Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02839 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDMB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2021 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 20/01705





APPELANTE

 

SCI DU MAILLE, représentée par son représentant légal, M. [N] [M], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 408 482 842

[Adresse 5]

[Localité 8] 



représentée par Me Olivier GUINARD de la SELEURL Olivier GUINARD, avocat au barreau de PARIS, toque R 207 substitué par Me Morgane LE DUC, avocat au barreau de PARIS







INTIMEE 



SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE IDF agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 382 900 942

[Adresse 3]

[Localité 7] 



représentée par Me Jean-Pierre DUGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0628

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Nadège BOSSARD, conseillère 



qui en ont délibéré 





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 5 juin 2007, la Sci du Maille a consenti un bail commercial à la société Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France portant sur des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8] (91), pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2007 se terminant le 14 juin 2016 et moyennant un loyer annuel de 70.000 euros HT et HC. 



Par acte d'huissier du 20 octobre 2017, la locataire a notifié à la bailleresse un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2018. 



Par acte signifié le 27 novembre 2017, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail, moyennant un loyer de 92.000 euros HT par an. 



Par mémoire signifié le 09 avril 2018, la locataire a sollicité la fixation du loyer à 31.500 euros par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2018. 



La société Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire d'Évry par assignation du 24 février 2020 aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. 



Par jugement avant dire droit du 15 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a : 



Avant dire droit sur toutes les demandes ; 

- ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [J] [O] avec pour mission notamment de donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l'article L.145-33 et des articles R.145-3 à R.145-8 et R.145-11 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2018 ; 

- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile en présence des parties ou elles dûment convoquées ; qu'en particulier il entendra les parties en leurs explications et observations, répondra et entendra toutes personnes informées ; qu'il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations de nature à éclairer les questions à examiner; qu'il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet en raison de la conciliation des parties, en ce cas, fera rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises et qu'à défaut de conciliation, il dressera de ses opérations et conclusions un rapport qui devra être transmis au greffe dans un délai de cinqmois à compter de la date de la consignation, communiquée par le greffe ;

- fixé à trois mille euros (3 000 €) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; 

- dit que cette somme sera consignée à la régie comptabilité de ce tribunal par la société Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la présente décision ; 

- dit qu'en cas d'empêchement de l'expert ou de refus de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises ; 

- dit qu'en cas d'impossibilité de respecter les délais impartis, l'expert devra rendre compte de ses difficultés auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises pour permettre à celui-ci de les apprécier ; 

- dit que l'expert commis sera saisi de sa mission par l'envoi d'une copie certifiée conforme de la présente décision ; 

- fixé pendant la durée de l'instance le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel actuel ;

- réservé les dépens ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles ; 

- ordonné l'exécution provisoire ; 

- ordonné le retrait de l'affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties. 



Par déclaration du 11 février 2021, la SCI du Maille a interjeté appel du jugement comme suit : L'appel tend à faire réformer par la Cour d'Appel la décision entreprise en ce qu'elle a : '(') ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [J] [O]

(demeurant [Adresse 6] ' Tel : [XXXXXXXX01] ' Portable :[XXXXXXXX02] ' Courriel : [Courriel 9]) avec pour mission de - Procéder à la visite des lieux, sis [Adresse 5] et [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8] (91), se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant, de tout sapiteur de son choix, - Donner tout avis utile permettant au juge des loyers destatuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l'article L 145-33 et des articles R 145-3 à R145-8 et R 145-11 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2018 ; - Le cas échéant fournir tout autre avis ou élément nécessaire à la résolution du litige ; (')'



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 avril 2021, la SCI du Maille, appelante, demande à la Cour de : 



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 15 janvier 2021 en ce qu'il a « ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [J] [O] (demeurant [Adresse 6] - Tel : [XXXXXXXX01] - Portable : [XXXXXXXX02] - Courriel : [Courriel 9]) avec pour mission de : 

- procéder à la visite des lieux, sis [Adresse 5] et [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8] (91), se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant, de tout sapiteur de son choix ;

- donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l'article L 145-33 et des articles R145-3 à R145-8 et R145-11 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2018 ;

- le cas échéant fournir tout autre avis ou élément nécessaire à la résolution du litige ; (') ».



Statuant à nouveau, 

- dire et juger que les demandes de la Sci du Maille sont recevables ;

- juger que la valeur locative des locaux donnés à bail en 2007 à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Ile-de-France n'a pas baissé par rapport à la valeur fixée au contrat de bail du 5 juin 2007 mais a augmenté en raison de nombreux facteurs locaux de commercialité ;

- fixer la valeur du loyer du bail renouvelé à la somme de 88.993,52 euros annuels hors taxes à compter du 1er janvier 2018, date de prise d'effet du bail renouvelé ;



À titre subsidiaire, 

- désigner tel expert qu'il plaira, spécialisé dans l'évaluation de la valeur locative de baux commerciaux ; 

- dire qu'il aura pour mission de : 

a. se faire remettre tout document contractuel ou technique, permettant de l'éclairer dans sa mission ;

b. se faire remettre tout document contractuel ou technique, permettant de l'éclairer dans sa mission (sic) ;

c. se rendre dans les locaux mis à bail afin d'en vérifier l'état général et la disposition;

d. donner son avis au juge sur l'évolution de la valeur locative depuis 2007 concernant les locaux mis à bail ;

e. faire connaître aux parties et/ou à leurs conseils ses pré-conclusions en vue de recueillir leurs dernières observations avant le dépôt de son rapport ;

f. procéder personnellement aux opérations d'expertise, sauf à recueillir l'avis de tout sapiteur notamment dans une spécialité autre que celle de l'expert.

- dire que l'expert effectuera ses opérations conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile et devra déposer son rapport dans les 6 mois de l'acceptation de sa mission.



En tout état de cause, 

- condamner la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Ile-de-France au paiement de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamner la Caisse d'Épargne et de Prévoyance d'Ile-de-France aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mai 2021, la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France, intimée, demande à la Cour de : 



- confirmer le jugement rendu le 15 janvier 2021 en toutes ses dispositions ; 

À défaut et subsidiairement : 

- confirmer et juger que le loyer de renouvellement du bail objet du litige doit être fixé à la valeur locative en exécution des dispositions des articles L.145-33 et L.145-36 du Code de commerce ; 

- rejeter consécutivement la Sci du Maille en ses demandes de voir constater que la valeur locative n'a pas baissé, et de voir fixer sans respect des dispositions des critères fixés aux article R.145-3 et R.145-8 et R.145-11 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail à la somme de 88.99,52 € avant dire droit en ouverture de rapport d'expertise destiné à déterminer le montant de la valeur locative à la date du 1er janvier 2018; 

- confirmer à cet effet la mission d'expertise portée au jugement du 15 janvier 2021 ; 

- rejeter toutes autres demandes de la Sci du Maille ; 

- condamner la Sci du Maille, succombante, à payer à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France la somme de 10.000 € en exécution des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au titre des débours avancés et non provisionnés ; 

 

À titre infiniment subsidiaire : 

- adjuger à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Ile-de-France l'entier bénéfice de son mémoire notifié le 5 mars 2018, suivant les formes requises et réitéré par voie d'huissier le 9 avril 2018 ; 

- ordonner en conséquence que le point de départ du bail renouvelé soit fixé à la date du 1er janvier 2018 ; 

- fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 31.500 € à compter du 1er janvier 2018 ; 

- dire et juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, par application des dispositions des articles 1231 et 1231-1 à 1231-7 du Code civil, et que de même les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- ordonner si besoin une mesure d'expertise, conformément aux dispositions de l'article R.145-30 du code de commerce,

- dire et juger alors que le loyer que le loyer provisionnel à régler soit fixé pendant toute la durée de l'instance, et depuis le 1er janvier 2018 au montant du loyer actuel. 

 

En tout état de cause : 

- condamner la Sci du Maille, succombante, à payer à la Caisse d'Épargne la somme de 10.000 € en exécution des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au titre des débours avancés et non provisionnés. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022. 





MOTIFS



La cour rappelle que lorsqu'un jugement ordonne avant dire droit une expertise, la décision ne peut être frappée d'appel que selon les modalités prévues à l'article 272 du code de procédure civile. L'irrecevabilité de l'appel immédiat sans autorisation du premier président est d'ordre public et doit être soulevée d'office. 



En l'espèce, il a été interjeté appel d'un jugement qui a, avant dire droit sur toutes les demandes, ordonné une expertise judiciaire sur la valeur locative des locaux sans trancher le principal.



Il convient par conséquent de rouvrir les débats sur la recevabilité de l'appel du jugement de première instance. 





PAR CES MOTIFS



Prononce la révocation de l'ordonnance de clôture du 2 février 2022 et ordonne la réouverture des débats afin que les parties concluent sur la recevabilité de l'appel ; 



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 7 décembre 2022 à 9h30 pour clôture et à l'audience de plaidoiries du 13 février 2023 à 14 h 00 salle Tocqueville, escalier Z, 4ème étage. 









 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT