Cour d’appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 11 MAI 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19072 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CETBQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Août 2021 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny RG n° 12-20-000332

APPELANT

Monsieur [Y] [I] [P]

88 avenue Pierre Kérautret - Ch. B-202

93230 ROMAINVILLE

Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/044090 du 26/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. ADOMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

33 avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patrick BIROLLEAU, premier président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

Edmée BONGRAND, Conseillère,

GREFFIER lors des débats : Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 4 mai 2010, la société Adoma a consenti à M. [Y] [P] un contrat de résidence portant sur un logement n°202B, situé 88, avenue Pierre Kerautret, à Romainville (Seine Saint Denis), moyennant le paiement d'une redevance de 296 euros.

Des redevances demeurant impayées, la société Adoma a, le 18 octobre 2019, mis demeure M. [P] de payer l'arriéré de redevance dans le délai d'un mois, puis, par acte du 12 août 2020, l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [P] et le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif à hauteur 2.227,10 euros, et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :

- constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence consenti situé 88, avenue Pierre Kerautret, à Romainville, Seine Saint Denis, depuis le 1er juillet 2020 ;

- autorisé l'expulsion de M. [P] et de tous les occupants de son chef du local précité et dit qu'à défaut de départ volontaire, M. [P] pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

- condamné M. [P] à verser, à titre provisionnel, à la société Adoma :

* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle à compter du 25 novembre 2019 jusqu'à libération complète des lieux ;

* en conséquence, la somme de 1.986,49 euros à titre de provision à valoir sur les redevances et indemnités d'occupation impayées, au terme du mois de mai 2021 inclus, à compter du 18 octobre 2019, date de la lettre de mise en demeure ;

- autorisé M. [P] à se libérer du paiement de cette somme dans un délai de 24 mois, pour 23 mensualités de 50 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard en même temps que le premier terme courant suivant la signification de la présente décision, puis tous les mois, et le solde devant être versé à la 24e mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seul mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- condamné M. [P] aux entiers dépens.

Par déclaration du 29 octobre 2021, M. [P] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.

Par conclusions remises et notifiées le 29 décembre 2021, il demande à la cour de :

- le recevoir en son appel et, l'y déclarant bien fondé ;

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence ;

- constater que la dette locative est soldée ;

- lui octroyer, avec effet rétroactif, 24 mois de délais de paiement, constater que ces délais ont été respectés et juger en conséquence que la clause résolutoire n'a jamais joué ;

subsidiairement,

- lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux qu'il occupe actuellement, le temps de pouvoir trouver une solution de relogement adaptée à sa situation, sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution.

Il soutient qu'il y a lieu de lui accorder l'octroi rétroactif de délais de paiement et la suspension corrélative du jeu de la clause résolutoire, et de juger la clause résolutoire réputée n'avoir jamais joué en ce que son compte locatif ne présente plus de dette à ce jour : d'une part, il a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel, et par jugement du 28 janvier 2021, d'un effacement de sa dette à hauteur de 1.986,46 euros, d'autre part, il a repris le paiement des échéances courantes, de sorte que la dette locative est stabilisée depuis plus d'un an ; subsidiairement, il demande que lui soient accordés 36 mois de délai de paiement eu égard à son absence de solution de relogement et à la situation de grande précarité sociale et sanitaire que l'expulsion entrainerait.

La société Adoma, par ses conclusions remises et notifiées le 21 janvier 2022, demande à la cour, au visa des articles L.633-2, R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, 1103 et1224 du code civil, de :

- déclarer M. [P] mal fondé en son appel ;

- par conséquent, l'en débouter et confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, à l'exception du chef de jugement concernant les délais octroyés, ceux-ci n'ayant plus d'objet ;

- condamner M. [P] à payer à la société Adoma la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet pour ceux la concernant en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient qu'en vertu des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire peut résilier le contrat pour impayé, le juge ne pouvant que la constater si des impayés existent au jour de l'envoi de la lettre recommandée ; il était contractuellement prévu que le résident bénéficierait d'un délai d'un mois pour régler l'arriéré locatif et ainsi éviter la résiliation du contrat de bail, opportunité dont le locataire n'a pas profité ; elle aurait pu accepter que M. [P] bénéficie de délais de paiement mais cela s'est avéré impossible car la proposition de l'appelant d'apurer sa dette par un versement de 50 euros par mois aurait conduit à lui accorder un délai de paiement de plus de trois ans.

Elle indique que le contrat de résidence étant définitivement résilié, le premier juge ne pouvait que constater cette résiliation et ne pouvait d'office en suspendre les effets en accordant des délais au résident, cette possibilité ne lui étant offerte que par la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation, non applicable en l'espèce. Elle ajoute qu'il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance rendue, sauf en ce qui concerne les délais de paiement octroyés qui n'ont plus d'objet puisque la dette a été effacée par la commission de surendettement.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L'article 835 du code de procédure civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de résidence consenti à M. [P] le 4 mai 2010 par Adoma est régi par les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du code de de la construction et de l'habitation.

Aux termes de l'article L633-2 du code de de la construction et de l'habitation, "Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : (...) -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur (...)."

L'article R633-3 du même code prévoit :

"II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. (...)

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception."

Il est constant que, par lettre recommandée reçue le 24 octobre 2020 visant la clause résolutoire insérée au contrat, Adoma a mis en demeure M. [P] d'avoir à régler dans le mois, soit avant le 24 novembre suivant, la somme de 1.381,49 euros correspondant à un arriéré de redevance de plus de trois mois, la mise en demeure étant restée sans effet.

Il n'est pas sérieusement contestable qu'en l'absence d'apurement de l'arriéré de redevance visé à la mise en demeure du 24 octobre 2020 dans le mois suivant la réception de cette mise en demeure, la clause résolutoire s'est trouvée acquise. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

M. [P] fait valoir que sa dette a été soldée et sollicite l'octroi, rétroactivement, de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Si l'article VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, "si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué", cette disposition n'est pas applicable aux contrats de résidence conclus en application des articles L633-1 et suivants du code de de la construction et de l'habitation qui ne prévoient pas que l'acquisition de la clause résolutoire puisse n'avoir pas joué. M. [P] sera, en conséquence, débouté de sa demande de ce chef.

Les délais de paiement octroyés par le premier juge ayant trouvé leur pleine justification à la date à laquelle le premier juge a statué, il n'y a pas lieu d'infirmer de ce chef la décision déférée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [P] invoque les articles L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution - qui dispose que "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation." - et L.412-4 du même code qui prévoit que "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement."

Si M. [P] prétend ne disposer d'aucune solution de relogement, il ne fait état d'aucune démarche, ni de recherche de logement. Il n'établit pas, dans ces conditions, l'existence de diligences en vue de son relogement. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [Y] [P] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,