la cour que la bonne foi est toujours présumée.



Enfin le preneur ne sollicite pas, aux termes du dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour par application de l'article 954 du code de procédure civile, l'octroi d'un délai rétroactif permettant de suspendre la clause résolutoire. Dans ces conditions, il ne peut qu'être constaté l'acquisition de la clause résolutoire, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs.



Par conséquent le bail est résilié de plein droit à compter du 28 décembre 2012 et la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2012. Il convient donc de faire droit la demande d'expulsion formée par les bailleurs.



La société Nimeroy étant occupante sans droit ni titre, elle est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun, fixée au montant du dernier loyer contractuel outre les charges jusqu'à la libération des lieux par remise des clés et au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Sur la demande de dommages-intérêts :



Les bailleurs demandent la condamnation de la société Nimeroy à leur payer la somme de 41 369,64 euros à titre de dommages et intérêts. Ils invoquent une surconsommation d'eau par le preneur, liée à la mauvaise foi de celui-ci, dont le gérant aurait décidé de « se venger » et aurait pris l'initiative de demander à ses salariés de laisser l'eau constamment couler dans le local afin que les factures d'eau deviennent faramineuses.



Si les bailleurs établissent une augmentation considérable de la consommation d'eau du preneur depuis le début des procédures opposant les parties, ils admettent qu'un constat d'huissier ordonné sur requête n'a pas réussi à en déterminer l'origine. La lettre de M. [U], gérant de l'immeuble, rapportant les propos d'une ancienne salariée de la société Nimeroy est, à elle seule, insuffisante à établir l'imputabilité au preneur d'une faute dans la consommation de l'eau froide nécessaire à l'exploitation du restaurant au cours des années 2011 à 2018. La demande de dommages-intérêts n'est par conséquent pas justifiée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'intimée qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux appelants, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS



Dit n'y avoir lieu à écarter les pièces n° 1 à 30 de la société Nimeroy :

Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la société Nimeroy de ses demandes ;



Statuant à nouveau,



Prononce l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 décembre 2012 ;



Dit que la société Nimeroy est occupante sans droit ni titre à compter du 29 décembre 2012 ;



Ordonne l'expulsion de la société Nimeroy et de tout occupant de son chef des locaux loués, avec assistance de la force publique, si besoin est ;



Condamne la société Nimeroy au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer contractuel outre les charges jusqu'à la remise des clés ;



Y ajoutant,



Rejette la demande de dommages-intérêts formée par les appelants ;



Condamne la société Nimeroy à payer in solidum à Mme [R] [A] veuve [O] et M. [L] [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût des commandements des 25 juillet 2011 et 28 novembre 2012.







 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT