Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° 2022/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18529 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2NJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2020 -Juge aux affaires familiales de CRETEIL - RG n° 19/03821





APPELANTS

 

Monsieur [B], [G], [S] [E]

né le 07 Avril 1977 à [Localité 9]

[Adresse 2]



Mademoiselle [I], [Y], [A] [E] représentée par son administrateur légal, Monsieur [B] [E]

née le 14 Août 2009 à [Localité 7]

[Adresse 2]



représentés par Me Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231







INTIMEE 



Madame [V] [Z] [M]

née le 29 Novembre 1980 à [Localité 6] (CAMEROUN)

[Adresse 4]



représentée par Me Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Patricia GRASSO, Président

Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller 

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON





ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.





***



EXPOSE DU LITIGE :



Pendant leur concubinage, M. [E] et Mme [Z] [M] ont, par acte authentique reçu le 15 septembre 2017, acquis en indivision, une maison d'habitation et son terrain attenant situés [Adresse 3] , cadastré section AU n°[Cadastre 1], pour une contenance de 7 ares et 72 centiares, à concurrence 10 % en nue-propriété et 58% en pleine propriété pour M. [E], 32 % en pleine propriété pour Mme [Z] [M], et 10% en usufruit pour [I] [E] la fille mineure de M. [E] née de précédentes relations, le tout moyennant le prix de 716 500 euros. 



M. [E] et Mme [Z] [M] se sont séparés le 21 septembre 2018.



Par exploit du 18 avril 2019, M. [E] et [I] [E], représentée par son père administrateur légal, ont assigné Mme [Z] [M] aux fins principalement d'ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision.



Par jugement du 10 novembre 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Créteil a statué dans les termes suivants :

- ordonne qu'aux requêtes, poursuites et diligences de la partie la plus diligente, en présence de l'autre partie ou elle dûment appelée, il soit procédé aux opérations de comptes liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties 

- désigne pour y procéder Maître [F] [T] [H], notaire à [Localité 8], (...)

- dit que le bien immobilier sera évalué par la production par chacune des parties d'une évaluation par agence immobilière après visite du bien, ou à défaut par le recours au service d'expertises de la chambre interdépartementale des notaires de Paris,

- ordonne l'attribution du bien immobilier indivis à Mme [Z] [M] sous réserve du versement d'une soulte qui sera calculée dans le cadre des opérations de liquidation et partage, 

- rejette la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation, 

- rejette les demandes formées au titre de créances sur l'indivision, 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de rectification de l'acte notarié,

- dit que l'acte authentique d'acquisition du bien immobilier indivis, reçu le 15 septembre 2017 par Maître [D], notaire à [Localité 5], a définitivement fixé les quotités acquises par chacun des indivisaires,

- rappelle qu'aux termes de l'article R444-61 du code de commerce, le notaire commis doit être, préalablement à la signature de l'acte, intégralement provisionné du montant des émoluments, des frais et des débours et qu'à défaut, il ne peut commencer sa mission,

- fixe en conséquence la provision à valoir sur ces émoluments, frais et débours à la somme de 3 200 euros qui lui sera versée par parts viriles par chacune des parties, (...)

- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense.



M. [B] [E] et [I] [E], représentée par son administrateur légal ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 décembre 2020.



Aux termes de leurs conclusions notifiées le 7 mars 2021, les appelants demandent à la cour de :

- recevoir la demande de M. [E] et de [I] [E], la dire bien fondée, 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation, rejeté les demandes formées au titre de créances sur l'indivision, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau : 

- dire et juger que l'indivision est débitrice à l'encontre de M. [E] d'une créance d'au moins 104 331,21 euros portant : 

*sur les dépenses d'amélioration : 17 572,75 euros au titre des travaux 

*sur les dépenses de conservation : 

>82 560 euros au titre de l'apport financier de M. [E] ayant servi à acquérir le bien indivis, 

>2 075,90 euros au titre du paiement par M. [E] de la caution du crédit immobilier ayant servi à acquérir le bien indivis, 

>2 122,56 euros au titre du paiement par M. [E] des taxes d'habitation 2018 et de la taxe foncière 2020, 

- dire et juger que le montant total de la créance sur l'indivision sera à parfaire au moment des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties,

- dire et juger que le montant total de la créance sur l'indivision sera fixé par le notaire désigné en première instance afin de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties et qu'en tout état de cause la créance de 104 331,21 euros sera prise en compte par ce même notaire en tenant compte de la valeur du bien se trouvant augmentée au moment du partage ou, à défaut, de la vente du bien indivis, 

- dire et juger que Mme [Z] [M] devra payer une indemnité d'occupation à compter du 21 septembre 2018 et ce, jusqu'au partage du bien ou à défaut, la vente de l'immeuble indivis, 

- dire et juger que le montant de cette indemnité d'occupation sera fixé par le notaire désigné en première instance afin de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties,

- condamner Mme [Z] [M] à payer la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et la somme de 5 000 euros pour les frais engagées en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner Mme [Z] [M] aux entiers dépens de première et seconde instances dont distraction au profit de Maître Ortolland sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Mme [V] [Z] [M] s'est constituée intimée par déclaration du 19 janvier 2021 mais n'a pas déposé de conclusions. 



Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.



L'affaire a été appelée à l'audience du 8 mars 2022.









MOTIFS :



Sur la demande de M. [B] [E] en paiement d'une indemnité d'occupation



Le premier juge a débouté les consorts [E] de leur demande à ce titre au motif qu'ils ne rapportaient pas la preuve de la jouissance privative par Mme [V] [Z] [M] du bien indivis, s'agissant d'un bien de grande taille comportant plusieurs chambres, salons et salles-de bains, ne retenant pas l'argument des consorts [E] sur les conditions difficiles de la séparation de couple empêchant une cohabitation.



Au visa de l'article 815-9 du code civil, les consorts [E] soutiennent que selon l'interprétation par la jurisprudence de cet article, une indemnité d'occupation est due si le concubin qui l'occupe en a seul la jouissance, peu importe que le bien immobilier soit susceptible d'une occupation séparée, ajoutant que Mme [V] [Z] [M] détient seule les clés de la maison indivise. Ils font valoir qu'il est inimaginable de penser qu'ils auraient pu continuer à vivre sous le même toit que Mme [V] [Z] [M] aux motifs que la vie commune était devenue insupportable en raison du comportement de cette dernière, et qu'il était impératif de protéger la fille mineure de M. [B] [E], mineure de 15 ans.



***



L'article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision.

A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. 



M. [B] [E] produit quatre attestations répondant aux critères de l'article 202 du code de procédure civile émanant d'amis qui déclarent avoir participé le 6 octobre 2018 à son déménagement du bien indivis et assisté à la remise par M. [B] [E] de ses clés à Mme [V] [Z] [M].



Aucun élément du dossier ne vient étayer l'existence d'une occupation ou toute autre fait de jouissance par M. [B] [E] et sa fille [I] âgée de dix ans au moment de la séparation du couple, du bien indivis postérieurement au 6 octobre 2018 ; de plus, les circonstances de la rupture qui ont donné lieu le 21 septembre 2018 à un dépôt par M. [B] [E] d'une plainte pénale à l'encontre de Mme [V] [Z] [M] compromettaient la faisabilité d'une cohabitation du bien indivis.



C'est donc à tort que le premier juge a considéré que M. [B] [E] ne rapportait pas la preuve par Mme [V] [Z] [M] d'un usage privatif et exclusif du bien indivis. Il en résulte que cette dernière est redevable en application de l'article 815-9 du code civil d'une indemnité d'occupation à compter du 6 octobre 2018 ; cette indemnité cessera à la fin de la jouissance privative de ce bien par Mme [V] [Z] [M] ou de la fin de son caractère indivis. Il appartiendra aux parties de produire au notaire tous éléments et notamment des estimations de la valeur locative du bien indivis afin que puisse être déterminé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [V] [Z] [M].





Sur les créances revendiquées par les consorts [E] au titre des améliorations et des dépenses de conservation effectuées sur le bien indivis



Le premier juge après avoir relevé que M. [B] [E] ne fournissait pas la preuve du paiement des factures émanant de plusieurs prestataires piscinistes versées aux débats, que les relevés du compte bancaire ouvert par celui-ci auprès de la banque Boursorama faute d'explication n'était pas éclairants, a renvoyé les parties à faire les comptes devant le notaire au vu des justificatifs qu'ils produiront et a rejeté les demandes de M. [B] [E], lesquelles n'étaient pas chiffrées. 



Au visa de l'article 815-13 du code civil, M. [B] [E] se prévaut d'une créance sur l'indivision au titre des dépenses d'amélioration résultant de travaux réalisés au 2ème étage de la maison d'habitation et relatifs à la piscine. Il chiffre ces travaux à 65 426,84 € dont 10 512 € sont remboursés au moyen d'un prêt encore en cours dont chacun des ex-concubin supporte de façon égalitaire les échéances mensuelles. Affirmant avoir payé seul la différence, soit la somme de 54 914,84 €, il estime le montant de l'indemnité à l'égard de l'indivision à 17 572,75 € représentant 32 %, de cette somme, soit à proportion de la part de Mme [V] [Z] [M] dans l'indivision.



***



L'article 815-13 du code civil dispose que «  lorsqu'un coindivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses derniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. »

 

Les factures des piscinistes ont pour libellé ''hivernage bassin'', ''vidange-nettoyage et coffre piscine'', ''nettoyage plage piscine''. Une autre facture porte sur des accessoires (filtres, bâche) ; un bon de commande mentionne ''enrouleur bâche''. 



Il en résulte que les prestations ou les biens commandés ou acquis auprès de ces piscinistes ne relèvent pas de travaux d'amélioration ; M. [B] [E] se voit en conséquence débouté de sa demande au titre de dépenses de travaux d'amélioration de ce chef.



Il appartiendra à M. [B] [E] s'il entend se prévaloir d'une indemnité à ce titre de justifier auprès du notaire liquidateur que ces dépenses étaient nécessaires à la conservation du bien indivis et qu'il les a payées sur ses deniers personnels.



Les factures de la société Guima Rénovation entreprise tous corps d'état, de construction et de rénovation étayées par l'attestation de son président qui déclare avoir réalisé des travaux pour un montant de 58 122,56 € aux deuxième étage de la maison d'habitation indivise et que ces travaux lui ont été réglés par virements ou chèques bancaires, ce que corroborent les relevés du compte bancaire ouvert au nom de M. [B] [E] après de la banque Boursorama établissent l'existence de ces travaux et leur paiement par M. [B] [E].



Ces travaux qui vont au delà d'un simple entretien constituent des travaux d'amélioration dont il doit être tenue compte s'ils ont apporté une plus value au bien indivis. Il appartiendra à M. [B] [E] s'il entend se prévaloir de ces travaux d'amélioration de justifier auprès du notaire liquidateur de l'existence d'une plus value, sa demande en fonction du montant nominal des factures contraire au texte de l'article 815-13 du code civil ne peut pas utilement prospérer.



Sur la demande des consorts [E] au titre des dépenses de conservation



Le premier juge a renvoyé les parties devant le notaire liquidateur pour la détermination de leurs droits relatifs au financement du bien indivis et aux dépenses de conservation dont ils se prévalaient.



Devant la cour, les appelants au dispositif de leurs conclusions demandent à voir « dire et juger que l'indivision est débitrice à l'encontre M. [B] [E] d'une créance d'au moins 104 331,21 € ».





Ils ventilent cette somme en plusieurs postes : 82 560 € au titre de son apport financier ayant servi à acquérir le bien indivis ; 2 075,90 au titre du paiement de la caution du crédit immobilier ayant servi à acquérir le bien indivis ; 2 122,56 € au titre du paiement de la taxe d'habitation 2018 et de la taxe foncière 2020.



Ces différentes sommes représentent 32% des sommes de 258 000 € montant du crédit relais, de 6 487,20 € au titre de la caution adossée au crédit et de 6 633 € au titre de la taxe foncière de l'année 2018 et 2020.



Ayant calculé ces montants en fonction de la seule part de Mme [V] [Z] [M] dans l'indivision, le libellé du chef du dispositif précité des conclusions de M. [B] [E] qui fait référence à une dette de cette dernière non pas à son égard à l'égard de l'indivision est erroné.



Il résulte de l'acte de vente que le bien indivis a été acquis au prix de 716 500 €. 



M. [B] [E] justifie avoir souscrit à son nom auprès de la Société Générale un prêt relais de 258 000 € selon offre acceptée en date du 24 août 2017. 



L'acte de vente se réfère à ce seul prêt de 258 000 € ; pourtant, il résulte des pièces produites par les consorts [E] qu'un autre prêt a été consenti conjointement à M. [B] [E] et Mme [V] [Z] [M] par la Société Générale selon offre acceptée du 4 septembre 2017 d'un montant de 648 000 € d'une durée de 300 mois, laquelle offre fait expressément référence à l'acquisition du bien indivis.



Cette offre de prêt prévoit une garantie par un cautionnement de l'organisme Crédit Logement dont le coût pour les emprunteurs est de 6 487,20 €. 



L'écriture au débit de la somme de 6 488 € sur le compte de M. [B] [E] ouvert à la banque Boursarama et celle corrélative du même montant au crédit du compte joint ouvert à la Société Générale et l'écriture concomitante au débit sur ce compte de la somme de 6 487,20 € portant le libellé « échéance prêt n°817101754673 Frais de caution Crédit Logement » permettent sans doute possible de rattacher l'ensemble de ces écritures au paiement de cette garantie. Il s'en suit que cette garantie a été financée sur les deniers personnels de M. [B] [E] ; cette dépense qui a accompagné le financement du bien indivis relève des dépenses nécessaires à sa conservation.



Par le certificat et l'avis de prise en compte du paiement de la taxe d'habitation de 2018 et du paiement de la taxe foncière 2020 délivrés par l'administration fiscale et les relevés de son compte bancaire ouvert auprès de la banque Boursorama, M. [B] [E] justifie s'être acquitté seul de ses charges relatives au bien indivis qui sont nécessaires à sa conservation. Il doit en application de l'article 815-13 lui en être tenu compte.



Page 12 de leurs conclusions, les appelants indiquent que « la part de 32% en pleine-propriété de Mme [V] [Z] [M] a été calculée dans l'hypothèse d'un remboursement total des emprunts contractés et ce par le biais d'un règlement par moitié entre les concubins des échéances des emprunts contractés ».



Il résulte de cette déclaration que les deux coïndivisaires contribuent au financement du bien indivis de façon égalitaire alors que la part de Mme [V] [Z] [M] n'en représente que 32% comme l'avait déjà relevé le premier juge qui renvoyait les parties devant le notaire pour l'établissement de leurs comptes.



Les incohérences ci-dessus relevées et la contribution excédentaire de Mme [V] [Z] [M] au remboursement des prêts contractés pour financer l'acquisition ou des travaux effectués sur le bien indivis par rapport à ses droits dans l'indivision amènent à confirmer le jugement qui a rejeté les demandes formées au titre de créances sur l'indivision et renvoyé les parties à faire leurs comptes dans le cadre des opérations notariées.

Sur les autres demandes



Il résulte de ce qui précède qu'aucune considération tenant à l'équité dans ce litige d'ordre purement patrimonial quand bien même il s'inscrit dans le cadre une séparation entre concubins ne justifiait de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] [E] de sa demande de ce chef qui voit pareillement rejeté sa demande formée à hauteur de cour.



Les dépens du présent appel seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à concurrence de leurs droits dans l'indivision.





PAR CES MOTIFS

 

Statuant dans la limite de l'appel,



Confirme le jugement en tous ses chefs dévolus à la cour à l'exception de ceux ayant rejeté la demande de M. [B] [E] au titre de l'indemnité d'occupation ;



Statuant à nouveau, 



Dit que Mme [V] [Z] [M] est redevable à compter du 6 octobre 2018 d'une indemnité d'occupation au titre de la jouissance indivise du bien immobilier sis [Adresse 3] jusqu'à la fin de la jouissance privative par Mme [V] [Z] [M] de bien immobilier indivis ou à la cessation de l'indivision ;



Renvoie les parties à produire devant le notaire désigné tous éléments utiles nécessaires à la détermination du montant de cette indemnité d'occupation ;



Y ajoutant :



Déboute M. [B] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formée au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;



Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par chacune des parties à concurrence de ses droits dans l'indivision.





Le Greffier, Le Président,