Cour d'Appel · 5ème Chambre — 11 mai 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-143



N° RG 18/07742 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PK6U













Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7]



C/



Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Février 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats après prorogation du délibéré.





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APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 7] Représenté par son syndic la SARL CITYA NANTES

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Christophe SIEBERT de la SELARL PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] Représenté par son syndic la Société BSR IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Vincent SEQUEVAL de la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES















La copropriété du [Adresse 7] située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] et la copropriété du [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sont séparées par un mur comportant un angle droit.



Suite à des doléances concernant des désordres affectant le mur et un litige sur la prise en charge des travaux à entreprendre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise. M. [K] [O] a été nommé

 en qualité d'expert par ordonnance du 7 janvier 2016 avant d'être remplacé par M. [Z] [X] par ordonnance du 26 janvier 2016.



L'expert a déposé son rapport le 20 janvier 2017.



Par acte en date du 3 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Nantes.



Par jugement en date du 18 octobre 2018, le tribunal a :

- déclaré la demande recevable,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat de la résidence [Adresse 2] :

*la somme de 52 064,28 euros en réparation du préjudice matériel résultant de sa responsabilité dans les désordres affectant le mur séparatif, 

*celle de 1 500 euros pour préjudices annexes,

* celle de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure

civile,

- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic devra permettre l'accès à sa propriété aux entreprises mandatées aux fins d'exécution des travaux de réparation du mur,

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.



Le 30 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 août 2019, il demande à la cour de :

A titre principal,

- dire et juger le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] prescrit en son action,

- le déclarer irrecevable en ses demandes,

A défaut,

- dire et juger le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] mal fondé en ses demandes

- l'en débouter purement et simplement,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] ne démontre pas être propriétaire du mur litigieux,

- dire et juger que le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] ne démontre pas subir personnellement le préjudice consistant dans le coût des travaux de réfection du mur litigieux,

- débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] de sa demande tendant à l'octroi d'une somme de 52 064,28 euros au titre de la réparation intégrale du préjudice matériel subi,

En tout état de cause,

- débouter le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] de sa demande tendant à l'octroi d'une somme de 3 000 euros au titre des frais nécessaires au temps consacré pour la défense du dossier,

- condamner le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise



Par dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour de :

A titre principal,

 - confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en date du 18 octobre 2018 dans son intégralité sauf en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] - représenté par son syndic en exercice, la société Bsr Immobilier - de sa demande de réparation du dommage subi résultant de la privation de jouissance du jardin « en bon père de famille »,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 4 000 euros de dommages et intérêt pour la privation de la jouissance du jardin,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme complémentaire de 4 386,36 euros au titre de l'actualisation des frais de reconstruction conformément au devis de l'entreprise ATPL en date du 2 décembre 2020,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel.

 A titre subsidiaire :

 - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à procéder à ses frais exclusifs à l'intégralité des travaux de reprise des désordres comme mentionné au rapport d'expertise de M. [X], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification à partir de l'arrêt qui sera rendu.

 En tout état de cause :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2022.



Par conclusions de procédure du 3 février 2022 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour de : 

- rejeter les conclusions et pièces numérotées 32 er 33 signifiées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], le 13 janvier 2022.



Par conclusions de procédure du 15 février 2022 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de rejet des conclusions et pièces 32 et 33 signifiées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].





MOTIFS DE LA DÉCISION 



-Sur la procédure



Dans ses conclusions de procédure du 3 février 2022 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] indique que le syndicat des copropriétaires intimé a régularisé des conclusions récapitulatives et transmises de nouvelles pièces le 13 janvier 2022, soit le jour de l'ordonnance de clôture. 

Il demande à ce que ces conclusions et pièces soient déclarées irrecevables car il n'a pas été en mesure d'y répondre. 



En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] par des conclusions du 15 février 2022 considère que ses conclusions ont été régulièrement signifiées avant l'ordonnance de clôture et qu'en outre le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a été affecté par le Covid-19, ce qui a désorganisé son cabinet. De plus, les pièces transmises n'auraient pour objet que l'actualisation du préjudice subi.



Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.



En l'espèce, les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a régularisé des conclusions avant la clôture prononcée le 13 janvier 2022. Les deux pièces produites sont relatives à un devis de la société ATPL du 2 décembre 2020 permettant l'actualisation du préjudice (pièce 32) et une planche photographique de l'état actuel du mur (pièce 33). Le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] justifie avoir contracté le covid le 11 janvier 2022, il ne peut, dès lors, lui être reproché d'avoir communiqué des conclusions et pièces tardivement de manière déloyale. De plus, les conclusions récapitulatives et les pièces produites consistent à apporter des éléments actualisés sur le préjudice précédemment invoqué et ne nécessitent pas nécessairement une réponse particulière de la part des appelants.



En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de ses demandes tendant au rejet des conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].



-Sur la prescription



Au soutien de son appel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] considère que la demande du syndicat des copropriétaires intimé est prescrite puisque sa demande est fondée sur la responsabilité extra contractuelle qui se prescrit passé un délai de 5 ans à compter de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action. Il soutient qu'en l'espèce, les fissures étaient visibles depuis plus de 5 ans et que la prescription était acquise au moment où le syndicat des copropriétaires a réalisé le premier acte interruptif de prescription en délivrant une assignation en référé en date du 14 octobre 2015.



En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] reconnaît que le délai de prescription applicable au litige est bien de 5 ans mais considère que la date de visibilité du dommage est distincte de celle de son apparition et que l'expert n'est pas en mesure de déterminer à partir de quelle date les dommages pouvaient être visibles.

En outre, il considère que la copropriété du [Adresse 7] a continué à aggraver le dommage en continuant à se servir du parking. Il considère ainsi que son action n'est pas prescrite.



Les parties s'accordent sur le fait que le régime de la prescription quinquennale est bien applicable au litige, le délai de prescription de 5 ans commençant ainsi à courir, au sens de l'article 2224 du code civil, à partir du moment où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



En l'espèce, le rapport d'expertise du 19 janvier 2017 relève que le parking se trouvant sur l'actuelle copropriété du [Adresse 7], édifié sans respecter les règles de l'art, a eu pour impact d'exercer petit à petit des poussées sur le mur et d'engendrer les désordres actuels. L'expert mentionne que l'apparition des désordres était antérieure d'au moins cinq ans au 13 mars 2012, date du constat d'huissier.



Si l'expert indique que les désordres sont apparus au moins cinq ans avant le constat d'huissier du 13 mars 2012, il convient de s'assurer que ces désordres étaient visibles et que le demandeur avait conscience de leur gravité et du risque d'effondrement.



Le rapport d'expertise judiciaire indique que les dommages constatés se sont aggravés au fil du temps du fait des poussées exercées par ce parking, le mur risquant à terme de s'effondrer vers le terrain appartenant à la copropriété du [Adresse 2]. Il s'agit de désordres évolutifs dont l'apparition a été progressive. Si une partie du mur seulement était effectivement cachée par une haie de lauriers tel que cela résulte des photographies produites, il est établi par les différents procès-verbaux d'assemblée générale entre 2007 et 2012 versés aux débats que le syndicat des co-propriétaires n'avait pas connaissance des dommages avant l'assemblée générale du 25 janvier 2012 suite à laquelle un mandat a été donné pour un constat d'huissier et un courrier a été adressé par le syndic sur la dangerosité du mur. Aucun élément du dossier ne permet d'établir que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] avait eu connaissance de l'existence des désordres avant le 25 janvier 2012.



Ainsi lors de l'assignation en référé délivrée le 14 octobre 2015 puis lors de l'assignation au fond du 3 avril 2017, l'action n'était pas prescrite. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera débouté de sa demande de fin de non recevoir portant sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

 

-Sur le statut du mur 



Il résulte de l'article 653 du code civil que lorsqu'aucune des parties ne rapporte la preuve de sa propriété exclusive d'un mur en limite de propriété ce dernier est présumé mitoyen. 



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise et du cadastre sur lequel se base l'expert, que le mur est présumé mitoyen faute pour les parties de rapporter d'éléments probants suffisants qui seraient de nature à caractériser la propriété exclusive d'une des parties. En outre, le simple fait que chaque partie revendique successivement sa propriété exclusive sur le mur ne pouvant aucunement valoir à titre de preuve.



Il en ressort que le mur doit donc être considéré comme mitoyen.





- Sur la réparation des préjudices matériels 



- Sur la demande en indemnisation



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] considère que le seul fondement applicable au litige est la responsabilité du fait des choses. Il considère qu'à défaut pour le syndicat intimé d'établir sa propriété exclusive du mur il ne peut demander l'indemnisation de sa reconstruction puisqu'elle ne lui incomberait pas. Ainsi, il ne s'agirait pas d'un préjudice qui lui serait personnel. Il ajoute que le préjudice est simplement éventuel, le mur ne s'étant pas encore effondré, ce qui fait obstacle à ce qu'il soit réparable.



En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] considère qu'il ressort du rapport d'expertise que la construction du parking, sans respect des règles de l'art, conduit à un risque d'effondrement du mur sur son terrain. Il allègue subir de ce fait un préjudice devant être réparé par l'allocation d'une somme lui permettant de reconstruire le mur à l'identique.



 Au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation rendue sur le fondement des articles 1382 devenu 1240 et 1384 devenu 1242 que pour être réparable sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un préjudice doit être certain et personnel.



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise du 17 janvier 2017 que l'expert a attribué la cause des désordres impactant le mur séparatif aux poussées progressives des remblais du côté de la copropriété [Adresse 7]. Ces désordres ayant, selon l'expert, pour origine l'exécution des travaux sur le terrain de la copropriété appelante en 1992 sans que les règles de l'art aient été respectées. Il n'est en outre pas contestable qu'il existe un risque d'effondrement, l'expert mentionnant en effet un risque d'affaissement vers la copropriété [Adresse 2] ou encore l'existence de dommages compromettant la solidité de l'ouvrage. 



Toutefois, il ne ressort d'aucun des éléments versés aux débats que la survenance de l'effondrement du mur serait certaine, la réalisation du dommage est ainsi purement éventuelle. 



La responsabilité délictuelle n'a pas pour objet de réparer une potentialité de préjudice contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges.



En outre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne démontre pas être propriétaire du mur de manière exclusive, mur dont la mitoyenneté a été retenue par la Cour. Il ne prouve ainsi pas qu'il serait la victime personnelle d'un préjudice financier puisqu'à défaut d'être propriétaire de ce mur les frais de reconstruction ne peuvent lui incomber.



Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne démontre pas avoir subi un préjudice qui serait certain dans sa survenance, ni qui lui serait personnel. 



Dès lors, il n'y a pas lieu de s'interroger à ce stade sur l'existence d'une faute ou du fait d'une chose qui serait à l'origine du dommage.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande en indemnisation.









- Sur la condamnation à exécuter les travaux



A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] soit condamné à l'exécution des travaux sous astreinte.



En l'espèce, cette demande repose uniquement sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Toutefois, l'effondrement du mur étant hypothétique le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne subit pour le moment aucun préjudice.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne peut être tenu de reconstruire à ses frais le mur pour réparer un préjudice que le syndicat intimé ne subit pas.



 Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] sera débouté de sa demande. Le jugement sera ainsi réformé.



-Sur la réparation des dommages immatériels



-Sur le préjudice de jouissance



Au soutien de son appel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] considère que la copropriété intimée ne pourra obtenir réparation d'un préjudice de jouissance du fait de l'apposition de grilles le long du mur car la totalité du jardin restait accessible.



En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] considère que son préjudice de jouissance est réparable, le rapport d'expertise retenant le principe d'un tel préjudice même si ce dernier n'est pas majeur.



Au visa de l'article 1382 du code civil devenu 1240 il ressort que 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 



Il appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de rapporter la preuve d'une faute, son préjudice et l'existence d'un lien de causalité entre l'un et l'autre.



L'expert judiciaire retient une édification du parking de la copropriété du [Adresse 7] au mépris des règles de l'art puisque son édification aurait nécessité une démolition complète du mur existant pour réaliser un mur de soutènement en béton. Ce non-respect des règles de l'art doit être considéré comme une faute civile imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], de nature à engager la responsabilité extra-contractuelle de son auteur.



En ce qui concerne le préjudice, le rapport d'expertise retient l'existence d'un préjudice de jouissance n'étant certes pas très important mais constitué par la présence de barrières apposées par la copropriété du [Adresse 7] au pied du mur empêchant l'accès par les copropriétaires du [Adresse 2] à une partie de leur jardin. Le syndicat des copropriétaires intimé verse aux débats des attestations d'habitants des copropriétés des [Adresse 2] faisant état de la gêne occasionnée par la présence de ces grilles dans leur jouissance matérielle du jardin ainsi que l'existence de désordres visuels.



Il ressort de ces éléments que les copropriétaires des [Adresse 2] subissent un préjudice dans la jouissance du jardin.



Le rapport d'expertise ne fait subsister aucun doute quant à l'imputabilité de cette faute au dommage. En effet, l'expert retient que ce dommage est imputable à la construction du parking ayant eu des effets de poussées horizontales des remblais qui ont produit leur action petit à petit.



Les conditions nécessaires à la réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétés du [Adresse 2] sont donc réunies.



Ainsi, il convient d'allouer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en réparation de son préjudice de jouissance. Le jugement sera ainsi réformé.



-Sur l'indemnisation des frais et du temps passé sur la gestion du litige



Au soutien de son appel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] considère que le syndicat des copropriétaires intimé ne justifie pas avoir passé un temps anormalement long dans la gestion de ce dossier ni d'avoir dû exposer des frais excessifs.



En réponse le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] considère que le temps passé à gérer ce dossier l'a empêché d'effectuer d'autres tâches incombant à un syndicat de copropriétaires, lui causant ainsi un préjudice.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n'apporte pas d'autres éléments que quelques courriers envoyés et espacés sur plusieurs années.



Ainsi il ne ressort pas de ces éléments que le syndicat des copropriétaires aurait réalisé un nombre excessif de démarches visant à la gestion du litige, ce qui l'aurait empêché de se concentrer sur d'autres tâches.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande à ce titre. Le jugement sera ainsi réformé.





-Sur les autres demandes 



Succombant principalement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens en cause d'appel étant précisé par ailleurs que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire seront confirmées.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de rejet des conclusions et des pièces 32 et 33 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] signifiées le 13 janvier 2022 ; 



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de fin de non recevoir portant sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;



Confirme le jugement sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], sur les frais irrépétibles et les dépens ;



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau,



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en indemnisation des frais de reconstruction ;



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation du syndicat du [Adresse 7] à la reconstruction à ses frais du mur litigieux ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en indemnisation au titre de la gestion du litige ; 



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens.







Le greffier, La présidente,