Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19138 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CETHB



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 21/001851





APPELANTE

 

Madame [V] [B] [U]



3 bis rue Bleue

75009 PARIS



Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/051033 du 18/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



Madame [C] [X]



15 rue du Sergent Bauchat

75012 Paris



Représentée par Me Lynda KECHIT, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patrick BIROLLEAU, premier président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Edmée BONGRAND, Conseillère,

 

GREFFIER lors des débats : Grégoire GROSPELLIER





ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 







- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patrick BIROLLEAU, premier président de chambre et par Saveria MAUREL, greffier, présent lors de la mise à disposition.



 

 *****





Mme [C] [X] a, par contrat du 15 novembre 2019, donné à bail à Mme [V] [B] [U] un appartement dans l'immeuble sis 3bis, rue Bleue, dans le 9ème arrondissement de Paris, pour un loyer mensuel de 900 euros, une provision mensuelle de charges de 100 euros et 900 euros de dépôt de garantie.



Après la vaine délivrance à la locataire, le 25 janvier 2021, d'un commandement, visant la clause résolutoire contractuelle, de payer un arriéré locatif apparu à partir de novembre 2019, Mme [X] a, par acte du 29 juin 2021, fait assigner Mme [B]-[U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif.



Par ordonnance contradictoire du 13 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection a : 



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2019 sont réunies à la date du 25 mars 2021 ; 

- ordonné en conséquence à Mme [B]-[U] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; 

- dit qu'à défaut d'avoir volontaire libéré les lieux, Mme [X] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; 

- condamné Mme. [B]-[U] à verser à Mme. [X] la somme de 16.045 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

- condamné Mme. [B]-[U] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat était poursuivi, dont les effets seront fixés à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

- débouté Mme. [X] de ses demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Mme. [B]-[U] à verser à Mme. [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 3 novembre 2021, Mme [B]-[U] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu'elle a rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.





Par dernières conclusions remises et notifiées le 27 décembre 2021, elle demande à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré acquise la clause résolutoire du bail ;

- dire qu'il existe une contestation sérieuse ;



Statuant à nouveau, 

- lui accorder des délais à hauteur de 36 mois pour régler sa dette, soit lui permettre de régler la somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant jusqu'à complet apurement de la dette ;

- réserver les dépens. 



Mme [B]-[U] fait valoir que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle a subi, du fait de l'inaction de la bailleresse, des désagréments dans l'usage du bien loué, en particulier, à la suite du refus de Mme [X] de les faire réaliser, à des travaux pour rendre le logement décent et que les installations électriques répondent aux normes légales, et elle a été dans l'impossibilité d'utiliser les sanitaires communs. Elle sollicite, par ailleurs, un délai de paiement de 36 mois pour apurer ses dettes via le paiement de 20 euros par mois en sus du loyer courant eu égard à ses difficultés de santé et financières (Mme. [B]-[U] bénéficie du RSA à hauteur de 497 euros par mois).



Mme [W], par dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2022, demande à la cour, au visa des articles 54, 57, 902, 905-1, 906, 901 et suivants du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, de :



- déclarer l'appel caduc et/ou nul ;

 - déclarer les conclusions de l'appelante irrecevables ;

- déclarer une absence de contestation sérieuse ;

- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée ;

- rejeter toutes les prétentions de Mme [B]-[U] et la condamner aux frais et aux entiers dépens. 



Elle soutient que :

- le logement mis en location n'était pas indécent au moment de sa mise à disposition comme en témoigne l'état des lieux que l'appelante a signé. Tout caractère indécent du logement provient donc des actions de Mme [B]-[U], qui est donc de mauvaise foi ;

- les documents fournis par Mme [B]-[U] relativement à la réalisation de travaux ne sont pas probants en ce qu'il manque des informations essentielles telles que l'adresse d'intervention, le numéro SIRET ou même l'identification de l'entreprise, et la date d'intervention ;

- contrairement à ce que prétend Mme [B]-[U], elle n'a jamais refusé d'effectuer des travaux : l'intervention des prestataires a été délayée par la crise sanitaire et certains dégâts n'ont pas pu être constatés par Mme. [X], l'appelante ayant refusé de lui ouvrir pour qu'elle puisse ce faire ; en tout état de cause, l'absence de travaux de rafraichissement n'exonère pas Mme. [B]-[U] de ses obligations en tant que locataire ;

- les allégations d'agressions perpétrées à l'encontre de Mme. [B]-[U] par l'une de ses voisines sont inopérantes en ce qu'elles ne concernent pas sa relation avec Mme. [X] ;





- à supposer que Mme [B]-[U] se soit vue interdire l'utilisation des parties communes de l'immeuble, cela proviendrait des dégradations qu'elle opérait en ces lieux ; en tout état de cause, il appartenait à Mme. [B]-[U] de l'alerter, ce qui n'a jamais été le cas ;

- contrairement à ce que prétend Mme [B]-[U], elle n'a jamais refusé une réduction du loyer ; prétendre que c'est à ce titre qu'elle n'a pas honoré le paiement des loyers dûs démontre la mauvaise foi de l'appelante ;

- contrairement à ce que prétend Mme [B]-[U], les troubles de voisinage - qui ne sont ni occasionnels ni de faible importance, ne proviennent pas de son état de santé détérioré ; en outre, le fait que Mme [B]-[U] persiste à rester dans les lieuxsi son état de santé est tel qu'elle n'y serait pas en sécurité prouve que Mme [X] n'est pour rien dans les difficultés qu'elle rencontre ;

- il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [B]-[U] des délais de paiement alors que celle-ci ne justifie pas de ses difficultés financières, que l'échéancier qu'elle propose ne lui permettrait de rembourser que 740 euros sur les 16.045 euros dûs, et que, contrairement à ce que l'appelante prétend, sa bonne foi est douteuse en ce qu'elle n'a pas commencé à rembourser les sommes dues ;

- il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



MOTIFS



Sur la caducité de la déclaration d'appel



Mme [X] fait valoir que la déclaration d'appel n'a pas été notifiée au conseil de l'intimée dans le délai de dix jours à compter de la notification de l'avis de fixation.



L'article 905-1, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que "lorsque l'affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l'appelant signifie la déclaration d'appel dans les dix jours de la réception de l'avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l'intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d'appel, il est procédé par voie de notification à son avocat."



Il résulte de ce texte que la caducité n'est prévue que comme sanction du défaut de signification de la déclaration d'appel et non comme sanction du défaut de notification de celle-ci lorsqu'entre-temps, l'intimé a constitué avocat. 



Mme [X] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de caducité de la déclaration d'appel.



Sur la nullité de la déclaration d'appel



Mme [X] indique que, la déclaration d'appel ne lui ayant pas été signifiée, les mentions qu'elle doit contenir à peine de nullité ne lui ont pas été transmises. 



Toutefois, Me Lynda Kechit, conseil de Mme [X], s'étant constituée le 26 novembre 2021 et l'avis de fixation, contenant toutes les mentions prescrites, lui ayant été notifié le 29 novembre 2021, l'intimée ne saurait en l'espèce se prévaloir d'aucun grief.



Mme [X] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de nullité de la déclaration d'appel. 



Sur la recevabilité des conclusions de l'appelante



Mme [X] fait valoir que l'appelante serait irrecevables en cequ'elles ont été communiquées sans les pièces.



Aux termes de l'article 906 du code de procédure civile, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie.



Il est constant que l'appelante a notifié au conseil de l'intimée, le 27 décembre 2021, ses conclusions auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces. L'intimée ne soutient toutefois pas avoir élevé une contestation à leur sujet, de sorte que les pièces sont présumées régulièrement versées au débat contradictoire. 



Mme [X] sera, en conséquence, déboutée de son exception d'irrecevabilité. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



L'article 835 du code de procédure civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."



Mme [B]-[U] invoque l'existence d'une contestation sérieuse sur les demandes de la bailleresse en ce qu'elle oppose l'exception d'inexécution pour manquement à l'obligation de délivrance du fait de l'insalubrité du logement. 



L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations."



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."



Le locataire ne peut toutefois refuser de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux. 



Si l'état des lieux dressé le 15 novembre 2019 fait état de moisissures et précise "appartement nécessitant divers travaux de rafraichissement et d'installation électrique" (pièce [B]-[U] n°13), la locataire n'invoque pas pour autant une impossibilité d'utiliser les lieux qu'elle habite depuis novembre 2019. Elle ne démontre pas davantage un quelconque refus de la bailleresse d'exécuter les travaux nécessaires. L'exception d'inexécution invoquée ne saurait, dans ces conditions, constituer une contestation sérieuse. 



Enfin, les problèmes de voisinage rencontrés ne sauraient, en tout état de cause, donner le droit à la locataire de se soustraire au paiement du loyer. 



Il est constant que la bailleresse a fait notifier à Mme [B]-[U], le 25 janvier 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire et que les causes de ce commandement n'ont pas été réglés par la locataire.



En l'absence de suite donnée au commandement de payer dans le délai de deux mois et de contestation sérieuse sur la somme réclamée, c'est à raison que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a condamné Mme [B]-[U] au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif. La décision déférée sera confirmée sur ce point. 



Sur la demande de délais de paiement



L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce : "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa".



Mme [X] ne justifiant d'aucun effort pour procéder au règlement d'une partie de la dette locative et ne proposant, eu égard à la modicité de ses ressources - limitées au RSA - et à l'importance de la dette - de 16.045 euros - aucun échéancier crédible permettant d'apurer la dette dans un délai raisonnable, elle sera déboutée de sa demande de ce chef. 



PAR CES MOTIFS 



Déboute Mme [C] [X] de ses exceptions de caducité et de nullité de la déclaration d'appel et d'irrecevabilité des conclusions de l'intimée ;



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Déboute Mme [V] [B] [U] de ses demandes ;



Condamne Mme [V] [B] [U] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,