Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18896 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CESSD



Décision déférée à la cour : ordonnance du 10 septembre 2021-Juge des contentieux de la protection de Paris-RG n° 21-000905



APPELANT

 

Monsieur [Z] [O]



81 rue Vercingétorix

75014 Paris



Représenté par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/043393 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



INTIMEE 



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS



13 avenue de la Porte d'Italie - TSA 61371

75621 Paris Cedex 13

N° SIRET : 552 032 708



Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patrick BIROLLEAU, premier président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Edmée BONGRAND, Conseillère,



 

GREFFIER lors des débats : Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Patrick BIROLLEAU, premier président de chambre et par Saveria MAUREL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

 *****



Par contrat du 21 février 2020, la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) a donné à bail à M. [O] un appartement à usage d'habitation situé 81, rue Vercingétorix, dans le 14ème arrondissement de Paris, pour un loyer mensuel de 402,70 euros et une provision mensuelle pour charges de 140 euros. La prise de possession des lieux par le locataire a été reportée au 12 juin 2020. 



Après la vaine délivrance au locataire, le 12 janvier 2021, d'un commandement, visant la clause résolutoire contractuelle, de payer un arriéré de loyer de 1.661,03 euros, la RIVP a, par acte du 22 mars 2021, fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du locataire et le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a : 



Au principal, 

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2020 entre la société Régie immobilière et M. [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au 81, rue Vercingétorix, 5e étage, porte FG, à Paris (14e) sont réunies à la date du 12 mars 2021 ; 

- ordonné en conséquence à M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; 

- dit qu'à défaut pour M. [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Régie immobilière pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné M. [O] à verser à la société Régie immobilière la somme provisionnelle de 2.051,73 euros (décompte arrêté au 15 juin 2021, incluant la mensualité de mai 2021), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2021 sur la somme de 1.661,03 euros et à compter du 22 mars 2021 pour le surplus ; 

- condamné M. [O] à verser à la société Régie immobilière une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 juin 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; 

- condamné M. [O] à verser à la société Régie immobilière une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [O] aux dépens ; 

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration du 28 octobre 2021, M. [O] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu'elle a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront.



Par dernières conclusions remises et notifiées le 9 mars 2022, il demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1719 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, et 905 à 905-2 du même code, de :



- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 10 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

- débouter la société Régie immobilière de sa demande tendant à faire constater la résiliation du contrat de location à compter du 12 mars 2021, ainsi que, par voie de conséquence, celles qui en dépendent directement (expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation) ;

- débouter la société Régie immobilière de sa demande tendant à ce qu'il soit condamné à lui verser une somme provisionnelle au titre d'un arriéré de loyer ;

- condamner la société Régie immobilière à lui payer une indemnité provisionnelle de 2.000 euros en réparation de l'ensemble des préjudices qu'il a subis du fait de l'absence de mise à disposition de la chose louée entre les 21 février et 12 juin 2020 ;



À titre subsidiaire,

- lui accorder un délai de trois années pour régler sa dette locative (36 mensualités avec paiement du solde lors de la dernière) ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

à titre encore plus subsidiaire,

- lui accorder un délai de deux années pour régler sa dette locative ;

- lui accorder un délai d'une année à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour se maintenir dans les lieux ;



En tout état de cause,

- condamner la société Régie immobilière à payer une somme de 2.000 euros à l'avocat désigné d'office au titre de l'aide juridictionnelle pour le représenter, sur le fondement des dispositions du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Régie immobilière aux dépens de première instance et d'appel.



Il invoque, tout d'abord, l'irrégularité de la procédure en ce qu'il n'a reçu aucun commandement de payer, que l'existence des mentions que doit contenir un commandement de payer n'a pas pu être vérifiée ni contestée et le bénéfice des délais éventuellement mentionnés n'a pas pu être demandé. 



Il expose ensuite que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, en ce que :



- le compte locatif était créditeur de 71,67 euros, et non débiteur de 1.661,03 euros au mois de décembre 2020 inclus, ce qui interdisait à l'intimée de mettre en oeuvre cette clause ;

- la RIVP n'a pas tenu compte des sommes versées par la CAF directement entre ses mains pour la période allant de février à mai 2020, sommes qui n'ont pas été remboursées au jour de l'introduction de l'instance, de sorte qu'il pouvait en toute bonne foi penser être créditeur lorsque la société Régie immobilière a mis en 'uvre la procédure d'acquisition de la clause résolutoire ;

- en tout état de cause, il n'existe plus aucune dette locative depuis janvier 2022 puisque son compte locatif est, au contraire, créditeur de 1.894,52 euros. 







La société Régie immobilière a incontestablement commis une faute d'une particulière gravité de nature à engager sa responsabilité contractuelle en ce qu'elle avait l'obligation de délivrer la chose louée au preneur, ce qu'elle n'a effectué que quatre mois après l'établissement de l'état des lieux d'entrée, faute qui a causé un préjudice moral important qu'il estime à hauteur de 2.000 euros ; subsidiairement, il s'estime bien fondé à rechercher la responsabilité quasi-délictuelle de la RIVP pour faute ;



- à titre subsidiaire, il y a lieu de lui accorder un délai de paiement de 36 mois puisqu'il est en mesure d'honorer les échéances mensuelles du loyer et des charges, en contribuant chaque mois au remboursement de sa dette locative ;



- il réclame, à titre infiniment subsidiaire, un délai de paiement de deux ans au titre de l'article 1343-5 du code civil, ainsi qu'un délai d'une année à compter de la notification de l'arrêt à venir pour se maintenir dans les lieux, au regard de sa situation financière et de sa situation de handicap qui empêche son relogement dans des conditions normales (article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution). 



La société RIVP, par dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2022, demande à la cour de : 



- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions d'intimée ;

- débouter M. [O] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 10 septembre 2021 en toutes ses dispositions ; 



y ajoutant,

- condamner M. [O] à lui verser une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, prise en la personne de Me Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du cde de procédure civile. 



Elle soutient que, contrairement à ce que prétend M. [O], l'assignation est recevable en ce qu'elle a été délivrée selon procès-verbal remis à étude dans le respect des articles 655 et 658 du code de procédure civile, de sorte que M. [O] pouvait vérifier que les formalités de l'article 24 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 avaient été respectées - la CCAPEX ayant été saisie le 13 janvier 2021, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation, et l'assignation ayant été notifiée à la préfecture le 23 mars 2021, soit deux mois avant la date d'audience du 25 juin 2021 ;



- la régularité de la procédure ne se heurte à aucune contestation sérieuse, M. [O] ayant, contrairement à ce qu'il prétend, reçu le commandement de payer, qui a été signifié à personne le 12 janvier 2022 ;



- le bailleur ayant remboursé les allocations indues versées par la CAF, le compte locatif de M. [O] était à zéro à l'entrée dans les lieux le 12 juin 2020. Par suite, et en tenant compte des allocations versées par la CAF et du versement de 402,70 euros réalisé par M. [O], mais sans intégrer la réduction de loyer solidarité - sur laquelle le bailleur ne peut influer, M. [O] est débiteur. L'appelant ne s'étant pas libéré des sommes dues pendant le délai prévu par le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise ;



- le montant de l'arriété locatif ne souffre aucune contestation sérieuse ;





- contrairement à ce que prétend M. [O], elle a respecté son obligation de délivrer la chose louée, obligation qui n'était due qu'à compter du 12 juin 2020, date d'effet du bail reportée à raison de travaux et dont il avait été informé. En tout état de cause, M. [O] ne justifie pas en quoi ce report lui aurait causé un préjudice moral ni la somme qu'il demande à ce titre qu'il a fixé aléatoirement ;



- la demande de délai fondés sur l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est devenue sans objet en ce qu'un versement du FSL est intervenu le 25 janvier 2022 soldant la dette locative, de sorte que la société renoncera très certainement au bénéfice de l'ordonnance entreprise et de l'arrêt à intervenir, à condition que les versements se poursuivent jusqu'à l'apurement de la dette ;



- la dette de M. [O] ayant été apurée par le FSL, sa demande tendant à obtenir des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil est devenue sans objet ;



- il n'y a pas lieu d'accorder à M. [O] de plus amples délais pour quitter les lieux en ce que M. [O] a été informé dès août 2020 que la résiliation judiciaire de son bail était encourue, qu'il n'a réalisé aucune démarche pour se reloger, et que son invalidité ne justifie pas à elle seule l'impossibilité d'un déménagement effectué dans des conditions normales.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



MOTIFS



L'article 835 du code de procédure civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Il est constant que la bailleresse a fait notifier à M. [O], le 12 janvier 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire - acte régulièrement délivré à sa personne aux termes du procès-verbal d'huissier (pièce RIVP n°2) - et que ce commandement n'a reçu aucune suite de la part du locataire.



M. [O] invoque les inexactitudes présentées par le commandement de payer en ce que n'ont été prises compte ni les sommes reçues par la RIVP de la CAF au titre de l'aide personnalisée au logement pour les mois de mars à mai 2020, ni l'APL au titre de juin 2020, ni de la réduction de loyer solidarité au titre de juin 2020, ni un paiement de 402,70 euros intervenu en septembre 2020. 



Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés. 





M. [O] n'établit pas que le relevé de compte locatif joint au commandement présentait des inexactitudes :

- ni sur les sommes au titre de l'aide personnalisée au logement pour les mois de mars à mai 2020 dont la bailleresse établit qu'elle les a remboursées à la CAF de Paris (pièce RIVP n°13) ;

- ni sur le montant de l'APL au titre de juin 2020 - 263,69 euros - dont il ressort de l'avis d'échéance de mars 2021 qu'il a été pris en compte au titre de ce mois (pièce RIVP n°14) ;

- ni sur la réduction de loyer solidarité dont il n'est pas contesté qu'elle relève de la seule compétence de la CAF ; 

- ni sur le paiement de 402,70 euros qui a été pris en compte dans le relevé joint au commandement de payer. 



En l'absence de contestation sérieuse sur la somme réclamée et de suite donnée au commandement de payer dans le délai de deux mois, c'est à raison que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. La décision déférée sera confirmée sur ce point.



Sur la demande de provision



M. [O] conteste la demande de provision fixée par la bailleresse à hauteur de 2.051,73 euros selon décompte en date du 15 juin 2021 (pièce RIVP n°12), notamment en ce qu'une somme de 2.403,84 euros a été payée à la RIVP le 25 janvier 2022 au titre de l'aide FSL Maintien dans les lieux. 



Il est constant qu'à la date à laquelle le premier juge a statué, date à laquelle se situe le juge d'appel, la dette locative s'élevait à la somme de 2.051,73 euros au vu du relevé du compte locatif du 15 juin 2021. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [O]



Sur la demande de dommages et intérêts



M. [O] invoque à tort le manquement contractuel qu'aurait commis la RIVP en ne lui délivrant pas le bien loué à la date prévue, alors d'une part, que la date d'effet du bail a été reportée, d'autre part, que M. [O] ne justifie, en tout état de cause, pas du préjudice que lui aurait causé ce report. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de ce chef. 



Sur la demande de délais de paiement



Après prise en compte du versement opéré au titre de l'aide FSL Maintien dans les lieux à hauteur de 2.403,84 euros, le solde dû par le locataire était revenu à 0 à la date du 27 janvier 2022 (pièce RIVP n°16), de sorte que l'arriéré locatif a été intégralement apuré. Il convient, en conséquence, d'accorder à M. [O], rétroactivement un délai de 12 mois à compter du 22 mars 2021, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai et de dire que cette clause est réputée n'avoir jamais joué. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant,





Autorise rétroactivement M. [O] à s'acquitter de la dette due au titre de l'arriéré locatif dans un délai de 12 mois à compter du 22 mars 2021 ; 



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle est réputée n'avoir jamais joué ;



Condamne M. [O] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,