Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13792 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCM7J



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 19/14042





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet PONCELET et Cie, SARL inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 572 025 005

C/O CABINET PONCELET & CIE

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82







INTIMES 



Monsieur [R] [V] 

né le 1er mai 1945 à Szarwark (Pologne)

[Adresse 2]

[Localité 3]



DEFAILLANT



Madame [E] [Y] 

née le 10 juillet 1947 à Stare Zukowice (Pologne)

[Adresse 2]

[Localité 3]



DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



M. [R] [V] et Mme [E] [Y] sont propriétaires de lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 2]. 



Par acte d'huissier du 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (ou ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, M. [R] [V] et Mme [E] [Y] en paiement d'un arriéré de charges de copropriété.



Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er octobre 2020 signifiée à M. [V] et Mme [Y] par actes remis à étude d'huissier le 1er décembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 23 décembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à : 

- réformer le jugement du 20 mai 2020 en ce qu'il l'a : 


débouté de l'ensemble de ses demandes,

condamné aux entiers dépens, 


statuant à nouveau, 

- juger que M. [R] [V] et Mme [E] [Y] ne respectent pas leur obligation impérative et impérieuse de régler leurs charges de copropriété, 

- dire qu'à la date du 29 mai 2020, ces derniers sont débiteurs de la somme en principal 

de 18.944,22 € sur la période oscillant du 1er janvier 2012 au 29 mai 2020, avec une possibilité d'actualisation jusqu'à la date de clôture, 

- juger que ce défaut de paiement lui crée un préjudice financier direct et certain,

en conséquence, 

- condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [E] [Y] à lui régler les sommes suivantes : 


18.944,22 €, sur la période du 1er janvier 2012 au 29 mai 2020, dont 2.715,21 € de frais avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer en date du 29 mars 2018 et, à tout le moins, à compter de la délivrance de l'assignation, sous réserves d'actualisation jusqu'à la date de clôture,

3.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,

ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil,

1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et 1.500 € en cause d'appel, 


- condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [E] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

- débouter purement et simplement M. [R] [V] et Mme [E] [Y] de toutes demandes et moyens contraires, y compris en cas de demandes de délais de paiement ; 



Le syndicat des copropriétaires a signifié ses dernières conclusions à M. [V] et Mme [Y] par actes remis à étude d'huissier du 28 décembre 2020 ; 

 



SUR CE,



Le syndicat des copropriétaires a signifié la déclaration d'appel à M. [V] et Mme [Y] par actes du 1er décembre 2020 remis à étude d'huissier ; l'arrêt sera rendu par défaut ; 



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est justifiée par les pièces qu'il produit ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [R] [V] et Mme [E] [Y],

- les procès-verbaux d'assemblée générale des 04 décembre 2007, 28 octobre 2008, 21 janvier 2010, 12 avril 2011, 3 octobre 2012, 18 novembre 2014, 26 octobre 2015, 15 février 2016, 28 février 2017, 14 mars 2018 et 30 avril 2019, ayant approuvé les comptes de charges et de travaux du 1er juillet 2006 au 31 décembre 2018 et voté les budgets prévisionnels 2019 et 2020

- le décompte des sommes dues au titre des charges au 18 novembre 2019 arrêté à la somme de 15.563,11 €, pour la période allant du 07 décembre 2019 au 15 novembre 2019, appel pour le 4ème trimestre 2019 et le fonds travaux inclus, 

- le règlement de copropriété comprenant en page 32 une clause de solidarité entre

copropriétaires indivis,

- les appels de fonds du 18 juin 2009 au 3 juin 2020

- le relevé de compte copropriétaire au 29 mai 2020 portant mention d'un solde débiteur de 18.944,22 € dont 1.174,28 € au titre de la quote-part SRU 

- le relevé de compte copropriétaire à cette même date, listant l'ensemble des frais inscrits au décompte totalisant la somme de 2.715,21 € 

- le relevé de compte copropriétaire au 18 novembre 2019 portant mention d'un solde débiteur de 15.563,11 €, dont 1.390,75 € (2.715,21 € - 1.324,46 €) de frais, 

- le règlement de copropriété comprenant en page 32 une clause de solidarité entre

copropriétaires indivis 

- la sommation de payer les charges adressée en Pologne et revenue avec la mention que

l'adresse déclarée dans ce pays n'existait pas ;



Il résulte de ces pièces que M. [R] [V] et Mme [E] [Y] sont redevables d'une somme de 18.944,22 €, dont à déduire celle de 2.715,21 € au titre des frais sur lesquels il sera statué plus loin, soit une somme de 16.229,01 €, au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 29 mai 2020 ;



Le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges sera infirmé ;



M. [R] [V] et Mme [E] [Y] doivent être condamnés solidairement à lui payer la somme de 16.229,01 €, au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 29 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 décembre 2019 sur la somme de 14.172,36 € et des conclusions d'actualisation devant la cour, valant mise en demeure du 28 décembre 2020, pour le surplus, les intimés n'ayant pas été destinataires de la sommation délivrée en Pologne ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 2.715, 21 € au titre de divers frais de relance, frais de mise en demeure, frais de syndic, d'avocat et d'huissier (pièce 18 du syndicat des copropriétaires) ;



Il produit aux débats :

- le contrat de syndic

- les relances du 23 juillet 2012, 18 février 2014, 13 mars 2014, 30 janvier 2015, 8 février 2016

- les lettres de mise en demeure du 4 janvier 2013, 10 avril 2013, 21 mai 2014, 10 novembre 2014, 4 décembre 2014, 10 juin 2015 

- la sommation de payer du 29 mars 2018 ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure (38,71 € + 39,58 € + 40,22 € x 3 + 9,08 € = 208,03 €), de relance postérieurs à la mise en demeure (0.58 € + 8.88 € + 0.74 € + 0.78 € = 10,98 €) et le coût de la sommation de payer (155,83 €) ;



Les autres frais de relance et de mise en demeure ne sont pas justifiés et ne peuvent être pris en compte ;



Les frais de vacation du syndic et d'avocat relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;



Les frais d'huissier relèvent des dépens ;



La somme due au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge de M. [R] [V] et Mme [E] [Y] est donc celle de 374,84 € ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;



Les intimés doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 374,84 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



Depuis plusieurs années M. [R] [V] et Mme [E] [Y] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Leur mauvaise foi est établie dès lors qu'il résulte des relevés de compte produits qu'ils sont totalement défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété depuis plusieurs années, sans justifier du motif de cette carence ;



Leur dernier règlement remonte au 20 janvier 2015 ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [R] [V] et Mme [E] [Y] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef ;



M. [R] [V] et Mme [E] [Y] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [R] [V] et Mme [E] [Y], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d'appel ;





Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 13 décembre 2019 ;



Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [R] [V] et Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 16.229,01 €, au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 29 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2019 sur la somme de 14.172,36 € et du 28 décembre 2020 pour le surplus ;



Condamne solidairement M. [R] [V] et Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 374,84 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;



Condamne in solidum M. [R] [V] et Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;



Condamne in solidum M. [R] [V] et Mme [E] [Y] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code pour les procédures de première instance et d'appel ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 13 décembre 2019, date de l'assignation, en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT