Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02432 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBNAS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/01467





APPELANTS

 

Monsieur [W] [H] 

né le 27 juillet 1953 à [Localité 7] (54)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955



Madame [T] [F] épouse [H]

née le 10 septembre 1958 à [Localité 6] (54)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955







INTIME 



 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA COURCELLES, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681

C/O Société FONCIA COURCELLES

[Adresse 1]

[Localité 4]



DEFAILLANT









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- REPUTE CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M. [W] [H] & Mme [T] [F] épouse [H] sont propriétaires de différents lots dont un appartement dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété.



Lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 à laquelle M. & Mme [H] ont assisté, les copropriétaires ont été appelés à voter sur le projet de résolution n° 18 suivant :



'Autorisation d'application de la clause d'aggravation des charges prévue à la page 24 du règlement de copropriété

Majorité nécessaire : article 24

Obligation faite par le syndicat des copropriétaires d'engager une recherche de fuite eu égard à une surconsommation d'eau de l'immeuble.



Historique :

Le syndic a effectué une première réparation en avril 2017 sur le WC palier 4ème étage (facture APTZ), dont la conséquence a été une diminution de cette déperdition d'eau mais sans un arrêt total.

Le problème n'a été réellement résolu qu'au mois de septembre 2017 (mail de M. [H]).

Dans les faits et au regard des échanges et constats relevés tant par les sociétés mandatées sur place que par le syndic, il est décidé d'imputer la surconsommation à M. [H] dont le ballon d'eau chaude est à l'origine de ces désordres.



Pour ce faire et afin de chiffrer le préjudice subi par la copropriété, nous avons procédé au calcul suivant :




L'immeuble a une consommation moyenne de 350 m3 d'eau par trimestre (annexe 1).




A ce jour et selon le dernier relevé (annexe 2), l'immeuble a une consommation de 1.433 m3.

En toute légitimité, on peut donc estimer que la surconsommation due à la fuite est de l'ordre de 1.083 m3 (1.433 m3 - 350 m3).

On peut donc déduire qu'en 2014 le prix du m3 était de 1.190,18 € / 369 m3 (consommation hors abonnement) soit 3,22 € du m3.

La surconsommation occasionnée par la fuite sur la période du 1er mai 2017 au 1er août 2017 pourrait être estimé à : 1.083 m3 x 3, 22 € du m3 = 3.487,26 € TTC.




Selon le courriel de M. [H], la fuite a été réparée sur son ballon d'eau chaude le 18 septembre 2017 soit, en tenant compte d'une moyenne lissée de 30 jours sur l'ensemble des mois constituant une année, 48 jours après le dernier relevé d'Eau de [Localité 4] (période du 1er mai au 31 août)




En reprenant une consommation moyenne de 350 m3 (hors fuite) sur un trimestre, soit 90 jours, il est convenu que la consommation moyenne de l'immeuble par jours est estimé à 3,88 m3..

Sur le même calcul, la consommation journalière sur la période du 1er mai au 31 août 2017 peut être estimée à 15,92 m3.

On peut donc valablement déduire que sur 48 jours (du 1er août au 18 septembre 2017) l'immeuble a consommé 764,16 m3 d'eau.

En temps normal, hors fuite, l'immeuble aurait consommé, sur la même période de 48 jours, 186,24 m3 d'eau.

Par conséquent on pourrait déduire que la sur consommation de l'immeuble est estimée sur la période du 1er août au 18 septembre 2017, à 577,92 m3 (764,16 m3 - 186,24 m3).

Sur cette base et en appliquant le coût au m3 calculé plus haut, on peut déduire que le coût de la surconsommation, sur la période du 1er août au 18 septembre 2017, est estimé à 1.860,90 €. 

Sur ce principe et selon les calculs évoqués ci-dessus, la copropriété demande que soit imputée au titre de l'aggravation des charges la somme de 5.348,18 € à M. [H].



Pièces jointes :

(. . .)'.



Les copropriétaires ont donc adopté la résolution n° 18 suivante, seul M. [H] votant contre :



'Le syndic demandera une offre d'indemnisation à P. [H].

A défaut de proposition d'indemnisation, le syndicat donne mandat au syndic d'agir devant les tribunaux dans un délai d'un mois'.



Par acte du 1er février 2018 M. & Mme [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- l'annulation de l'assemblée générale du 6 novembre 2017,

- l'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 6 novembre 2017, 

- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 18 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré irrecevables les demandes d'annulation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2017 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] formées par M. et Mme [H],

- condamné M. [W] [H] & Mme [T] [F] épouse [H] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [W] [H] & Mme [T] [F] épouse [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mars 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 29 avril 2020 par lesquelles M. [W] [H] & Mme [T] [F] épouse [H], appelants, invitent la cour, au visa des articles 11 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de la théorie de l'abus de majorité, de : 

- infirmer le jugement,

- dire que la date d'envoi du procès-verbal d'assemblée générale est justifiée par la production de l'enveloppe comportant cachet de la poste au 5 décembre 2017, 

- dire qu'il est justifié par l'erratum du 14 février 2018 modifiant les résolutions n°5 et 18 que M. [H] a voté contre et ne s'est pas abstenu, 

- prononcer la nullité de l'assemblée générale de copropriété du 6 novembre 2017, 

- prononcer la nullité de la résolution n°18 de l'assemblée générale de copropriété du 6 novembre 2017, 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête de M. & Mme [H] délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société par actions simplifiée à associé unique Foncia Courcelles, le 25 juin 2020 à personne habilitée ;





SUR CE,



Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat; l'appel sera réputé contradictoire ; 





Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 en son entier



Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet l965, 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants on détaillants dans un délai de deux mois à compter de la

notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un à compter de la tenue de l'assemblée générale' ; 



Il résulte de la production en cause d'appel de l'erratum du procès-verbal de l'assemblée générale adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 février 2018 (pièce [H] n° 7) qu'une erreur a bien été commise par le syndic donnant lieu à rectification ; sur le procès-verbal rectifié, les résolutions n°5 et 18 sont modifiées en ce que M. [H] a voté contre les résolutions n° 5 (quitus au syndic) et 18 ;



Il résulte de la production de l'enveloppe RAR d'envoi du procès verbal de l'assemblée du 6 novembre 2017 (pièce [H] n° 5) que le procès verbal a été envoyé à M. & Mme [H] le 4 décembre 2017, de sorte que ces derniers l'ont reçu au plus tôt le 5 décembre 2017 ;



L'assignation a été délivrée au syndicat le 1er février 2018, soit dans le délai de deux mois de l'article 42 précité ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes d'annulation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2017 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] formées par M. et Mme [H] ;



S'agissant de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 en son entier, le procès verbal rectifié fait apparaître que M. & Mme [H] ont voté en faveur de touts les résolutions, à l'exception de deux résolutions (5 et 18) ; n'étant pas opposants à toutes les résolutions, ils ne sont pas recevables à demander l'annulation de l'assemblée générale en son entier ;





Sur la demande d'annulation de la résolution n° 18 de assemblée générale du 6 novembre 2017



Il a été vu plus haut que cette demande est recevable, M. & Mme [H] étant opposants à la résolution n° 18 ;



Une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité si elle lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l'intérêt commun de la copropriété ;

 

En l'occurrence, le syndic estime dans la présentation de la résolution exposée plus haut, qu'il lui paraît certain qu'il existe une surconsommation d'eau et que celle-ci est liée à la fuite du ballon d'eau chaude de l'appartement de M. & Mme [H] ; le syndic estime le montant de cette surconsommation en la calculant par rapport à la moyenne des consommations passées ;



Cependant, ce mode opératoire ne permet pas de démontrer avec certitude, que l'augmentation de la consommation d'eau serait anormale, dans la mesure où il peut exister de nombreuses raisons qui expliquent une consommation plus importante d'eau dans l'immeuble dans lequel il n'y a pas de compteur individuel ; les éventuelles autres causes, ou l'absence de celles ci, n'ont pas été analysées par le syndic qui ne retient que la défectuosité du ballon d'eau chaude dans le lot de M. & Mme [H] ; en réalité, l'augmentation de la consommation d'eau peut être le fait de tous les copropriétaires de l'immeuble ou d'une partie seulement, voire d'un seul sans qu'il soit possible de l'identifier avec certitude ;



Au surplus, rien ne permet au syndic d'affirmer que l'augmentation de la consommation d'eau serait liée à la fuite du ballon d'eau chaude de M. & Mme [H] alors même qu'il indique avoir fait intervenir l'entreprise APTZ en avril 2017 pour réparer une fuite au 4ème étage ; d'autres recherches de fuites ont été réalisées dans l'immeuble, comme le démontrent les factures enregistrées sur la comptabilité de l'immeuble (pièce [H] n°6) ;



Enfin, le calcul de la somme de 5.348,18 € à imputer exclusivement à M. & Mme [H] n'est pas expliqué, d'autant qu'un peu plus haut, le syndic explique : 'on peut déduire que le coût de la surconsommation, sur la période du 1er août au 18 septembre 2017, est estimé à 1.860,90 €' ; 



La décision de l'assemblée générale d'autoriser le syndic à imputer exclusivement l'augmentation d'eau de l'immeuble, par rapport aux consommations passées, sur le compte de M. & Mme [H] est constitutive d'un abus de majorité en ce que l'équilibre des droits et obligations de M. & Mme [H] par rapport aux autres copropriétaires est rompu ; ils se voient imputer seuls une surconsommation d'eau non justifiée en son principe et en son quantum ; 



Cet abus qui procède d'une intention de nuire à M. & Mme [H], doit entraîner l'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. & Mme [H] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de M. & Mme [H] d'annulation de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 en son entier ;



Annule la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 6 novembre 2017 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [W] [H] & Mme [T] [F] épouse [H], globalement, la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT