Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 11 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N° 257



DU : 11 Mai 2022



N° RG 21/00071 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FQSV

FK

Arrêt rendu le onze Mai deux mille vingt deux



Sur APPEL d'une décision rendue le 4 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant en matière de loyers commerciaux (RG n° 20/02240 ch1 cab3) 



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [G] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANT



ET :



La société dénommée 'SELARL BOUDOL MAIZAUD'

SELARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 478 574 684 00013

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 09 Mars 2022, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame CHALBOS et Monsieur KHEITMI, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.



ARRET :

Prononcé publiquement le 11 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Faits et procédure - demandes et moyens des parties : 



Suivant un acte authentique du 2 juillet 1999, MM. [D] [K], [G] [K] et [H] [K] ont donné à bail, à Mme [I] [W], un local commercial situé [Adresse 1], et destiné à une activité de pharmacie d'officine. Le bail était consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1999. Au terme prévu, le 1er septembre 2008, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. 



Suivant un deuxième acte notarié du 1er septembre 2011, M. [G] [K], désormais seul propriétaire du local, et la SELARL Boudol Maizaud venant aux droits de Mme [W], sont convenus de renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2011, devant se terminer le 31 décembre 2019. Le loyer était fixé à 10 077,48 euros par an, payable par échéances mensuelles.



Le 7 janvier 2020, M. [K] a fait signifier à la SELARL Boudol Maizaud un congé pour le 30 septembre 2020, avec offre de renouvellement, sous condition que le loyer soit porté à 42 000 euros par an.



Un litige a opposé les parties sur le montant du loyer à compter du 1er octobre 2020, et la SELARL Boudol Maizaud a fait assigner le 31 juillet 2020 M. [K] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand'; celui-ci, par un jugement du 4 décembre 2020, a': 



- débouté M. [K] d'une demande d'expertise qu'il avait présentée';



- rejeté la demande de déplafonnement du loyer';



- fixé le loyer révisé à la somme de 10 077,48 euros hors taxe par an à compter du 1er septembre 2011, puis, à compter du 1er janvier 2014 et du 1er janvier 2017 date des révisions triennales, aux sommes résultant de la variation selon l'indice du coût de la construction, enfin à compter du renouvellement du deuxième trimestre 2020 et pour la durée de ce renouvellement, à un montant désormais fixé selon l'indice des loyers commerciaux';



- condamné M. [K] à payer à la SELARL Boudol Maizaud une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, ordonné l'exécution provisoire, et rejeté le surplus des demandes. 



La juge a notamment énoncé, dans les motifs du jugement, que les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas connu d'évolution favorable lors du bail précédant le renouvellement, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de prononcer le déplafonnement du loyer.



M. [K], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 8 janvier 2021, a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions.



Il demande à la cour de réformer le jugement, et d'ordonner une mesure d'expertise, aux fins notamment de vérifier si les modifications apportées par la preneuse dans les lieux ont pu avoir une incidence sur la valeur locative, et si les facteurs externes locaux de commercialité se sont eux-mêmes modifiés. 



M. [K] affirme que les éléments de fixation de la valeur locative, tels que fixés à l'article L. 145-33 du code de commerce, se sont modifiés de manière notable pendant la dernière période de renouvellement qui a précédé le 1er octobre 2020, de sorte qu'il y a lieu de fixer le loyer au-delà du plafond de variation': la société preneuse a réalisé des travaux, modifiant l'espace de vente en y aménageant un local à oxygène, et M. [K] a lui aussi supporté la charge d'importants travaux, notamment d'étanchéité et de ravalement de la façade, qui ont encore amélioré l'état du local'; le bail comporte des caractéristiques particulières, favorables au preneur': la destination des lieux est «'quasiment [celle] d'un bail tous commerces'», la taxe foncière n'incombe pas au preneur, et celui-ci n'est tenu qu'aux travaux de simple entretien «'et de vitrine'»'; enfin, les facteurs locaux de commercialité se sont modifiés, avec notamment la mise en service d'une ligne de tramway, qui comporte une station proche de la pharmacie, et l'ouverture de l'Hôtel de région, où sont employées 400 personnes. 



La SELARL Boudol Maizaud conclut à la confirmation du jugement, sauf sur l'indice applicable aux révisions triennales': elle demande l'application du seul indice du coût de la construction, tel que choisi conventionnellement par les parties. Elle fait valoir, sur la demande d'expertise, que les travaux réalisés par le bailleur ne l'ont été qu'en exécution d'un jugement, et à cause de la vétusté des lieux, pour mettre fin à des infiltrations, de sorte qu'ils ne sauraient constituer une modification des lieux loués'; que les travaux qu'elle a elle-même fait effectuer n'ont pas davantage à être pris en considération, dès lors qu'elle en a supporté la charge'; que la destination et les clauses du bail sont restées inchangées'; et que les modifications des facteurs externes, invoquées par le bailleur, ne sont pas intervenues au cours du bail écoulé. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2022.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées en cause d'appel, le 5 février et le 14 avril 2021. 



Motifs de la décision : 



Selon l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.



Par application de cet article, M. [K] ne peut obtenir le déplafonnement du loyer, et sa fixation à la valeur locative à la date du 1er octobre 2020, qu'à charge pour lui de rapporter la preuve d'une modification notable des éléments susdits, intervenue depuis l'acte notarié de renouvellement du bail, le 1er septembre 2011. Les caractéristiques particulières du bail, invoquées par M. [K] et tenant à la destination contractuelle des lieux, à la charge de la taxe foncière et à celle des travaux, n'ont dès lors aucune incidence, puisqu'elles ont été fixées dans l'acte de renouvellement, qui avait maintenu la plupart des clauses du bail d'origine': seule une modification notable intervenue entre le 1er septembre 2011 et le 1er octobre 2020 peut fonder le déplafonnement du loyer, et sa fixation à la valeur locative.



Sur les caractéristiques internes du local': 



M. [K] fait état des travaux réalisés dans les lieux par la SELARL preneuse, et qui ont selon lui modifié notablement les caractéristiques internes du local': cette société a fait modifier une partie de l'espace de vente en y créant un local à oxygène, et a fait réaliser la réfection et la rénovation de la vitrine.



Cependant la SELARL Boudol Maizaud expose en réponse, d'une part, que le local à oxygène avait été installé en 2008, donc avant le début de la période à considérer, et d'autre part qu'elle a supprimé ce local en 2014, de sorte que sa création n'a pu avoir aucun effet sur la consistance des lieux à la date du 1er octobre 2020, date de fixation du loyer'; la première de ces affirmations apparaît étayée par un rapport d'expertise de M. [E] [V] du 23 octobre 2012 (pièce n° 8 de M. [K]) qui, se fondant entre autres sur un constat d'huissier du 18 octobre 2011, atteste de l'existence à cette date du local à oxygène'; et la suppression du local à oxygène se trouve confirmée par les lettres échangées en février et juin 2014 entre la société preneuse et la société Air Liquide Santé (pièce n° 6 de la SELARL Boudol Maizaud), qui précisent que cette société a mis fin en février 2015, au plus tard, à ses livraisons d'oxygène médicinal à la société preneuse'; ces lettres confirment encore que leurs relations avaient débuté en 2008. Il s'ensuit que la création de ce local à oxygène, dont il n'est pas établi qu'elle soit intervenue pendant la période du bail écoulé, et qui au surplus a pris fin avant le 1er octobre 2020, n'a pas pu constituer, à supposer qu'elle ait été notable ' ce que conteste la société preneuse -, une modification au sens de l'article susdit, pouvant justifier le déplafonnement du bail. 



D'autre part les travaux de rénovation de la vitrine, que la SELARL preneuse justifie avoir supportés seule (cf. la facture de menuiserie émise le 30 mai 2014 par la SARL Pironin), s'ils ont amélioré les lieux loués au cours du précédent bail, ne peuvent être pris en considération dès lors que le bailleur n'en a pas assumé la charge, comme le prévoit l'article R. 145-8 du code de commerce. 



M. [K] invoque ensuite des travaux dont il a lui-même supporté le coût': un ravalement de façade réalisé en 2014, pour plus de 10 000 euros, et des travaux d'étanchéité'; il fait valoir que ces travaux, qui certes lui incombaient, puisque le ravalement ayant été imposé par les directives municipales, ont modifié favorablement les caractéristiques du local.



Comme le répond à bon droit la SELARL Boudol Maizaud, les travaux d'étanchéité n'ont pas eu d'autre résultat que de maintenir les lieux conformes à leur destination, et M. [K] les a fait réaliser en exécution de ses obligations prévues au bail, pour mettre fin à des infiltrations'; ils ne peuvent dès lors constituer une modification des caractéristiques propres du local. 



Et le ravalement dont fait état le bailleur, pour un coût de 10 500 euros, n'est pas prouvé en lui-même, puisque M. [K] ne produit sur ce point qu'une lettre de PACT Puy-de-Dôme du 21 janvier 2013, l'invitant à une visite sur les lieux le 28 janvier 2013, dans le cadre du suivi d'une campagne municipale de ravalement, et un compte rendu établi par le même organisme et comportant diverses prescriptions, sur la façade et le pignon du local'(pièce n° 4 de l'appelant) ; M. [K] ne présente ni de facture de travaux faits, ni de constat d'huissier ou de photographies, qui permettraient de constater l'exacte consistance des travaux de ravalement accomplis, et l'ampleur de l'amélioration apportés par ces travaux. Le caractère notable de cette amélioration n'apparaît donc nullement démontré, d'autant que la SELARL preneuse a refait dans le même temps la vitrine à ses frais ; en toute hypothèse, en l'absence d'indice sérieux d'une modification notable des lieux, il n'appartient pas à la juridiction de pallier, par une mesure d'expertise, la carence du bailleur à rapporter sur ce point des éléments de preuve utiles. 



Sur les facteurs externes de commercialité':



M. [K] invoque la mise en service d'une ligne de tramway, l'ouverture de l'Hôtel de région où travaillent quelque 400 agents, et la présence proche d'un parc de stationnement.



La SELARL Boudol Maizaud expose cependant que les 6 places de stationnement situées près du local en cause existent depuis l'entrée en vigueur du bail d'origine, et qu'aucune modification n'est intervenue sur ce point au cours du dernier bail'; M. [K] ne formule aucune contestation sur ce point, et n'apporte aucun élément de preuve. 



La bailleur n'apporte pas non plus d'élément de preuve sur l'ouverture de l'Hôtel de région, sur le nombre d'agents qui y travaillent, et sur l'ouverture de ligne de tramway, ainsi que son incidence sur les facteurs locaux de commercialité. La SELARL Boudol Maizaud produit en revanche de la documentation sur l'ouverture en novembre 2006 de la ligne A du tramway de [Localité 4], et sur l'inauguration, le 21 juin 2014, du nouvel Hôtel de la région Auvergne, dans le quartier de [Localité 6]. 



Comme le fait valoir la SELARL Boudol Maizaud, la mise en service de la ligne de tramway, réalisée en 2006 et donc plusieurs années avant le bail expiré, n'a pas lieu d'être prise en considération'; par ailleurs comme l'a retenu d'autre part le premier juge, la création de l'Hôtel de région, intervenue quant à elle pendant le bail expiré, en juin 2014, a vu ses effets remis en cause par la fusion des régions Rhône-Alpes et Auvergne décidée en 2016, le siège de la nouvelle entité régionale étant désormais fixé à [Localité 5]. Le premier juge, bien placé pour connaître les conséquences de la fusion, a énoncé que celle-ci avait vidé de sa substance l'hôtel de région'; l'appelant n'apporte aucun élément de nature à contredire cette information, et ne présente aucun élément de preuve, ni aucune observation sur l'utilisation qui serait faite aujourd'hui de ce bâtiment, et sur son incidence sur l'activité de pharmacie d'officine, exercée dans le local en cause.



Le premier juge a énoncé plus généralement que la zone de [Localité 6], où se situe le local, ne s'est pas particulièrement développée, et n'apparaît pas avoir bénéficié d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. M. [K] n'apporte aucun élément de preuve contraire, outre ceux déjà examinés'; il ne justifie donc pas d'une évolution notable de ces facteurs, alors que cette preuve lui incombe, ni même d'indices qui justifieraient une mesure d'instruction'; c'est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de déplafonnement du loyer, et sa demande d'expertise. Le jugement sera confirmé de ces chefs, et en ce qu'il a dit que le bail s'était renouvelé pour neuf années à compter du 1er octobre 2020.



Sur l'indice de révision applicable : 



Le premier juge a fixé l'indexation du loyer par paliers, pour tenir compte de la substitution légale, intervenue à effet du 1er septembre 2014, de l'indice des loyers commerciaux à l'indice du coût de la construction. Cependant et comme le fait valoir la SELARL Boudol Maizaud, les dispositions de la loi du 18 juin 2014, ayant modifié sur ce point l'article L. 145-34 du code de commerce, ne sont pas d'ordre public, et les parties peuvent y déroger'par des conventions particulières (article L. 145-15 a contrario)'; l'acte de renouvellement du 1er septembre 2011 contient une clause de révision fondée sur l'indice du coût de la construction. Il convient par suite de faire droit sur ce point à la demande de la société intimée, non contestée par M. [K], en fixant l'indexation triennale, applicable depuis le dernier renouvellement, sur la base du seul indice du coût de la construction choisi par les parties. 



PAR CES MOTIFS : 



Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour';



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a fixé le loyer révisé'; 



Réformant le jugement de ce chef, et statuant à nouveau, 



Fixe le loyer révisé à la somme de 10 077,48 euros hors taxe par an à compter du 1er octobre 2011, puis, à compter de chaque révision triennale, aux sommes résultant de la variation selon l'indice du coût de la construction';



Ajoutant au jugement, 



Condamne M. [K] à payer à la SELARL Boudol Maizaud une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel'; 



Rejette le surplus des demandes. 



Le greffier, Le président,